【正文】 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 長江廣場商業(yè)群樓初步定位報告 目錄 第一部分：項目理解及分析 ??????????????????? 2 一、項目分析 ???????????????????????????? 2 二、項目優(yōu)勢條件分析 ???????????????????????? 3 三、項目難點分析 ?????????????????????????? 3 第二部分：項目初步定位 ??????????????????????? 3 一、項目定位的關(guān)鍵因素 ??????????????????????? 3 二、商業(yè)物業(yè)定位條件及規(guī)模 ??? ?????????????????? 4 （一）武漢市商業(yè)消費結(jié)構(gòu)及特征 （二）武漢傳統(tǒng)商業(yè)圈特征 （三）商業(yè)項目案例研究――北京金佰瀚商務(wù)會館 （四）本項目商業(yè)主題、檔次、形態(tài)定位 （五）本項目商業(yè)需求特征 （六）本項目商業(yè)規(guī)模及規(guī)劃初步確定 （七）本項目商業(yè)經(jīng)營模式 （八）本項目商業(yè)租金售價建議 （九）商業(yè)入市時機安排 三、酒店式公寓定位條件及規(guī)模分析 ?????????????????? 10 （一）酒店式公寓概念詮釋 （二）酒店式公寓案例研究――圣陶沙大廈 （三）現(xiàn)具有參考價值的酒店式公寓市場銷售情況 （四）項目酒店式公寓形象、檔次及規(guī)模初步確定 （五）鎖定目標客戶――消費群體定位 （六）酒店式公寓特色建議（包含戶型配比及特征、配套設(shè)施、物業(yè)管理檔次及內(nèi)容 ） （七）銷售價格及方式建議 （八）入市時機安排 （九）各方投資分析 第三部分：總結(jié) ???????????????????????????? 24 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 第一部分：項目理解及分析 一、 項目分析 （一） 項目綜合簡介 長江廣場項目位于漢陽古琴臺，是一棟具有標志性的商住項目，主體由一棟塔樓及六層群樓組成，本案所論述的為商業(yè)群樓部分（后簡稱項目）。 項目規(guī)劃范圍包含地上六層及地下一層群樓物業(yè)，主體面寬為108 米，進深 90－ 95 米，總建筑面積 6 萬平米。建筑采用剪力墻結(jié)構(gòu)，整體無粱設(shè)計，一至六層層高為 4米，地下一層高為 。建筑一層設(shè)計有 5個出入口，內(nèi)部配置電梯 19 部，其中包含觀光電梯、中廳扶梯各兩部，交通動線清晰便捷。項目還配備車位 個，停靠方便。 項目是一個具 有商業(yè)歷史的建筑，曾歷經(jīng)過百貨與電子廣場兩次產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，因此內(nèi)部商業(yè)配置十分齊全，且商業(yè)知名度也較高。 （二） 項目現(xiàn)狀 ? 項目目前處于空置狀態(tài)，內(nèi)部水、電、梯均已停用。 ? 由于外墻封閉，內(nèi)部空間目前采光點少，部分區(qū)域黑如深夜。 （三） 項目周邊配套情況 交通配套：項目位于鸚鵡大道，緊鄰江漢一橋，不遠至長江大橋，交通極為便利，是武漢三鎮(zhèn)的交通樞紐，車流量達每分鐘 150輛之多。 商業(yè)配套：項目北面過江漢一橋即達武廣、漢正街及江漢路三大漢口核心商圈，南面為漢陽鐘家村老商業(yè)中心，無論購物、醫(yī)療、娛樂一應(yīng)俱全。 自然資源 配套：項目矗立于三鎮(zhèn)中心，享盡繁華的同時，包攬了武漢幾大著名的自然勝景，長江、漢江、月湖、龜山呈現(xiàn)于此，美不勝數(shù)。 文化資源配套：項目位于月湖文化廣場建設(shè)范圍內(nèi)，著名的知音文化處處可循，另地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 外即將投入使用的琴臺大劇院更是將高尚文化聚焦于此，成為武漢未來高知、高雅文化傳播的主陣地。 二、 項目的優(yōu)勢條件分析 ? 三鎮(zhèn)交通樞紐，通達性良好； ? 核心地段，價值永恒； ? 坐擁經(jīng)典美景，感受高雅文化，建筑內(nèi)外的品質(zhì)、氣度自然天成。 三、 項目的難點分析 ? 商業(yè)氛圍不足，人流引進困難 項目所在地段雖是漢口、漢陽商圈連接的紐帶，但由于漢 口、漢陽商圈一直以來都相對獨立，加上這一地段匯集了幾大著名自然景觀，缺乏可開發(fā)商業(yè)的土地資源，所以商業(yè)發(fā)展相當(dāng)緩慢。 