安徽宣城寧國項目市場分析及營銷策劃戰(zhàn)略研究報告(編輯修改稿)
2025-02-03 21:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 預(yù)估會超過 110萬 平米 一丹堂觀點： 板塊這么大供應(yīng)量的情況下，又是新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展， 安全應(yīng)是本項目重點考慮的問題 ，“先生存再求利潤”， 所以關(guān)于商業(yè)體量和形式需要嚴(yán)格遵循市場，盡量按照社區(qū)商業(yè) 5%左右進(jìn)行配比 目前在售樓盤價格分析 寧國花園 翠竹家園 卿城寧國花園 2750基本屬于區(qū)域最高價，卿城價格最低，只有 2150元 /平米 一丹堂觀點：相隔 1公里左右的區(qū)域南北價差達(dá)到近 600元 /平米， 本項目處于中間地帶，在定價上應(yīng)該充分考慮南北價差，有一些小幅度高出北面價格的房源，同時部分房源與南面寧國花園等的價格，根據(jù)銷售情況再做具體價格。 周邊商業(yè)分析 （ 1）、商業(yè)分布 卿城商業(yè) 時代廣場商業(yè) 時代廣場商業(yè)翠竹家園商業(yè) 本項目商業(yè) 寧國花園商業(yè) （ 2）、商業(yè)產(chǎn)品分析 城北主要商業(yè)產(chǎn)品分析 翠竹家園 ： 2期都為一層商業(yè)，大部分面積在 4050平米； 3期總共 68套，其中一層 4050平米共 53套，兩層 110平米共 15套 時代廣場 ：總共約 200多套商鋪，全部為 7080和 100平米左右的兩層商鋪，目前一期為現(xiàn)房，暫未對外銷售 卿城 ：近 130套兩層商業(yè)， 30多套三層商業(yè)，目前在售沿寧國大道兩層商業(yè) 寧國花園 ：一期商業(yè)大都為 200平米左右戶型，推出 90套左右，銷售不理想 寧國社區(qū)商業(yè)配比情況70%25%5%單層商業(yè) 兩層商業(yè) 三層以上城北供應(yīng)商業(yè)面積情況22%49%29%6 0 平米以下 6 0 1 0 0 平米1 0 0 平米以上商業(yè)單層居多，面積大多集中在 100平米以下，占到總量的 71% （ 3）、商業(yè)銷售分析 周邊主要商業(yè)產(chǎn)品分析 翠竹家園 ： 3期總共 68套， 08年年初開始銷售，其中一層 4050平米共 8套，銷售，兩層 110平米已銷售約 4套 時代廣場 ：總共約 200多套全部為兩層，目前暫不銷售，客戶關(guān)注也較少 . 卿城 ： 07年底推出 120套兩層商業(yè)，目前已銷售 20套左右 寧國花園： 08年初推出一期商業(yè) 200平米 90套左右，價格 35004200左右，銷售 10套左右。 城北近期成交商業(yè)面積情況14%19%36%31%6 0 平米以下 6 0 1 2 0 平米120150平 米 1 5 0 以上區(qū)域近半年成交只有約 40套，整體銷售不理想； 120平米中小面積成交量占 55%，是市場需求主力，大面積商鋪存量較多。 （ 4）、商業(yè)價格分析 卿城兩層商業(yè) 35003800元 /平米，均價 3700元 /平米左右 翠竹家園西面也只有 4500左右，北面兩層商業(yè) 5200元 /平米 寧國花園一期商業(yè) 3500 — 4200元平米，均價 4000元 /平米左右 時代廣場兩層商業(yè)暫未銷售 一丹堂觀點：一般城市社區(qū)商業(yè)都為住宅價格兩倍以上，而區(qū)域商業(yè)卻只有，商業(yè)這種高風(fēng)險的產(chǎn)品在利潤率上并沒有提升。 高風(fēng)險確是一般回報，建議控制體量 一丹堂商業(yè)觀點： 總體觀點 ：區(qū)域風(fēng)險最大產(chǎn)品，供求嚴(yán)重脫節(jié)，后市風(fēng)險會繼續(xù)惡化 配比體量： 城北商業(yè)幾年內(nèi)都會面臨不成熟局面，很多新樓盤商業(yè)配比也比較大，商業(yè)風(fēng)險很大，本項目應(yīng)該控制商業(yè)體量在 5%左右。 商業(yè)產(chǎn)品： 商業(yè)形勢盡量以單層居多，面積控制主力在 100平米以內(nèi)為宜。 四、本項目分析 本項目分析 （ 1）、項目位置 本項目所處位置 綠寶項目 寧國花園 時代廣場 卿城 鳳凰苑 翠竹家園 市政府 本項目位于城北新區(qū)寧國大道，南面緊鄰綠寶項目，東面為時代廣場，位置相對較好，但成熟和人氣積聚還需要多年時間。 （ 2）、項目自身分析 總體布局： 沿寧國大道布置核心商業(yè)，商業(yè)門面上布置小高層建筑，基地內(nèi)布置多層住宅。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積： 18302平方米 總建筑面積： 52151平方米 其中：商業(yè)建筑面積： 14442平米 住宅建筑面積： 36126平米 容積率： 停車位： 115輛 總戶數(shù)： 295戶 寧國容積率絕對第一高住宅社區(qū)，超大商業(yè)配比 整個地塊長條形沿寧國大道布置，噪音相對是比較的問題。 容積率高達(dá) ，屬于目前寧國最密的小區(qū)，嚴(yán)重降低了居住質(zhì)量。 商業(yè)配比高達(dá)近 27%的比例，基本屬于核心商業(yè)區(qū)的住宅商業(yè)配比。 商業(yè)絕大部分都為三層商業(yè)，大部分是 160平米左右大戶型面積。 1棟 18層 2梯六戶高層，寧國新型產(chǎn)品。 規(guī)劃分析 一丹堂觀點： ?，這屬于高層容積率標(biāo)準(zhǔn)，但小區(qū)卻規(guī)劃很大一部分多層，并且還沒有高層產(chǎn)品，這必然導(dǎo)致多層間距大大減小和品質(zhì)大大降低。 在允許的情況下必須大量削減容積率到 2左右。 ?控制少量高層，并且盡量 把高層做成板式或者是點式 ，防止出現(xiàn)大量滯銷戶型。 ?根據(jù)市場，商業(yè)風(fēng)險很大，盡量再壓縮現(xiàn)有商業(yè)體量不超過原來 1/3，布局應(yīng)重新考慮，盡量不要滿層鋪。 戶型規(guī)劃配比原則：住宅戶型以大戶型為主，適當(dāng)設(shè)計了部分經(jīng)濟(jì)型中小戶型 （ 3）、項目配比分析 住宅現(xiàn)有戶型配比4%64%20%12%100110 110125 125150 1 5 0 以上一丹堂觀點：根據(jù)市場，整體戶型面積較為合適，但 150以上的大戶型比例還是過大，建議壓縮 ；另外市場上需求比較旺盛的 80— 90多平米的小戶型為空白， 建議從110125之間的中等戶型中拿出 120以上配置緊湊型兩房。 五、項目市場定位 項目總體市場定位 目標(biāo)客群定位 （ 1）、區(qū)域客群研究 （ 2）、主要目標(biāo)客群定位 （ 3）、次要目標(biāo)客群定位 （ 4）、目標(biāo)客群特征 六、項目產(chǎn)品建議 項目規(guī)劃調(diào)整建議 （ 1）、總體規(guī)劃調(diào)整建議 建議原則： 充分考慮市場安全原則 增加提升品質(zhì)原則 住宅容積率切合市場原則 調(diào)整具體建議 園藝建議 （ 2）、項目商業(yè)調(diào)整建議 建議原則 : 總量配比安全原則 具體形式優(yōu)化原則 單個面積控制原則 集中商業(yè)最小化原則 具體建議： ?寧國大道一側(cè)和小區(qū)南側(cè)商業(yè)全部改為一層和局部兩層 ?北面集中商業(yè)區(qū)可以適當(dāng)保留轉(zhuǎn)角局部三層，其他改為一層 ?控制商業(yè)進(jìn)深在 15米左右，一層面積控制在 60平米以內(nèi)；兩層商業(yè)控制在 100平米左右；三層商業(yè)控制在 150平米左右主力面積控制在 80120平米左右 ?部分商業(yè)可以考慮產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)劃一些挑高 6米左右的商鋪 ?增加商業(yè)街氛圍，比如休息椅等步行街元素 圖片示意： （ 3）、總體住宅調(diào)整建議 兩大原則： ?安全去化原則 ?產(chǎn)品向中高檔靠攏原則 單體具體建議： ?打造小高層、高層公共空間，提升產(chǎn)品形象及品質(zhì)。 ?增加單元雨篷。 ?改造小高層高層屋頂造型，增加美感 ?高層盡量全部為板樓或點式。 ?小高層為一梯兩戶；高層為兩梯三戶，盡量避免四戶，盡最大可能改掉現(xiàn)有高層完全朝北戶型。 圖片示意： 現(xiàn)代的入戶大堂 電梯走廊 精致的入戶大堂 入戶雨篷 無障礙入口 高層入戶雨篷 調(diào)整方向：目前項目 170平米以上大戶
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