【正文】 城開國際整合營銷推廣報告》233頁 pdf商業(yè)地產(chǎn)2010年09月更新《阿特金斯2008年宜興市水上旅游專題規(guī)劃中期匯報》227頁 pdf商業(yè)地產(chǎn)2010年09月更新《2009年11月天津河?xùn)|萬達(dá)廣場項目推介》49頁 ppt商業(yè)地產(chǎn)2010年09月更新《十堰市新大都購物中心招商手冊》99頁 pdf商業(yè)地產(chǎn)2010年09月更新《連云港港城建材市場商管公司建設(shè)方案》15頁 word商業(yè)地產(chǎn)2010年09月更新《廣州多寶坊招商手冊》35頁 ppt商業(yè)地產(chǎn)2010年09月更新《金融街2010年4月重慶融城華府項目提報》40頁 ppt商業(yè)地產(chǎn)2010年09月更新《2010年南昌聯(lián)發(fā)廣場寫字樓推廣方案》98頁 ppt商業(yè)地產(chǎn)2010年09月更新《2010年8月18日廣州白云永泰“旺角風(fēng)情街”招商執(zhí)行方。至此，我司在對項目在整體市場和區(qū)域市場進(jìn)行深入調(diào)查研究基礎(chǔ)之上，對項目自身定位等多方面進(jìn)行了全面分析，把我們更多的注意力放在項目可行性操作的分析判斷和目前面臨的市場環(huán)境的認(rèn)識和分析。為降低項目的風(fēng)險性，打造適合市場需求的產(chǎn)品，如在規(guī)劃設(shè)計中可以適當(dāng)?shù)目紤]對商住和商辦兩種產(chǎn)品互換的可能性。216。同時商業(yè)市場的更好發(fā)展，必須注重先期試場的培養(yǎng)，通過長時間的持有和培養(yǎng)的過程，增大客戶的購買力，方可成市。往往越是低端的商業(yè)，越容易聚集人氣，成市的速度越快，越容易帶動周邊的區(qū)域發(fā)展。配套先行， 分期開發(fā)提高產(chǎn)品力，降低風(fēng)險性216。216。 依托空港優(yōu)勢利用目前空港各種利好因素，吸引眾多對空港區(qū)域看好和意向投資的客戶群體，包括將來空港10萬人口消費購買力的吸收。從而實現(xiàn)土地成本優(yōu)勢的最大化。216。 “以時間換價值”：空港和華明鎮(zhèn)為新建設(shè)區(qū)域，目前商業(yè)發(fā)展極其不成熟，無大型的商業(yè)配套設(shè)施，雖然后期有很多商業(yè)項目供應(yīng)量，綜合項目開發(fā)和施工周期來考慮，區(qū)域市場未來13年內(nèi)存在著商業(yè)的市場空白點?？紤]先期在項目中心空地或者是規(guī)劃綠地等上面建造臨時性商業(yè)，通過臨建商業(yè)的成市，先期培養(yǎng)市場，聚集人氣，從而推動2/3商業(yè)的銷售，引爆市場，并由于商業(yè)發(fā)展的根本，人流量的聚集效應(yīng)，進(jìn)一步的促進(jìn)原有商業(yè)的銷售，通過商業(yè)+住宅+商業(yè)，從而降低項目商業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險能力，實現(xiàn)利潤的最大化，挖掘第三分之四的價值。第六篇 項目營銷操作1項目營銷策略“挖掘第三分之四的價值”“以時間換價值”“土地成本優(yōu)勢最大化”依托空港優(yōu)勢保持優(yōu)越性價比216。項目的核心理念是項目核心競爭優(yōu)勢與獨特主題，是開發(fā)商倡導(dǎo)的商務(wù)方式，對于客戶來說就是“吸引點”。引入國際經(jīng)驗，創(chuàng)造前瞻性整體性的復(fù)合型社區(qū)，與城市總體規(guī)劃相適應(yīng)并提升區(qū)域發(fā)展。內(nèi)部復(fù)合——主題功能圍繞地產(chǎn)開發(fā)復(fù)合發(fā)展，各主題功能與社區(qū)的長、中、短期發(fā)展互動成長。在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，創(chuàng)造一種新型的商務(wù)區(qū)交往模式、并以此充分展示相互關(guān)愛的商務(wù)區(qū)精神和商務(wù)區(qū)文化。 