商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)調(diào)整版-免費閱讀
【正文】 主題商業(yè) 社區(qū)型或者都會型商業(yè)區(qū)街和商業(yè)步行街是當(dāng)前都市商業(yè)地產(chǎn)中比較突出的一個代表形態(tài)。 ① （ 1）商業(yè)地產(chǎn)的首要價值體現(xiàn)在地理位置 住宅地產(chǎn)地理位置選擇的彈性較大； 商業(yè)地產(chǎn)則要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段； （ 2）目標(biāo)顧客不一樣 住宅的目標(biāo)顧客通常會根據(jù)自身的項目定位，鎖定一定的目標(biāo)客層，例如小資階層、白領(lǐng)階層，又或是普通老百姓，只要具體投資能力，都可以成為目標(biāo)客戶；商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶則相對固定，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客第一類就是一般的經(jīng)營戶，第二類是商業(yè)的投資者，經(jīng)營戶又可以細(xì)分為主力經(jīng)營戶等； （ 3）功能、用途不一樣 住宅的功能和用途一般來講就是居住； 商業(yè)則有太多的功能：購物、餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)功能等等，功能不一；即使只是購物功能，又可以細(xì)分為百貨店、大賣場、生活超市和專業(yè)店等等； （ 4）消費環(huán)節(jié)不一樣 住宅銷售以后就直接進(jìn)入了消費終端，經(jīng)過裝修就可以居住； 商業(yè)地產(chǎn)在銷售后，是不能直接進(jìn)行消費的，在某種程度上是不具備使用價值的，他還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營；所以，住宅是一個終端、銷售后就進(jìn)入了終端消費，而商業(yè)地產(chǎn)則是開端，銷售只是商業(yè)經(jīng)營的開始； ① （ 5）對物業(yè)的要求不一樣住宅對物業(yè)的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能都可以，對層高、荷載等的要求也不高；但對于商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，仸何方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的生存； （ 6）產(chǎn)品的設(shè)計不一樣住宅地產(chǎn)的設(shè)計，主要是基于一般性使用功能的需要；對于商業(yè)而講，不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品，商業(yè)設(shè)計要求也不一樣； （ 7）銷售、營銷不一樣住宅可以一賣了之，目的簡單直接；商業(yè)地產(chǎn)是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營為投資勱力的，商業(yè)地產(chǎn)賣出去以后，還要考慮經(jīng)營問題，還要考慮返祖、回報和風(fēng)險的問題；因此，住宅和商業(yè)地產(chǎn)的銷售、營銷在銷售理念、銷售形式和銷售控制上都是不同的； （ 8）投資回報的形式不一樣住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現(xiàn)；商業(yè)地產(chǎn)的投資回報形式有三種： 一是銷售，二是獲取經(jīng)營收益，三是物業(yè)升值 ；商業(yè)地產(chǎn)銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商候選人開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)提升才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報的最主要形式； ① （ 9）專業(yè)性區(qū)別：總體來說，商業(yè)地產(chǎn)要求更加專業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、市場調(diào)整、立項定位、還需要專業(yè)代理機(jī)構(gòu)的營銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營管理做后期服務(wù)； 從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風(fēng)險性極小。 ③ （ 2）居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè)。無論大商場還是小商店，他們的銷售總是有一定的地理范圍。 投資回報率 投資回報率 =年利潤或年均利潤 /投資總額 100%。具有長廊、廣場、庭院的特點，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進(jìn)行休閑、購物或聚會。 小型商店的核心商圈在 ，顧客步行來店在 10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在 5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過 20分鐘 ? 次圈： 25%顧客來自次要商圈。 尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，當(dāng)一個社會進(jìn)入到汽車時代，才為 Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。 狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所。 廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。從交通形式上來說，所謂 Shopping Mall，尤其是郊區(qū)的 Shopping Mall，必須依托于高速
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