中海蘇州湖濱一號(hào)別墅項(xiàng)目二期產(chǎn)品定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-18 05:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樓層設(shè)置 1F 2F 3F 相城 0 19 16 園區(qū) 2 23 9 古城區(qū) 0 7 11 其他市區(qū) 1 6 7 合計(jì) 3 55 43 主人房樓層設(shè)置355431F 2F 3F?主人房的樓層設(shè)置沒(méi)有公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，54％的客戶(hù)喜歡在二嘍， 42％的客戶(hù)喜歡在三樓 臥室數(shù)量 臥室數(shù)量 三臥 四臥 五臥 其他 相城 7 23 5 1 園區(qū) 7 21 7 古城區(qū) 4 10 4 0 其他市區(qū) 3 9 4 0 合計(jì) 21 63 20 1 臥室數(shù)量2163201三臥 四臥 五臥 其他?臥室的需求數(shù)量與客戶(hù)的居家人口一致，四臥需求占 60％ （主臥、次主臥、兒童房房及客房），三臥及五臥需求各占 20%。 家庭人口與臥室數(shù)量 家庭人口 2人 3人 4人 5人 5人以上 相城 2 18 7 1 2 園區(qū) 2 13 9 3 1 古城區(qū) 0 9 3 2 0 其他市區(qū) 2 8 4 1 0 合計(jì) 6 48 23 7 3 家庭人口648237 32人 3人 4人 5人 5 人以上?三口、四口之家為主，對(duì)應(yīng)的臥室需求為三臥、四臥（不含書(shū)房等） 產(chǎn)品意向綜合 ?停車(chē) ?各種停車(chē)方式均可接受，可引導(dǎo)；車(chē)位比 1： 2 ?地下室 ?花園 ?南向， ~50m2 ?贈(zèng)送， 50~60m2，采光， 1儲(chǔ)物間 +1個(gè)性化空間 +1工人房 ?露臺(tái) ?客廳考慮設(shè)計(jì) 20平米左右的大露臺(tái) ?雙主臥 ?盡可能雙主臥設(shè)計(jì)；次主臥帶淋浴間即可 ?臥室數(shù)量 ?A1~200m2三臥， A2~250m2四臥， A3~300m2五臥 ?樓層設(shè)置 ?老人房 1F，兒童房 2F，主人房 3F 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域代表性產(chǎn)品 我們選取經(jīng)濟(jì)別墅五個(gè)主要區(qū)域的標(biāo)志性樓盤(pán)進(jìn)行深入的產(chǎn)品研究 半島華府 楓情水岸 庭園 博雅苑 開(kāi)元碧水灣 園區(qū) 古城區(qū) 滄浪新城 吳中 區(qū)域 代表樓盤(pán) 產(chǎn)品特性 半地下車(chē)庫(kù) 地上戶(hù)內(nèi)停車(chē)庫(kù) 集中大型地下車(chē)庫(kù) 組團(tuán)集中地下車(chē)庫(kù) 半地下車(chē)庫(kù) 園區(qū) —— 半島華府 項(xiàng)目名稱(chēng) 中海 .半島華府 基本情況 總占地面積 ，建筑面積 ，容積率 ，分兩期開(kāi)發(fā)。主力物業(yè)類(lèi)型為 4－ 6聯(lián)排及雙拼，共 156套 主力戶(hù)型 主力聯(lián)排戶(hù)型面積 238260平米 銷(xiāo)售價(jià)格 均價(jià)超過(guò) 9000元 /平米（含地下室面積），不含地下室面積均價(jià)超過(guò) /平米 銷(xiāo)售速度 極快，創(chuàng)造市場(chǎng)奇跡，在 8月份蘇州全市別墅銷(xiāo)售不超過(guò) 60套的情況下，半島華府 9月 17日第一批推出 66套，開(kāi)盤(pán)即銷(xiāo)售 61套 主力客戶(hù) 蘇州私營(yíng)業(yè)主，園區(qū)高管等 產(chǎn)品特征 花園南向與北向各半，面積約 50平米 地上停車(chē)位與私家半地下停車(chē)位結(jié)合（每戶(hù)一個(gè)半地下車(chē)位），其余地上停車(chē)位解決 半地下室層高 ，舒適性較強(qiáng)，面積約 80～ 100平米 ，大露臺(tái)設(shè)計(jì) 園區(qū) —— 楓情水岸 項(xiàng)目名稱(chēng) 棲霞 .楓情水岸 基本情況 占地面積 152022平米，建筑面積 275000平米，容積率 。其中疊加別墅 88套 主力戶(hù)型 疊加別墅主力戶(hù)型面積 220平米 銷(xiāo)售價(jià)格 單價(jià) 8000－ 10000元 /平米 起價(jià) 170萬(wàn)元 /套，最高價(jià) 240萬(wàn)元 /套，均價(jià)約 200萬(wàn)元 /套 銷(xiāo)售速度 銷(xiāo)售速度較慢，銷(xiāo)售單價(jià)略有下降 主力客戶(hù) 蘇州私營(yíng)業(yè)主，園區(qū)高管等 產(chǎn)品特征 優(yōu)：大開(kāi)間，小進(jìn)深，南向通風(fēng)采光極佳 一、二層戶(hù)型送花園面積超過(guò) 100平米；三、四層戶(hù)型送屋頂花園面積 無(wú)地下室，地上室內(nèi)停車(chē)位（計(jì)入建筑面積） 超大入戶(hù)露臺(tái)與客廳相連 劣：三、四層戶(hù)型樓道過(guò)長(zhǎng)，影響品質(zhì)較大，總價(jià)約低 20余萬(wàn)元 市區(qū) —— 庭園 項(xiàng)目名稱(chēng) 庭園 基本情況 占地面積約 13萬(wàn)平米，建筑面積 8萬(wàn)平米，純中式庭院別墅 主力戶(hù)型 戶(hù)型面積區(qū)間 200－ 400平米，一期主力戶(hù)型面積為 20 278平米聯(lián)排別墅 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售均價(jià) 16000元 /平米 銷(xiāo)售速度 2022年 9月 1日一期開(kāi)盤(pán)，共 20余套，三周銷(xiāo)售完畢。目前正進(jìn)行二期的銷(xiāo)售 主力客戶(hù) 以蘇州老城區(qū)的原居民，多為私營(yíng)業(yè)主 對(duì)中式庭院有特殊情節(jié) 產(chǎn)品特征 優(yōu)：原汁原味的中式別墅 花園分拆為三個(gè)（入戶(hù)、中庭、后花園），總面積約 60平米（ 209戶(hù)型）， 278平米戶(hù)型花園面積略大 中庭非普通經(jīng)濟(jì)性中庭，面積大，為內(nèi)花園性質(zhì) 由于中庭內(nèi)花園設(shè)計(jì)，戶(hù)型采光極佳，空間感優(yōu)秀，完全消除小開(kāi)間大進(jìn)深的劣勢(shì) 劣：小區(qū)全地下集中停車(chē)位，地面設(shè)出口，距離最遠(yuǎn)端 200－ 300米，略遠(yuǎn)，但客戶(hù)無(wú)明顯感知 吳中 —— 開(kāi)元碧水灣 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)元 .碧水灣 基本情況 占地面積 ，建筑面積 ，容積率 。 10棟多層， 19棟聯(lián)排及25棟獨(dú)立別墅 主力戶(hù)型 聯(lián)排別墅兩種戶(hù)型， 213平米及 253平米，獨(dú)立別墅 280平米左右 銷(xiāo)
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