【正文】 ，供培訓(xùn)使用）店貨 店 飾 賣 OK類 店 店 廳貨 類 器 城 裝 心 薩 理 菜 坊食鮮火 鍋院 園 場 廳商百 飾 品 艦 服 專 牌 餐 店百 電 女 中 匹 料 色材 動 影 拉 樂 冰 啡式行 用裝 旗 行 牌 品 茶 品烤檔 建 用 運(yùn) 業(yè) 身 式電 卡 游 溜 咖儲流 居 育 牌 流 品 妝 式 甜 韓高 家 職 健 意 日 方 特/倉眾 家 體 品 際 閑 化 港大 型場 國市 大 動 休超 級地 海運(yùn)燒% % % %% %% % %% % % %概念測試 — 重要業(yè)態(tài)%%%%%%%%%%% %%%%%%%%%%% %%%% %% %%% % %%%%%%%% %% %%%%% %%%% % % % % % % % % %%%% %% % %%%% %%%%% % %%%% % % % % % % %%%%20%10%30%40%50%70%60%80%100%90% %0%必須要有 最好要有 不需要有 不肯定 /不知道216。 未來大部分消費(fèi)者會乘坐公交車光顧本項目（ % ），其次為地鐵（ %），私家車（% ），步行（ %）等。 奢侈品市場快速發(fā)展167。 出現(xiàn)了較大規(guī)模的零售類物業(yè)167。 市場內(nèi)缺乏國際化品牌成熟市場初級市場一線城市代表城市：上海、北京零售商業(yè)市場平穩(wěn)成熟階段省會城市代表城市：杭州、南京零售商業(yè)市場快速發(fā)展階段主要發(fā)達(dá)沿海城市代表城市蘇州、無錫零售商業(yè)市場逐步成長階段沿海地級市、縣級市代表城市：吳江、宜興零售商業(yè)市場初級階段速 ” 發(fā)展往往存在較大風(fēng)險。城市層面 ：宏觀層面，項目所在的城市現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等因素，決定商業(yè)地產(chǎn)是否 “ 進(jìn)入 ” 的城市戰(zhàn)略。模式四：整體出售商業(yè)全部整體銷售，面向企業(yè)或大型投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售的方式。目標(biāo)區(qū)域定位n 目標(biāo)區(qū)域定位針對周邊商圈區(qū)域范圍內(nèi)的分析，商業(yè)項目吸引顧客的空間范圍。n 此外，依托大潤發(fā)超市的 7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá) 450萬。? 亮點獨(dú)特之處提升項目核心競爭力主要是通過購物中心品牌塑造過程與租戶組合所提供的獨(dú)特體驗與服務(wù)，可以把定位思路反映在運(yùn)營等各個方面，以實現(xiàn)項目的定位與目標(biāo)消費(fèi)群體需求相吻合，形成競爭力。發(fā)展型需求不僅僅滿足于基本生活消費(fèi)，自我發(fā)展和享受型消費(fèi)的比重逐步提升。一個好的商業(yè)項目能夠?qū)崿F(xiàn)人流在項目內(nèi)的均衡分布，如何通過業(yè)態(tài)之間的巧妙布局，通過目的性強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應(yīng)重點考量的問題。商業(yè)業(yè)態(tài)： 電影院、 KTV、超市、健身、電玩等。Robinson尚未進(jìn)入中國，有拓展計劃。至開業(yè)第五年，項目進(jìn)入穩(wěn)定期后， 租金預(yù)測 。（僅為示意，供培訓(xùn)使用）午餐休息（ 60mins）時間 項目 內(nèi)容 核心要點90mins 四、商業(yè)定位之規(guī)劃設(shè)計之一 平面規(guī)劃–內(nèi)部人流動線 (含垂直、平面 )–商業(yè)主入口及外部人流動線設(shè)計–垂直交通組織及設(shè)備預(yù)留–后勤動線規(guī)劃–特殊業(yè)態(tài)交通組織8）內(nèi)部人流動線安排是對建筑平面檢視的過程，包括結(jié)合業(yè)態(tài)落位，解決主人口及空間節(jié)點之的聯(lián)系；9）垂直交通需要更多的考慮到主力租戶的位置和特殊要求，同時需要考慮貨梯位置、數(shù)量的預(yù)留；57商業(yè)規(guī)劃之平面設(shè)計59商業(yè)規(guī)劃要點購物中心是為消費(fèi)者和商戶服務(wù)的，而且在評估購物中心價值的時候首先是營業(yè)坪效和租金收益。61外部環(huán)境評價及交通動線規(guī)劃周邊潛在需求商業(yè)出入口接駁情況及視線公共交通站點與項目利弊關(guān)系外部交通流線組織規(guī)劃私家車泊車導(dǎo)引出租車泊客點2345671 相鄰物業(yè)類型及品質(zhì)商業(yè)建筑總平面設(shè)計商業(yè)建筑總平面優(yōu)化1）與周邊相鄰建筑物的關(guān)系2）外部交通流線規(guī)劃與設(shè)計3）公交車、出租車、零時泊客位商業(yè)設(shè)計的誤區(qū) —— 非商業(yè)設(shè)計在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計中占據(jù)了主導(dǎo)地位主要表現(xiàn)：nnnn沒有進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的情況下開始進(jìn)行建筑設(shè)計；商業(yè)設(shè)計委托給非商業(yè)設(shè)計機(jī)構(gòu)或未在商業(yè)設(shè)計機(jī)構(gòu)的咨詢審核情況下完成；商業(yè)項目因設(shè)計不符合商業(yè)規(guī)律及需求造成項目難以為繼；商業(yè)地產(chǎn)項目因設(shè)計不合理造成設(shè)計變更、工程拆改拆建或返工。