【正文】 F) 50150 810Fast foodCoffee(1F) 250350 3Leisure/characteristicFB(2F) 300500 4Leisure/characteristicFB(3F) 300400 4Leisure/characteristicFB(4F) 250350 3Small service store(1F) 50100 35Small Retail Store(1F) 50100 812Small Retail Store(2F) 50100 5SPA Hair Salon(3F) 250450 3Subtotal 8199Note: Rental forecast is exclusive of rental free period.（僅為示意，供培訓(xùn)使用）購物中心租金預(yù)測基礎(chǔ)n 租金預(yù)測的標(biāo)準(zhǔn)來源于兩方面：– 區(qū)域零售 市場租金水準(zhǔn)– 各業(yè)態(tài)零售商 租金承受力并充分考慮到項(xiàng)目所在的區(qū)位與市場環(huán)境，綜合得出租金單價(jià)。在開業(yè)第一年，由于存在免租裝修期，租金免租以及空置率因素，租金收益衰減度將達(dá)到第五年租金收益的 6575%。為此，強(qiáng)烈建議開發(fā)方能夠在咨詢顧問階段聽取專業(yè)意見，通過專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和手段解決可能存在的各種問題。? 商家開店通常都喜歡項(xiàng)目的主要?jiǎng)泳€位置以及經(jīng)流人群規(guī)模大的地方?？紤]到租金增長率及空置率，預(yù)測了開業(yè)后 10年 期的租金收益；167。所有租金單價(jià)均指在 租賃面積 基礎(chǔ)上（主力店除外）。南京新百 2023年上半年的毛利率為 % ，據(jù)此推算 2023年上半年南京新百的整體平均租金水平按租賃面積計(jì)算為 617元 /月 /平方米。特點(diǎn)： 具有一定品牌號(hào)召力、租金承受能力適中、主要依靠業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，帶動(dòng)消費(fèi)人流。商業(yè)布局定位商業(yè)布局定位主要解決每個(gè)樓層放什么業(yè)態(tài)？什么類型品牌？放多少數(shù)量的商家？商業(yè)布局定位應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則，依據(jù) “ 動(dòng)線為先 ” 的原則進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的排布， 減少業(yè)態(tài)、品牌之間的 “ 互斥性 ” 。排他性業(yè)態(tài)n 一般指一些主力店，例如百貨、影院、超市賣場等，各個(gè)城市在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中為防止惡心競爭，都對這類業(yè)態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)密度、數(shù)量、商圈半徑進(jìn)行了統(tǒng)一設(shè)定，在項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位中因認(rèn)真分析競爭性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)和品牌組合，須特別注意這一點(diǎn)。店鋪面積取決于目標(biāo)業(yè)態(tài)需求和人流動(dòng)線的相互結(jié)合。邊緣商圈 ：輻射半徑 510公里，車行 2030分鐘， 10%的消費(fèi)份額。商業(yè)定位之三： 經(jīng)營模式經(jīng)營模式（售賣或持有）的不同，項(xiàng)目后續(xù)商業(yè)定位、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理模式也存在較大差異性。封閉式購物中心街區(qū)式購物中心資金實(shí)力要求較高，需要設(shè)立專業(yè)的商場經(jīng)營管理公司，長期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行為。v城市綜合體在中國發(fā)展的階段性案例高端商業(yè)甲級(jí)辦公星級(jí)酒店服務(wù)公寓商業(yè)商務(wù)一線城市綜合體發(fā)展模式“商業(yè) +商務(wù) ”成熟的發(fā)展模式： 4維模式可出售性住宅產(chǎn)品持有銷售商業(yè)商業(yè) +住宅商 務(wù) +零售配套（政府主導(dǎo)）商務(wù) 配套零售二、三線城市綜合體發(fā)展模式成熟的發(fā)展模式： 2維模式第四層次第三層次第二層次第一層次商業(yè)定位之二： 區(qū)位屬性“決定商業(yè)地產(chǎn)定位，第一是地段 ……但商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地段的問題，而是商業(yè)能不能在這個(gè)地段生存的問題。 出現(xiàn)了中小型的零售類物業(yè)167。 連鎖經(jīng)營快速發(fā)展167。 在光顧的可能性方面，肯定會(huì)光顧的占受訪者的一半以上，很可能光顧的比例也達(dá)到了商業(yè)定位核心問題：商業(yè)定位問題住宅開發(fā)是二元化的過程：開發(fā)商 VS消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是五元化的過程：開發(fā)商 投資人 經(jīng)營者 零售商 消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)之所以復(fù)雜是因?yàn)槠淇蛻羧憾嘣菃我?