【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū) 域 金閶區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 商鋪，小戶(hù)型 案 名 中心廣場(chǎng) 面積范圍 38— 70M2； 發(fā) 展 商 金閶 商業(yè)房地產(chǎn)公司 主力面積 38M2； 代 理 商 —— 單價(jià)范圍 5480～ 6680 元 /M2 工地位置 石路商業(yè)圈 平均單價(jià) 6080 元 / M2 基地面積 —— 主力總價(jià) 20～ 40 萬(wàn)元 /戶(hù) 建筑面積 約 10000M2 車(chē)庫(kù)單價(jià) —— 綠 化 率 —— 物 管 費(fèi) 未定 銷(xiāo) 售 率 80% 工程進(jìn)度 已竣工 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 230戶(hù) 交房時(shí)間 已交房 環(huán)境分析： 本案地處石路商業(yè)繁華地段，西面即為石路國(guó)際商城，周邊有 11 30 60游 5 等公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)，交通區(qū)位十分便利。另外，超市 、銀行、商場(chǎng)、酒店等生活配套非常完善。 產(chǎn)品分析： 本案也為爛尾樓改造工程，規(guī)劃為酒店式單身公寓， 1～ 3 層為商鋪及管理服務(wù)部， 4～ 6層為單身公寓。面積范圍在 38～ 70 平方米。精裝修并提供全套家具與家電。單價(jià)在 5480～ 6680 之間。車(chē)位只租不賣(mài)，價(jià)格未定。 企劃訴求分析 ：本案開(kāi)盤(pán)非常低調(diào)，在其品牌形象包裝等方面都很欠缺，有任何宣傳單片及樓書(shū)，僅在售樓處有幾塊看板。本案在開(kāi)盤(pán)后按開(kāi)盤(pán)前所作的登記順序進(jìn)行通知，每天只通知 50 人，按順序挑選，先登記的人先選擇。 銷(xiāo)售分析： 該售樓處設(shè)在銷(xiāo)售樓盤(pán)的一樓，沒(méi)有任何橫幅， 并不顯眼，但由于位于石路中心商業(yè)圈，故人流量尚可，但售樓人員態(tài)度很冷淡，銷(xiāo)售流程非常不規(guī)范。且開(kāi)盤(pán)之后可馬上簽訂合同。 客源分析： 本案相當(dāng)一部分的客戶(hù)是由開(kāi)發(fā)展商介紹過(guò)來(lái)的，對(duì)本地段有一定的認(rèn)同度，還有一些在石路附近做生意的經(jīng)營(yíng)者，蘇州本地的投資客也較多。但總體感覺(jué)內(nèi)部去化較多。 去化分析： 本案于 2020 年 5月底開(kāi)盤(pán)， 6 月初正式開(kāi)始銷(xiāo)售，至 6月 9號(hào)為至，已訂房 78 戶(hù)，去化了 33%。 利多： ①小戶(hù)型，面積相對(duì)較小。②精裝修房，免去客戶(hù)裝修之憂(yōu)。 ③處在商業(yè)繁華區(qū)，生活機(jī)能極佳。④投資潛力巨大。 ⑤開(kāi)發(fā)商內(nèi)部去 化較多。 利空： ①本案開(kāi)發(fā)商推行“強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售”，服務(wù)人員態(tài)度較差。②爛尾樓改造項(xiàng)目，形象不好。③本案包裝力度不足，影響去化。④住宅每層樓戶(hù)數(shù)在 77— 80戶(hù)左右，且每層只有三個(gè)樓梯一個(gè)電梯，顯得非常擁擠。⑤戶(hù)型設(shè)計(jì)不佳，有些房型甚至沒(méi)有一個(gè)窗戶(hù)，通風(fēng)效果很差。 區(qū) 域 新區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 高層 案 名 獅山麗晶 面積范圍 29— 40M2 發(fā) 展 商 蘇州市商品房經(jīng)營(yíng)公司 主力面積 33M2 代 理 商 蘇州良英房地產(chǎn)投資顧問(wèn) 有限公司 單價(jià)范圍 —— 工地位置 獅山路 35號(hào) 平均單價(jià) 均 價(jià) 6000 元 /M2 基地面積 —— 主力總價(jià) 19～ 30 萬(wàn)元 /戶(hù) 建筑面積 18000 M2 車(chē)庫(kù)單價(jià) 只租不賣(mài) 綠 化 率 —— 物 管 費(fèi) 3— 4元 / M2（暫定） 銷(xiāo) 售 率 100% 工程進(jìn)度 外立面及內(nèi)裝飾 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 432戶(hù) 交房時(shí)間 預(yù)計(jì) 04 年下半年 環(huán)境分析： 本案位于獅山路上，地處新區(qū)中心地段，旁邊緊鄰新區(qū)商業(yè)街，中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等各大銀行近在咫尺，周邊有 6 60 3 路等公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)，交通十分便利。 