天津東沽項目分析報告(編輯修改稿)
2025-05-11 03:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 小區(qū)重新開盤平均漲價200元/㎡。其附近的華云園小區(qū)漲價幅度也在200元左右。區(qū)域外可比市場供給綜述：以上項目基本為東沽地區(qū)客戶外流的主要流向，從對于開發(fā)區(qū)的各項目的調(diào)查中顯示，目前濱海區(qū)域內(nèi)住宅項目開發(fā)面積較小，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一，沒有形成多層次的客戶群，相對的客戶群比較集中。依據(jù)渤海石油區(qū)域調(diào)研數(shù)據(jù)分析，可以考慮針對其購房消費特征，設計一些高檔的花園情景洋房，利用面積比較大的戶型，為這些高消費的實力消費人群提供相應的產(chǎn)品形式。區(qū)域市場綜述：近年來由于東沽地區(qū)相對于塘沽其他區(qū)域發(fā)展滯后，其整體供應量與需求量大致持平，存在需求層次內(nèi)部的極端不平衡性。在供給上，渤海石油外區(qū)域開發(fā)商多走的是低價低檔路線，而渤海石油大院內(nèi)部卻是持續(xù)高價中低檔狀況，這是造成渤海石油職工外遷的部分原因。由于渤海石油外其他居民在收入、消費特點上不能形成巨大購買力，以及市場容量，需求的特點和公司快速回款壓力，使得這部分人群不能成為項目的目標客戶。并且由于歷史原因、在生活習慣、人文素質(zhì)的差異使得渤海石油職工與東沽當?shù)鼐用袢诤隙群艿?，基本上可以否定多檔次開發(fā)、多目標客戶群的定位，目標客戶應該鎖定渤海石油職工和少量東沽高收入原住居民。而渤海石油職工近兩年正在形成外流趨勢，流向區(qū)域主要為以上區(qū)域外可比市場的多個項目。通過研究數(shù)據(jù)表明，其遷出的大致原因如下：1. 周邊配套設施建設不完善2. 附近沒有滿意的中高檔樓盤3. 自然環(huán)境較差4. 離繁華商業(yè)區(qū)較遠5. 周邊人文環(huán)境欠缺東沽地區(qū)需有哪些需要改善的地方 從數(shù)據(jù)上分析，如果要在東沽地區(qū)建立項目，必須迅速提升區(qū)域價值，首先要解決的問題是如何引導目標客戶對于惡劣自然環(huán)境的不認可程度以及其區(qū)域與塘沽區(qū)其他區(qū)域的交通問題。二、 客群分析（1） 購買力通過2月15日全天對未成交渤海石油客戶的電話回訪，使我們對東沽渤海石油職工的購買能力有了較為明確的判斷，詳見《近期有購房需求的客戶基數(shù)等待電話回訪結(jié)果》基數(shù)201 抽取樣本73單位名稱職工人數(shù)有購房需求人數(shù)單位人均月收入渤油局機關(guān)1005045009000天津分公司50010045009000渤油物資公司6008030004500渤油船舶公司30004004500以下渤油海洋工程700404500以下渤油總公司200020030006000渤油運輸公司8004030004500渤油通訊公司3002030009000采氣服務公司801630004500渤油鉆井公司25006000中海油服45009000中海物探25003500巨濤油田服務公司45006000渤油實業(yè)45006000海上裝備公司8008045006000渤油計算中心30004500渤油采油公司30004500渤油堪樣部30004500上表是通過對渤海石油公司18個下屬公司中的老客戶的電話回訪，對于同一分公司中不同客戶進行多角度提問和溝通后整理得出的結(jié)果，從表中可以看出調(diào)