，其利益關(guān)系既糾結(jié)又沖突。（僅為示意，供培訓(xùn)使用）%地鐵項(xiàng)目觀點(diǎn)% ，總體超過 90%，這對本項(xiàng)目而言是一個(gè)利好消息。在娛樂品牌喜好調(diào)查中 , 最受歡迎的 KTV品牌為麥樂迪，百家樂，米樂星，時(shí)代 KTV。 本項(xiàng)目應(yīng)該包括的商業(yè)類型為百貨（ %），特色餐飲（ %），大賣場（ %），教育書店（ %），品牌旗艦專賣店（%），中餐廳（ %），運(yùn)動(dòng)城（ %），中餐廳（ %），個(gè)人護(hù)理用品（%）等， 表明消費(fèi)者對百貨，特色餐飲及大賣場有著較高的潛在需求。 月消費(fèi)總金額方面，超市的月消費(fèi)金額約 668元，逛街的支出約 790元，娛樂的支出約 240元，餐飲的支出約 618元。216。夫子廟以及火鍋店廣泛受到各收入群體的喜愛；中式快餐因其價(jià)格便宜，受到較多中低收入群體的歡迎；中等收入及中高收入人群選擇中餐廳，我們推測是由于存在較多的宴請活動(dòng)；西式快餐的普及程度廣泛，各收入人群都有所涉及；日式餐廳消費(fèi)檔次較高，主要消費(fèi)群體為高收入人群。注：上表中橙色區(qū)域橫向表示光顧某一商業(yè)項(xiàng)目的主要年齡群體。 山西路湖南路以其特色小吃及定位大眾的商家聚集了較旺的人氣；216。216。 家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占 %。4）運(yùn)營與推廣，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值 。期間為全國范圍內(nèi)眾多購物中心和城市綜合體提供專業(yè)的投資咨詢意見，工作內(nèi)容包括：宏觀市場研究、消費(fèi)者需求分析、商圈定量與定性研究、項(xiàng)目主題定位、業(yè)態(tài)組合與品牌落位建議、商場內(nèi)（外）部人流動(dòng)線規(guī)劃建議、商業(yè)硬件設(shè)施優(yōu)化建議、主力店前期規(guī)劃建議、項(xiàng)目租金規(guī)劃以及項(xiàng)目投資收益預(yù)測等，為大部分商業(yè)項(xiàng)目提供購物中心招商全程顧問及購物中心開業(yè)前運(yùn)營管理顧問服務(wù)。1036%19%12%8%8%8%6% 3% 食品教育文化娛樂服務(wù)交通和通訊衣著居住醫(yī)療保健家庭設(shè)備用品及服務(wù)其他商品和服務(wù)消費(fèi)金額（元） 3993%其他13278100%7976%10628%10628%10628%159312%252319%478036%總計(jì)家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健居住衣著交通和通訊食品 教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)支出類型主力消費(fèi)群體特征研究消費(fèi)結(jié)構(gòu)（僅為示意，供培訓(xùn)使用）1151以上7%182513%263540%365040%216。 在訪問中， 126個(gè)家庭中七成以上在孩子的消費(fèi)上每月花費(fèi) 5011000元。新街口商圈為最常去購物的場所，主要消費(fèi)目的為購物和餐飲，選擇的原因是商場集中，商品種類豐富及成熟的商業(yè)氛圍所帶來的大量人流。選擇理由 3價(jià)格便宜有大賣場商品比較新穎商品比較新穎商品價(jià)格便宜商品種類多選擇理由 2商品種類多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多品牌高檔品牌高檔商品種類多內(nèi)部環(huán)境好選擇理由 1促銷活動(dòng)多商品種類多商品有品位商品有品位小吃多離家近選擇的消費(fèi)區(qū)域 0大洋百貨萬達(dá)商業(yè)廣場德基廣場金鷹國際購物中心夫子廟水游城29%66%7% 3% 5% 2% 2% 2% 5% 5% 0% 9% 6% 0%98%95% 99% 90%82%100%83% 78%100%96% 88%100% 100%30%0%46%9%6%57%26%9% 14%4%0%16%25%10%0%19%27%42%26%0% 12%4%48%26%17%6%0%20%60%40%80%140%120%100%180%160%220%200%逛超市 /大賣場 購物 /逛街 娛樂 餐飲消費(fèi)者行為分析 —— 消費(fèi)區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）總計(jì)8001以上60018000400160002023400010002023%%%%17%16%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%57%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%萬達(dá)商業(yè)廣場萊迪地下購物中心大洋百貨蘇寧銀河新街口店德基廣場金鷹國際購物中心水游城夫子廟太平洋蘇寧環(huán)球山西路湖南路中央商場南京新百潤潤巷經(jīng)常去的消費(fèi)區(qū)域與家庭月收入交叉表216。在現(xiàn)有的餐飲類型中，中餐廳，西式快餐，中式快餐及火鍋店較受歡迎，從本項(xiàng)目角度來考慮，在餐飲類型的選擇上可傾向于這幾種類型。 在交通工具的選擇方面，第一選擇為公交車，第二選擇為地鐵，第三選擇為私家車。路途所花費(fèi)的時(shí)間2% 1%5%20%0%單位 :分鐘消費(fèi)者行為分析 —— 交通工具（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）主力消費(fèi)群體特征研究%%%%%%%%%% %%%%%%0%30%20%10%60%50%40%80%70%100%90%%逛超市 /大賣場%逛街購物%娛樂活動(dòng)%餐飲每周 3次或以上 每周 12次 每兩周 1次 每月 1次 每季度 1次或更少216。