【文章內(nèi)容簡介】 和該區(qū)域城市面貌的改變在不斷增大。（三）微觀市場——六合地區(qū)房地產(chǎn)供銷分析（含土地市場）2006年及2007年 1季度六合共成交住宅3635套，成交均價(jià)為2404元/㎡，新增樓盤比較少，主要集中在天賜佳園。2002年5月，區(qū)劃調(diào)整后，六合商品房上市量快速上升，建區(qū)三年多來累計(jì)批準(zhǔn)上市商品房近200萬㎡以上，2001年前，六合僅有寥寥數(shù)家本地房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前六合區(qū)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)35家左右，其中“外來實(shí)力派”13家。青島華歐集團(tuán)在六合新區(qū)開發(fā)的華歐國際友好城，更以230萬㎡的開發(fā)體量將六合帶入“大盤時代”。六合地區(qū)土地市場供銷分析從上圖看出，商業(yè)用地供應(yīng)量比較大，主要集中在雄州地區(qū)，六合的未來商業(yè)地產(chǎn)競爭比較激烈。2007年南京市土地供應(yīng)總面積為865公頃，其中住宅用地685公頃，總量比去年實(shí)際出讓面積增加36公頃。在住宅用地總量中，浦口、六合兩區(qū)計(jì)劃出讓面積總量為140公頃，其中，浦口區(qū)80公頃，六合區(qū)60公頃。商業(yè)地產(chǎn)上市量的加大對本案商業(yè)部分的去化帶來不利因素，因此充分利用雨花石產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，進(jìn)行合理科學(xué)的業(yè)態(tài)定位是本案在激烈的市場競爭中立于不敗的關(guān)鍵因素。商品住宅供應(yīng)分析90㎡%以上數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)主要集中在90㎡以上，%，集中101110㎡的面積區(qū)間最多，%。而160㎡以上供應(yīng)比例較低，不到3%，基本為別墅形態(tài)，主要分布在華歐友好城、金域豪庭、龍池翠洲。90㎡%，但主要集中在8190㎡區(qū)間。商品住宅銷售分析90㎡%從銷售情況看，90㎡%， 90120平米成交量最大，%，其中110120㎡%，主要由于目前六合一手住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)以90㎡以上的存量大戶型為主，小戶型供應(yīng)量相對較少，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，購房者偏向于考慮使用空間較大、選擇性較大的大戶型單位。商品住宅供銷比分析由上圖可以看出，在六合板塊60100㎡的兩房以及110120㎡的三房產(chǎn)品是市場接受度較高的住宅產(chǎn)品，出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場狀況；而180㎡以上的產(chǎn)品出現(xiàn)滯銷的狀況。商品住宅銷售價(jià)格分析從圖上可以看出，從2006年1月到2007年3月，除06年2月、7月六合的房價(jià)低于06年均價(jià)（2326元/㎡）外，其余月份價(jià)格均高于06年均價(jià)，隨著六合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，六合商品房價(jià)格穩(wěn)步上升，到2007年各月價(jià)格突破2300元/㎡。六合目前在售樓盤均價(jià)主要集中在17002800元/㎡ ，除別墅外，3000元以上的樓盤比較少（梅亭雅苑3500元/㎡），總價(jià)集中在2536萬/套。小結(jié)： ★ 六合板塊市場份額逐步加大，07年下半年以后供應(yīng)量將逐步上升，該板塊消化能力有待增強(qiáng)★ 價(jià)格漲幅極大，但仍為全市的價(jià)格盆地，六合板塊06年主力成交均價(jià)在17002800元/㎡之間★ 主力供應(yīng)及去化面積段為80～144㎡之間。（三）橫梁鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場概況橫梁鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場以自建房為主，近年來自建的商住樓新增約1600多幢，29萬㎡，自建房以本地人消化為主，供大于求，成交價(jià)約9001200元/㎡左右，近幾年售價(jià)緩慢增長200元/㎡左右。 項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目分析興鎮(zhèn)公寓該項(xiàng)目占地面積1684㎡；全框架結(jié)構(gòu)，商住五層；一層為商業(yè)用房約1270㎡，二層為雨花石展覽館和公司辦公室共約1270㎡；三層至五層為住宅共四個單元24套。