【正文】 政策背景：政策趨勢總體篇緊，打擊投機(jī)性需求，鼓勵自住型需求成為主要調(diào)控方向，在07年房價(jià)整體漲勢加速的情況下，政府或?qū)⒊雠_更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策。作為目前六合地區(qū)惟一的湖景高尚生活區(qū)，小區(qū)綠化率高達(dá)49%,面積逾1萬㎡。銷售價(jià)格在12001300元/㎡之間，可代辦兩證，目前銷售狀況不佳。商品住宅銷售分析90㎡%從銷售情況看，90㎡%， 90120平米成交量最大，%，其中110120㎡%，主要由于目前六合一手住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)以90㎡以上的存量大戶型為主，小戶型供應(yīng)量相對較少，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，購房者偏向于考慮使用空間較大、選擇性較大的大戶型單位。u 住宅市場受06年新政影響程度較小全市商品住宅市場的成交均價(jià)基本與成交量呈現(xiàn)同時(shí)、同向變動，成交量與價(jià)格的匹配度較高，這表明全市商品住宅市場的市場化率較高，價(jià)格的波動，基本為市場供求關(guān)系的變化所致，價(jià)格受到新政影響的程度較小，這也從另一個(gè)側(cè)面反映出：南京樓市的泡沫較少，宏觀調(diào)控對剛性化常量需求占主導(dǎo)地位的南京影響甚微。六合商業(yè)中心承擔(dān)六合片區(qū)服務(wù)、輻射蘇北和安徽的功能，以建設(shè)六合商貿(mào)聚集區(qū)為目標(biāo)，全力把其建設(shè)成集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的地區(qū)級商業(yè)副中心。 促進(jìn)南京與周邊城市的聯(lián)系過江通道的建設(shè)將使南京主城及周邊城市的人流、物流、信息流、資金流在長江南北自由流通，同時(shí)促使這些資源向江北集中，其中物流、信息流、資金流的集中將促進(jìn)江北各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的大量人流也必將促進(jìn)江北住宅市場的發(fā)展。2007年開年，市政府印發(fā)了[2007]1號文件——《關(guān)于加快推進(jìn)跨江發(fā)展的若干政策》的通知，該文件明確規(guī)定，今年我市將從產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、招商引資、水利建設(shè)、教育衛(wèi)生等方面向江北全面優(yōu)惠，加快推進(jìn)跨江發(fā)展戰(zhàn)略，大力促進(jìn)江北地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的全面發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)我市江南江北地區(qū)的和諧發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展和共同發(fā)展。花園城市場研究及營銷策劃報(bào)告一、宏觀篇（一）宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析全市GDP運(yùn)行情況分析2002～2006年南京市GDP走勢由上圖可以看出：2005年南京市GDP出現(xiàn)了增幅下降的態(tài)勢，但整體走勢仍保持年均15%以上的增幅，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依舊處于快速發(fā)展周期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)的快速增長帶來了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)投資以及服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，這也必將使南京做為區(qū)域性中心城市的凝聚力不斷增強(qiáng)。238。過江通道規(guī)劃未來，江北地區(qū)與主城的聯(lián)系將主要通過一環(huán)、二環(huán)、緯七路、緯三路過江通道和軌道交通過江通道來完成。著力打造“一城兩翼三帶”旅游空間格局，主城重點(diǎn)提升鐘山旅游區(qū)、雨花旅游區(qū)、石城旅游區(qū)、濱江旅游區(qū)等主要景區(qū)水平，利用明城墻、秦淮河、文化街等線路串聯(lián)形成旅游精品路線；北翼重點(diǎn)推進(jìn)“一山三泉”、金牛湖等主要旅游區(qū)的建設(shè)，南翼重點(diǎn)推進(jìn)溧水、高淳旅游區(qū)的建設(shè)。 江北教育配套的數(shù)量和質(zhì)量均將出現(xiàn)一定程度的提高238。六合地區(qū)土地市場供銷分析從上圖看出，商業(yè)用地供應(yīng)量比較大，主要集中在雄州地區(qū)，六合的未來商業(yè)地產(chǎn)競爭比較激烈。2006年11月開盤。以提供一站式為目的，建設(shè)集商業(yè)、精品住宅、休閑、娛樂、餐飲、酒店為一體的綜合性商貿(mào)中心區(qū)域。