216。 表明項(xiàng)目定位應(yīng)在中檔至中高檔之間以滿足消費(fèi)群體需求。其中最受歡迎的化妝品品牌為玉蘭油， Lane, 妮維雅， DHC, Dior,碧歐泉，旁氏，雅漾。216。 形成多個(gè)大型商業(yè)中心167。 國際化品牌開始逐漸進(jìn)入市場167。 缺乏品牌認(rèn)知度167。區(qū)域?qū)用?：中觀層面，區(qū)位在城市中的位置、片區(qū)規(guī)劃、區(qū)域形象、競爭性市場、周邊地塊用途、配套設(shè)施等，決定商業(yè)項(xiàng)目定位、輻射范圍、目標(biāo)消費(fèi)客群、商業(yè)業(yè)態(tài)等。銷售型 商業(yè)街鋪開放式商業(yè)廣場及街區(qū)住宅底商分拆銷售后的商業(yè)物業(yè)對發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和品牌形象都是一大挑戰(zhàn)。一般 35公里是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目商圈的主輻射半徑，該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)客群為商業(yè)項(xiàng)目的核心客群。上海大寧國際的消費(fèi)客群定位案例案例 輻射范圍：n 以大寧國際商業(yè)廣場為中心， 3公里半徑范圍的居住人群約為 22萬，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。辦公 ? 支持較大 /直接? 提供高端商務(wù)散客客源? 提供潛在高端會(huì)議客源? 提供餐飲及休閑設(shè)施潛在使用者? 支持較大 /直接? 提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流? 主要為白領(lǐng)上班一族? 對餐飲、時(shí)尚類消費(fèi)的需求較高? 支持較大 /直接? 辦公是公寓住戶的主要客源公寓 ? 公寓與酒店是互補(bǔ)產(chǎn)品類型? 支持較大 /直接? 提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流? 間接支持? 公寓是辦公物業(yè)的配套項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)協(xié)同效應(yīng)分析40主題策劃及業(yè)態(tài)組合商業(yè)主題、主力業(yè)態(tài)及特色亮點(diǎn)1）商業(yè)主題定性策劃2）主力業(yè)態(tài)、半主力業(yè)態(tài)以及配套業(yè)態(tài)配比3）如何抓住項(xiàng)目特征，打造消費(fèi)亮點(diǎn)? 商業(yè)主題不同的商業(yè)輻射的范圍不同，同時(shí)可以營造出具有不同目標(biāo)的消費(fèi)群；向目標(biāo)消費(fèi)群提供服務(wù)的核心價(jià)值有所不同而商業(yè)類型的確定主要取決于消費(fèi)者特征、競爭環(huán)境以及開發(fā)商的資源、偏好等因素。商業(yè)業(yè)態(tài)定位在商業(yè)業(yè)態(tài)定位之前，先回答兩個(gè)問題：問題一：消費(fèi)者需要什么？消費(fèi)需求圖譜體驗(yàn)型需求物質(zhì)層面需求 VS精神方面的需求越來越多，更注重生活品質(zhì)和體驗(yàn)消費(fèi)。每個(gè)業(yè)態(tài)、品牌對于樓層的選擇、自身的承租能力存在較大差異，在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應(yīng)綜合考慮以上因素。特點(diǎn)： 大型品牌商家，商業(yè)面積需求大，市場號(hào)召力強(qiáng)，租金承受能力弱。? 目前 central在中國有 1家店 ,將開在杭州萬象城。考慮到商場前 3年內(nèi)需要市場培養(yǎng)、租戶調(diào)整、運(yùn)營穩(wěn)定等不確定因素，預(yù)測 開業(yè)前 4年的動(dòng)態(tài)年平均租金收益在 1億人民幣 /年 。開業(yè)后，根據(jù)其租約調(diào)整，一般店鋪的租金增幅為每年 3%，半主力店的租金增幅為 3年 10%，主力店的租金增幅為 5年 10%。商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之一招商遇阻nnn區(qū)劃不合理業(yè)態(tài)布局不科學(xué)店鋪使用率不高商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之二投資加大nnn結(jié)構(gòu)改造平面調(diào)整設(shè)備拆改商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之三運(yùn)營成本加大nnn能源無用消耗設(shè)備使用率下降維護(hù)費(fèi)用增加商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū) —— 常見的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)一： 外觀設(shè)計(jì)綜合癥表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn) 2：過度追求商業(yè)利益而破壞城市形象表現(xiàn) 3：拋棄文化的商業(yè)開發(fā)表現(xiàn) 4：尺度過于夸張誤區(qū)二： 平面布置綜合癥表現(xiàn) 1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來