一、二層高為4米，三至五層高為3米，目前成交價(jià)格為1482元/㎡。商業(yè)用房的成交價(jià)格為：1568元/㎡。2006年11月開盤。目前銷售率達(dá)到71%，尚有7套住宅未售。（數(shù)據(jù)來源：南京市房管局備案數(shù)據(jù)） 項(xiàng)目周邊自建住宅分析（1）姚徐農(nóng)民居住集中區(qū)小區(qū)規(guī)劃約80幢獨(dú)立、雙拼別墅，獨(dú)立別墅270㎡，雙拼別墅230㎡,小區(qū)規(guī)劃有籃球場、健身器材區(qū)、兒童樂園、麻將會所等配套，綠化及物管一般；99年開始建造，購買人群以南京人和鎮(zhèn)上本地居民為主，目前由于一部分和本地有聯(lián)系關(guān)系（當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、當(dāng)?shù)赜H戚等）的南京人的購買，銷售價(jià)格逐步上漲到27－33萬/套。根據(jù)調(diào)研得知，由于缺少兩證，該小區(qū)去化一般，目前銷售率不足40%。（2）橫梁老街后的自建聯(lián)排商住樓，項(xiàng)目總面積5萬㎡，共30多間，每間130㎡左右加30㎡左右的露臺，售價(jià)13萬/套，無證，該自建房計(jì)劃做橫梁的小商品市場。目前已售65%。（3）博敖住宅樓，共1幢36套，分為2種戶型，主力面積為大套 112㎡，三房兩廳兩衛(wèi)；小套86㎡，三房一廳。銷售價(jià)格在12001300元/㎡之間，可代辦兩證，目前銷售狀況不佳。 項(xiàng)目周邊規(guī)劃項(xiàng)目南京科凱“人居森林”項(xiàng)目，項(xiàng)目位于靈山大道西側(cè)，距本案3公里，總體規(guī)劃5970畝，總投資10億元，建設(shè)周期5年，（2006－2010），一期2000畝，投資3億元，建設(shè)周期2年，主體工程為道路、綠化、會所、商務(wù)中心、高爾夫場，二期2600畝，5個億，2年，主體為低密度住宅區(qū)，三期1370畝，2億元，1年，主體為配套的公共服務(wù)設(shè)施（醫(yī)療、教育、休閑、購物、娛樂、健身）。小結(jié)：橫梁鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模較小，市場不規(guī)范，配套不足，自建房體量較大，對本案而言競爭壓力較大，因此本案有必要采取高端定位，拔高調(diào)性，放眼整個江北乃至南京，才能規(guī)避橫梁房地產(chǎn)市場弱小對本案帶來的不利影響。（四）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)可參考個案分析八百橋鎮(zhèn)：距六合主城區(qū)約30分鐘車程，與本案相比八百橋離主城區(qū)較遠(yuǎn)；但是經(jīng)濟(jì)水平、人口數(shù)量、地理環(huán)境（有一定的自然景觀優(yōu)勢）與橫梁鎮(zhèn)相仿，對本案而言有一定的參考借鑒價(jià)值。樓盤名稱聚賢新城招賢公寓嘉恒新苑總體量20萬㎡㎡㎡開盤時間06年8月06年7月07年7月物業(yè)類型底商、住宅、獨(dú)立別墅多層住宅底商、住宅建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)情現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約已上市量㎡㎡㎡銷售量㎡㎡㎡成交均價(jià)(元/㎡)住宅:1550 商業(yè)：220013851600月均銷量2275㎡624㎡342㎡主力戶型三房一廳三房二廳二房、三房二廳主力面積范圍100120㎡110120㎡8090㎡、130140㎡易銷戶型100110㎡的三房110120㎡的三房8090㎡的二房主力客群當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主、農(nóng)民當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主、農(nóng)民當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主、農(nóng)民由上表可以看出：由于距六合主城區(qū)較遠(yuǎn)，八百橋鎮(zhèn)項(xiàng)目的主力客群為當(dāng)?shù)氐乃綘I業(yè)主和農(nóng)民，住宅成交價(jià)格也較低，最高才達(dá)到1600元/㎡，銷售狀況較差。結(jié)合本案整盤來看，本案要想達(dá)到較快的去化速度，除了要制定科學(xué)的價(jià)格策略外，還要吸引外來需求，不能僅僅依靠橫梁當(dāng)?shù)氐南M(fèi)需求。（五）六合地區(qū)——池州、雄州、橫梁板塊典型個案分析金寧廣場金寧廣場是由南京太湖世家房地產(chǎn)有