【正文】 ???????提升有效人流到達量、拉動商鋪租金人流動線設(shè)計必須滿足人流視野范圍內(nèi)商鋪租金價值最高的理念次級通道人流量拉動，可以借助服務臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等分布面積偏大的店鋪，可考慮該商鋪做通透性雙出入口處理，達到顧客快捷及流動性圍繞中廳的雙環(huán)回型人流動線結(jié)構(gòu)，可以增加商場的通透感剪刀梯與平行梯在不同購物空間中的應用主力店對顧客的吸引力無疑最大，主力店在不同購物中心的位置將產(chǎn)生不同影響60商業(yè)建筑設(shè)計功能布局與流線設(shè)計1）零售功能、服務功能與后勤功能的劃分2）人流動線設(shè)計，避免死鋪3）貨運流線設(shè)計，滿足業(yè)態(tài)需要4）業(yè)態(tài)布局與面積劃分，以便于租賃5）垂直交通體體系設(shè)計等例如：? 零售功能布局既要體現(xiàn)購物的舒適性，還要讓購物變得人性化，帶引人流可以自由地游歷于商場之中。假設(shè)前提：167。nnn現(xiàn)租金預測前提為業(yè)主完全持有整個零售商業(yè)，不進行銷售。金鷹國際 2023年上半年的毛利率為 % ，據(jù)此推算 2023年上半年金鷹國際的整體平均租金水平按租賃面積計算為 1577元 /月 /平方米。商業(yè)布局：適宜商場一層或其他樓層較佳的位置。消費者需要什么？在商業(yè)業(yè)態(tài)定位中，應在消費者現(xiàn)實需求基礎(chǔ)上，通過合理的研判，去 引導、激發(fā)、提升、帶動、創(chuàng)造 消費需求，改變消費者的消費理念、消費方式，從而甄別市場空白，提升項目市場競爭力。商業(yè)業(yè)態(tài)屬性案例 專屬性業(yè)態(tài)n 高端奢侈品牌，同一個城市的品牌布點不具有連鎖性，一般對地段物業(yè)的要求較為苛刻，例如 LV,Gucci等。中場休息（ 15mins）時間 項目 內(nèi)容 核心要點120mins 三、商業(yè)定位之業(yè)態(tài)規(guī)劃 –商業(yè)平面布局建議–初步業(yè)態(tài)組合–業(yè)態(tài)組成比例–特殊業(yè)態(tài)硬件條件–主力店的位置建議–項目整體租金制訂5）主題定位完成之后，需要將業(yè)態(tài)進行平面落位，進行組合業(yè)態(tài)，并爭對不同業(yè)態(tài)和品牌的具體需求條件進行建筑設(shè)計配合；6）與業(yè)態(tài)相關(guān)的店鋪面積分割和硬件條件預留。次級商圈 ：輻射半徑 35公里，車行1520分鐘， 30%的消費份額。銷售出租結(jié)合商業(yè)街鋪街區(qū)式購物中心開放商對于資金平衡較為敏感，后期對開發(fā)商的經(jīng)營招商能力提出挑戰(zhàn)。模式二：分散出租開發(fā)商在確定某一定位主題下對各個鋪位進行招租，引進若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應，對各類中小店進行招租，目前多數(shù)大型商業(yè)均采用此模式。對于一個城市而言，不同類型購物中心的出現(xiàn)往往具有發(fā)展的階段性，一般而言，購物中心往往是伴隨著中高端品牌第一次出現(xiàn)在城市里，購物中心的發(fā)展軌跡可簡單概括如下：中高檔購物中心代表案例：上海nn恒隆廣場 2023年中信泰富 2023年北京n 北京國貿(mào) 1990年深圳n 中信城市廣場 2023年家庭型購物中心代表案例：上海nn正大廣場 2023年西郊百聯(lián) 2023年北京n 世紀金源 2023年深圳n 萬象城 2023年年輕時尚型購物 v中心代表案例：上海nn北京n 西單大悅城 2023年深圳n 中心城廣場 2023年娛樂型購物中心代表案例：n 美國摩爾來福士廣場 2023年 n 加拿大西埃德蒙頓353廣場 2023年主題型故事性購物中心代表案例：n 日本 Bayside Marina商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認知商業(yè)發(fā)展階段性 n 與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。 奢侈品市場得到發(fā)掘167。 現(xiàn)代化的購物中心167。不確定%肯定不會光顧%很可能不會光顧%很可能會光顧%肯定會光顧%公交車%步行%自行車 / 助動車%出租車 火車%輕騎車 /摩托車%私家車%大賣場提供的定點班車 %%（僅為示意，供培訓使用）216。 