【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 通訊 :提供公共信息服務(wù)系統(tǒng)，建立電子話務(wù)員，語(yǔ)音信箱等 ? 中信銀行大廈（金隆國(guó)際） 由寧波金隆置地有限公司開發(fā)，上海中普企業(yè)集團(tuán)公司投資，臺(tái)灣潘冀聯(lián)合建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，位于鎮(zhèn)明路與靈橋路交叉口，南苑飯店正北面，目前已交付使用 占地 2萬(wàn)㎡，總建 4萬(wàn)㎡左右，主樓為一幢 26層塔式結(jié)構(gòu)寫字樓，單層面積1400㎡ ，層高 ，得房率 70%；另有總面積為 6600㎡ 的商鋪，商鋪分為兩層，挑高 ，可租可售。 ? 中信銀行大廈（金隆國(guó)際） ：空中花園廣場(chǎng)和景觀大堂 ：大樓本身配套不是非常的充足，但是由于五星級(jí)酒店南苑飯店就在其對(duì)面，所以在一定程度上能夠?yàn)樵搶懽謽翘峁┫鄳?yīng)的配套設(shè)施，如：游泳池，健身中心等，除此以外，該寫字樓周邊銀行較多。 ：該寫字樓擁有近 700㎡ 的帶精裝修的挑高 ：配有 6部限載 15人的進(jìn)口奧的斯電梯，并且該寫字樓的電梯廳為精裝修 ：使用美國(guó)麥克維爾分戶計(jì)量集中式中央空調(diào)，空調(diào)使用時(shí)間由物業(yè)公司統(tǒng)一制定 ：共設(shè)地面 100個(gè)，地下 300多個(gè)停車位，部分車位帶產(chǎn)權(quán)。車位配比達(dá)到了 1:1 ：由第一太平戴維斯執(zhí)行顧問(wèn)，亞太酒店物業(yè)進(jìn)行管理，物業(yè)費(fèi)為 9元 /㎡ 月，服務(wù)內(nèi)容包括保安、送報(bào)刊、清理衛(wèi)生、設(shè)備維修等一系列的項(xiàng)目 ：包括網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合面線系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、緊急廣播及背景音、機(jī)電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)等，達(dá)到 5A智能化標(biāo)準(zhǔn) ：由香港 PAC設(shè)計(jì)事務(wù)有限公司設(shè)計(jì)，該寫字樓配有近 1200㎡ 的露天空中花園廣場(chǎng)， 200㎡ 景觀藝術(shù)噴泉廣場(chǎng) ? 中信銀行大廈（金隆國(guó)際） ?開盤時(shí)間： 2023年 6月 ?交付時(shí)間： 2023年 12月 ?面積：?jiǎn)螌?1400㎡，單位面積： 120－ 160㎡ ?綜合分析：本案的主力訴求是地段和品質(zhì)，但本案定價(jià)過(guò)高 。給當(dāng)時(shí)銷售造成 一定壓力 ，已 售的單位折扣率均較大。優(yōu)：地理位置優(yōu)越檔次、配置高；劣：價(jià)格高，客戶面小 ?主要客戶群體：金融機(jī)構(gòu)、實(shí)業(yè)企業(yè)、大型公司等高端客戶群 ?銷售狀況：中信銀行大廈由于定位高端，銷售一直并不理想，直到2023年市場(chǎng)一片火爆的情況下，才得以去化，但 07年相對(duì)于別的寫字樓項(xiàng)目去化速度較慢。 ? 波特曼中心 地處彩虹北路的寧波波特曼中心是由寧波東港大酒店股份有限公司和大謝開發(fā)區(qū)寶業(yè)房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合開發(fā)的大型房產(chǎn)項(xiàng)目?？偨娣e 16萬(wàn)㎡，整個(gè)建筑由鉆石五星酒店、豪華甲級(jí)寫字樓、大型國(guó)際公寓及頂級(jí)商鋪組合而成。 波特曼中心總建筑面積 150048㎡ ,其中波特曼甲級(jí)寫字樓總建筑面積 27991㎡ ，總共 29層，層高 ，每層 1200㎡ 左右 ? 波特曼中心 ?內(nèi)部配套：鉆石級(jí)五星酒店、中西餐飲配套、大廈中心配有 中屋、 200㎡ 的豪華恒溫游泳池、近 2023㎡ 的全封閉豪華私人會(huì)所、 9米層高面積達(dá) 900㎡ 的純宴會(huì)大廳 ?外部配套：周邊商業(yè)商務(wù)配套齊全 ?建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)波特曼建筑事務(wù)所 ?大堂： 3000㎡ 酒店式三幢共享大堂，挑高 28米，超豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)。大堂設(shè)有完善的商務(wù)配套，還設(shè)有大型水景瀑布 ?電梯：辦公樓總共配備 6部 /秒的高速電梯，五部為進(jìn)口原裝客梯，一部消防梯 ?空調(diào)系統(tǒng)：采用大型中央空調(diào)系統(tǒng)，配送新風(fēng)系統(tǒng) ?