【文章內(nèi)容簡介】 83。主要的現(xiàn)住房來源為：單位分配房、自購商品房、租賃， 此三類人群在本次調(diào)查中各占約三分之一，其中自購商品房者屬于 二次置業(yè)。 注：此目標客戶群泛指有置業(yè)意向、并有能力接受 3000 元 /平米以上物業(yè)價格的人群。 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 24 頁 城北城東東南城南西南城西郊縣 一、關于置業(yè)方位 . 擬置業(yè)方位的意向分布示意 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 25 頁 非常適合比較適合一般不太適合非常不適合. 對“與文里”區(qū)域的形象認知 . 對“中海與文里”項目地塊的品質(zhì)認知 對地塊建“高檔住宅小 區(qū)”適合度的看法： 規(guī)劃中的望江風景區(qū)，適于居住正在逐步改造，但未形成居住大社區(qū)雜亂，不適合居家沒有印象 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 26 頁 臨府南河臨近川大、川音等名校臨近望江公園政府規(guī)劃中的望江風景區(qū)臨近磨子橋電腦市場靠近棕北等高尚住宅區(qū) 此處在人們心目中的雜亂形象難以消除此處位于成都東南邊，不屬于高檔住宅區(qū)范圍此處附近交通狀況復雜其它認為地塊適合建“高檔住宅小區(qū)”的原因： 認為地塊不適合建“高檔住宅小區(qū)”的原因： 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 27 頁 . 初步結論 置業(yè)意向主要集中在城南、城西和城東，只有 %的消費者對本案所在區(qū)域有置業(yè)意向。 %受訪者認為地塊所在地“正在逐步改造，未形成居住大社區(qū)”。 受訪者對地塊建“高檔住宅小區(qū)”適合度的評價均值為 分，態(tài)度并非很積極，正處于觀望階段。 認為地塊適合建“高檔住宅小區(qū)”的受訪者主要看重地塊臨河、臨校、臨公園等已有周邊配套環(huán)境。六成受訪者認為， 地塊“在人們心目中的雜亂形象難以消除”是地塊不適合建“高檔住宅小區(qū)”的主要原因；其次是地塊所在地“附近交通狀況復雜”和“地處成都東南邊，不屬于高檔住宅區(qū)范圍”。 “與文里”尚未完全形成高尚住宅區(qū)、或適合居住的區(qū)域認知。 本案既定的土地基價、擬定的銷售價位、必定的產(chǎn)品形態(tài)，對本案的營銷推廣面臨難題。 此難題有三個方向的解決方法，任一均可。 —— 降低產(chǎn)品價位： 與土地成本相矛盾，但與中海興業(yè)的品牌戰(zhàn)略意圖關聯(lián)。 —— 延緩開發(fā)時間： 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 28 頁 與中海策略相矛盾，但區(qū)域規(guī)劃及目標市場是否成熟、近期央行出臺的金融政策等環(huán)節(jié)關 聯(lián)。 —— 強調(diào)產(chǎn)品策劃： 既充分重視市場調(diào)研，尊重市場需求情況與產(chǎn)品供給態(tài)勢的分析，同時，也能合理地走在區(qū)域產(chǎn)品供給的前面進行產(chǎn)品創(chuàng)新，創(chuàng)造潛在需求，乃至用科學、品牌、經(jīng)驗、實力去締造市場，為項目下一步的營銷推廣創(chuàng)造更多空間。 二、關于產(chǎn)品形態(tài) . 對不同物業(yè)類型的喜好測試 小高層電梯公寓（12層以下）多層公寓花園洋房高層電梯公寓（18層以上）獨棟別墅聯(lián)排別墅 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 29 頁 . 初步結論 擬購中高檔住宅的消費者擬購住房類型為“電梯公寓”的比例為 %，高于多層公寓 個百分點。 相對以往而言，選擇電梯公寓的比例有較大增幅，但 18 層以上的高層電梯公寓接受度仍相對偏 低。 據(jù)后期數(shù)據(jù)分析所得，擬在城南購房者中，擬購電梯公寓的比例最高（ %）；擬在城東購房者中，擬購多層公寓者偏多（ %）。 三、關于戶內(nèi)空間形式 . 對不同空間形式喜好的測試 平面式錯層躍式復式躍復式 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 30 頁 . 初步結論 以平面式為最多，其次是躍式 和錯層式。 目前“租賃”住房居住者， %愿意購買平面式，目前已“自購商品房者”， 62%愿意購買“非平面式”，目前居住在單位分配房或福利房中的受訪者， %愿意購買平面式。 