【文章內(nèi)容簡介】 . 6 %自備汽車6 . 0 %助動車2 3 . 8 %其他0 . 8 %步行8 . 3 %050100150200500 元以下 5 0 1 1 0 0 0 元 1 0 0 1 1 5 0 0 元 1 5 0 1 2 0 0 0 元 2 0 0 1 2 5 0 0 元 2 5 0 1 3 0 0 0 元 3001 元以上購物3 9 . 5 %餐飲3 2 . 4 %休閑娛樂2 8 . 1 %外出消費交通工具 月均消費支出 單位：人 消費結(jié)構(gòu) 總體消費特征 ? 助動車與公交車是鹽城市民外出消費的主要交通工具 ,分別占總樣本量的 %與 %。 ? 月消費支出基本上呈正態(tài)分布 ,以5011000元居多 。 ? 從消費結(jié)構(gòu)來看 ,購物：餐飲：休閑娛樂 ≈4： 3： 3。 ? 鹽城居民消費結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級 ,實物型消費比重減少，文化、餐飲、旅游等享受型消費逐步增加。 平時逛街的習(xí)慣55%30%10%1%4%專程購物無明確購物目的，只是逛一逛購物順便在外吃飯約會或用餐時才會上街主要是為娛樂活動才上街一般的消費比例娛樂, 1 1 %購物, 7 7 %飲食, 1 1 %平時一次逛街的花費24%42%16%11%5%3%100元以下100200200300300400400600600或以上消費者日常消費習(xí)慣 消費需求分析 ? 消費目的性強，以購物為主，平均單次消費在 200元以下 ,月消費 500元以上的多 消費者對鹽城目前商業(yè)的滿意程度 鹽城的商業(yè)是否滿足消費需要21%68%8%3%完全滿足基本滿足不太滿足非常不夠最缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài)13%20%9%57%購物場所休閑娛樂方面的場所餐飲場所綜合以上消費的購物中心最喜歡的商場41%20%24%3%13%鹽阜人民商場鹽城商業(yè)大廈文峰大世界時代超市雅家樂超市消費需求分析 ? 集餐飲、娛樂、購物為一體的商業(yè)形態(tài)最受消費者歡迎。 消費需求分析 26293344515257576675808193107136157162179網(wǎng)吧影劇院夜總會桑拿洗浴西餐館健身及運動場館專業(yè)市場戶外娛樂設(shè)施酒吧快餐廳茶室歌舞廳、 K T V咖啡店中餐館專賣店百貨商場大型超市地方特色美食廣場 消費意愿 ? 地方特色美食廣場是被消費者普遍接受的商業(yè)業(yè)態(tài)首選 ,約占意愿樣本總量 (355份 )的 %。 ? 同時 ,大型超市、百貨商場、專賣店也是消費者偏好商業(yè)內(nèi)容 ,選擇比例分別為 %,%與 %。 ? 餐飲類消費除美食廣場外 ,中餐館、咖啡店及茶室也存在一定市場需求 。 ? 市居民對健身運動、桑拿洗浴、夜總會及影劇院類消費意愿不強。 對購物方面的主要需求31%26%13%12%5%14%0% 10% 20% 30% 40%日常家居用品服裝鞋帽等專賣店圖書、文體等用品食品類電器/ 通迅等大件消費品其它對休閑娛樂方面的主要需求20%17%16%14%11%8%16%0% 5% 10% 15% 20% 25%中大型健身館卡拉O K / 迪吧/ 酒吧美容美發(fā)球類運動場洗浴/ 桑拿電玩/ 網(wǎng)吧其它對餐飲方面的主要需求30%24%13%11%9%3%2%2%1%5%0% 10% 20% 30% 40%特色食街街點小吃中餐館茶樓中式快餐咖啡廳日韓料理茶餐廳西式快餐其它消費者購物、餐飲、休閑娛樂方面的主要需求 消費需求分析 ? 特色食街、大型健身館、卡拉 OK/迪吧 /酒吧和日常家居用品服裝鞋帽等為消費者的主要消費需求。 消費者對商業(yè)的消費意向 是否會去本項目的商場購物51%34%9%3%1%一定去可能會去很難說可能不會去一定不會去期望的商業(yè)類型60%13%10%2%11%4%集購物、餐飲和娛樂為一體的綜合商業(yè)城大百貨商場年青時尚商品集散地中高檔歐美精品商場大超市/ 大賣場專業(yè)批發(fā)市場期望的商場檔次7%47%40%4%1%高檔中高檔中檔中低檔低擋消費需求分析 ? 