智能化：全部采用 5A智能化系統(tǒng)，接入衛(wèi)星電視，寬帶通迅采用光纖入戶，桌面 100兆標(biāo)準(zhǔn)，擁有寧波唯一的同聲翻譯電視會(huì)議廳，中央通風(fēng)系統(tǒng)，智能化程度高 ?物業(yè)管理：聘請(qǐng)國(guó)際著名喜來(lái)登大酒店來(lái)直接管理，提供全方位的物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)用 /㎡ 月，維修基金 25元 /㎡ 年 ? 波特曼中心 ： 2023年 3月 18日 ： 17000元 /㎡ ：?jiǎn)螌?1200㎡ ，分割主力面積 220㎡ ：優(yōu)勢(shì)：?產(chǎn)品整體檔次高，規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑外立面設(shè)計(jì)優(yōu)；?地段成熟，配套設(shè)施完善，辦公環(huán)境佳；?內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，大堂寬敞豪華、住宅產(chǎn)品套型合理；?智能化配套設(shè)施齊全，擁有同聲翻譯的電視會(huì)議廳、中央通風(fēng)系統(tǒng)、架高網(wǎng)絡(luò)地板等多種設(shè)施；劣勢(shì)：?車流量大，有一定的噪聲；?公攤面積大，物業(yè)管理費(fèi)用高，；?周邊整體建筑形態(tài)不佳。 ：外貿(mào)、跨國(guó)公司、貿(mào)易、裝修裝潢、廣告、物流、會(huì)計(jì) ：主要由于鉆石級(jí)酒店的關(guān)系，銷售相當(dāng)火爆 ? 波特曼客戶面積構(gòu)成15%44%25%10%5% 2%100平米 以下101200平米201300平米301500平米5011000平米1001平米 以上萬(wàn)豪國(guó)際商務(wù)中心 寧波萬(wàn)豪酒店 國(guó)際商務(wù)中心位于解放北路以南，和義路以東，由寧波海城投資有限公司開發(fā)。它是寧波“三江文化長(zhǎng)廊”建設(shè)的核心項(xiàng)目，東臨余姚江，南至寧波影都，與老外灘，天一廣場(chǎng)形成城市的高檔商務(wù)休閑區(qū)。 項(xiàng)目占地 38700㎡ ，總建 62151㎡ ，其中辦公樓面積 24724㎡ ，共 39層，其中辦公樓 4－ 19層。單層面積 1400㎡ ，層高 4米。共有地下車位 634個(gè)。 ? 萬(wàn)豪國(guó)際商務(wù)中心 ：地處寧波商業(yè)核心地段，商業(yè)氣氛成熟，配套完善 ：德國(guó) GMP設(shè)計(jì) ：外墻雙層中空玻璃幕墻 ：大堂、電梯廳、公共部位精裝修；辦公區(qū)域頂部和地面裝修，四面落白。（內(nèi)裝） ：精裝修，挑高 11米，面積 120平方米 ：瑞士迅達(dá)電梯； 3米 /秒， 5部客梯 1部貨梯，電梯等候時(shí)間30秒；承載量 1350公斤，轎廂高度 3米（普通電梯高度 ）。 ： VAV變風(fēng)量系統(tǒng) ： 5A智能化 ：寧波城市廣場(chǎng)物業(yè)， /M178。 月 ? 萬(wàn)豪國(guó)際商務(wù)中心 ： 2023年 11月 1日 ： 2023年 6月 ：整層 1400㎡ ，目標(biāo)為整層客戶 ?面積范圍： 338平米－ 1400平米（其中包括單元面積 338平米－ 388平米） ： 18000元 /㎡ ：地塊景觀性強(qiáng)，而且商業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，周圍交通便捷，擁有良好的商務(wù)支持，其地段在寫字樓產(chǎn)品中具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。 ：區(qū)域位置得天獨(dú)厚，基本為整層銷售，面向高端客戶 ?銷售情況：相當(dāng)火爆，銷售一個(gè)月就剩下四層了 ? ◎ 這三個(gè)項(xiàng)目均為高端定位，所面向的也是高端客戶群體。三個(gè)高端項(xiàng)目從目前情況看，均已取得成功，說(shuō)明寧波高端辦公市場(chǎng)是有市場(chǎng)基礎(chǔ)并可以挖掘的。 ◎ 由于波特曼中心和萬(wàn)豪國(guó)際商務(wù)中心銷售情況均相當(dāng)火爆，銷售周期也非常之短。但兩個(gè)項(xiàng)目均存在鉆石級(jí)酒店的關(guān)系，對(duì)本項(xiàng)目的銷售借鑒意義并不大。 ◎ 相比較 而言中信銀行大廈 (金隆國(guó)際 )是一個(gè)純寫字樓項(xiàng)目，其銷售價(jià)格在當(dāng)初也是非常高，銷售周期非常長(zhǎng)， 05年開盤，直至 07年底主樓告磬。本項(xiàng)目與中信銀行大廈類似，若價(jià)格太高，銷售周期勢(shì)必延長(zhǎng)。 它山玉解析 ： ? 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ?本案位于南部商務(wù)區(qū)一期門戶，對(duì)望鄞州區(qū) 300畝公園、視野開闊； ?位于鄞縣大道與鄞州大道之間，天童南路末段，道路寬闊、交通便捷； ?毗鄰萬(wàn)達(dá)商圈 ，休閑、娛樂(lè)一步到位 ?根據(jù)國(guó)際 5A標(biāo)準(zhǔn)精心打造成寧波國(guó)際甲級(jí)辦公樓 ，配置高端； ?物業(yè)管理由全球品牌世邦魏理仕提供服務(wù)； ?本案硬件配置高、投資成本大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差； ?項(xiàng)目層高僅有 ，公共走道層高僅有 ，相比之南部商務(wù)區(qū)其它項(xiàng)目，比較壓抑； ?大堂層高僅有 ，相比之南部商務(wù)區(qū)其它項(xiàng)目，氣派不足； 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threaten ?南部商務(wù)區(qū)是區(qū)政府重點(diǎn)打造的寧波企業(yè)總部集群，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅? ?紅巨集團(tuán)是一家來(lái)自馬來(lái)西亞的財(cái)團(tuán)，把本案打造成海外企業(yè)在長(zhǎng)三角辦公總部； ?寧波高端寫字樓項(xiàng)目已有成功案例，若項(xiàng)目以高端定位，市場(chǎng)有基礎(chǔ)； ?近幾年寧波寫字樓的市場(chǎng)供給量龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ?南部商務(wù)區(qū)寫字樓體量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ?受全球金融危機(jī)影響，寧波外貿(mào)經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重打擊，元?dú)馍形椿謴?fù)，購(gòu)買力不足； ?寧波辦公樓購(gòu)買群體，對(duì)于 5A智能化認(rèn)識(shí)比較粗淺； 二、我之器，利弊解析 — 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 名稱 配比 /數(shù)量 空間 大堂 挑高 10米 以上 高級(jí)花崗巖、高級(jí)拋光磚 豪華裝飾 樓道 寬 — 高級(jí)花崗巖、高級(jí)拋光磚 豪華裝飾 外墻 干掛花崗巖 +高級(jí)鋁合金遮陽(yáng)架 電梯 Otis電梯 6000㎡ /臺(tái) 速度 3米 /秒，搭配景觀電梯 空調(diào) 日立 VRV變頻空調(diào) 每戶獨(dú)立、分戶計(jì)量 停車位 機(jī)械 +固定 1： 結(jié)合地面臨時(shí)停車位，配比在 1： 衛(wèi)生間 酒店式風(fēng)格、新風(fēng)系統(tǒng)，總裁室設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間 物管 第一太平戴維斯 、奧元，酒店式 /英式管家管理 其他 大型空中花園、層層景觀陽(yáng)臺(tái)、豪華景觀樓道、 寧波市場(chǎng)高端寫字樓配套表 本項(xiàng)目的智能化配置已經(jīng)超過(guò)寧波目前高端市場(chǎng)一個(gè)檔次 ? 三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略 ● 避免與其他項(xiàng)目出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化甚至包裝同質(zhì)化的定位，塑造獨(dú)特而且內(nèi)涵豐厚的差異性和個(gè)性。 ● 本項(xiàng)目將依托產(chǎn)品 品質(zhì) 優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)品形態(tài)及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的包裝、創(chuàng)新態(tài)，破常規(guī)，以正合 ， 以奇勝。 [結(jié)論 ]本項(xiàng)目極具競(jìng)爭(zhēng)力 是 產(chǎn)品 品質(zhì) 的核心優(yōu)勢(shì)，在于 企劃推廣 的創(chuàng)新。 ? 項(xiàng)目整體定位 打造寧波頂級(jí)寫字樓 ? 定位理由 寧波目前辦公市場(chǎng)供大于求的局位短時(shí)期內(nèi)得不到緩解，若項(xiàng)目以普通甲級(jí)寫字樓定位，則陷入與眾多項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的局面，體現(xiàn)不出本項(xiàng)目配置高端的優(yōu)勢(shì)。 