【正文】 小高層住宅采用自動增壓泵二次供水，設(shè)有水泵兩個，電梯5部。市場研判小結(jié)：宏觀及中觀市場火爆異常，微觀市場冷若冰霜結(jié)論點(diǎn)：將眼光放在全市及江北市場，橫梁本地及六合市場只能作為有效補(bǔ)充三、定位篇（一）項(xiàng)目市場背景回顧宏觀經(jīng)濟(jì)背景：全市經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入持續(xù)增加，人口增長速度催生城市化及房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入高峰。江北住宅市場背景06年，江北板塊已甩開河西與江寧，成為全市供銷總量最大的板塊，不僅如此，利好的不斷出臺以及配套的逐步完善也加速了江北板塊住宅價格的上升勢頭，%，大大超過全市的平均水平。確定戰(zhàn)略性策略：在大景觀和大配套上充分超越周邊項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)其內(nèi)部設(shè)施的完整性和獨(dú)立性確定戰(zhàn)術(shù)性策略：在內(nèi)部水景觀打造及交通便利性利用及配套型商業(yè)運(yùn)作上強(qiáng)調(diào)鮮明特色，強(qiáng)調(diào)本案的獨(dú)特區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、文化優(yōu)勢，暗示本案將成為區(qū)域地標(biāo)中心結(jié)論點(diǎn)：棄大求精，特色規(guī)劃（三）發(fā)展商戰(zhàn)略研判發(fā)展商對本案的運(yùn)營戰(zhàn)略：要著力化解市場風(fēng)險，更要做出市場影響力?。ㄋ模╉?xiàng)目風(fēng)險點(diǎn)：正牽引力負(fù)牽引力宏觀中觀市場發(fā)展形式良好微觀市場潛在上市量極大，形式惡劣江北整體城市發(fā)展迅速六合龍池橫梁板塊未來發(fā)展前景雖十分良好，但目前發(fā)展速度卻相對緩慢項(xiàng)目風(fēng)險根源：宏觀中觀市場的發(fā)展與微觀市場發(fā)展脫節(jié)，大區(qū)域發(fā)展與小區(qū)域發(fā)展脫節(jié)（五）項(xiàng)目風(fēng)險化解： 如何搶奪江北及全市市場，怎樣吸引江北及全市客 戶設(shè)想1：低價？設(shè)想2：產(chǎn)品？設(shè)想3：未知？導(dǎo)致：發(fā)展商利潤率降低導(dǎo)致：區(qū)域陷入惡性競爭導(dǎo)致：發(fā)展商美譽(yù)度削弱原因：只是低層次的紅海競爭，未能在本質(zhì)上形成差異化突破設(shè)想1：創(chuàng)新路線，錯位補(bǔ)缺設(shè)想2：品質(zhì)路線，同位增強(qiáng)導(dǎo)致：成本增加利潤減低導(dǎo)致：市場接受度難以預(yù)測結(jié)果：市場風(fēng)險迫使其回歸低價路線結(jié)果：價格無競爭力結(jié)果：短視行為， 死路一條可導(dǎo)致：避免低價競爭可導(dǎo)致：本質(zhì)化的差異競爭藍(lán)海戰(zhàn)略結(jié)果：江北不缺乏品質(zhì)及創(chuàng)新產(chǎn)品，結(jié)果依然死路一條結(jié)果：提升項(xiàng)目價格增加項(xiàng)目賣點(diǎn)完全錯位競爭實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長效運(yùn)營增加發(fā)展商影響力力（六）市場定位綜合城市發(fā)展、住宅市場、宗地屬性的分析，再結(jié)合發(fā)展商戰(zhàn)略，我們認(rèn)為：發(fā)展商戰(zhàn)略土地屬性城市發(fā)展趨勢住宅市場形式城市北上戰(zhàn)略趨勢己成定局，六合住宅市場將會迎來新的發(fā)展機(jī)遇，距六合僅15分鐘車程的橫梁將會成為市場的重要組成部分棄大求精，特色規(guī)劃要著力化解市場風(fēng)險，更要做出市場影響力將眼光放在全市及江北市場，橫梁本地及六合市場只能作為有效補(bǔ)充本案所處的微觀市場環(huán)境惡劣，去化壓力巨大，項(xiàng)目成敗關(guān)鍵在于充分利用宗地特性、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以精準(zhǔn)的差異化定位化解市場風(fēng)險！