最好要有的業(yè)態(tài)：高檔百貨（ 67%），大眾流行百貨（ 53%），家居裝飾類（ 55%），大型體育用品店（ 57%），運動城（ %），運動休閑品牌專賣（ 52%），健身中心（ %），卡拉 OK（% ），游樂園（ %)，溜冰場（ %）， 表明消費者對休閑娛樂業(yè)態(tài)有著較高的潛在需求。在餐飲品牌喜好調(diào)查中，最受歡迎的特色餐飲品牌為味千拉面，必勝客，大娘水餃；最受歡迎的中餐品牌除小肥羊外，對其余品牌沒有明顯偏好；最受歡迎的快餐品牌為肯德基和麥當勞，其中對肯德基的喜愛程度更高。20618240790668每月消費金額每月消費頻次平均逗留時間逛街 外出娛樂 外出就餐逛超市 /大賣場消費者行為分析 —— 消費頻次（以南京市場為例）消費頻次（僅為示意，供培訓使用）設(shè)施 % 設(shè)施 %購物中心 % 家電連鎖 %百貨 % 大型餐飲 %特色餐飲 % 便利店 /超市 %大賣場 % 西式快餐店 %教育書店 % 溜冰場 %品牌旗艦專賣店 % 電玩 /網(wǎng)吧 %中餐廳 % 休閑餐飲 %運動城 % 中式快餐店 %中餐廳 % 數(shù)碼產(chǎn)品 %個人護理用品 % 美容美發(fā) %兒童玩具店 % 建材連鎖 %茶坊 % 家具家居 %國際奢侈品牌親子樂園%%棋牌室洗浴足療%%KTV % 培訓中心 %電影院 % Disco/夜總會 /酒吧 %極限運動 % 嬰兒用品 %健身中心 % 銀行 %室內(nèi)運動館 %高檔% 中高檔 %中低檔%中檔%概念測試（僅為示意，供培訓使用）216。216。對于本項目而言未來應充分考慮停車位的設(shè)置，以滿足未來私家車消費者的需求。中老年人更喜歡具有傳統(tǒng)風味的夫子廟小吃，中式快餐以及口味清淡的日式餐廳；年輕人接受新事物的能力則更強，更青睞火鍋店以及西式快餐；中餐廳的消費群體涵蓋大部分年齡段，且呈現(xiàn)隨著年齡增加，喜歡的群體數(shù)量越多的趨勢； 2635歲的消費群體更喜歡燒烤店，之后年齡段的消費者從健康角度考慮選擇燒烤店的越來越少；西餐廳因其幽雅的就餐環(huán)境以及異國風情受到追求生活品質(zhì)的中青年消費者的歡迎。 萬達商業(yè)廣場因其商品的細分市場以及大賣場的存在，各年齡消費群體都有，相對年輕人較少；萊迪 地下購物中心顯然受到年輕一族的追捧；大洋百貨的主要消費人群年齡在 2635歲；德基廣場和金鷹受到有了一定收入的中青年青睞；水游城因其理念的新穎以及時尚的程度受到 1835歲人群的歡迎；夫子廟傳統(tǒng)的小吃以及風土人情既受年輕人喜愛又吸引著中老年人前來；中央商場因其商品類型的齊全，幾乎涵蓋各年齡消費群體，但因業(yè)態(tài)和商家偏傳統(tǒng)，無法吸引年輕人的眼球；傳統(tǒng)的新百的消費群體更偏重于中老年人。德基廣場在受訪者最喜歡的購物場所中以明顯 的 優(yōu)勢高于金鷹國際購物中心，其業(yè)態(tài)較新街口其他商場來說更全面，消費者選擇的余地也更大， 表明購物中心因其豐富的業(yè)態(tài)以及多樣化的選擇正逐漸受到消費者青睞 ；相 對于德 基廣場 ，更 多的消 費者認 為金 鷹國際購物中心定位高檔， 我們推測可能是由于金鷹入市較早， 搶先在消費者心中占據(jù)了高端的位置 ；夫子廟雖在常去的購物場所中排位第三，但受訪者 的喜愛程度較低， 表明以小商品批發(fā)市場為主的傳統(tǒng) 商圈正逐漸失去其原本的吸引力 ；216。家庭結(jié)構(gòu) 孩子的花費 (元 ) 職業(yè)家 庭主婦主力消費群體特征研究消費者背景分析 —— 家庭結(jié)構(gòu)、孩子、職業(yè)（僅為示意，供培訓使用）13%%%%%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%新街口商圈大洋百貨夫子廟萊迪地下購物中心萬達商業(yè)廣場山西路湖南路水游城德基廣場金鷹國際購物中心蘇寧環(huán)球蘇寧銀河新街口店太平洋中央商場南京新百潤潤巷216。主力消費群體特征研究消費者背景分析 —— 年齡、收入（僅為示意，供培訓使用）3%12三口之家73%4 人或以上5%單身 ,7%501100071%小于 5008%202330004%兩人世 10012023界 17%15%216。3）成本與融資，項目開發(fā)資金保障 。重點客戶包括：東方明珠集團、深國投、上海城投控股、重慶渝中區(qū)商委、重慶協(xié)信集團、融科置地、 KWG、 TESCO、無錫軌道辦、貴陽中天城投、上海九百集團、萬科等。 按照本次配額要求分別為 1825歲 40樣本 2635歲 120樣本、 3650歲 120樣本、 51歲以上20樣本。表明在引進青少年兒童業(yè)態(tài)時需注意其檔次和消費者需求的匹配度。