【文章內容簡介】 消費者。消費者的消費能力導致了 項目未來商業(yè)經營檔次必然以中高檔消費為主，充分滿足中高檔消費者的消費需求，甚至是心理需求是項目商業(yè)必須注重的因素。 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 4。未來發(fā)展狀況 嶗山區(qū)確定了構建區(qū)域性 “ 五大中心 ” 作為嶗山發(fā)展的基本定位 、 基本特色和主攻方向 ， 并且加快推進的步伐 。 其中 加快構建 青島東部商貿中心 是重要的一環(huán) 。 東部商貿中心要以海爾路周邊 、 沿海一線為重點 ， 加快中央商務區(qū)的規(guī)劃建設 ， 開建一批高樓大廈 ， 突出樓宇經濟 、 城市服務業(yè) 、 房地產業(yè) 、 金融保險業(yè) 、虛擬經濟五大板塊 ， 構建高層次 、 高容量 、 高效益的現(xiàn)代商貿產業(yè)鏈 。 現(xiàn)階段，嶗山區(qū)已經開始了部分項目的網上招商，其中 購物中心項目 是其中重要的一部分。 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 5 競爭項目情況介紹 項目類別：購物中心 項目類型：新建 項目建設周期： 項目建設位置： 嶗山區(qū)香港東路與世紀廣場交界處 項目建設用地： 100畝 項目總投資： 6000萬美元 項目內容：集高檔名品 、 購物休閑為一體的綜合性高檔購物中心 招商目的：滿足日常生活和旅游觀光及城區(qū)配套的需求 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 6 。麥島區(qū)域市場特征 過對區(qū)域市場的調查分析 ， 本區(qū)域市場表現(xiàn)出以下明顯特征 : ≯ 麥島項目所在區(qū)域市場 目前商業(yè)氛圍較差 ， 但是考慮到區(qū)域未來較大的房地 產市場發(fā)展?jié)摿?， 區(qū)域未來的人流必然激增 ， 而且區(qū)域的住宅市場以高檔物業(yè)為主 ， 消費能力較強 ， 具有較強的消費能力 。 ≯ 麥島區(qū)域現(xiàn)階段市場發(fā)展的低迷也表明了 區(qū)域商業(yè)市場存在相應的發(fā)展機會 ≯ 麥島項目的位置優(yōu)勢明顯 ， 屬于市南區(qū)東部與嶗山區(qū)板塊市場的橋頭堡 ， ≯ 嶗山區(qū)確定的發(fā)展青島東部商業(yè)中心的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 。 為商業(yè)市場的發(fā)展 提供了有力的政策扶持 ≯ 東部商圈對項目區(qū)域市場的商業(yè)發(fā)展帶來了不利的影響 ≯ 麥島區(qū)域目前商業(yè)業(yè)態(tài)布局較為散亂 ， 專業(yè)化程度差 。 滿足中高檔消費者日常消費的場所匱乏 ， 同時針對中高檔消費者的專業(yè)化商業(yè)設施不足 。 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 綜上所述 ， 麥島區(qū)域現(xiàn)階段的商業(yè)發(fā)展較為緩慢 ， 但是隨著區(qū)域房地產的發(fā)展 ， 存在較大的市場需求 ， 麥島區(qū)域恰恰存在較大的市場真空地帶 。 因此 ， 麥島項目發(fā)展商業(yè)物業(yè)還是具有相當大的市場空間 ， 關鍵在于準確的商業(yè)形態(tài)定位 。 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 7 市場總結 7。 1 青島市經濟發(fā)展對項目的影響 青島市宏觀經濟的分析表明 ， 青島市的經濟發(fā)展保持著高速 、 健康的發(fā)展態(tài)勢 ，經濟總量的高速增長為青島市商業(yè)市場的發(fā)展提供了重要的經濟基礎 ， 從近年青島市宏觀經濟的走勢圖可以看出 ， 經濟的發(fā)展呈直線上升的趨勢 ， 表明未來一段時期內 青島市的經濟發(fā)展將仍然保持著較高速度的上升走勢 。 隨著青島市經濟的發(fā)展， 2021年人均收入已達 10000元，青島市城市居民的人均可支配收入、職工收入水平等都有了非常顯著的提高，青島市消費者消費支出也顯著增加，消費支出的增加，為城市商業(yè)市場的發(fā)展提供了有利的市場基礎。隨著消費者消費支出能力的提高，消費者的消費水平同時隨之提高。