房產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及營銷策劃研討(存儲(chǔ)版)
【正文】 30139合計(jì)///由上表可知，六合地區(qū)——池州、雄州、橫梁板塊典型個(gè)案各類型產(chǎn)品月均去化量極為有限，㎡，㎡，㎡；而未來潛在上市量巨大，㎡，㎡，㎡，㎡。技術(shù)指標(biāo)總占地面積（萬㎡）總建筑面積（萬㎡）總?cè)莘e率綠地率35%建筑密度27%總戶數(shù)1736停車位830物業(yè)類型多層、聯(lián)排、商業(yè) SWOT分析品牌與形象的提升：拔高本案調(diào)性，強(qiáng)調(diào)江北及本案配套的建設(shè)動(dòng)態(tài)，讓受眾對(duì)江北及本案周邊未來的發(fā)展充滿信心OS 發(fā)揚(yáng) l 規(guī)模優(yōu)勢l 開發(fā)商品牌優(yōu)勢l 自然環(huán)境優(yōu)勢l 特色賣點(diǎn)——雨花石文化園l 城市化發(fā)展機(jī)遇l 產(chǎn)業(yè)大發(fā)展機(jī)遇l 交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套大發(fā)展機(jī)遇l 同區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目品質(zhì)差、無兩證 l 交通狀況l 地理位置 l 區(qū)域內(nèi)生活配套缺乏l 目標(biāo)客群層次差異化明顯l 同區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目多為自建房體量大，與本案相比具有價(jià)格優(yōu)勢l 區(qū)域購買力不夠l 目前市場培育度不夠TW 化解產(chǎn)品和配套的不斷完善與提升：加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)感、增加生活配套、開通社區(qū)巴士，優(yōu)化后期推出產(chǎn)品。江北住宅市場背景06年，江北板塊已甩開河西與江寧，成為全市供銷總量最大的板塊，不僅如此，利好的不斷出臺(tái)以及配套的逐步完善也加速了江北板塊住宅價(jià)格的上升勢頭，%，大大超過全市的平均水平。小高層住宅采用自動(dòng)增壓泵二次供水，設(shè)有水泵兩個(gè)，電梯5部。㎡室內(nèi)康體健身中心，㎡室外運(yùn)動(dòng)休閑公園，㎡大型社區(qū)級(jí)超級(jí)市場與配套商業(yè)街，一所高品質(zhì)特色幼兒園。住宅、商業(yè)占地面積（㎡）33980㎡總建筑（㎡）185968㎡容積率綠化率36%開盤時(shí)間20060720供銷數(shù)據(jù)一覽表面積區(qū)間（㎡）供銷銷售率套數(shù)比例％套數(shù)比例％50以下508080100100120124%116%%120144276%110%%14418042%18%%180以上4%2%%合計(jì)446100%246100%%由上表可以看出：120144㎡的大戶型產(chǎn)品是金寧廣場供應(yīng)主力戶型，但銷售一般；而100120㎡的緊湊三房由于總價(jià)較低（相對(duì)于120144㎡的舒適三房而言）得到了消費(fèi)者更好的認(rèn)可。（四）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)可參考個(gè)案分析八百橋鎮(zhèn)：距六合主城區(qū)約30分鐘車程，與本案相比八百橋離主城區(qū)較遠(yuǎn)；但是經(jīng)濟(jì)水平、人口數(shù)量、地理環(huán)境（有一定的自然景觀優(yōu)勢）與橫梁鎮(zhèn)相仿，對(duì)本案而言有一定的參考借鑒價(jià)值。（數(shù)據(jù)來源：南京市房管局備案數(shù)據(jù)） 項(xiàng)目周邊自建住宅分析（1）姚徐農(nóng)民居住集中區(qū)小區(qū)規(guī)劃約80幢獨(dú)立、雙拼別墅，獨(dú)立別墅270㎡，雙拼別墅230㎡,小區(qū)規(guī)劃有籃球場、健身器材區(qū)、兒童樂園、麻將會(huì)所等配套，綠化及物管一般；99年開始建造，購買人群以南京人和鎮(zhèn)上本地居民為主，目前由于一部分和本地有聯(lián)系關(guān)系（當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、當(dāng)?shù)赜H戚等）的南京人的購買，銷售價(jià)格逐步上漲到27－33萬/套。六合目前在售樓盤均價(jià)主要集中在17002800元/㎡ ，除別墅外，3000元以上的樓盤比較少（梅亭雅苑3500元/㎡），總價(jià)集中在2536萬/套。在住宅用地總量中，浦口、六合兩區(qū)計(jì)劃出讓面積總量為140公頃，其中，浦口區(qū)80公頃，六合區(qū)60公頃。 江北板塊雖然大盤云集，供應(yīng)量極大，但該板塊的消化能力也同樣十分的旺盛252。06年南京房地產(chǎn)整體供銷分析%，%從上圖我們可以看出：六合片區(qū)住宅市場的供應(yīng)量占據(jù)了全市住宅市場的4％，由此可見，六合片區(qū)住宅市場在全市住宅市場中的地位舉足輕重，巨大的新增供應(yīng)量說明房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)該區(qū)域未來的發(fā)展充滿信心。 大型商業(yè)的崛起將改變江北及六合無大規(guī)模綜合型商貿(mào)設(shè)施的現(xiàn)狀238。重點(diǎn)培育化學(xué)藥品、中藥及保健品、生物生化制藥及制品、新型制劑產(chǎn)品和醫(yī)療機(jī)械五大產(chǎn)品群，建設(shè)新港醫(yī)藥工業(yè)園、浦口醫(yī)藥工業(yè)園（國家火炬計(jì)劃生物醫(yī)藥特色產(chǎn)業(yè)基地）、鼓樓醫(yī)藥創(chuàng)新中心。江北產(chǎn)業(yè)分布圖石油化工產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集中布局，做強(qiáng)江北南京化學(xué)工業(yè)園，新建化工項(xiàng)目一律向化工園集中，原有的區(qū)外石化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目逐步搬遷進(jìn)園。根據(jù)規(guī)劃，地鐵4號(hào)線將沿緯三路過江隧道進(jìn)入浦口。 南京城市發(fā)展框架將被突破南京市的建設(shè)將突破長江的界線，從圍繞山、湖、河建設(shè)發(fā)展，轉(zhuǎn)變?yōu)閲@江進(jìn)行建設(shè)，形成以長江為軸線、南北兩翼雙飛的城市形象。目前，南京市有738萬人口，其中市民600多萬。 人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）030003000800080001200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型根據(jù)世界銀行的研究表明，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，人均GDP達(dá)到3000～8000美元時(shí)：住宅需求呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢，其需求特征為：生存、改善型需求兼有。...../Shop/《國學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座...../Shop/《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料...../Shop/《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料...../Shop/《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料...../Shop/《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料...../Shop/《財(cái)務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料江北迎來了空前的發(fā)展良機(jī)。進(jìn)入市區(qū)的人也不可能全部居住在主城區(qū)，大部分要住在城郊接合部，其中就有相當(dāng)部分人會(huì)居住在江北。238。 促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展238。以轎車為主體，以汽車關(guān)鍵零部件為配套，發(fā)揮福特、長安、羅孚等重大項(xiàng)目的龍頭帶動(dòng)作用，推進(jìn)汽車產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集群的形成，重點(diǎn)建設(shè)江寧、溧水、浦口汽車生產(chǎn)基地。 各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有效拉動(dòng)住宅市場的需求意義：多樣化、高密度的產(chǎn)業(yè)聚集將為江北新市區(qū)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，相
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