【文章內(nèi)容簡介】 通訊 :提供公共信息服務(wù)系統(tǒng)，建立電子話務(wù)員，語音信箱等 ? 中信銀行大廈（金隆國際） 由寧波金隆置地有限公司開發(fā)，上海中普企業(yè)集團(tuán)公司投資，臺灣潘冀聯(lián)合建筑事務(wù)所設(shè)計，位于鎮(zhèn)明路與靈橋路交叉口，南苑飯店正北面，目前已交付使用 占地 2萬㎡，總建 4萬㎡左右，主樓為一幢 26層塔式結(jié)構(gòu)寫字樓，單層面積1400㎡ ，層高 ，得房率 70%；另有總面積為 6600㎡ 的商鋪，商鋪分為兩層，挑高 ，可租可售。 ? 中信銀行大廈（金隆國際） ：空中花園廣場和景觀大堂 ：大樓本身配套不是非常的充足，但是由于五星級酒店南苑飯店就在其對面，所以在一定程度上能夠為該寫字樓提供相應(yīng)的配套設(shè)施，如：游泳池，健身中心等，除此以外，該寫字樓周邊銀行較多。 ：該寫字樓擁有近 700㎡ 的帶精裝修的挑高 ：配有 6部限載 15人的進(jìn)口奧的斯電梯，并且該寫字樓的電梯廳為精裝修 ：使用美國麥克維爾分戶計量集中式中央空調(diào)，空調(diào)使用時間由物業(yè)公司統(tǒng)一制定 ：共設(shè)地面 100個，地下 300多個停車位，部分車位帶產(chǎn)權(quán)。車位配比達(dá)到了 1:1 ：由第一太平戴維斯執(zhí)行顧問，亞太酒店物業(yè)進(jìn)行管理，物業(yè)費為 9元 /㎡ 月，服務(wù)內(nèi)容包括保安、送報刊、清理衛(wèi)生、設(shè)備維修等一系列的項目 ：包括網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合面線系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、緊急廣播及背景音、機電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)等，達(dá)到 5A智能化標(biāo)準(zhǔn) ：由香港 PAC設(shè)計事務(wù)有限公司設(shè)計，該寫字樓配有近 1200㎡ 的露天空中花園廣場， 200㎡ 景觀藝術(shù)噴泉廣場 ? 中信銀行大廈（金隆國際） ?開盤時間： 2023年 6月 ?交付時間： 2023年 12月 ?面積：單層 1400㎡，單位面積： 120－ 160㎡ ?綜合分析：本案的主力訴求是地段和品質(zhì)，但本案定價過高 。給當(dāng)時銷售造成 一定壓力 ，已 售的單位折扣率均較大。優(yōu)：地理位置優(yōu)越檔次、配置高；劣：價格高，客戶面小 ?主要客戶群體：金融機構(gòu)、實業(yè)企業(yè)、大型公司等高端客戶群 ?銷售狀況：中信銀行大廈由于定位高端，銷售一直并不理想，直到2023年市場一片火爆的情況下，才得以去化，但 07年相對于別的寫字樓項目去化速度較慢。 ? 波特曼中心 地處彩虹北路的寧波波特曼中心是由寧波東港大酒店股份有限公司和大謝開發(fā)區(qū)寶業(yè)房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合開發(fā)的大型房產(chǎn)項目。總建面積 16萬㎡，整個建筑由鉆石五星酒店、豪華甲級寫字樓、大型國際公寓及頂級商鋪組合而成。 波特曼中心總建筑面積 150048㎡ ,其中波特曼甲級寫字樓總建筑面積 27991㎡ ，總共 29層，層高 ，每層 1200㎡ 左右 ? 波特曼中心 ?內(nèi)部配套：鉆石級五星酒店、中西餐飲配套、大廈中心配有 中屋、 200㎡ 的豪華恒溫游泳池、近 2023㎡ 的全封閉豪華私人會所、 9米層高面積達(dá) 900㎡ 的純宴會大廳 ?外部配套：周邊商業(yè)商務(wù)配套齊全 ?