三益商業(yè)地產(chǎn)前期定位規(guī)劃與高效招商精華版-展示頁
2025-01-11 09:34本頁面
【正文】 模式 成熟的發(fā)展模式 投資顧問 建筑設(shè)計 商業(yè)研究 第四 層次 第三 層次 第二 層次 第一 層次 商業(yè)定位之二： 區(qū)位屬性 “決定商業(yè)地產(chǎn)定位，第一是地段 …… 但商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地段的問題，而是商業(yè)能不能在這個地段生存的問題。 購物中心在中國發(fā)展的階段性 案 例 n n 一般來說，購物中心的出現(xiàn)是零售業(yè)發(fā)展到相當(dāng)高階段的產(chǎn)物，購物中心帶給消費者不再僅僅是一種單純的購 物需求的滿足，越來越多的購物中心更加看重帶給消費者一種全新的購物體驗，把購物看成是一種愉悅身心、 放松自我的全新生活方式和舞臺。 市場內(nèi)缺乏國際化品牌 一線城市 代表城市：上海、北京 零售商業(yè)市場平穩(wěn)成熟階段 省會城市 代表城市：杭州、南京 零售商業(yè)市場快速發(fā)展階段 主要發(fā)達(dá)沿海城市 代表城市蘇州、無錫 零售商業(yè)市場逐步成長階段 沿海地級市、縣級市 代表城市：吳江、宜興 零售商業(yè)市場初級階段 速 ” 發(fā)展往往存在較大風(fēng)險。 以滿足基本生活需求為主 167。 出現(xiàn)了中小型的零售類物業(yè) 167。 連鎖經(jīng)營品牌進入市場 167。 出現(xiàn)了較大規(guī)模的零售類物業(yè) 167。 品牌認(rèn)知度提高 167。 連鎖經(jīng)營快速發(fā)展 167。 強調(diào)購物體驗 167。 奢侈品市場快速發(fā)展 167。 商業(yè)地產(chǎn)前期定位不能逾越城市發(fā)展的層級 ，商業(yè)發(fā)展不立足城市現(xiàn)狀， “ 超前快 167。 首要一步：從定位到招商 投資顧問 建筑設(shè)計 商業(yè)研究 3 第一部分 定位與規(guī)劃設(shè)計 投資顧問 建筑設(shè)計 商業(yè)研究 商業(yè)定位之市場研究 投資顧問 建筑設(shè)計 商業(yè)研究 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈 ? 發(fā)展階段認(rèn)知 ? 區(qū)位屬性 ? 經(jīng)營模式 ? 結(jié)構(gòu)設(shè)計 ? 平面設(shè)計 ? 動線設(shè)計 ? 空間節(jié)點設(shè)計 ? 體驗性商業(yè)設(shè)計元素 ? 創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計 ? 目標(biāo)市場定位 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 商業(yè)布局定位 商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈 ? 招商執(zhí)行 ? 運營管理 ? 營銷推廣 ? 業(yè)態(tài)定位再調(diào)整 ? 開發(fā)資金來源 ? 產(chǎn)品模式 ? 經(jīng)營策略 ? 風(fēng)險控制 ? 商業(yè)模式 投資顧問 建筑設(shè)計 商業(yè)研究 商業(yè)定位 投資顧問 建筑設(shè)計 商業(yè)研究 核心問題：商業(yè)定位問題 住宅開發(fā)是二元化的過程 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是五元化的過程 商業(yè)地產(chǎn)之所以復(fù)雜是因為其客戶群多元而非單一，其利益關(guān)系既糾結(jié)又沖突。 3）成本與融資，項目開發(fā)資金保障 。專注于產(chǎn)業(yè)鏈全程服務(wù) 以最高水準(zhǔn)為客戶鍛造投資價值 合作共贏未來 2023年 8月 商業(yè)地產(chǎn)前期定位規(guī)劃與高效招商 投資顧問 建筑設(shè)計 商業(yè)研究 2 商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡單概括為： 1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項目成敗的關(guān)鍵 。 2）設(shè)計與概念詳規(guī)，決定硬件標(biāo)準(zhǔn)與動線組織合理性 。 4）運營與推廣，提升物業(yè)的商業(yè)價值 。 投資顧問 建筑設(shè)計 商業(yè)研究 城市發(fā)展階段性 n 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市的發(fā)展緊密相關(guān)，城市經(jīng)濟水平、人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化將會制 n 約和影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 形成多個大型商業(yè)中心 167。 國際化品牌大規(guī)模進入 167。 現(xiàn)代化的購物中心 167。 中高檔市場得到快速發(fā)展 167。 國際化品牌開始逐漸進入市場 167。 以百貨及專業(yè)賣場為主要零售形態(tài) 167。 奢侈品市場得到發(fā)掘 167。 