這從青島市的恩格爾系數(shù)的變動方面體現(xiàn)的最為明顯， 2021年青島市的恩格爾系數(shù)為 %， 青島市恩格爾系數(shù)的下降反映出青島市居民消費結構的調整，即食品支出下降， 衣著、交通和通信、教育文化娛樂服務的支出比重上升， 青島市消費者的消費水平發(fā)生了明顯的變化，對高檔消費品的需求明顯增加。 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 7 市場總結 7。 2 不同的經營形態(tài)可滿足不同的顧客需求（下面用表簡要比較說明） 經營形態(tài) 顧客的需求 倉儲式賣場 追求價格的低廉 便利店 、 超市 追求方便 電視直銷 、 郵購 、 網絡商店 追求省時 、 省力 大型百貨商店 追求高質量 、 優(yōu)質服務 大型百貨商店 、 專賣店 追求優(yōu)質服務 、 追求品牌 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 8 區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀對未來商業(yè)發(fā)展的影響 麥島區(qū)域商業(yè)市場的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在商業(yè)氛圍較差 、 商業(yè)發(fā)展較為散亂 。 區(qū)域內商業(yè)業(yè)態(tài)的構成仍然是以臨街商鋪為主要的構成形式 ， 店面式經營是區(qū)域商業(yè)的主要經營形式 。 區(qū)域商業(yè)的經營業(yè)態(tài)較為凌亂 ， 業(yè)態(tài)多而雜 ， 且也區(qū)域的地區(qū)屬性不相匹配 ， 很難滿足區(qū)域內高檔消費者的消費需求 ， 這也是造成區(qū)域消費力 “ 外流 ”的一個主要原因之一 。 麥島項目所在區(qū)域是青島市重要的高檔住宅居住區(qū) ， 消費者的消費能力較強 ，但是 目前表現(xiàn)的最突出的問題是趨于高檔住宅的居住率較低 ， 這一方面是由于區(qū)域住宅購買的投資目的為主 ， 另一方面也與區(qū)域商業(yè)的發(fā)展有關 。 隨著項目的建設以及區(qū)域配套條件的日益改善 ， 區(qū)域的居住現(xiàn)狀將會有較大的改善 。 針對區(qū)域的商業(yè)市場現(xiàn)狀， 麥島區(qū)域內商業(yè)市場最缺乏的一方面是滿足日常生活消費的賣場。另一方面是缺乏可以滿足中高檔消費者需求的專業(yè)性高檔消費場所。因此，麥島項目未來的商業(yè)建設應充分考慮以上兩方面因素。 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 9 麥島區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀對未來商業(yè)發(fā)展的影響 結 論： ≯ 青島市的經濟持續(xù) 、 高速發(fā)展為商業(yè)的發(fā)展提供了有利的宏觀經濟環(huán)境 ≯ 城市居民人均可支配收入的提高 、 消費支出的增長則為城市商業(yè)的發(fā)展提供 了有利的市場支撐 ≯ 青島市消費的主要特征是消費水平的不斷提高 ， 居民消費結構發(fā)生了重大的 變化 ≯ 麥島 區(qū)域內商業(yè)市場的發(fā)展空間較大 ≯ 嶗山區(qū)確定的東部商貿中心的發(fā)展方向也為項目未來的商業(yè)運作提供了有利 的政策支持 ≯ 麥島 區(qū)域內消費者消費能力較強 ， 區(qū)域商業(yè)經營商品檔次以中高檔為主 ≯ 結合麥島項目區(qū)域市場環(huán)境，考慮到東部商圈對區(qū)域商業(yè)的影響等因素，對 于本案未來的商業(yè)運作而言， 差異化補缺定位 是關系項目的重要因素 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 9 麥島區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀對未來商業(yè)發(fā)展的影響 麥島 項目未來的商業(yè)定位，建議以大型綜合性超市為依托，走專業(yè)化經營的路線，經營業(yè)態(tài)主要考慮滿足區(qū)域高檔消費者的消費需求、心理需求，如高檔餐飲、酒吧等，商品檔次以中高檔商品為主。 ?地產江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！