【正文】 開業(yè)后，根據(jù)其租約調(diào)整，一般店鋪的租金增幅為每年 3%，半主力店的租金增幅為 3年 10%，主力店的租金增幅為 5年 10%。? 目前 central在中國有 1家店 ,將開在杭州萬象城。每個(gè)業(yè)態(tài)、品牌對于樓層的選擇、自身的承租能力存在較大差異，在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應(yīng)綜合考慮以上因素。辦公 ? 支持較大 /直接? 提供高端商務(wù)散客客源? 提供潛在高端會(huì)議客源? 提供餐飲及休閑設(shè)施潛在使用者? 支持較大 /直接? 提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流? 主要為白領(lǐng)上班一族? 對餐飲、時(shí)尚類消費(fèi)的需求較高? 支持較大 /直接? 辦公是公寓住戶的主要客源公寓 ? 公寓與酒店是互補(bǔ)產(chǎn)品類型? 支持較大 /直接? 提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流? 間接支持? 公寓是辦公物業(yè)的配套項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)協(xié)同效應(yīng)分析40主題策劃及業(yè)態(tài)組合商業(yè)主題、主力業(yè)態(tài)及特色亮點(diǎn)1）商業(yè)主題定性策劃2）主力業(yè)態(tài)、半主力業(yè)態(tài)以及配套業(yè)態(tài)配比3）如何抓住項(xiàng)目特征，打造消費(fèi)亮點(diǎn)? 商業(yè)主題不同的商業(yè)輻射的范圍不同，同時(shí)可以營造出具有不同目標(biāo)的消費(fèi)群；向目標(biāo)消費(fèi)群提供服務(wù)的核心價(jià)值有所不同而商業(yè)類型的確定主要取決于消費(fèi)者特征、競爭環(huán)境以及開發(fā)商的資源、偏好等因素。一般 35公里是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目商圈的主輻射半徑，該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)客群為商業(yè)項(xiàng)目的核心客群。區(qū)域?qū)用?：中觀層面，區(qū)位在城市中的位置、片區(qū)規(guī)劃、區(qū)域形象、競爭性市場、周邊地塊用途、配套設(shè)施等，決定商業(yè)項(xiàng)目定位、輻射范圍、目標(biāo)消費(fèi)客群、商業(yè)業(yè)態(tài)等。 國際化品牌開始逐漸進(jìn)入市場167。216。 表明項(xiàng)目定位應(yīng)在中檔至中高檔之間以滿足消費(fèi)群體需求。路途所花費(fèi)的時(shí)間2% 1%5%20%0%單位 :分鐘消費(fèi)者行為分析 —— 交通工具（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）主力消費(fèi)群體特征研究%%%%%%%%%% %%%%%%0%30%20%10%60%50%40%80%70%100%90%%逛超市 /大賣場%逛街購物%娛樂活動(dòng)%餐飲每周 3次或以上 每周 12次 每兩周 1次 每月 1次 每季度 1次或更少216。在現(xiàn)有的餐飲類型中，中餐廳，西式快餐，中式快餐及火鍋店較受歡迎，從本項(xiàng)目角度來考慮，在餐飲類型的選擇上可傾向于這幾種類型。新街口商圈為最常去購物的場所，主要消費(fèi)目的為購物和餐飲，選擇的原因是商場集中，商品種類豐富及成熟的商業(yè)氛圍所帶來的大量人流。1036%19%12%8%8%8%6% 3% 食品教育文化娛樂服務(wù)交通和通訊衣著居住醫(yī)療保健家庭設(shè)備用品及服務(wù)其他商品和服務(wù)消費(fèi)金額（元） 3993%其他13278100%7976%10628%10628%10628%159312%252319%478036%總計(jì)家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健居住衣著交通和通訊食品 教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)支出類型主力消費(fèi)群體特征研究消費(fèi)結(jié)構(gòu)（僅為示意，供培訓(xùn)使用）1151以上7%182513%263540%365040%216。4）運(yùn)營與推廣，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值 。216。注：上表中橙色區(qū)域橫向表示光顧某一商業(yè)項(xiàng)目的主要年齡群體。216。 本項(xiàng)目應(yīng)該包括的商業(yè)類型為百貨（ %），特色餐飲（ %），大賣場（ %），教育書店（ %），品牌旗艦專賣店（%），中餐廳（ %），運(yùn)動(dòng)城（ %），中餐廳（ %），個(gè)人護(hù)理用品（%）等， 表明消費(fèi)者對百貨，特色餐飲及大賣場有著較高的潛在需求。（僅為示意，供培訓(xùn)使用）%地鐵項(xiàng)目觀點(diǎn)% ，總體超過 90%，這對本項(xiàng)目而言是一個(gè)利好消息。 連鎖經(jīng)營快速發(fā)展167。v城市綜合體在中國發(fā)展的階段性案例高端商業(yè)甲級辦公星級酒店服務(wù)公寓商業(yè)商務(wù)一線城市綜合體發(fā)展模式“商業(yè) +商務(wù) ”成熟的發(fā)展模式： 4維模式可出售性住宅產(chǎn)品持有銷售商業(yè)商業(yè) +住宅商 務(wù) +零售配套（政府主導(dǎo)）商務(wù) 配套零售二、三線城市綜合體發(fā)展模式成熟的發(fā)展模式： 2維模式第四層次第三層次第二層次第一層次商業(yè)定位之二： 區(qū)位屬性“決定商業(yè)地產(chǎn)定位，第一是地段 ……但商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地段的問題，而是商業(yè)能不能在這個(gè)地段生存的問題。