市場定位：特色文化配套、新城鎮(zhèn)地標(biāo)中心根據(jù)以上分析，本案項(xiàng)目定位總體構(gòu)想為：設(shè)想3：我們的項(xiàng)目定位構(gòu)想：打造成六合地區(qū) “組合地產(chǎn)”項(xiàng)目本案體量較大，且周邊分布有一定規(guī)模的旅游產(chǎn)業(yè)，同時具有一定特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，因此我們認(rèn)為本案的產(chǎn)品類型應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)多元、復(fù)合、特色 的原則：組合地產(chǎn)＝住宅＋旅游地產(chǎn)＋主題園區(qū)多層功能：滿足普通型居住需求中端住宅住宅疊加、聯(lián)排別墅功能：滿足享受型居住需求高端住宅功能：滿足生活需求超市、農(nóng) 貿(mào)市場等生活配套型商業(yè)商業(yè)功能：滿足休閑旅游需求酒吧街、旅游風(fēng)情街旅游配套型商業(yè)功能：滿足政府部門及休閑旅游需求酒店式公寓主題園區(qū)及酒店式公寓功能：集雨花石展示、鑒賞、交易、體驗(yàn)、休閑于一體的綜合交易中心，及雨花石主題公園雨花石文化園南京同進(jìn)研展部2007年8月3日35 / 35。技術(shù)指標(biāo)總占地面積（萬㎡）總建筑面積（萬㎡）總?cè)莘e率綠地率35%建筑密度27%總戶數(shù)1736停車位830物業(yè)類型多層、聯(lián)排、商業(yè)SWOT分析品牌與形象的提升：拔高本案調(diào)性，強(qiáng)調(diào)江北及本案配套的建設(shè)動態(tài)，讓受眾對江北及本案周邊未來的發(fā)展充滿信心OS 發(fā)揚(yáng) l 規(guī)模優(yōu)勢l 開發(fā)商品牌優(yōu)勢l 自然環(huán)境優(yōu)勢l 特色賣點(diǎn)——雨花石文化園l 城市化發(fā)展機(jī)遇l 產(chǎn)業(yè)大發(fā)展機(jī)遇l 交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套大發(fā)展機(jī)遇l 同區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目品質(zhì)差、無兩證 l 交通狀況l 地理位置 l 區(qū)域內(nèi)生活配套缺乏l 目標(biāo)客群層次差異化明顯l 同區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目多為自建房體量大，與本案相比具有價格優(yōu)勢l 區(qū)域購買力不夠l 目前市場培育度不夠TW 化解產(chǎn)品和配套的不斷完善與提升：加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)感、增加生活配套、開通社區(qū)巴士，優(yōu)化后期推出產(chǎn)品。城市化發(fā)展背景：城市化進(jìn)程進(jìn)一步擴(kuò)大了城市的版圖，江北、尤其是六合地區(qū)成為城建熱點(diǎn)，隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)速度的加快江北配套將越發(fā)成熟，同時也將承接更多來自江南及周邊城市的購房群體。整體供銷分析物業(yè)類型項(xiàng)目名稱開盤時間總體量（萬㎡）目前上市量（㎡）去化量（㎡）月均去化量（㎡）銷售均價（元/㎡）潛在上市量（萬㎡）住宅金寧廣場3339龍池翠洲172423華歐友好城1003067合計///別墅龍池翠洲60085006華歐友好城4357金域豪庭3512合計///商業(yè)金寧廣場11324華歐友好城40530139合計///由上表可知，六合地區(qū)——池州、雄州、橫梁板塊典型個案各類型產(chǎn)品月均去化量極為有限，㎡