小區(qū)占地面積約36562㎡，總建筑面積約42270㎡，綠地率為30%，小區(qū)共20幢樓，其中18幢聯(lián)排別墅，135戶，約29500㎡，2幢小高層，120戶，約12000㎡，商業(yè)房500㎡，會所270㎡。確定戰(zhàn)略性策略：在大景觀和大配套上充分超越周邊項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)其內(nèi)部設(shè)施的完整性和獨(dú)立性確定戰(zhàn)術(shù)性策略：在內(nèi)部水景觀打造及交通便利性利用及配套型商業(yè)運(yùn)作上強(qiáng)調(diào)鮮明特色，強(qiáng)調(diào)本案的獨(dú)特區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、文化優(yōu)勢，暗示本案將成為區(qū)域地標(biāo)中心結(jié)論點(diǎn)：棄大求精，特色規(guī)劃（三）發(fā)展商戰(zhàn)略研判發(fā)展商對本案的運(yùn)營戰(zhàn)略：要著力化解市場風(fēng)險(xiǎn)，更要做出市場影響力！（四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：正牽引力負(fù)牽引力宏觀中觀市場發(fā)展形式良好微觀市場潛在上市量極大，形式惡劣江北整體城市發(fā)展迅速六合龍池橫梁板塊未來發(fā)展前景雖十分良好，但目前發(fā)展速度卻相對緩慢項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)根源：宏觀中觀市場的發(fā)展與微觀市場發(fā)展脫節(jié)，大區(qū)域發(fā)展與小區(qū)域發(fā)展脫節(jié)（五）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解： 如何搶奪江北及全市市場，怎樣吸引江北及全市客 戶設(shè)想1：低價(jià)？設(shè)想2：產(chǎn)品？設(shè)想3：未知？導(dǎo)致：發(fā)展商利潤率降低導(dǎo)致：區(qū)域陷入惡性競爭導(dǎo)致：發(fā)展商美譽(yù)度削弱原因：只是低層次的紅海競爭，未能在本質(zhì)上形成差異化突破設(shè)想1：創(chuàng)新路線，錯位補(bǔ)缺設(shè)想2：品質(zhì)路線，同位增強(qiáng)導(dǎo)致：成本增加利潤減低導(dǎo)致：市場接受度難以預(yù)測結(jié)果：市場風(fēng)險(xiǎn)迫使其回歸低價(jià)路線結(jié)果：價(jià)格無競爭力結(jié)果：短視行為， 死路一條可導(dǎo)致：避免低價(jià)競爭可導(dǎo)致：本質(zhì)化的差異競爭藍(lán)海戰(zhàn)略結(jié)果：江北不缺乏品質(zhì)及創(chuàng)新產(chǎn)品，結(jié)果依然死路一條結(jié)果：提升項(xiàng)目價(jià)格增加項(xiàng)目賣點(diǎn)完全錯位競爭實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長效運(yùn)營增加發(fā)展商影響力力（六）市場定位綜合城市發(fā)展、住宅市場、宗地屬性的分析，再結(jié)合發(fā)展商戰(zhàn)略，我們認(rèn)為：發(fā)展商戰(zhàn)略土地屬性城市發(fā)展趨勢住宅市場形式城市北上戰(zhàn)略趨勢己成定局，六合住宅市場將會迎來新的發(fā)展機(jī)遇，距六合僅15分鐘車程的橫梁將會成為市場的重要組成部分棄大求精，特色規(guī)劃要著力化解市場風(fēng)險(xiǎn)，更要做出市場影響力將眼光放在全市及江北市場，橫梁本地及六合市場只能作為有效補(bǔ)充本案所處的微觀市場環(huán)境惡劣，去化壓力巨大，項(xiàng)目成敗關(guān)鍵在于充分利用宗地特性、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以精準(zhǔn)的差異化定位化解市場風(fēng)險(xiǎn)！市場定位：特色文化配套、新城鎮(zhèn)地標(biāo)中心根據(jù)以上分析，本案項(xiàng)目定位總體構(gòu)想為：設(shè)想3：我們的項(xiàng)目定位構(gòu)想：打造成六合地區(qū) “組合地產(chǎn)”項(xiàng)目本案體量較大，且周邊分布有一定規(guī)模的旅游產(chǎn)業(yè)，同時(shí)具有一定特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，因此我們認(rèn)為本案的產(chǎn)品類型應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)多元、復(fù)合、特色 的原則：組合地產(chǎn)＝住宅＋旅游地產(chǎn)＋主題園區(qū)多層功能：滿足普通型居住需求中端住宅住宅疊加、聯(lián)排別墅功能：滿足享受型居住需求高端住宅功能：滿足生活需求超市、農(nóng) 貿(mào)市場等生活配套型商業(yè)商業(yè)功能：滿足休閑旅游需求酒吧街、旅游風(fēng)情街旅游配套型商業(yè)功能：滿足政府部門及休閑旅游需求酒店式公寓主題園區(qū)及酒店式公寓功能：集雨花石展示、鑒賞、交易、體驗(yàn)、休閑于一體的綜合交易中心，及雨花石主題公園雨花石文化園南京同進(jìn)研展部2007年8月3日35