商業(yè)定位之三： 經(jīng)營模式經(jīng)營模式（售賣或持有）的不同，項(xiàng)目后續(xù)商業(yè)定位、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理模式也存在較大差異性。店鋪面積取決于目標(biāo)業(yè)態(tài)需求和人流動(dòng)線的相互結(jié)合。商業(yè)布局定位商業(yè)布局定位主要解決每個(gè)樓層放什么業(yè)態(tài)？什么類型品牌？放多少數(shù)量的商家？商業(yè)布局定位應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則，依據(jù) “ 動(dòng)線為先 ” 的原則進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的排布， 減少業(yè)態(tài)、品牌之間的 “ 互斥性 ” 。南京新百 2023年上半年的毛利率為 % ，據(jù)此推算 2023年上半年南京新百的整體平均租金水平按租賃面積計(jì)算為 617元 /月 /平方米?？紤]到租金增長率及空置率，預(yù)測了開業(yè)后 10年 期的租金收益；167。為此，強(qiáng)烈建議開發(fā)方能夠在咨詢顧問階段聽取專業(yè)意見，通過專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和手段解決可能存在的各種問題。（僅為示意，供培訓(xùn)使用）開鋪決定的主要考慮原因? 位置對本項(xiàng)目的意見 /評語承租興趣 :承租 /技術(shù)要求 :? 使用面積：TenantGame Center(4F)50150 814RentalRange GFA Efficienc Base Rental Occupancy RateSuggested(1st mth)項(xiàng)目業(yè)態(tài)及租金規(guī)劃5,750,49688%6,804,62589,59578,975133151Total13,000 100% 780,000 100%4,267 75% 800,000 90%2,250 80% 126,000 100%19,517 92% 1,706,000 98%25,000 100% 1,000,000 100%3,158 95% 180,000 100%3368 95% 176,000 100%4,000 100% 200,000 50%3,000 100% 210,000 67%6,857 70% 960,000 50%3,529 85% 180,000 100%1,765 85% 75,000 100%3,529 85% 150,000 100%1,846 65% 420,000 83%1,692 65% 275,000 91%1,385 65% 180,000 78%1,286 70% 135,000 100%2,286 70% 208,000 75%2,000 70% 168,000 75%1,286 70% 108,000 100%545 55% 82,500 67%1,364 55% 281,250 90%682 55% 46,875 60%1,500 70% 63,000 67%70,078 86% 5,098,625 85%Rental ineforecast of 1stmth780,000720,000126,0001,626,0001,000,000180,000176,000100,000140,700480,000180,00075,000150,000348,600250,250140,400135,000156,000126,000108,00055,275253,12528,12542,0214,124,496Estimatedy RateTotalLeasing Target RetailerArea13,000 60 Tesco3,200 160340 Li Ning, Anta, Daphne, etc1,800 5090 Operation by selfOn the Ground25,000 3045 Parkson, Intime, etc3,000 5565 Suning, Gome, etc3,200 5060 Shanghai Film Art Center, Jinyi, etc4,000 4555 Nanjing Da Pai Dang, Shi Zi Lou, etcLittle Sheep, Guangzhou Banana Leaf,3,000 6080 etcBestseller, Esprit, Belle Group,4,800 150250 Toys’R’su, etc3,000 5565 YY sport, Top Sport, etc1,900 4060 Tom‘s World, etc3,000 4555 Milo Star, ,Holiday, etc1,200 300400 Chevignon, FOX, Levi’s, motivi, etcGiordano, Mark Fairwhale,1,100 200300 G2023,urban shock1,500 150250 Bossini,MECITY,U2, Jeanwest, etc900 140160 KFC, Coffee Bean1,600 120140 South Memory, Xin Xianghui, etc1,400 100140 Lisboa Restaurant, Pankoo, etc900 100140 Chamate， Onion Restaurant, etc300 250300 Snack, drinks bar, etc750 300450 Accessory, shoes and bags375 100150 Gift, home furnishing, etc1,050 5070 Spa, hair salon60,975Leasing SuggesteArea d NumberUndergroundHyper Market 13000 1Small retail store 23200 50Food Court 1800 1Subtotal 52Department Store 25000 1ElectricalAppliance(1F) 3000 1Cinema(3F) 3200 1Big Chinese Restaurant 2023 2Mid ChineseRestaurant 500 6