產(chǎn)品分析： 本案不是爛尾樓改造工程，而是新建工程，定位為酒店式商務(wù)中心。 其中 1～ 3 層為商鋪， 4～ 20層為單身公寓，沒(méi)有會(huì)所。面積范圍在 29～ 40平方米。精裝修并提供全套家具與家電。三梯 24 戶(hù)。因其是商用房，所以使用年限是 40 年，且貸款年限和貸款金額都按照商用房標(biāo)準(zhǔn)，包括水、電、煤的費(fèi)用也是按照商用房的標(biāo)準(zhǔn)。 企劃訴求分析 ：本案開(kāi)盤(pán)非常突然，僅在房展會(huì)上做了一下宣傳，因此在其品牌形象包裝等方面有一定的不足，僅在本案大樓掛了一幅巨大的宣傳幅，非常醒目。在DM方面，突出強(qiáng)調(diào)了三個(gè)賣(mài)點(diǎn)：酒店式商務(wù)中心、總價(jià)低、地理位置優(yōu)越。 銷(xiāo)售分析 ：該售樓處設(shè)在銷(xiāo)售樓盤(pán)的旁邊，本案于 6月 14日開(kāi)盤(pán)， 現(xiàn)只接受預(yù)定，按順序排號(hào)登記，已拿到預(yù)售許可證。 7 月中旬可以開(kāi)始簽約。 客源分析： 由于本案的地段相當(dāng)優(yōu)越，因此客戶(hù)認(rèn)可度較高，其中 70%以上的購(gòu)房者為蘇州本地的投資客，另外一部分客戶(hù)購(gòu)房是為了自住與投資。 去化分析： 本案于 2020 年 6 月 14 日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)只接受預(yù)定，據(jù)銷(xiāo)售員介紹現(xiàn)預(yù)定率已達(dá) 95%以上。 利多： ①小戶(hù)型，面積在 29— 40 平方米，總價(jià)低。 ②精裝修房，提供所有家具和家電，可馬上“拎包入住“。 ③處在新區(qū)中心地段，投資潛力巨大。 ④本案為酒店式商務(wù)中心，可作為辦公場(chǎng)所 利空： ①現(xiàn)只有地下車(chē)庫(kù)，且停車(chē)位 只有 14個(gè)，車(chē)位嚴(yán)重不足。 ②本案沒(méi)有會(huì)所。 ③暫時(shí)沒(méi)有樣板房，客戶(hù)不能直接感受其“裝修風(fēng)格”。 ④住宅過(guò)道太長(zhǎng)，影響通風(fēng)，且只有朝南和朝北兩種朝向可選擇。 ⑤本案房型單一，客戶(hù)選擇余地小。 區(qū) 域 金閶區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 高層 案 名 協(xié)和金盛廣場(chǎng) 面積范圍 40— 136M2 發(fā) 展 商 蘇州協(xié)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 主力面積 —— 代 理 商 上海江陽(yáng)上海巴巴 單價(jià)范圍 5100— 5900 元 / M2 工地位置 金山路 88號(hào) 平均單價(jià) 5500 元 /M2 基地面積 38740 平方米 主力總價(jià) —— 建筑面積 32564 平方米 車(chē)庫(kù)單價(jià) 500 元 /月（只租） 綠 化 率 —— 物 管 費(fèi) 3 元 / M2月（自用） 6 元 / M2月（轉(zhuǎn)租） 銷(xiāo) 售 率 100% 工程進(jìn)度 已竣工 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 190 多戶(hù) 交房時(shí)間 03 年 8月 1日入住 環(huán)境分析： 本案地處石路商業(yè)繁華地段，旁邊為金閶區(qū)區(qū)政府，周邊有石路國(guó)際商城 ,君怡大酒店等大型商業(yè)設(shè)施 ,購(gòu)物 ,休閑，娛樂(lè)極為便利。公共交通發(fā)達(dá) ,有 4 1 601路等多路公交車(chē)經(jīng)過(guò) ,出行便捷。 產(chǎn)品分析： 本案共 27 層高，且為早先的遺留物業(yè)，現(xiàn)定位為 商住樓偏辦公。其中 16 層為商場(chǎng)， 724 層作為寫(xiě)字樓和酒店式公寓， 2527 層為餐廳。共有電梯 4 部，貨梯 1 部。面積范圍在 40136 平方米，另有一套位于 9樓的最大戶(hù)型 160 平方米。開(kāi)發(fā)商提供簡(jiǎn)裝修，無(wú)家具與家電。價(jià)格在 5100— 5900 元 / M2 之間，車(chē)庫(kù)只租不賣(mài)價(jià)格為 500元 /月。