中檔、中高檔集購物、餐飲和娛樂為一體的商業(yè)形態(tài)是消費者對本項目的最大期望。 商業(yè)投資意向 商業(yè)投資意向 調(diào)研之經(jīng)營者現(xiàn)有商鋪情況 在鹽城有幾間商鋪82%14%3%1%1間2間3間4間或以 上本次調(diào)研的商鋪類型6%59%4%31%商場街鋪超市專業(yè)市場現(xiàn)有商鋪的大小24%25%22%12%4% 4%6%3%1020 2030 3140 4150 5160 6180 80100 1 0 0 以上消費需求分析 ? 經(jīng)營 1間商鋪的比例高達(dá) 82％，積蓄了較大的投資群體。 ? 現(xiàn)有商鋪面積主要集中在 50平米以下。 現(xiàn)有商鋪租購比例與經(jīng)營狀況 現(xiàn)有商鋪租用與購買比例87%11%2%租用 購買 其它來源15或以下 21% 2040 29% 5080 27% 80100 15% 100以上 14% 單位：元 /平方米 .月 每月租金單價 消費需求分析 ? 現(xiàn)有商鋪以租賃為主，月租金較低。 經(jīng)營者對商場經(jīng)營的意向 在本項目中經(jīng)營的意向16%49%23%12%非?？赡鼙容^可能不太確定完全不會考慮對本項目業(yè)態(tài)的建議57%2%11%30%綜合大型購物中心大百貨商場大型超市多種類商品的步行街對本項目檔次的期望14%53%26%7%0%高檔中高檔中檔中低檔低擋租購意向租用,59%購買,41%消費需求分析 ? 經(jīng)營者對本項目的期望檔次為中檔和中高檔，購買意向達(dá) 41％。 經(jīng)營者對面積與租金方式的選擇 商鋪面積選擇8%21%19%22%9%6%15%0% 10% 20% 30%1020203031404150516061808 0 以上租金支付方式88%1%7%4%租鋪自營租鋪抽成保底租金加抽成其它消費需求分析 ? 消費者可接受本項目商鋪面積比較分散， 50平米以下比例稍多， ? 租金付款方式主要集中在租鋪經(jīng)營。 對區(qū)域的選擇及購商鋪考慮因素 50%27%17%6%亭湖區(qū)鹽都新區(qū)開發(fā)區(qū)其它區(qū)域31%58%11%首次二次三次79%77%54%54%51%28%27%26%19%18%16%6%4%價格地段/地理位置樓宇質(zhì)量交通便利性小區(qū)規(guī)劃及配套設(shè)施小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)戶型設(shè)計治安周邊環(huán)境及景觀社區(qū)人文環(huán)境升值潛力發(fā)展商實力小區(qū)規(guī)模? 選擇在亭湖區(qū)的比例最高 ? 對價格、地段、交通最為看重 商鋪需求分析 消費者對本項目商業(yè)的消費意向 是否會去本項目的商場購物51%34%9%3%1%一定去可能會去很難說可能不會去一定不會去期望的商業(yè)類型60%13%10%2%11%4%集購物、餐飲和娛樂為一體的綜合商業(yè)城大百貨商場年青時尚商品集散地中高檔歐美精品商場大超市/ 大賣場專業(yè)批發(fā)市場期望的商場檔次7%47%40%4%1%高檔中高檔中檔中低檔低擋消費需求分析 ? 中檔、中高檔集購物、餐飲和娛樂為一體的商業(yè)形態(tài)是消費者對本項目的最大期望。 目標(biāo)客戶群體 近交區(qū)域 第一區(qū)域 城中區(qū)、五星村、亭湖開發(fā)區(qū)、 各級政府部門 第二區(qū)域 城南區(qū)、鹽城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、 國有企業(yè)、私營企業(yè) 第三區(qū)域 鹽城市區(qū)其他區(qū)域 主要目標(biāo)客源 商人、白領(lǐng)、公務(wù)員、 當(dāng)?shù)馗辉４迕? 