由于項(xiàng)目配置高，成本大，若與市場(chǎng)普通寫字樓競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。 定位高端寫字樓，即符合本項(xiàng)目高端配置，且寧波已有多個(gè)辦公項(xiàng)目定位高端并取得成功的先例（如中信銀行大廈、波特曼中心等等）。 鑒于目前市場(chǎng)眾多辦公項(xiàng)目都以“甲級(jí)寫字樓， 5A智能化”本項(xiàng)目可請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)認(rèn)證本案的國(guó)際化 5A智能化配置，提升項(xiàng)目含金量。 ? 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 海曙 環(huán)球中心 2202325000元 /㎡ 銀泰國(guó)際 20230元 /㎡ 時(shí)代廣場(chǎng) 18000元 /㎡ 恒隆中心 17000元 /㎡ 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 江東 東方商務(wù)中心 8900元 /㎡ 東航大廈 13000元 /㎡ 恒富大廈 12500元 /㎡ 華宏第五大道 14000元 /㎡ 名匯東方 1000011000元 /㎡ 銀晨國(guó)際 9200元 /㎡ 天潤(rùn)商座 12023元 /㎡ 濱江國(guó)際廣場(chǎng) 11500元 /㎡ 世紀(jì)東方廣場(chǎng) 14000元 /㎡ 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 高新區(qū) 綠園大廈 11000元 /㎡ 科貿(mào)中心 7800元 /㎡ 本項(xiàng)目周邊區(qū)域在售辦公樓價(jià)格 ? 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 鄞州 商會(huì)國(guó)貿(mào)中心 12800元 /㎡ （行政公寓） 中基第一國(guó)際 7300元 /㎡ 華貿(mào)總部一號(hào) 7500元 /㎡ 恒元大廈 6500元 /㎡ 匯亞國(guó)際 9300元 /㎡ 俊鴻嘉瑞 6100元 /㎡ 本項(xiàng)目所在區(qū)域在售樓盤價(jià)格 ? 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 目前租金 波特曼中心 17000元 /㎡ － 5元 /㎡ 天 萬(wàn)豪國(guó)際商務(wù)中心 18000元 /㎡ 5元 /㎡ 天左右 中信銀行大廈 16000元 /㎡ － 4天 /㎡ 天 本項(xiàng)目重點(diǎn)比較案例價(jià)格情況 ? 近階段寧波寫字樓市場(chǎng)還將處于供大于求的局面。目前在售寫字樓項(xiàng)目的體量已超過(guò)交付使用寫字樓體量，隨著在售項(xiàng)目的交付，將使寫字樓使用體量翻一翻，而未來(lái)供應(yīng)更是呈現(xiàn)極大的放量狀態(tài)，尤以鄞州和江東兩區(qū)為放量主力；鄞州和江東兩區(qū)相加的供應(yīng)體量在 170余萬(wàn)㎡。加上 08年存量近 80萬(wàn)㎡，后續(xù)的寫字樓供應(yīng)量約 250萬(wàn)㎡。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展速度放緩，投資風(fēng)險(xiǎn)加大，部分寧波外向型商貿(mào)企業(yè)的利潤(rùn)降低使得寫字樓市場(chǎng)越來(lái)越嚴(yán)峻。 市場(chǎng)的恐慌心理加劇，觀望程度濃厚，在出口壓力增加的情況下只能拉動(dòng)內(nèi)需，國(guó)家極力去拉動(dòng)國(guó)民的消費(fèi)，但是短期內(nèi)還是沒(méi)有辦法改變這一情況。 從寫字樓供應(yīng)來(lái)看， 2023年鄞州南部商務(wù)區(qū)和東部新城大量項(xiàng)目需要去消化，銷售壓力非常大。 影響定價(jià)因素 ? 根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的了解和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷， 2023年初，寫字樓價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)質(zhì)的飛越，基本會(huì)處于平穩(wěn)上漲的情況。 2023年初，南部商務(wù)區(qū)整體價(jià)格會(huì)突破 8000元 /㎡ 結(jié)合本項(xiàng)目自身的優(yōu)點(diǎn)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 本項(xiàng)目 2023年初銷售，我們建議價(jià)格定位在 9000元 /㎡ 總結(jié) ? 金隆國(guó)際購(gòu)買面積分布1 0 0 0 m 178。 以上6%1 0 0 —2 0 0