復(fù)合型社區(qū)（參與城市運營）——規(guī)劃開發(fā)原則 項目發(fā)展策略——綜合開發(fā)，社區(qū)運營商脈保護(hù)，持續(xù)發(fā)展以人為本，人文關(guān)愛復(fù)合功能，互動成長統(tǒng)一規(guī)劃，彈性開發(fā)創(chuàng)新理念，顛覆市場 “商脈保護(hù)，持續(xù)發(fā)展”充分尊重利用現(xiàn)有的商業(yè)資源，合理改造并加以補(bǔ)充和完善；引入東麗傳統(tǒng)文脈，自覺對地方商業(yè)特色、商業(yè)文化傳統(tǒng)繼承和發(fā)展延續(xù)；各功能模塊形成有機(jī)的生態(tài)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈，從而達(dá)到社區(qū)生態(tài)型發(fā)展的目標(biāo) 。 置業(yè)目標(biāo)客戶群： ——外資企業(yè)的投資者、高級白領(lǐng)、外籍技術(shù)人員 216。 客戶群體相對比較固定，增加項目執(zhí)行難度通過對前期項目操作的思考和探討，通過方法一和方法二的研究討論，對項目目標(biāo)客戶定位思路在于鎖定客戶層面，企業(yè)白領(lǐng)、企業(yè)投資者，擴(kuò)大客戶來源和廣泛吸引投資客戶。 由于業(yè)態(tài)比較單一，風(fēng)險性比較大216。 比較容易操作風(fēng)險：216。優(yōu)勢：216。 多種業(yè)態(tài)組合，分散經(jīng)營風(fēng)險能力風(fēng)險：216。 擴(kuò)大了客戶群體，有利于市場經(jīng)營，降低風(fēng)險216。 有利于用前期的優(yōu)勢繼續(xù)在市場上保持相當(dāng)?shù)母叨?16。優(yōu)勢：216。風(fēng)險：216。 成本低， 占據(jù)價格優(yōu)勢，快速占領(lǐng)空港商務(wù)市場216。針對A、B兩種業(yè)態(tài)如何定位，如何操作，如何實現(xiàn)利益最大化？在短短2周的時間內(nèi)，對目前天津商業(yè)市場、項目所在區(qū)域市場及項目自身進(jìn)行了全面的分析和謹(jǐn)慎的研究，我司就此次的項目的操作思路以及產(chǎn)品定位上反復(fù)探討商榷之后，目前由于土地資源有限，商業(yè)樓盤開發(fā)集中，競爭加劇，本著創(chuàng)造項目差異化、提高項目的競爭平臺的原則有如下2個方向的思考：：A：商務(wù)辦公、商務(wù)居住——創(chuàng)造華明空港中心商務(wù)區(qū) 墊高項目競爭平臺 通過投資性質(zhì)的酒店式商務(wù)公寓和商務(wù)辦公銷售，拉動項目整體檔次，往高層次發(fā)展，真正塑造我司建議整體項目定位的中端商務(wù)區(qū)，起到引爆當(dāng)?shù)刂袡n商業(yè)市場的作用。 A、B產(chǎn)品形態(tài)的界定不等于項目開工前后216。同時根據(jù)在項目的實際操做過程中靈活變化，建筑形態(tài)可以進(jìn)行組合配置?？紤]到項目整體建筑面積，可以做到78棟的小高層，即去化70008000平米的基地面積。按一般的小高層基地面積以及行業(yè)經(jīng)驗和來看，一般的小高層多在1115層，基地面積多集中在9001200平米。 項目產(chǎn)品形態(tài)定位推算項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ：容積率≤2綠化率≥30%建筑密度≤40%限高45米。 整體發(fā)展定位：復(fù)合型商務(wù)社區(qū)（參與城市運營）216。 發(fā)展理念：東麗首席全天候、全生活商務(wù)社區(qū)創(chuàng)建天津市房地產(chǎn)提升時期標(biāo)志性、引領(lǐng)性商務(wù)社區(qū)，成為天津規(guī)劃建筑、物業(yè)管理、營銷推廣等綜合素質(zhì)最高，全方位塑造與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的差異性，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場需求的商業(yè)住模式與商業(yè)文化，從而占據(jù)市場的制高點，獲得的市場占有力與可持續(xù)發(fā)展品牌效應(yīng)。216。 