167。家庭 購物中心 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023家庭購物中心開業(yè)大 型購物中心開業(yè)鄰 里 中心開業(yè)第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年主力店 35350出租率 0 0 0 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%租金增長率 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 10%單位月租金 66 66 66 66 66 66 66 73 73 73 73 73 80半主力店 10250出租率 0 0 0 90% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%租金增長率 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 10% 0% 0% 10% 0%單位月租金 122 122 122 122 122 135 135 135 148 148 148 163 163一般店鋪 18190出租率 0 0 0 80% 85% 90% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95%租金增長率 0% 0% 0% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%單位月租金 302 302 302 311 320 330 340 350 361 371 383 394 406總租賃 面 積 59127 60549 61971 61971 62881 62881 62881 62881 62881 62881整 體 出 租率 93% 95% 97% 97% 99% 99% 99% 99% 99% 99%月總 租金 收入 7,997,979 8,487,916 9,124,910 9,286,982 10,006,528 10,326,073 10,513,013 10,705,561 11,055,740 11,517,634平 均 單位 租金 125 133 143 146 157 162 165 168 173 181年 總 租金 收入 104,693,359 120,078,339 123,912,877 126,156,154 128,466,728 132,668,880 138,211,609租金收益統(tǒng)計 動態(tài)租金收益167。市場租金水平（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）樓層 業(yè)態(tài) 品牌 面積 (sqm) 占比 營業(yè)額（人民幣：萬）B1 FB 麥當(dāng)勞，大娘水餃，喜年來，味千拉面 3,850 % 6,500服務(wù) 百信藥房 150 %1F 化妝品 薇姿，歐泊萊，水之印， Za 760 % 40,000配飾 謝瑞麟，周生生， Ports太陽鏡 372 %鐘表 天梭，帝舵， Rolex, 浪琴 281 %鞋品 星期六 , kisscat, 老人頭 ,Teemix 3,770 %服務(wù) 鐘表修理 272 %2F 服飾 太平鳥 , 浪漫一身 ,Triumph, Aimer 5,150 % 23,000箱包及配飾 Gosri, Pucca 107 %3F 服飾 珂曼 , 福芬 , 貝萱 , 玖姿 4,755 % 20,000箱包及配飾 利典安 , Golf, 花花公子 592 %服飾 Esprit, 報喜鳥 , 沙馳 , 鄂爾多斯 4,530 %數(shù)碼 三星 , 多普達(dá) , Nokia 577 %服務(wù) 移動 /聯(lián)通營業(yè)廳 216 %服飾 The Northface, CAT, 浩沙 , Nike 4,500 %服務(wù) 籃球公園運(yùn)動場 757 %兒童用品 米奇妙 , 網(wǎng)球王子 , Barbie, Hellokitty 1,958 %家居 羅萊 , 維科 , 多樣屋 , 摩根 2,826 %其他 卡瓦依 , 捷安特 , Parker, 維氏 540 %7F 數(shù)碼家電 西門子，夏普，索尼，松下，三星 5,037 % 22,000商戶訪談模板示意（百貨）現(xiàn)時營運(yùn)狀況來源泰國行業(yè)? 百貨公司分店? 旗下有 central Department Store和 Robinson兩大品牌， central定位較高檔， Robinson則定位中檔。商業(yè)布局：適宜商場中間樓層。商業(yè)項目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。大眾化業(yè)態(tài)n 定位大眾，連鎖品牌，可復(fù)制性，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，例如一些大眾時尚、餐飲、服務(wù)類品牌。零售 ? 間接支持? 改善綜合體整體配套環(huán)境，提高對住店客人吸引力? 零售為辦公商務(wù)人群提供餐飲、休閑和商務(wù)會見等方面配套服務(wù)? 零售除提供為商務(wù)人群的配套外，還為公寓住戶提供日常生活配套。