建筑設(shè)計：美國波特曼建筑事務(wù)所 ?大堂： 3000㎡ 酒店式三幢共享大堂，挑高 28米，超豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)。大堂設(shè)有完善的商務(wù)配套，還設(shè)有大型水景瀑布 ?電梯：辦公樓總共配備 6部 /秒的高速電梯，五部為進(jìn)口原裝客梯，一部消防梯 ?空調(diào)系統(tǒng)：采用大型中央空調(diào)系統(tǒng)，配送新風(fēng)系統(tǒng) ?智能化：全部采用 5A智能化系統(tǒng)，接入衛(wèi)星電視，寬帶通迅采用光纖入戶，桌面 100兆標(biāo)準(zhǔn)，擁有寧波唯一的同聲翻譯電視會議廳，中央通風(fēng)系統(tǒng)，智能化程度高 ?物業(yè)管理：聘請國際著名喜來登大酒店來直接管理，提供全方位的物業(yè)管理，物業(yè)管理費用 /㎡ 月，維修基金 25元 /㎡ 年 ? 波特曼中心 ： 2023年 3月 18日 ： 17000元 /㎡ ：單層 1200㎡ ，分割主力面積 220㎡ ：優(yōu)勢：?產(chǎn)品整體檔次高，規(guī)劃設(shè)計、建筑外立面設(shè)計優(yōu)；?地段成熟，配套設(shè)施完善，辦公環(huán)境佳；?內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計合理，大堂寬敞豪華、住宅產(chǎn)品套型合理；?智能化配套設(shè)施齊全，擁有同聲翻譯的電視會議廳、中央通風(fēng)系統(tǒng)、架高網(wǎng)絡(luò)地板等多種設(shè)施；劣勢：?車流量大，有一定的噪聲；?公攤面積大，物業(yè)管理費用高，；?周邊整體建筑形態(tài)不佳。 ：外貿(mào)、跨國公司、貿(mào)易、裝修裝潢、廣告、物流、會計 ：主要由于鉆石級酒店的關(guān)系，銷售相當(dāng)火爆 ? 波特曼客戶面積構(gòu)成15%44%25%10%5% 2%100平米 以下101200平米201300平米301500平米5011000平米1001平米 以上萬豪國際商務(wù)中心 寧波萬豪酒店 國際商務(wù)中心位于解放北路以南，和義路以東，由寧波海城投資有限公司開發(fā)。它是寧波“三江文化長廊”建設(shè)的核心項目，東臨余姚江，南至寧波影都，與老外灘，天一廣場形成城市的高檔商務(wù)休閑區(qū)。 項目占地 38700㎡ ，總建 62151㎡ ，其中辦公樓面積 24724㎡ ，共 39層，其中辦公樓 4－ 19層。單層面積 1400㎡ ，層高 4米。共有地下車位 634個。 ? 萬豪國際商務(wù)中心 ：地處寧波商業(yè)核心地段，商業(yè)氣氛成熟，配套完善 ：德國 GMP設(shè)計 ：外墻雙層中空玻璃幕墻 ：大堂、電梯廳、公共部位精裝修；辦公區(qū)域頂部和地面裝修，四面落白。（內(nèi)裝） ：精裝修，挑高 11米，面積 120平方米 ：瑞士迅達(dá)電梯； 3米 /秒， 5部客梯 1部貨梯，電梯等候時間30秒；承載量 1350公斤，轎廂高度 3米（普通電梯高度 ）。 ： VAV變風(fēng)量系統(tǒng) ： 5A智能化 ：寧波城市廣場物業(yè)， /M178。 月 ? 萬豪國際商務(wù)中心 ： 2023年 11月 1日 ： 2023年 6月 ：整層 1400㎡ ，目標(biāo)為整層客戶 ?面積范圍： 338平米－ 1400平米（其中包括單元面積 338平米－ 388平米） ： 18000元 /㎡ ：地塊景觀性強，而且商業(yè)優(yōu)勢明顯，周圍交通便捷，擁有良好的商務(wù)支持，其地段在寫字樓產(chǎn)品中具有不可比擬的優(yōu)勢。 ：區(qū)域位置得天獨厚，基本為整層銷售，面向高端客戶 ?