傳統(tǒng)商廈和街鋪為主 167。 缺乏品牌認(rèn)知度 167。 中國不同城市商業(yè)發(fā)展的階段性： 投資顧問 建筑設(shè)計 商業(yè)研究 商業(yè)發(fā)展階段性 n 與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。 對于一個城市而言，不同類型購物中心的出現(xiàn)往往具有發(fā)展的階段性，一般而言，購物中心往往是伴隨著中高 端品牌第一次出現(xiàn)在城市里，購物中心的發(fā)展軌跡可簡單概括如下： 中高檔購物中心 代表案例： 上海 n n 恒隆廣場 2023年 中信泰富 2023年 北京 n 北京國貿(mào) 1990年 深圳 n 中信城市廣場 2023年 家庭型購物中心 代表案例： 上海 n n 正大廣場 2023年 西郊百聯(lián) 2023年 北京 n 世紀(jì)金源 2023年 深圳 n 萬象城 2023年 年輕時尚型 購物 v 中心 代表案例： 上海 n n 北京 n 西單大悅城 2023年 深圳 n 中心城廣場 2023年 娛樂型購物中心 代表案例： n 美國摩爾 來福士廣場 2023年 n 加拿大西埃德蒙頓 353廣場 2023年 主題型故事性 購物中心 代表案例： n 日本 Bayside Marina 投資顧問 建筑設(shè)計 商業(yè)研究 商業(yè)發(fā)展階段性 n 與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。 ” 決定區(qū)位屬性的四個層次： 項目層面 ：商業(yè)建筑形態(tài)、與周邊競爭項目之間的協(xié)同性，決 定日后商業(yè)經(jīng)營調(diào)整的空間、尺度。 區(qū)域?qū)用?：中觀層面，區(qū)位在城市中的位置、片區(qū)規(guī)劃、區(qū)域 形象、競爭性市場、周邊地塊用途、配套設(shè)施等，決定商業(yè)項 目定位、輻射范圍、目標(biāo)消費客群、商業(yè)業(yè)態(tài)等。 商業(yè)經(jīng)營模式舉例 租售策略 適用商業(yè)形式 對開發(fā)商的要求 模式一：整體 /分層出租 整體 /分層租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體 /分層出租 給不同租戶，由開發(fā)商每年向租戶收取約定的租金。 模式二：分散出租 開發(fā)商在確定某一定位主題下對各個鋪位進行招租，引進若干主 力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對各類中小店進行招租， 目前多數(shù)大型商業(yè)均采用此模式。 模式三：分拆出售 將商業(yè)分割成若干單元商鋪進行銷售，面向個人投資者進行銷售 的方式。 銷售型 商業(yè)街鋪 開放式商業(yè)廣場及街區(qū) 住宅底商 分拆銷售后的商業(yè)物業(yè)對發(fā)展商的經(jīng)濟 實力和品牌形象都是一大挑戰(zhàn)。 銷售型 商業(yè)裙房 封閉式購物中心 有實力的發(fā)展商，尤其是采取連鎖開發(fā) 模式。 銷售出租 結(jié)合 商業(yè)街鋪 街區(qū)式購物中心 開放商對于資金平衡較為敏感，后期對 開發(fā)商的經(jīng)營招商能力提出挑戰(zhàn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)項目在定位和設(shè)計之前，應(yīng)首先確定其未來的經(jīng)營模式。 一般 35公里是一個商業(yè)項目商圈的主輻射半徑，該區(qū)域內(nèi)的消費客群為商業(yè)項目的核心客群。通 常一個商業(yè)項目的輻射范圍往往會受到其所在 區(qū)位的輻射力、商業(yè)項目自身主題的 輻射強度、商業(yè)項目的競爭態(tài)勢 來決定。 次級商圈 ：輻射半徑 35公里，車行 1520分鐘， 30%的消費份額。 目標(biāo)客群定位，通過輻射區(qū)域內(nèi)細(xì)分消費客群，例如 人群類型結(jié)構(gòu)、消費類型、年 齡、收入水平 等。 上海大寧國際的消費客群定位 案 例 案 例 輻射范圍： n 以大寧國際商業(yè)廣場為中心， 3公里半徑范圍的居住人群 約為 22萬，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。 n 閑娛樂消費的需求。 投資顧問 建筑設(shè)計 商業(yè)研究 商業(yè)定位之業(yè)態(tài)規(guī)劃 投資顧問 建筑設(shè)計 商業(yè)研究 項目商業(yè)物業(yè)開發(fā)品種組合 零售 大型購物中心 家庭購物中心 鄰里中心 酒店 高端酒店 中高端酒店 辦公樓 總部型甲級辦公樓 乙級辦公樓 地標(biāo)型超甲級辦公樓 步行街區(qū) 街鋪 /住宅底商 裙樓集中商業(yè) 公寓 居住型公寓 酒店式公寓 高端酒店式公寓 提 供 支 持 的 物 業(yè) 品 種 協(xié)同效應(yīng) 被支持的物業(yè)品種 酒店 零售 辦公 公寓 酒店 ?作為配套設(shè)施的互補效 用 ?帶來更多優(yōu)質(zhì)商務(wù)客源 ?增加過往消費的機率 ?帶動零售檔次的提升 ?提升項目的整體定位 ?提供良好的住宿、宴會會 議、餐飲和休閑配套服務(wù) ?為辦公樓的潛在出售提供 附加價值 ?公寓與酒店兩者是互補關(guān) 系，公寓提供長期租賃為
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