研數(shù)據(jù)較全面的渤海石油下屬公司收入普遍較高，有半數(shù)左右職工月收入可以達到或超過60009000元，另據(jù)對這一樣本的公積金數(shù)額調(diào)研，渤海石油職工的公積金數(shù)額在500800元的占47%，較高的收入及公積金為渤海石油職工購房提供了很好的資金及貸款依據(jù)，另外由于渤油下屬一些公司（如船舶、海洋工程等）的特殊情況，很多員工要出海作業(yè)，同時也有較長的地面假期，無需出海的公司大部分實行輪休制度，這就為渤油員工購房提供了足夠的時間支持。由此可見渤油職工的購買能力是相當強的，也是能夠?qū)|沽項目銷售形成最強有力支持的人群。（2） 區(qū)域分布針對東沽項目，將區(qū)域市場劃分為以下幾個區(qū)域：渤海石油、新港、三槐路、解放路、新村、向陽、杭州道、開發(fā)區(qū)及塘沽區(qū)外圍市場（胡家園、中心莊、新城、工農(nóng)村、北塘及東西沽等）。通過對以上幾個社區(qū)的居民進行攔截式社區(qū)調(diào)研，共獲得77份分析樣本，其中認可東沽區(qū)域市場的僅一戶，％。同時通過對東沽渤海石油居住區(qū)攔截式調(diào)研（樣本379）獲知，半數(shù)以上的渤海石油客戶會選擇在東沽區(qū)域（東沽及藍鯨島）購房，共206戶，％。同時針對渤海石油客戶總體的需求B成交業(yè)主、到訪客戶訪談（樣本10）及針對B未成交客戶電話回訪，我們了結(jié)到，目前渤海石油居住區(qū)總體的市場容量在12000戶左右（其中石油新村8000戶，濱海新村4000戶）。其中在前期搬遷到海河北岸的近2000戶左右，實際居民為10000戶?！督谟匈彿啃枨蟮目蛻艋鶖?shù)等待電話回訪結(jié)果》，且通過與業(yè)主及客戶的交流，我們獲知大部分的渤海石油居民對該區(qū)域的認可程度較高，有的業(yè)主甚至表示如果提前獲知公司在該區(qū)域開發(fā)項目的情況，就不會購買B，而轉(zhuǎn)為購買東沽項目。針對東沽居民的調(diào)研分析（樣本量103戶）表明，需要在東沽地區(qū)購房的居民為35戶，％?？梢姈|沽本區(qū)域的居民對該區(qū)域項目的認可程度是最高的，同時我們通過所占比例分析，渤海石油東沽居住區(qū)是東沽項目的主要目標區(qū)域。（3） 人口特征渤海石油東沽居住區(qū)域（石油新村、濱海新村）常駐人口為5萬人，共12000余戶（石油新村8000戶，濱海新村4000戶），去除前期搬遷至河北岸的2000余戶，尚有10000余戶居住于東沽區(qū)域。該區(qū)域居民主要是由以下幾類人群構(gòu)成：渤海石油各大小公司的職工及職工家屬；在渤海石油居住的渤海石油非正式職工；在渤海石油經(jīng)商的攤販。下面就以上三類人群有重點的進行分析：1．渤海石油職工及其家屬在年齡結(jié)構(gòu)分布上以35～55歲為主，逐步向老齡化靠攏，是海洋石油公司的中堅力量，一線員工收入水平高，（詳見購買力分析）但文化素質(zhì)參差不齊，受到歷史背景的影響，該年齡段的居民對各種外部事物的認知能力及分析能力均不相同。但由于其收入水平在塘沽地區(qū)處于高端水平，其對高品質(zhì)生活的向往是相同的。35歲以下年齡段，主要為海洋石油公司的員工子弟及對外招聘的大學生。渤海石油的部分學校（詳見人文環(huán)境分析）教學質(zhì)量相當高，其學生多為其職工的子弟，文化素質(zhì)較高。同樣的海洋石油公司，為了提高其職工的整體素質(zhì)要求，自98年開始，對外招聘大學生而非直接錄用其職工子弟。
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