某大酒店項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策劃方案書(編輯修改稿)
2025-05-29 00:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 /天間，二星級(jí)酒店的平均價(jià)格100—150元/天間，因此本項(xiàng)目的租金價(jià)格依照我司的定位思路，定為160—180元/天間。采取租金反推法定價(jià)，按照我司建議的租金價(jià)格和市場(chǎng)平均60%開房率，算出平均一間客房的年毛收入[計(jì)算公式為：一間客房的年毛收入=房?jī)r(jià)開房率每年天數(shù)（365）]，管理公司毛收益和業(yè)主回報(bào)按照6：4分?jǐn)偅▍⒄债a(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)規(guī)律得出的結(jié)論）[計(jì)算公式為：管理公司毛收益=一間客房的年收益，業(yè)主回報(bào)金額=一間客房的年收益]，業(yè)主回報(bào)部分按照投資總額的8．5%的回報(bào)率（見銷售方案），推算出銷售價(jià)格[計(jì)算公式為：?jiǎn)挝讳N售價(jià)格=每年可回報(bào)業(yè)主金額247。(55)]。（55為本項(xiàng)目酒店套房主力建筑面積），得出本項(xiàng)目單位定價(jià)在3000元/㎡～3400元/㎡。從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目單價(jià)考慮，周邊公寓的未裝修時(shí)均價(jià)在2800元左右，而本項(xiàng)目產(chǎn)品為精裝修標(biāo)準(zhǔn)，自然單價(jià)要提高；從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總價(jià)考慮，海德酒店主力戶型總價(jià)在22—25萬，建議本案總價(jià)控制在20萬左右，形成局部?jī)?yōu)勢(shì)。同時(shí)再結(jié)合上述反推法定價(jià)，將本項(xiàng)目均價(jià)定為3500元/㎡。這樣主力戶型總價(jià)20萬元不到，約相當(dāng)于住一年的三星級(jí)酒店（對(duì)自住型客戶是較好訴求點(diǎn)）。六、經(jīng)營(yíng)定位集商務(wù)、休閑于一體的高性價(jià)比酒店物業(yè)功能分配：1—3層為商務(wù)、休閑區(qū)， 4—10層為標(biāo)準(zhǔn)套房， 11—12層仍為多功能廳，包含部分KTV包廂。（原規(guī)劃4層規(guī)劃，可根據(jù)銷售狀況更改為套房對(duì)外出售，增加資金回籠）。分析：由于地塊周邊配套的不足，本項(xiàng)目如能完善自身功能配套不僅彌補(bǔ)上述不足，更是形成項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)。我司建議：從使用的角度，考慮到本項(xiàng)目將來物業(yè)的使用者，大部分為企業(yè)及相關(guān)商務(wù)客流，且部分有中長(zhǎng)期的居住需求，1—3層的配套引進(jìn)也將以滿足商務(wù)和日常生活服務(wù)為主，商務(wù)類如商務(wù)中心、票務(wù)中心、速遞服務(wù)、自助銀行、小型會(huì)議室等，生活類如小型便利超市、健身會(huì)所、自助型中西餐廳、洗浴中心等。從銷售角度，商業(yè)配套的引進(jìn)是對(duì)本項(xiàng)商務(wù)定位的最好詮釋，建議在將來樓書中予以體現(xiàn)，給客戶以充分想象空間。在裝修標(biāo)準(zhǔn)上，5—10層為精裝修參考三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)即可，一方面，畢竟本經(jīng)營(yíng)定位為經(jīng)濟(jì)型酒店，三星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)已能滿足酒店將來使用者的需求。另一方面從銷售角度，我們產(chǎn)品的主要優(yōu)勢(shì)是經(jīng)濟(jì)性、高回報(bào)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，針對(duì)主要目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理，本項(xiàng)目只需對(duì)重要功能區(qū)域（如大堂）進(jìn)行重點(diǎn)包裝。但對(duì)外推廣時(shí)仍以四星級(jí)宣傳，由酒店管理公司盡早介入指導(dǎo)為宜。七、項(xiàng)目建議◆管理公司建議本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體集中在投資客身上，項(xiàng)目所有建議都集中圍繞在如何給消費(fèi)者一個(gè)信心——投資該項(xiàng)目定有高額回報(bào)。我司建議盡早聘請(qǐng)一家酒店管理公司介入前期工作。分析：之所以采用酒店管理公司，而不采用物業(yè)管理公司，是因?yàn)榫频旯芾韽?qiáng)調(diào)的是經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店“亦住亦商”，采用物業(yè)管理公司會(huì)存在很多問題。同時(shí)，該類產(chǎn)品如果物業(yè)公司缺乏酒店經(jīng)營(yíng)能力也無法為小業(yè)主提供租賃客源和酒店式服務(wù)。更重要的是只有酒店管理公司才能把本項(xiàng)特有的差異定為淋漓盡致的表現(xiàn)出來。如果物業(yè)公司沒有高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場(chǎng)開發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1