銷售情況：相當(dāng)火爆，銷售一個月就剩下四層了 ? ◎ 這三個項目均為高端定位，所面向的也是高端客戶群體。三個高端項目從目前情況看，均已取得成功，說明寧波高端辦公市場是有市場基礎(chǔ)并可以挖掘的。 ◎ 由于波特曼中心和萬豪國際商務(wù)中心銷售情況均相當(dāng)火爆，銷售周期也非常之短。但兩個項目均存在鉆石級酒店的關(guān)系，對本項目的銷售借鑒意義并不大。 ◎ 相比較 而言中信銀行大廈 (金隆國際 )是一個純寫字樓項目，其銷售價格在當(dāng)初也是非常高，銷售周期非常長， 05年開盤，直至 07年底主樓告磬。本項目與中信銀行大廈類似，若價格太高，銷售周期勢必延長。 它山玉解析 ： ? 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?本案位于南部商務(wù)區(qū)一期門戶，對望鄞州區(qū) 300畝公園、視野開闊； ?位于鄞縣大道與鄞州大道之間，天童南路末段，道路寬闊、交通便捷； ?毗鄰萬達(dá)商圈 ，休閑、娛樂一步到位 ?根據(jù)國際 5A標(biāo)準(zhǔn)精心打造成寧波國際甲級辦公樓 ，配置高端； ?物業(yè)管理由全球品牌世邦魏理仕提供服務(wù)； ?本案硬件配置高、投資成本大，抗風(fēng)險能力差； ?項目層高僅有 ，公共走道層高僅有 ，相比之南部商務(wù)區(qū)其它項目，比較壓抑； ?大堂層高僅有 ，相比之南部商務(wù)區(qū)其它項目，氣派不足； 機會 Opportunity 威脅 Threaten ?南部商務(wù)區(qū)是區(qū)政府重點打造的寧波企業(yè)總部集群，未來發(fā)展?jié)摿薮螅? ?紅巨集團(tuán)是一家來自馬來西亞的財團(tuán)，把本案打造成海外企業(yè)在長三角辦公總部； ?寧波高端寫字樓項目已有成功案例，若項目以高端定位，市場有基礎(chǔ)； ?近幾年寧波寫字樓的市場供給量龐大，競爭激烈； ?南部商務(wù)區(qū)寫字樓體量較大，競爭激烈； ?受全球金融危機影響，寧波外貿(mào)經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重打擊，元氣尚未恢復(fù)，購買力不足； ?寧波辦公樓購買群體，對于 5A智能化認(rèn)識比較粗淺； 二、我之器，利弊解析 — 項目 SWOT分析 ? 名稱 配比 /數(shù)量 空間 大堂 挑高 10米 以上 高級花崗巖、高級拋光磚 豪華裝飾 樓道 寬 — 高級花崗巖、高級拋光磚 豪華裝飾 外墻 干掛花崗巖 +高級鋁合金遮陽架 電梯 Otis電梯 6000㎡ /臺 速度 3米 /秒，搭配景觀電梯 空調(diào) 日立 VRV變頻空調(diào) 每戶獨立、分戶計量 停車位 機械 +固定 1： 結(jié)合地面臨時停車位，配比在 1： 衛(wèi)生間 酒店式風(fēng)格、新風(fēng)系統(tǒng)，總裁室設(shè)獨立衛(wèi)生間 物管 第一太平戴維斯 、奧元，酒店式 /英式管家管理 其他 大型空中花園、層層景觀陽臺、豪華景觀樓道、 寧波市場高端寫字樓配套表 本項目的智能化配置已經(jīng)超過寧波目前高端市場一個檔次 ? 三、項目競爭策略 ● 避免與其他項目出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化甚至包裝同質(zhì)化的定位，塑造獨特而且內(nèi)涵豐厚的差異性和個性。 ● 本項目將依托產(chǎn)品 品質(zhì) 優(yōu)勢，進(jìn)行產(chǎn)品形態(tài)及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的包裝、創(chuàng)新態(tài)，破常規(guī)，以正合 ， 以奇勝。 [結(jié)論 ]本項目極具競爭力 是 產(chǎn)品 品質(zhì) 的核心優(yōu)勢，在于 企劃推廣 的創(chuàng)新。 ? 項目整體定位 打造寧波頂級寫字樓 ? 定位理由 寧波目前辦公市場供大于求的局位短時期內(nèi)得不到緩解，若項目以普通甲級寫字樓定位，則陷入與眾多項目競爭的局面，體現(xiàn)不出本項目配置高端的優(yōu)勢。 由于項目配置高，成本大，若與市場普通寫字樓競爭，本項目抗風(fēng)險能力差。 定位高端寫字樓，即符合本項目高端配置，且寧波已有多個辦公項目定位高端并取得成功的先例（如中信銀行大廈、波特曼中心等等）。 鑒于目前市場眾多辦公項目都以“甲級寫字樓， 5A智能化”本項目可請專業(yè)機構(gòu)來認(rèn)證本案的國際化 5A智能化配置，提升項目含金量。 ? 四、項目價格策略 區(qū)域 項目名稱 均價 海曙 環(huán)球中心 2202325000元 /㎡ 銀泰國際 20230元 /㎡ 時代廣場 18000元 /㎡ 恒隆中心 17000元 /㎡ 區(qū)域 項目名稱 均價 江東 東方商務(wù)中心 8900元 /㎡ 東航大廈 13000元 /㎡ 恒富大廈 12500元 /㎡ 華宏第五大道 14000元 /㎡ 名匯東方 1000011000元 /㎡ 銀晨國際 9200元 /㎡ 天潤商座 12023元 /㎡ 濱江國際廣場 11500元 /㎡ 世紀(jì)東方廣場 14000元 /㎡ 區(qū)域 項目名稱 均價 高新區(qū) 綠園大廈 11000元 /㎡ 科貿(mào)中心 7800元 /㎡ 本項目周邊區(qū)域在售辦公樓價格 ? 區(qū)域 項目名稱 均價 鄞州 商會國貿(mào)中心 12800元 /㎡ （行政公寓） 中基第一國際 7300元 /㎡ 華貿(mào)總部一號 7500元 /㎡ 恒元大廈 6500元 /㎡ 匯亞國際 9300元 /㎡ 俊鴻嘉瑞 6100元 /㎡ 本項目所在區(qū)域在售樓盤價格 ? 項目名稱 均價 目前租金 波特曼中心 17000元 /㎡ － 5元 /㎡ 天 萬豪國際商務(wù)中心 18000元 /㎡ 5元 /㎡ 天左右 中信銀行大廈 16000元 /㎡ － 4天 /㎡ 天 本項目重點比較案例價格情況 ? 近階段寧波寫字樓市場還將處于供大于求的局面。目前在售寫字樓項目的體量已超過交付使用寫字樓體量，隨著在售項目的交付，將使寫字樓使用體量翻一翻，而未來供應(yīng)更是呈現(xiàn)極大的放量狀態(tài)，尤以鄞州和江東兩區(qū)為放量主力；鄞州和江東兩區(qū)相加的供應(yīng)體量在 170余萬㎡。加上 08年存量近 80萬㎡，后續(xù)的寫字樓供應(yīng)量約 250萬㎡。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展速度放緩，投資風(fēng)險加大，部分寧波外向型商貿(mào)企業(yè)的利潤降低使得寫字樓市場越來越嚴(yán)峻。 市場的恐慌心理加劇，觀望程度濃厚，在出口壓力增加的情況下只能拉動內(nèi)需，國家極力去拉動國民的消費，但是短期內(nèi)還是沒有辦法改變這一情況。 從寫字樓供應(yīng)來看， 2023年鄞州南部商務(wù)區(qū)和東部新城大量項目需要去消化，銷售壓力非常大。 影響定價因素 ? 根據(jù)我們對市場的了解和對未來市場走勢的判斷， 2023年初，寫字樓價格不會出現(xiàn)質(zhì)的飛越，基本會處于平穩(wěn)上漲的情況。 2023年初，南部商務(wù)區(qū)整體價格會突破 8000元 /㎡ 結(jié)合本項目自身的優(yōu)點和市場機會點 本項目 2023年初銷售，我們建議價格定位在 9000元 /㎡ 總結(jié) ? 金隆國際購買面積分布1 0 0 0 m 178。 以上6%1 0 0 —2 0 0