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正文內(nèi)容

珠海日東商業(yè)廣場定位報告(編輯修改稿)

2025-04-04 22:10 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 、更多的參與性娛樂項目,其消費意欲將非常強烈; 三、消費能力預(yù)測和消費市場細分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第二部分 日東商業(yè) 廣場商場商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位 一、 業(yè)態(tài)業(yè)種組合比例 組合原則: 提供購物、餐飲、酒吧、運動休閑、旅游觀光、商務(wù)活動等概念,將商場組合成可以同時滿足日常生活購物和旅游觀光綜合性要求的消費場地; 組合須配合原有五月花餐廳的營業(yè)時間,考慮各商業(yè)組團之間尤其是將來的酒吧街和商場的時間互補和人流相互扯動; 各經(jīng)營單位之間業(yè)態(tài)業(yè)種要能方便管理公司統(tǒng)一管理; 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 室內(nèi)步行街 平臺酒吧街 室內(nèi)商場 ++室內(nèi)步行街 購物商場 廣場休閑 室外停車 + + +樓頂商場綠化平臺(現(xiàn)作為日東公司寫字樓)大型餐飲 娛樂 + 日東商業(yè)廣場樓層商業(yè)功能組合示意 在此原則下,美亞建議未來的日東商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)經(jīng)營面積比例為:中式餐飲 、購物商場、生活超市、特色休閑觀光街道比重大約比例為: 2: 4: 3: 1 ,符合現(xiàn)代型綜合購物中心的功能多樣化要求。分配到現(xiàn)有商場經(jīng)營面積約為三層餐飲 7000 m購物商場 14000 m2(室內(nèi)購物步行街連兩側(cè) 7000 m2)、地下超市 5000 m酒吧街 3000 m2,總經(jīng)營面積約為 2900 m2,地下規(guī)劃出約 2021 m2作為經(jīng)營倉庫作出租用途,保留 5000 m2作為地下停車 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 場。 二、 商場功能定位及功能區(qū)域招商對象及租金水平 (單位元 /m2建筑面積) 樓層:2 大型玩具游樂經(jīng)營商、娛樂游戲經(jīng)營商、大型漫 畫經(jīng)營商、體育用品經(jīng)營商、家庭電器經(jīng)營商 租賃均價: 130 元 /m2。 飾物精品店、玩具、禮品、生活家電、電信通訊產(chǎn)品、化裝美容用品、生活日化專營店 租賃均價: 150 元 /m2。 大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營商、生活日化店 租賃均價: 140 元 /m2; 底線: 100 元 /m2。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 底線: 80 元 /m2。 單一目標(biāo)招商:平臺酒吧經(jīng)營商 租賃均價: 120 元 /m2。 樓層:1 大型休閑餐飲、便利店、社區(qū)超市(候補)、服裝鞋帽專營店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時尚流行店、小型漫畫店、手工店 服裝鞋帽 專營店精品店、皮具、旅游用品店、銀行、花店、小型咖啡店、時尚流行店、小型漫畫店、手工店、旅行服務(wù)社 大型化妝品連鎖品牌、鐘表珠寶經(jīng)營商、生活日化店、其它品牌經(jīng)營商、女性主題商場經(jīng)營商、社區(qū)超市(候補)、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 樓層:負 1 招商主力:大型運動主題商城經(jīng)營商(包含體育用品零售、運動 /休閑保健、器械健身經(jīng)營及運動會所功能。 招商備選:全國范圍(含港澳地區(qū))引進生活型超級市場經(jīng)營商。 三、購物中心經(jīng)營管理模式定位 建議日東商業(yè)廣場采用統(tǒng)一經(jīng)營、分散管理的管理模式。 “統(tǒng)一管理”就是商場負責(zé)項目整體形象推廣、日常現(xiàn) 場管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場活動的組織統(tǒng)籌,統(tǒng)一管理可以通過收取合理的管理費用、舉辦商場促銷活動、收取出租活動場地等方式達到收支平衡甚至贏利;分散經(jīng)營的含義包括:經(jīng)營租戶每月繳納商鋪單位的租金,在符合商場統(tǒng)一管理原則下繳納商場管理費,商鋪單位的具體經(jīng)營和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 營業(yè)盈虧一概有商戶自行負責(zé)。 采取“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”的原因: I. 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式層面:甲方意愿是將物業(yè)包裝后推出市場銷售,一二層物業(yè)完全銷售可在 6 個月內(nèi)帶來接近 億的現(xiàn)金收入,建議放棄商場經(jīng)營的現(xiàn)金流,如有融資的需要建議等商場開業(yè)后,將地下一層 的商場部分抵押向銀行申請貸款。 II. 商場統(tǒng)一形象層面:因為是商場商鋪單位,商戶日常經(jīng)營本身就需要在商場整體管理的前提下才能進行,商場管理公司收取商戶的經(jīng)營管理費之后有需要運用管理費對外作商場的整體形象推廣,并通過頻繁舉辦商場活動方式吸引有效購買人流進入商場,令在里面經(jīng)營的商戶真正的有生意做。 III. 經(jīng)營者層面:不考慮肯定會自主經(jīng)營的酒吧部分,按目前的招商設(shè)想, CEPA 對于香港廠商的吸引力因為產(chǎn)地來源證需要將工廠搬回香港是經(jīng)營決策問題,相應(yīng)對該政策的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 , 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 反應(yīng)較慢,估計在 8 月份才會真正成規(guī)模的有廠商品牌進入廣東市場,與商場開 業(yè)時間有沖突。未來的日東商業(yè)廣場的經(jīng)營者是以個體經(jīng)營商戶為主(針對廠商的進入商場可以采取調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)的方式同樣也可以滿足招商的要求),而且不管是廠商也好,個體經(jīng)營者也好,香港的商業(yè)活動就是不希望商場對自己的經(jīng)營干涉太多。 如果甲方真的考慮商場定位為高檔百貨,將出現(xiàn)以下問題: ? 本土居民本身在這方面的消費比例就少,而且還被香港、澳門的高檔百貨分流,所以可以看到珠?,F(xiàn)有的百貨商場都以經(jīng)營大眾品牌為主,高檔商品如國際品牌一直都只適應(yīng)在一些高檔酒店商場如銀都精品街、海灣酒店等經(jīng)營。原來迎賓廣場就是一個經(jīng)營高檔商品失敗 案例; ? 開設(shè)百貨商場尤其是精品百貨是一項高投入低產(chǎn)出的投資,要開發(fā)一個精品商場要投入大量的裝修和市場推廣費用,以深圳茂業(yè)開幕的華強北店為例,
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