據(jù)后期研究所得，潛在購房者擬購住房的戶內(nèi)空間形式與家庭月均收 入、擬購房方位、現(xiàn)住房性質(zhì)等有關聯(lián)：—— 家庭月均收入在 7000 元以上者愿意購買“非平面式”的比例（ %）高于愿意購“平面式”的比例（ %）； —— 擬購城南和城西者，五成以上愿意購買“非平面式”；而擬購城東和城北者，七成左右愿意購買“平面式”。 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 31 頁 四、關于戶均面積 . 對擬置業(yè)面積的測試 . 初步結論 擬購 7190 平方米住房者最多，占到總比例的 %，其次是 111 130 平方米和 91110 平方米。 5 0 平方米及以下5 1 7 0 平方米7 1 9 0 平方米9 1 1 1 0 平方米111130平 方米131150平 方米1 5 1 平方米以上 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 32 頁 二次置業(yè)者需購 110 平方米以上面積的比例為 %。 據(jù)后期數(shù)據(jù)分析所得，受訪者擬購住房的戶內(nèi)空間形式和受訪者現(xiàn) 居住房性質(zhì)與其擬購住房面積有關： —— 擬購“平面式”住房的受訪者擬購住房的面積多在 110 平方米。 —— 擬購“非平面式”住房的受訪者擬購住房的面積則多在 110 平方米以上（ %）。 五、關于產(chǎn)品價格 . 對擬置業(yè)價格的測試 樣本量: 所有受訪者 3 2 1 人 2 0 萬元以下2 1 2 5 萬元2 6 3 0 萬元3 1 3 5 萬元3 6 4 0 萬元4 1 4 5 萬元4 6 5 0 萬元5 0 萬元以上 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 33 頁 . 初步結論 意向置業(yè)總價主要集中在 3040 萬元之間，比例為 %，擬購總價在 41 萬以上住房的受訪者次之，比例為%。 據(jù)本次調(diào)研所得，愿意購買 3500 元 /平方 米以上住房的受訪者僅占 總比例的 20%。 鑒于本案既定的土地及銷售價位，住宅品質(zhì)及產(chǎn)品創(chuàng)新成為保障開 發(fā)機構經(jīng)濟效益的關鍵所在，也是本案定位研究的主要思路之一。 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 34 頁 六、關于功能設置 . 對不同住房功能的需求測試 . 初步結論 ‘空中花園’、‘入戶花園’合計占到總比例的 %。 據(jù)后期數(shù)據(jù)研究所得，在“空中花園”的受訪者中有 50%認為空中花園的面積應在 10 平方米以上。 當前區(qū)域內(nèi)消費者，對綠化、生態(tài)等環(huán)節(jié)的需求愈發(fā)明顯，尤其體現(xiàn)在城區(qū)內(nèi)高容積率的高層電梯公寓社區(qū)置業(yè) 群體中。 結合本案的宗地情況和產(chǎn)品形態(tài)，相關產(chǎn)品創(chuàng)新、概念策劃等，可能圍繞花園、綠化等環(huán)節(jié)展開。 儲藏室洗衣房入戶花園空中花園保姆勞作間其它 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 35 頁 七、關于裝修標準 . 對不同裝修標準的需求測試 . 初步結論 %的受訪者希望購買“清水房”。 %的受訪者接受不同程度的裝修，其中“廚衛(wèi)簡裝”的接受度較高，占到總比例的 %，其次是“全精裝修”。 就本案的擬訂價位及市場經(jīng)驗判斷，本案宜采用‘清水房 +菜單式裝修’的裝修標準。 本案部分小戶型可采用全裝修、精裝修標準。 第三章 產(chǎn)品供給態(tài)勢及發(fā)展趨勢分析 清水房廚衛(wèi)簡裝廚衛(wèi)精裝全裝修全精裝修菜單式裝修 高層電梯公寓市場分析報告 共 97 頁 第 36 頁 本章系基于產(chǎn)品供給層面的研究和判斷。 匯高行以初步了解區(qū)域內(nèi)市場需求狀況、尤其是準目標客戶群體對高層電梯公寓的產(chǎn)品認知及需求特點為前提，以當前成都市內(nèi)推廣較佳、銷售看好的典型高層電梯公寓為研究樣本，就區(qū)域內(nèi)高層住宅產(chǎn)品的供給態(tài)勢進行了初步的、綜合的分析，以期與上章潛在市場需求判斷一同，為最終項目市場定位提供直接或間接的依據(jù)。 一、關于分布方位 . 高層電梯公寓的方位分布示意 . 高層電梯公寓的方向分布示意 方位2 / 8 %5 / 2 0 %1 1 / 4 4 %7 / 2 8 %三環(huán)內(nèi)