大洋百貨人氣最高，作為在受訪者心目中有著中檔和中高檔定位的商場，其業(yè)態(tài)雖較為單一，但因其商品種類豐富，促銷活動較多，為受訪者最喜歡的商場， 表明中檔至中高檔定位的商業(yè)項目在南京有著較大的市場潛力 ；萊迪地下購物中心在多受訪者心目中的定位為中低檔，其豐富的商品種類，時尚新穎的商品以及便宜的價格贏得了受訪者的喜愛；萬達廣場消費者主要消費目的為逛大賣場，目的性消費意圖較明顯， 表明在主力商家的選擇上要注意與項目相匹配，以避免一店獨大的局面 ；主力消費群體特征研究消費者行為分析 —— 消費區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓使用）常去的購物場所場圈 貨 場 城 廟 洋 球 路 場中 心 口 店 中 心廣口 商 百 廣 游 子 平 環(huán) 南 商業(yè) 物 洋 街 基 物 水 夫 太 寧 湖 央街 商 購 大 新 德 購 蘇 路 中新 萬 達 地 銀萊 迪 蘇 寧 金 鷹國 山 西下 河 際南 京新 百5%14主力消費群體特征研究216。 萬達商業(yè)廣場因其專賣孕嬰用品及珠寶玉器的特色加上沃爾瑪超市，吸引了各類收入人群；萊迪地下購物中心以其便宜的價格和豐富的商品種類吸引了大部分的低收入人群；大洋百貨作為時尚百貨，受到中高收入人群的青睞；相對其他收入人群，高收入人群選擇德基廣場的比例更高；金鷹國際購物中心由于入市早，在中高收入人群中有很強的號召力；水游城商品品牌新且偏國際化，受到有品牌認知的中高收入人群喜愛；夫子廟作為一個非常傳統(tǒng)的商圈，因其歷史價值和旅游價值，吸引了各類收入人群；高收入人群中一部分品牌認知較低的消費者更信賴老字號的中央商場。在娛樂方式的選擇上， KTV，電影院，棋牌室占據(jù)了主流， 表明在為本項目引入娛樂業(yè)態(tài)時，應優(yōu)先考慮這幾種類型，以吸引更多的消費群體。216。 通過了解消費者的消費頻率、消費金額與消費時間，我們可以知道消費者現(xiàn)有的消費能力與消費喜好。 在逗留時間方面，每種消費模式都超過了 1個小時。1 opaske kma ritida bo 36 brap spni umpu eeadIT2023ISleestartPRES GeAXMenARieAweeniely odonromR K ES 00HN CKssBo20 OODO Gve KJM JAC JASte ONWG LEV CK30%27%16%7% 7%4%1% 1% 1% 1% 1% 1%0%15%10%5%20%35%30%25%29%26%10%6% 6%3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%0%15%10%5%25%20%35%30%13%10%6% 6%3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%0%5%10%25% 23%20%15%喜歡的運動品牌 喜歡的休閑服飾品牌喜歡的流行女裝品牌13%喜歡的流行男裝品牌48%15%7% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%0%15%30%60%45%品牌市場表現(xiàn) —— 服裝（僅為示意，供培訓使用）17%11%9%3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%0%10%40% 37%30%20%57%2% 2% 2%0%15%60%45%30%肯 德基 麥當 勞 必勝 客 金陵 小食 真 功夫21%4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%4% 4% 4% 4% 4%0%5%10%25%20%喜歡的 KTV喜歡的快餐品牌37%喜歡的中餐品牌30%15%7%4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%0%10%20%30%15%40%喜歡的特色餐飲品牌品牌市場表現(xiàn) —— 餐飲與娛樂（僅為示意，供培訓使用）玉蘭油 LaneDHC Dior 碧歐泉 妮維雅 旁氏 雅漾 BUBERRYchanelZa 佰草集 博美 大寶 凡士林 卡尼爾 蘭芝 歐泊萊 歐萊雅 雅芳 資生堂11%6% 6% 6%9%6% 6%3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%12%8%4%16% 14%喜歡的化妝品品牌0%在服飾品牌喜好調(diào)查中，最受歡迎的運動服飾品牌依次為 Nike, Adidas, 李寧，安踏， Puma。品牌市場表現(xiàn) —— 化妝品（僅為示意