有效的消費(fèi)市場細(xì)分亦是商業(yè)項目差異競爭的根源所在。決定經(jīng)營模式的三大因素： 、 、 案例v商業(yè)定位之四： 目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位是商業(yè)地產(chǎn)的 “主核 ”，它包括目標(biāo)區(qū)域定位和目標(biāo)客群定位。常見的操作方法是將每一層劃分為小產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行銷售回收大量資金，確保項目盈利。地塊層面 ：微觀層面，地塊自身指標(biāo)諸如面積、形狀、地形、道路交通、交通可及性、出入口、可視性、景觀等，決定項目商業(yè)業(yè)態(tài)布局、設(shè)計細(xì)節(jié)。 以滿足基本生活需求為主167。 品牌認(rèn)知度提高167。商業(yè)地產(chǎn)前期定位不能逾越城市發(fā)展的層級 ，商業(yè)發(fā)展不立足城市現(xiàn)狀， “ 超前快167。 未來光顧本項目的主要原因為品味新店（% ），商品齊全（ %）以及了解行情（% ），另外交通便利性，離家距離近以及項目設(shè)施是否齊全也是消費(fèi)者選擇光顧的原因。另外還對化妝品品牌喜好進(jìn)行了調(diào)查， 21種品牌被提及。 在本項目的定位方面，認(rèn)為中檔的占 %，認(rèn)為中高檔的占 40%。而外出娛樂的現(xiàn)有消費(fèi)能力處在一個比較低的水平，表明娛樂業(yè)態(tài)有著很大的市場潛力。 因此未來本項目的輻射范圍大部分應(yīng)在1530分鐘的路途時間。消費(fèi)者行為分析 —— 餐飲、娛樂（以南京市場為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用）平均時間步行 自行車 /助動車輕騎車 /摩托車公交車 地鐵 私家車 出租車 24 行 車 車 車 鐵 車動 托 交 家步 地 租 車/助 /摩 公 私 出車行自 輕 騎車9%19主力消費(fèi)群體特征研究自行車 /助動車%出租車 %步行 %私家車 %地鐵 %公交車 %摩托車 /輕騎車%68%14% 20% 15%34% 36%57%30%71% 60%41%55% 54%43%3%14%37%3%8%10%40%30%20%80%70%60%50%100%90%15分鐘以內(nèi) 1530分鐘上 3045分鐘 4560分鐘 一個小時以上216。216。隨著生活水平的的提高，該比例未來會有提高趨勢 。216。216。城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）分析社會零售品銷售總額城市居民人均可支配收入常住人口總量/旅游人數(shù)及旅游收入（ /年）實際外商投資總額城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)60%50%40%30%20%10%0%單位：億元2,5002,0001,5001,00050001998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增長率 房地產(chǎn)投資增長率12%8%4%0%16%20%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè)增長率第三產(chǎn)業(yè)增長率第二產(chǎn)業(yè)增長率GDP增長率企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析土地供應(yīng)情況調(diào)查市場需求分析城市開發(fā)機(jī)會分析企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析土地供應(yīng)情況調(diào)查市場需求分析投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)土地供應(yīng)情況9城市發(fā)展規(guī)劃城市資源與政策環(huán)境市場需求分析城市資源、政策環(huán)境分析投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)城市發(fā)展規(guī)劃企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)市場發(fā)展分析城市開發(fā)機(jī)會分析：主要幫助了解城市發(fā)展規(guī)劃和政策環(huán)境，在符合政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)方面提供滿足市場潛在需求的產(chǎn)品。同濟(jì)大學(xué) EDP 企業(yè)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理沙龍主講人之一創(chuàng)辦發(fā)起人樓市、新浪地產(chǎn)、紅地產(chǎn)、中國房地產(chǎn)信息、中國房地產(chǎn)報等專題撰稿人2馬老師零售商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的專家，擁有近十年零售商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗。首要一步：從定位到招商4第一部分 定位與規(guī)劃設(shè)計時間 項目 內(nèi)容 核心要點60mi