因其是商用房，所以使用年限是 40年，且貸款年限和貸款金額都按照商用房標(biāo)準(zhǔn)，其中包括水、電、煤的費(fèi)用也是按照辦公房標(biāo)準(zhǔn)。 企劃訴求分析 ：本案于 6 月 22 日開(kāi)盤(pán)，之前僅在蘇州日?qǐng)?bào)、姑蘇晚報(bào)上打過(guò)廣告，因此在產(chǎn)品宣傳方面有一定的不足 。在樓書(shū)制作方面也較為簡(jiǎn)單，僅突出了以下幾個(gè)賣(mài)點(diǎn)：優(yōu)越的地理位置、完善的物業(yè)管理、自住辦公兩用。 銷(xiāo)售分析： 該售樓處設(shè)在本案的一樓，于 6月 22 日開(kāi)盤(pán)，并采取“低開(kāi)高走”的銷(xiāo)售手法，開(kāi)盤(pán)之后已上調(diào)了一次價(jià)格，但幅度不大?，F(xiàn)在可以馬上簽約，也可先交付定金但不退， 8月 1日就可交房入住。小戶(hù)型已銷(xiāo)售一空。 客源分析： 由于本案的地段相當(dāng)優(yōu)越，且可以自住、辦公兩用，因此客戶(hù)認(rèn)可度較高。蘇州本地的客戶(hù)居多。 去化分析： 本案于 2020 年 6月 22 日開(kāi)盤(pán)，據(jù)銷(xiāo)售員介紹現(xiàn)已銷(xiāo)售 50%以上。其中 40 M2 左右的小戶(hù)型僅余下一套 24層朝北的房間。 利多： ①地處石路商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越。②本案為商住樓，自住、公辦皆可。 ③面積小、單價(jià)低，總價(jià)不高。④交房時(shí)間早， 8月 1日起即可入住 利空： ①現(xiàn)停車(chē)位只有 19 個(gè)，車(chē)位嚴(yán)重不足。②本案只能在交行和工行貸款，選擇余地小。③樣板房裝修質(zhì)量不高，僅為簡(jiǎn)裝修。④房型設(shè)計(jì)無(wú)特色，且廚房面積過(guò)大（近9平方），較為浪費(fèi)。⑤得房率不高，為 70%左右。 區(qū) 域 金閶區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 高層 案 名 都市 e站（富達(dá)大廈） 面積范圍 35— 55M2 發(fā) 展 商 富達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司 主力面積 —— 代 理 商 蘇州信中利代理公司 單價(jià)范圍 均價(jià) 5500 元 / M2 工地位置 干將路與閶胥路交界處 平均單價(jià) 5500 元 /M2 基地面積 6500 M2 主力總價(jià) —— 建筑面積 43500 M2 車(chē)庫(kù)單價(jià) —— 綠 化 率 31% 物 管 費(fèi) 元 /平方米 /月 銷(xiāo) 售 率 100% 工程進(jìn)度 外立面 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 536戶(hù) 交房時(shí)間 初步預(yù)定 04年下半年 環(huán)境分析： 本按位于干將路與閶胥路的交界處，地理位置相當(dāng)優(yōu)越， 6 60 3 89 路等主要交通路線(xiàn)從其經(jīng)過(guò)。緊鄰石路商圈，周邊 規(guī)劃較多。 產(chǎn)品分析： 本案為兩幢 25層的高樓，且屬爛尾樓改造工程，現(xiàn)定位為酒店式公寓，其中 14 層為商場(chǎng)， 5 層作為會(huì)所， 625 層為住宅。面積控制在 3555 平方米。暫定提供簡(jiǎn)裝修，只裝修廚房與衛(wèi)生間，無(wú)家具與家電。均價(jià)在 5500 元 / M2 左右，所有房型均為一室一廳。另外， 1— 4 層有 2部電梯、一部消防電梯、 2個(gè)樓梯。 5—25層為二部電梯、一個(gè)樓梯，無(wú)貨梯。每層戶(hù)數(shù)分別為 13戶(hù)、 17 戶(hù)，頂層也住人。 企劃訴求分析 ：本案之前僅在房展會(huì)上做過(guò)宣傳， DM 設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單?，F(xiàn)不做任何宣傳，較為低調(diào)。 銷(xiāo)售分析： 該售樓處 設(shè)在本案的一樓，初步定為 2020 年 8月底開(kāi)盤(pán)，據(jù)接線(xiàn)員介紹可能會(huì)采取“按登記順序定房”的方法?，F(xiàn)尚未領(lǐng)取“預(yù)售許可證”。 去化分析： 實(shí)現(xiàn) 100% 利多： ①緊鄰石路商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越，交通路線(xiàn)發(fā)達(dá)。 ②面積小、單價(jià)低。 ③周邊規(guī)劃多，有升值潛力。 利空： ①本案是“爛尾樓”改造工程 ②緊鄰主干道，灰塵多，噪聲大。 ③房型較少，僅有一種一室一廳，選擇余地小。 ④電梯設(shè)計(jì)較少。 區(qū) 域 園區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 高層 案 名 風(fēng)華苑（二期） 面積范圍 50— 167M2 發(fā) 展 商 蘇州聯(lián)發(fā)房地產(chǎn)公 司 主力面積 52 M2； 89M2 代 理 商 —— 單價(jià)范圍 3200 元 / M2 起價(jià) 工地位置 東環(huán)路與機(jī)場(chǎng)路交界處 平均單價(jià) 3500 元 /M2 基地面積 12400M2 主力總價(jià) —— 建筑面積 34000M2 車(chē)庫(kù)單價(jià) 萬(wàn)元 /個(gè) 綠 化 率 35%以上 物 管 費(fèi) 1元 / M2 月（暫定） 銷(xiāo) 售 率 100% 工程進(jìn)度 已竣工 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 220 多戶(hù)、小戶(hù)型 32戶(hù) 交房時(shí)間 04 年 6月交房 環(huán)境分析： 本案位于蘇州園區(qū)東環(huán)路 688 號(hào)，東環(huán)路東、機(jī)場(chǎng)路口，交通便利。 周邊配套設(shè)施齊全，超市、學(xué)校、醫(yī)院等近在咫尺。 產(chǎn)品分析： 本案二期為一幢 25層的高樓，其中 12層為商鋪， 325層為住宅。 3— 7層住宅為 2梯 4戶(hù)， 8— 25層為 2梯 6戶(hù)。商鋪共 3000 多平方米 ，價(jià)格為 4800 元 / M2 ， 1— 2層必須一起出售。住宅面積設(shè)計(jì)為 50 M2 有 32戶(hù)、 90 M2 有 32 戶(hù)、 143 M2 有 10 戶(hù)、 167 M2 有 60 多戶(hù)，價(jià)格在 3200 元 / M2 起價(jià)。車(chē)位有 80— 90個(gè)，只賣(mài)不租，價(jià)格為 萬(wàn)元 /個(gè)。 企劃訴求分析： 本案在電視報(bào)、電視臺(tái)的“住在蘇州”節(jié)目上打過(guò)廣告，還參加了園區(qū)房展會(huì)。現(xiàn)在暫時(shí)沒(méi)有樓書(shū)。 銷(xiāo)售分析： 本案現(xiàn)在還尚領(lǐng)取“預(yù)售許可證”因此還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，僅進(jìn)行登記，預(yù)計(jì)于 8 月底開(kāi)盤(pán)。據(jù)銷(xiāo)售員介紹，開(kāi)盤(pán)時(shí)可能會(huì)采取“按登記順序定房”的方法。 客源分析： 由于本案位于園區(qū)與市區(qū)交界處，地段相當(dāng)優(yōu)越，而且面積相當(dāng)適中，因此客戶(hù)認(rèn)可度較高。 據(jù)銷(xiāo)售員介紹，購(gòu)房者主要以園區(qū)白領(lǐng)為主，以自住為主，年齡在 25— 45 歲之間的人居多，也有不少老年人購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型自住。 去化分析： 本案現(xiàn)只進(jìn)行登記，據(jù)銷(xiāo)售員介紹現(xiàn)登記率已達(dá) 100%以上。其中 50M2左右的小戶(hù)型已登記了 300 多人， 90M2左右的登 記了 600— 700多人。 利多： ①交通便利。周邊配套設(shè)施齊全。 ②面積適中，且有小面積房型，適合年青人和老年人居住。 ③價(jià)格優(yōu)勢(shì)， 3200 元 / M2 起價(jià)，園區(qū)最低。 ④可使用園區(qū)公積金進(jìn)行購(gòu)房。 利空： ①地處東環(huán)路與機(jī)場(chǎng)路交界口，周?chē)肼暣?、灰塵多、空氣質(zhì)量 不高。②售樓人員服務(wù)態(tài)度一般。③車(chē)庫(kù)數(shù)量不多，且僅為車(chē)位。 區(qū) 域 園區(qū) 規(guī)劃形態(tài) 3 幢高層（ 1幢小戶(hù)型） 案 名 春之交響（師惠樂(lè)章三期） 面積范圍 46— 75M2 發(fā) 展 商 蘇州工業(yè)園區(qū)建興房地產(chǎn)有限公司 主力面積 60 M2 代 理 商 蘇州良英房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 單價(jià)范圍 6800— 7800 元 / M2 工地位置 蘇惠路與星海路交界處 平均單價(jià) 7100 元 /M2 （小