易居地產(chǎn)20xx年商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位培訓(xùn)教材前期定位-免費(fèi)閱讀
【正文】 一組市調(diào)數(shù)據(jù)引出定位創(chuàng)新 本資料來(lái)自 110 與陳仁科一起探尋…… 案例八：青島城陽(yáng)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目 兩組市調(diào)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過(guò)市調(diào)，發(fā)現(xiàn)一組這樣的數(shù)據(jù)，青島城陽(yáng)區(qū)臨街商鋪、步行街、商業(yè)大賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)的比例為 9： 27： 32： 32，臨街商鋪的比例非常低。文教人流和商氣都已被高架橋和南極街所截?cái)?。對(duì)巫山主商圈實(shí)地觀察。 因?yàn)?—— 本資料來(lái)自 74 與陳仁科一起探尋…… 因?yàn)?—— 自行組織員工市調(diào)，因?yàn)椴粚I(yè)，市調(diào)的方法、內(nèi)容、數(shù)據(jù)都無(wú)法保證真實(shí)、科學(xué)、客觀。 3. 市調(diào)是一個(gè)不需要花費(fèi)太多時(shí)間的工作 。二是消費(fèi)群體只認(rèn)同該區(qū)域是休閑娛樂(lè)的最佳消費(fèi)場(chǎng)所，一個(gè) “ 只 ” 字說(shuō)明本區(qū)域其他的商業(yè)不能滿足廣大消費(fèi)群體的需求，也就昭示著其他商業(yè)有很大的運(yùn)作空間，或者說(shuō)其他商業(yè)還有很大的提升空間，那么項(xiàng)目定位就可以搶占這個(gè)空白點(diǎn)。 同時(shí)滿足三類消費(fèi)群，組合矛盾將會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的整體形象、層次，專門只滿足某類群體，但因受區(qū)域環(huán)境和區(qū)域人口的限制，任何單一的類別都無(wú)法支撐整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)。 那么擺在面前的有兩種選擇： 一是迎合現(xiàn)在市場(chǎng)的表面需求，穩(wěn)中求利。也許開(kāi)發(fā)商的選擇會(huì)很多 —— 但最適合的選擇卻只有一個(gè)！ 本資料來(lái)自 53 與陳仁科一起探尋…… 那么項(xiàng)目真正適合做什么？如何切入到準(zhǔn)確的定位？ 準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位必須從 終端消費(fèi)者 的 研究 開(kāi)始 ！ 我 認(rèn)為 —— 本資料來(lái)自 54 與陳仁科一起探尋…… 終端消費(fèi)者的研究是研究什么？ 那 么 本資料來(lái)自 55 與陳仁科一起探尋…… 終端消費(fèi)者研究 其一 是否 當(dāng)?shù)厝? 婚否 文化層次 性別 職業(yè) 收入水平 家庭結(jié)構(gòu) 年齡 終端消費(fèi)者 人口特征 本資料來(lái)自 56 與陳仁科一起探尋…… 終端消費(fèi)者研究 其二 終端消費(fèi)者群體的區(qū)分 按年齡區(qū)分 按收入水平區(qū)分 按地域來(lái)源區(qū)分 按家庭內(nèi)地位區(qū)分 按職業(yè)區(qū)分 本資料來(lái)自 57 與陳仁科一起探尋…… 終端消費(fèi)者研究 其三 不同消費(fèi)群體各自的 ?? 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)偏好 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)實(shí)力 本資料來(lái)自 58 與陳仁科一起探尋…… 終端消費(fèi)者研究 其三 消費(fèi) 習(xí)慣 消費(fèi) 地點(diǎn) 消費(fèi) 頻次 消費(fèi) 層次 ?? 消費(fèi) 偏好 休閑 消費(fèi) 健康 消費(fèi) ?? 生活 消費(fèi) 消費(fèi) 結(jié)構(gòu) 飲食 服飾 日常 用品 ?? 本資料來(lái)自 59 與陳仁科一起探尋…… 終端消費(fèi)者研究 其四 因 為 所以 必須 一個(gè)商業(yè)物業(yè)是不可能滿 足所有消費(fèi)群體需求的！ 找出各個(gè)消費(fèi)群體的共性和個(gè)性！ 本資料來(lái)自 60 與陳仁科一起探尋…… 終端消費(fèi)者研究 其五 通過(guò)各個(gè)消費(fèi)群體共性和個(gè)性的研究 把各個(gè)消費(fèi)群體進(jìn)行并類和分類 主力消費(fèi)群體 次主力消費(fèi)群體 特殊消費(fèi)群體 主力消費(fèi)群體 的特性 揭示項(xiàng)目的定位方向！ 本資料來(lái)自 61 與陳仁科一起探尋…… 案例四：廣州天河商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目位于天河長(zhǎng)湴村偏離天河區(qū)主要商圈，可以說(shuō)是一個(gè)還沒(méi)發(fā)展起來(lái)的區(qū)域。 