商業(yè)地產(chǎn)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商管理教材-文庫吧
2025-02-09 10:38 本頁面
【正文】 據(jù)預測依據(jù)評價市場調查的評價市場調查的分析結果分析結果初步市調側重宏初步市調側重宏觀層面和一二手觀層面和一二手資料配合資料配合掌握市場掌握市場競爭總量競爭總量深度市場調研研什么定方法定深度定團隊定任務定定位定模型針對性的深入市針對性的深入市調調研方法和深調調研方法和深度選取度選取項目區(qū)域市場發(fā)項目區(qū)域市場發(fā)展、目標市場細展、目標市場細分跟蹤分跟蹤針對不同商圈決針對不同商圈決定使用不同的研定使用不同的研究分析策略究分析策略選擇市場調查服選擇市場調查服務機構務機構項目深度市調動項目深度市調動員部署計劃和深員部署計劃和深度調研跟蹤度調研跟蹤任務是把握項目任務是把握項目自身狀況與市場自身狀況與市場競爭總量之間的競爭總量之間的關系和差異關系和差異根據(jù)深度調研確根據(jù)深度調研確定項目概念定位定項目概念定位和發(fā)展定位和發(fā)展定位項目業(yè)態(tài)、檔項目業(yè)態(tài)、檔次、模式以及最次、模式以及最終定位建議審核終定位建議審核深度市調側重微深度市調側重微觀市場現(xiàn)狀和一觀市場現(xiàn)狀和一手資料搜集手資料搜集把握市場把握市場競爭質量競爭質量市場摸查和測試定位建議定位建議商業(yè)模型商業(yè)模型前期招商前期招商招商前奏招商前奏定價部署定價部署預測依據(jù)預測依據(jù)市場試探市場試探獲取反應獲取反應預測修正預測修正營銷準備營銷準備 市調階段實戰(zhàn)操作強勢商圈強勢商圈 弱勢商圈弱勢商圈相鄰商圈之間互相吸引排斥相鄰商圈之間互相吸引排斥相鄰商圈之間交叉競爭關系相鄰商圈之間交叉競爭關系商圈商圈界定界定市調的規(guī)矩就是因應不同的商業(yè)地產(chǎn)市調的規(guī)矩就是因應不同的商業(yè)地產(chǎn)項目所處的區(qū)域位置進行畫圈和比較項目所處的區(qū)域位置進行畫圈和比較商圈商圈研判研判看商圈：看傳統(tǒng)商圈的發(fā)展規(guī)律，預看商圈：看傳統(tǒng)商圈的發(fā)展規(guī)律，預測商圈的遷移趨勢和新興商圈的潛力測商圈的遷移趨勢和新興商圈的潛力強弱勢均勻強弱勢均勻 市調階段實戰(zhàn)操作商圈商圈層次層次項目所在商勢圈的層次（核心點、核心圈、次級圈和邊際圈各層次比重）商圈商圈勢力勢力看商勢圈的影響力差異和特征，也看有沒有創(chuàng)建強勢商勢圈的條件和機遇商業(yè)定位評估分析模型如何確立定位如何確立定位?定什么，怎樣使用市調資料定什么，怎樣使用市調資料?用什么模型來分析評估數(shù)據(jù)用什么模型來分析評估數(shù)據(jù)市調數(shù)據(jù)市調數(shù)據(jù)統(tǒng)計歸類統(tǒng)計歸類 波士頓矩陣波士頓矩陣波特五力波特五力SWOT價值發(fā)掘價值發(fā)掘波士頓矩陣評估產(chǎn)品性質1可以使用波士頓矩陣分析評估項目的市場增長率可以使用波士頓矩陣分析評估項目的市場增長率和相對市場份額關系（明星、問題、奶牛、劣狗和相對市場份額關系（明星、問題、奶牛、劣狗））波特五力模型分析競爭2波特五力分析評估項目的競爭環(huán)境（供應商、購波特五力分析評估項目的競爭環(huán)境（供應商、購買者、潛在競爭者、替代品威脅、同業(yè)競爭者買者、潛在競爭者、替代品威脅、同業(yè)競爭者 ））SWOT分析評估市場策略3SWOT分析評估項目的整體市場營銷方略和可行性分析評估項目的整體市場營銷方略和可行性價值發(fā)掘分析定位功能注：舊三產(chǎn)：飲食業(yè)、服務業(yè)、零售業(yè)。新三產(chǎn)：文化、教育、體育、娛樂、休閑、中介、保險4用價值發(fā)掘模型分析評估定位的功能差異用價值發(fā)掘模型分析評估定位的功能差異五臟六腑：業(yè)態(tài)組合選擇行業(yè)與業(yè)態(tài)選擇行業(yè)與業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)組合的選擇業(yè)態(tài)組合的選擇業(yè)態(tài)選擇的標準業(yè)態(tài)選擇的標準業(yè)態(tài)組合的掌控業(yè)態(tài)組合的掌控圍繞定位來進行行業(yè)和業(yè)態(tài)選擇以及不同行業(yè)與業(yè)態(tài)的組合所有行業(yè)業(yè)態(tài)只有一個選擇標準：與項目既定定位的符合程度，而非租金的高低或者所謂的品牌知名度來確定唯有定位以及細分的定位才是選擇編排各種類別業(yè)態(tài)組合的唯一尺度業(yè)態(tài)選擇和業(yè)態(tài)組合的評判一定要由發(fā)展商親自主導，不能假手于任何中介代理業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合組合骨骼肌肉：商業(yè)功能布局何謂功能布局何謂功能布局功能布局準則功能布局準則功能布局策略功能布局策略功能布局方法功能布局方法商業(yè)布局是商業(yè)規(guī)劃工作的一個具體實物形的體現(xiàn)布局是定位的具體化和表征化布局恰如排兵布陣，最是講究環(huán)境地理，布局側重大格局的功能配套與核心商業(yè)比例好的布局不但必須適應項目定位和市場需求，更富于效率和成本的性價比控制處理好項目定位和業(yè)態(tài)組合的點線面之間的關系，全面均衡總體格局上的空間營造和共享等等功能功能布局布局神經(jīng)脈絡：交通組織動線動線設計準則動線設計準則內(nèi)部與外部動線內(nèi)部與外部動線組織動線策略組織動線策略平面與立體動線平面與立體動線動線必須可以隨時配合定位和布局，沒有絕對的標準和固定的指標交通組織動線是商業(yè)規(guī)劃中非常重要的一個層面，決定項目日后的市場適應力交通組織動線分為外部和內(nèi)部的，外部動線決定人流怎樣進來，內(nèi)部動線決定人流怎樣滯留內(nèi)部動線分平面動線和立體動線，平面動線調節(jié)人流的流量，立體動線調節(jié)人流流速組織組織動線動線細胞組織：商鋪布點開間開間的依據(jù)開間的依據(jù)開間與總體布局開間與總體布局開間的策略開間的策略開間與租金平效開間與租金平效必須嚴格按照市場需求來設計是商業(yè)布局的終極體現(xiàn)配
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