遠(yuǎn)攻區(qū)域 第一區(qū)域 東臺、大豐、建湖、阜寧、射陽、 海濱、響水 第二區(qū)域 海安、姜堰和其他地區(qū) 主要目標(biāo)客源 商人 小結(jié) 鹽城國民經(jīng)濟發(fā)展良好 鹽城 2023年到 2023年， GDP基本保持在兩位數(shù)增長，地區(qū)總產(chǎn)值從 2023年的 657億元 到 2023年 達(dá)到 1174億元 ，四年共增加 517億元 ，增幅達(dá)到 %，經(jīng)濟取得了巨大的發(fā)展。 居民可支配收入穩(wěn)定增長 鹽城居民人均可支配收入自 2023年 7274元到 2023年的10978元， 增長 3704元 ， 增幅達(dá)到 %，可支配收入的增加勢必改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?，從而促進(jìn)其他行業(yè)發(fā)展。 消費潛力巨大 隨著當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖氲脑黾?，鹽城消費支出也在增長： 2023年人均消費支出只有 5507元 ，到 2023年達(dá)到7378元 ， 消費支出增加了 1871元 ， 增幅為 %，和可支配收入的 增長相比相差了 1833元 ， 增幅相差 %，可見當(dāng)?shù)鼐用竦睦碡敺绞竭€是比較保守，因此能成功引導(dǎo)當(dāng)?shù)鼐用竦南M意識，必將帶來巨大的消費潛力。 項目市場定位 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 —— ? 位于新城區(qū)，屬城市重點發(fā)展區(qū)域 ? 位置優(yōu)越，交通便利 ? 周邊人文條件較好 ? 沒有拆遷安置問題 ? 沿街面長，利于發(fā)展商用物業(yè) 劣勢 —— ? 項目周邊生活配套尚未完善 ? 本項目不處在傳統(tǒng)的商業(yè)中心，商業(yè)人流不足 ? 西環(huán)路現(xiàn)狀對項目有較大的影響 ? 項目開發(fā)進(jìn)度影響力不足 威脅 —— ? 亭湖商圈和鹽都商圈現(xiàn)有商業(yè)的威脅 ? 后續(xù)商業(yè)的威脅 機會 —— ? 處在新城區(qū)，城市重點發(fā)展區(qū)域 ? 市場需求由大眾化向個性化過渡，需求形式發(fā)生改變 ? 市場上缺少商業(yè)形態(tài)新穎，經(jīng)營管理較好的商業(yè)街 項目市場定位 優(yōu)勢 競爭優(yōu)勢 機會 威脅 劣勢 發(fā)掘核心競爭力 重點發(fā)展區(qū)域、人文條件優(yōu) 相關(guān)物業(yè)市場機會 新穎業(yè)態(tài)的缺乏 主力消費的需求 項目發(fā)展策略與市場定位 區(qū)位價值最大化、區(qū)位形象的提升 細(xì)分、捕捉可發(fā)展空間 抓住產(chǎn)品核心競爭力，創(chuàng)建項目唯一性 產(chǎn)品，客戶，營銷，把握有效市場機會 SWOT分析小結(jié) 項目商業(yè)規(guī)劃布局 商業(yè)規(guī)劃布局 商業(yè)規(guī)劃布局 差異性經(jīng)營 功能定位 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 經(jīng)營特色定位 經(jīng)營方式定位 主題鮮突，引領(lǐng)市場需求 整合資源，提升區(qū)域價值 強化經(jīng)營，帶動項目銷售 注重品牌，保持持續(xù)發(fā)展 項目發(fā)展策略 項目市場定位 城中片區(qū) ? 以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主 城南片區(qū) ? 以居住和行政、文化、教育功能為主。 城中片區(qū) 城南片區(qū) 本項目 項目市場定位 我們的思考？ 除了工業(yè)、商業(yè)、行政、教育、文化，我們的城市還缺少什么呢？ 區(qū)域功能分析 傳統(tǒng)不明顯，現(xiàn)代形象不足；追求