【正文】 :39:0813:39Feb231Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 SP活動。 C:物業(yè)圖片： 四 、 好房子怎樣才能告訴你，他，她？ 本案利益點對接 營銷策略 文學(xué)訴求體系 媒體策略 費用預(yù)算 平面表現(xiàn) 營銷整合策略 一、本案利益點提煉： 戶 型：超值戶型 建 筑：獨創(chuàng)的情景洋房 景 觀：優(yōu)美的景觀資源 品牌形象：中高檔精英社區(qū) 物業(yè)管理：保姆式樣物業(yè)管理 智 能 化：現(xiàn)代生活智能系統(tǒng) 以產(chǎn)品特征來吸引眼球 SWOT分析： 優(yōu)劣： 地段 ：鄰近市政府，自然資源優(yōu)越。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積： 18302平方米 總建筑面積： 52151平方米 其中：商業(yè)建筑面積： 14442平米 住宅建筑面積： 36126平米 容積率： 停車位： 115輛 總戶數(shù)： 295戶 寧國容積率絕對第一高住宅社區(qū)，超大商業(yè)配比 整個地塊長條形沿寧國大道布置，噪音相對是比較的問題。 建議調(diào)整高層產(chǎn)品為板式，在可接受范圍內(nèi)，盡量減少 12層以上高層產(chǎn)品總量 （ 3）、需求產(chǎn)品面積分析 寧國花園 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 90100平米 55 55 110120平米 342 近 340 120以上 170 近 160 翠竹家園 3期 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 90100平米 25 23 110120平米 119 102 120以上 25 21 景秀家園一期 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 87平米 87 60 103平米 24 19 110120平米 288 115 120以上 144 43 卿城 2期 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 90100平米 75 69 100110平米 150 139 110120平米 50 46 120以上 25 21 格林春天一期 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 95平米 20 18 109116平米 200 126 121135平米 108 61 西津河畔（未開盤） 供應(yīng)套數(shù) 85平米 24 120 72 鳳凰明珠（未開盤） 供應(yīng)套數(shù) 90平米 46 122147平米 322 時代廣場？ 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 90100平米 40 40 110125平米 168 116 120以上 122 120 典型樓盤最近半年去化房源分配比例9%12%5%21%53%8 0 9 0 平米 9 0 1 0 0 平米 100110平 米 110120以 上 1 2 0 以上從以下去化房源來看， 110120是區(qū)域的主力需求面積； 90100平米的戶型需求也較好，還有越靠近郊區(qū)， 80多平米的小兩房和 100110平米的小三房銷售更好。 寧國歷年房地產(chǎn)建設(shè)情況（萬平米）4352731052434456122 24 244702040608010012004年 05年 06年 07年施工面積 新開工面積 竣工面積（ 2）、房地產(chǎn)建設(shè)情況 寧國歷年商品房成交量（萬平米）04年 05年 06年 07年（ 3）、歷年房地產(chǎn)銷售量 完成舊城改造面積(萬平米)5001020304050601997年 2023年 2023年拆舊建新在區(qū)域近兩年需求中占比例較大。 一丹堂觀點： 近兩年城市舊城改造拉動城市房地產(chǎn)需求快速增長，而目前城市大規(guī)模改造已進入階段性尾聲，未來幾年房地產(chǎn)需求增長來源將是值得我們思索的問題， 如何拓展客源將是未來幾年房地產(chǎn)面臨的主要問題。 （ 4）、主要需求戶型總結(jié) 一丹堂觀點：偏緊湊是市場階段性發(fā)展的主方向，階段性對比市場， 調(diào)整戶型面積配比，壓縮超大戶型也是本項目重點需要考慮的；同時盡量增加一些超值戶型，防止出現(xiàn)與其他樓盤同質(zhì)化競爭。 容積率高達 ，屬于目前寧國最密的小區(qū)，嚴(yán)重降低了居住質(zhì)量。 劣勢： 配套：周邊生活配套資源較少，幾乎沒有。 大眾媒體 SP 持 續(xù) 熱 銷 期 08. 12 主體工程完成 單體峻工 目標(biāo)任務(wù)：完成一期銷售 80% 二期房源蓄水 對重點準(zhǔn)客戶進行電話跟進。 2023年 2月 下午 1時 39分 :39February 1, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 13:39:0813:39:0813:39Wednesday, February 1, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 13:39:0813:39:0813:392/1/2023 1:39:08 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 1日星期三 下午 1時 39分 8秒 13:39: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 三、營銷推廣策略 針對客戶造勢宣傳，掀起市場熱點 概念營銷 + 事件營銷 + 情景營銷 基于定位，“都市家園”整合傳播的關(guān)鍵步驟 認(rèn)知 首先營造和賦予 “” 明確的項目概念 ，引發(fā)社會和市場關(guān)注，并在恰當(dāng)?shù)臅r間、用正確的方式、傳達給正確的人！ 精神符號 通過整合傳播，在目標(biāo)群體的頭腦中建立“新一代的精神家園”概念 體驗 迅速建立現(xiàn)場各項標(biāo)識，吸引目標(biāo)消費群現(xiàn)場親身體驗和感受 “”營造的生活概念 購買 整合購買群體，整合心理體驗，整合營銷手段，引發(fā)和把握消費者的購買決策，促成熱銷 第一階段 認(rèn)知導(dǎo)入期 第二階段 體驗認(rèn)可期 第三階段 強力熱銷期 第四階段 推進熱銷 整合品牌 目標(biāo)：引發(fā)和控制市場關(guān)注，傳播項目核心概念 整合購買者 目標(biāo)：建立生活概念體驗 整合營銷手段 目標(biāo)：全力達到銷售指標(biāo) 整合市場環(huán)境 目標(biāo)：推進熱銷態(tài)勢 7 5 6 8 9 10 11 1 12 2 4 3 觀念樹立期 形象推廣期 一期產(chǎn)品強銷期 一期產(chǎn)品 持續(xù)期，二期產(chǎn)品蓄水期 二期產(chǎn) 品強銷期 商業(yè)推出期 售樓處啟用 成立會員俱樂部，收取會費 5 6 四、營銷階段劃分： 推廣 階段 時間 跨度 關(guān)鍵 節(jié)點 銷售 計劃 業(yè)務(wù) 執(zhí)行 推廣 手段 準(zhǔn) 備 期 — 1．售樓處外接待啟用 1．提升項目的價格心理預(yù)期 2．精準(zhǔn)鎖定客源 2．銷售人員培訓(xùn) 3