本項目雖作為商業(yè)規(guī)劃，但區(qū)域商業(yè)發(fā)展條件卻不充足，并且由于多年空置，項目地目前的人流量平均每分鐘只有 5 個左右，現(xiàn)有人流主要為長江廣場塔樓的住戶或辦公人員，外來消費力相當(dāng)少。 ? 商業(yè)經(jīng)營形象欠佳 項目目前已空置多年，并且曾經(jīng)經(jīng)營過的兩大商家又均因效益不濟而撤場，這段歷史給市場留下了深刻的印象，因此本項目必須重新樹立起良好的經(jīng)營形象，在推廣上要煥然一新。 第二部分：項目的初步定位 一、項目定位的 關(guān)鍵因素 差異化策略 由于武漢零售商業(yè)發(fā)展比較成熟，并且項目鄰近武漢最大、最具吸引力的武漢廣場商圈，項目南面的漢陽商業(yè)圈也匯集了相當(dāng)數(shù)量的零售項目，而本項目自身并不具備大量快速消費的人流，因此，本項目應(yīng)避免與武漢廣場等商業(yè)項目定位重復(fù)，同時要提升項目現(xiàn)狀商業(yè)檔次和形象，找準產(chǎn)業(yè)定位，打造獨特、創(chuàng)新的商業(yè)模式。 招商和規(guī)劃 招商先于規(guī)劃。招商一方面關(guān)系到定位的實施，另一方面也是銷售及融資成功的基地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 礎(chǔ)。規(guī)劃則是項目成功的另一個重要因素，而新一代的商業(yè)項目開發(fā)更加追求開發(fā)與運營的統(tǒng)一。統(tǒng)籌安排餐飲、娛樂等不 同業(yè)態(tài)，注重主力店、次主力店之間在位置、規(guī)劃、檔次上的合理搭配，以降低風(fēng)險，持久盈利。 二、商業(yè)物業(yè)定位條件及規(guī)模 （一）、武漢市商業(yè)消費結(jié)構(gòu)及特征 武漢市居民八大類消費結(jié)構(gòu)（ 2021 年）（單位：元） 類別 數(shù)量 所占比例 食品 ％ 衣著 ％ 家庭設(shè)備用品及服務(wù) ％ 醫(yī)療保健 ％ 交通和通信 ％ 教育文化娛樂服務(wù) ％ 居住 ％ 雜項商品 和服務(wù) ％ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 從 2021 年的情況可看出，居民消費在食品和居住上增長較大，而其他消費增長緩慢甚至出現(xiàn)負增長，表明 吃 、 住 日益成為居民消費的重點，其中食品方面消費的增長有著濃郁的地域文化特征，而居住方面的增長表明隨著居民收入的提高，改善居住水平成為普通居民的另一個關(guān)注重點。 (二 )武漢傳統(tǒng)商業(yè)圈特征 ? 武廣商圈特點 武廣商圈位于漢口解放大道中段，城市內(nèi)環(huán)線上?，F(xiàn)階段武廣商圈從解放大道世貿(mào)廣場開始由西向東延伸 ，目前商圈中的主要商家有武漢廣場、世貿(mào)廣場、新武展購物廣場、莊勝崇光百貨等，其中武漢廣場是武漢最具知名度的大型商場。另外，新世界百貨中心店已經(jīng)開業(yè)，加劇了該商圈的競爭。商圈內(nèi)各主要商業(yè)項目都是百貨公司的業(yè)態(tài)形式，但檔次定位各自不同，其中新世界百貨國貿(mào)店是武漢檔次最高的百貨店，武漢廣場、莊勝崇光定位于中高檔，世貿(mào)廣場定位于中檔，新武展購物廣場定位于中檔偏低。 ? 鐘家村商圈特點 鐘家村商圈范圍主要為鸚鵡大道與漢陽大道交匯半徑 5公里內(nèi)，其中有漢陽商場、銅鑼地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 灣廣場及在建的閩東國際城等大型百貨商業(yè)網(wǎng)點，還有一些零散的餐 飲娛樂店，該區(qū)域是武漢商業(yè)啟蒙地之一，近年來，該區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營檔次正逐漸由低升高。 從兩大商圈分析可見，項目周邊的商業(yè)大多定位為中、高檔傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)，功能較為單一；雖然各商圈之間存在一定的檔次差別，但業(yè)態(tài)的同質(zhì)化也使得市場的競爭較為激烈，周邊傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)商業(yè)已經(jīng)相對飽和。 ? 漢口商圈商業(yè)租金水平 在該區(qū)域中，各鋪位及商家由于位置、承租面積、經(jīng)營行業(yè)和物業(yè)狀