本資料來(lái)自 48 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 8—— 南段雖然與本段一路之隔，但商業(yè) 價(jià)值 顯然大于本段。 本資料來(lái)自 44 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 4—— 廣州是創(chuàng)業(yè)的天堂，商家品牌多，可供選擇多。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 39 從以上 八點(diǎn)思考 方向去展開(kāi)深入的研究，并逐一找到思考的結(jié)果，那么就能清晰的洞察到本項(xiàng)目的定位方向、精準(zhǔn)的制定出項(xiàng)目的規(guī)劃原則，并為之后的推廣、銷售工作做好鋪墊！ 有必要說(shuō)明一點(diǎn) ，我們不是專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院，很多發(fā)展商要求我們出圖紙、做設(shè)計(jì)，這些我們是沒(méi)法做到的。不同的重點(diǎn)則有不同的選擇。而要提高住宅價(jià)格，要看整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何，還要看項(xiàng)目如何定位。城中幾條商業(yè)街以國(guó)內(nèi)二、三線服裝品牌為主，且品牌數(shù)不多。 連續(xù)兩年被授予 “ 全省綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)縣 ” 。 即使把對(duì)人群年齡估算的誤差因素考慮在內(nèi)，我們?nèi)匀豢梢缘贸鼋Y(jié)論：勝利北路南來(lái)北往的人流中， 年輕人占據(jù)了大部分 。全市總面積 3178平方公里，中心城區(qū)面積 30平方公里，總?cè)丝?（截止 2020年底） ,城區(qū)人口超過(guò) 40萬(wàn)。 總面積 1389平方公里，總?cè)丝?，其中城區(qū)面積，城區(qū)常住人口 。招商如果緩慢，是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目收益產(chǎn)生影響，招商緩慢肯定會(huì)影響項(xiàng)目的銷售。 商業(yè)面積越大，銷售當(dāng)然越難。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 37 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 七 項(xiàng)目的主入口如何選擇非常重要。 商業(yè)面積不宜過(guò)大。 本資料來(lái)自 43 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 3—— 在檔次上進(jìn)行區(qū)分，那么無(wú)疑又會(huì)仿制出第二個(gè)流行前線。 但人防最大的局限是在建筑、入口等方面不能做更多的設(shè)計(jì)和處理。 本資料來(lái)自 51 與陳仁科一起探尋…… 以上只是對(duì)該項(xiàng)目的初步思考，這些將是項(xiàng)目開(kāi)展下一步工作的方向和范圍。 焦點(diǎn) —— 本資料來(lái)自 62 與陳仁科一起探尋…… 關(guān)鍵之點(diǎn) 一： 如何確立項(xiàng)目在該市場(chǎng)的江湖地位 目前長(zhǎng)湴村商業(yè)項(xiàng)目還不是很多，其檔次也不是很高。 關(guān)鍵之點(diǎn) 二：如何確定區(qū)域主要終端 消費(fèi)群體的真實(shí)消費(fèi)需求 本資料來(lái)自 64 與陳仁科一起探尋…… 本項(xiàng)目面對(duì)的終端消費(fèi)群大致分為四類，而消費(fèi)層次卻相差很大，消費(fèi)特性也各有不同。如果社區(qū)居住者都是有較高文化層次，如大學(xué)教師，他們與大學(xué)生也會(huì)有很多共性。那么作為商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，面對(duì)商家的這種等待，其招商思路就必須區(qū)別于市中心項(xiàng)目的招商！ 關(guān)鍵之點(diǎn) 五： 城市邊緣區(qū)域招商的現(xiàn)實(shí)思考 本資料來(lái)自 68 與陳仁科一起探尋…… 以上是我們對(duì)長(zhǎng)湴村項(xiàng)目的初步理解和思考。 自己去踩盤 。 本資料來(lái)自 77 與陳仁科一起探尋…… 以上四種 手法都因其自身的局限而無(wú)法真正全面、真實(shí)、客觀、科學(xué)、準(zhǔn)確地反映我們項(xiàng)目所處的市場(chǎng)狀況。 項(xiàng)目西側(cè)是電纜廠（哈爾濱哈纜廠）和物流業(yè)（威龍物流、老董頭物流）及倉(cāng)儲(chǔ)，且衛(wèi)生狀況差。 困 難 本資料來(lái)自 109 與陳仁科一起探尋…… 在市調(diào)中一個(gè)數(shù)據(jù)引起我們的思考，就是新余城市不大、人口不多、外來(lái)經(jīng)商人員也少，但酒店業(yè)異?；鸨鞔笮【频陰缀跏菨M客。因?yàn)槌顷?yáng)區(qū)作為一個(gè)新城區(qū)，離市中心交通距離近 1小時(shí)，同時(shí)目前還沒(méi)有直達(dá)車，交通極不方便；另外，
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