大型主題功能商務(wù)社區(qū)216。 開發(fā)時間，目前是本項目操作時最需要考慮的問題；未來35年政策的變化等對本項目造成一定的影響。 商業(yè)無人氣聚集，不成市，就是死鋪，商業(yè)價值無法實現(xiàn)，投資沒有回報，商業(yè)就無購買價值；216。 6萬動遷戶帶來的生活消費市場如家庭裝修、家具購置更新、眾多加工區(qū)內(nèi)公司辦公家具、易耗品的購置，未來是一個龐大的家具建材辦公用品市場；216。 空港加工區(qū)現(xiàn)售項目以高端商業(yè)地產(chǎn)項目為主，住宅項目最早預(yù)計明年上市，中低端商業(yè)項目缺失；216。 空港加工區(qū)及華明鎮(zhèn)安置房區(qū)域內(nèi)，生活消費及日常普通商業(yè)缺失；216。 兩港作為運輸大通道增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)建設(shè)、貿(mào)易、物流、倉儲流通；216。 項目機(jī)會216。216。216。216。216。 配套設(shè)施缺乏：周邊區(qū)域配套設(shè)施匱乏，人氣不足216。 土地成本具有優(yōu)勢：由于項目前期拿地時間較早，華明鎮(zhèn)內(nèi)近期項目土地成本較高，本案在開發(fā)物業(yè)設(shè)計和后期房價方面具有優(yōu)勢。 周邊無成熟商業(yè)優(yōu)勢：由于是政府新規(guī)劃區(qū)域，發(fā)展周期比較短，目前無成熟的商業(yè)，可以首期強(qiáng)占商業(yè)市場。 開發(fā)商品牌優(yōu)勢：借助開發(fā)商的品牌優(yōu)勢和強(qiáng)有力的資源優(yōu)勢，給項目前期營造氣勢，同時也為本項目的品牌及模式營造有效的競爭壁壘。 交通優(yōu)勢：區(qū)域高等級路網(wǎng)密集，毗鄰濱海國際機(jī)場，對外交通十分便利。 地塊優(yōu)勢：處于華明示范鎮(zhèn)，緊鄰空港物流，適合開發(fā)高檔次項目，也可以在規(guī)劃設(shè)計上占有先機(jī)。噪音污染：臨主干道，由于綠化帶的隔離，造成小量的污染環(huán)境污染：南臨污水河，造成一定的污染項目南側(cè)污水河 社會治安狀況本項目由于緊鄰還遷房居民，外加目前施工比較多，治安狀況一般。工業(yè)污染：該地塊處于上風(fēng)口，周邊空港多為高新產(chǎn)業(yè)，無工業(yè)污染。醫(yī)療：只有一租用的華明衛(wèi)生站以及兩個小藥房。購物等均處于在建狀況，只有一個小型便利店和格力電器。教育配套匱乏。地塊現(xiàn)場 周邊公共設(shè)施配套學(xué)校：天津市東麗區(qū)華明學(xué)校。 第四篇 項目定位1地塊區(qū)位分析項目位于華明鎮(zhèn)內(nèi)與華明示范鎮(zhèn)和空港物流區(qū)相鄰，南臨津漢公路，距天津外環(huán)線8公里，距東麗湖4公里。華明集團(tuán)擴(kuò)能改造項目占地200畝2007年1月至2007年12月實施華明集團(tuán)擴(kuò)能改造。該項目坐落在華明經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，項目一期占地220畝。本年目標(biāo)：協(xié)助項目投資方力爭落實投資4億元，完成填土和部分基礎(chǔ)配套設(shè)施。東麗軟件園建設(shè)占地1600畝，建筑面積60萬平方米2007年1月至12 月實施東麗軟件園工程。目前華明經(jīng)濟(jì)功能區(qū)正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使經(jīng)濟(jì)功能區(qū)成為今后一個時期招商引資、落實大項目的主陣地。未來約有23萬平米的商業(yè)供應(yīng)量，區(qū)域內(nèi)未來市場競爭激烈。華明新家園地塊位于天津市東麗區(qū)楊北公路南側(cè)，四至范圍：東至環(huán)外快速環(huán)路，南至津漢快速路，西至赤海路，北至楊北公路（以掛牌文件附圖為準(zhǔn)），規(guī)劃性質(zhì)為居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地，其余為市政道路、居住區(qū)級非經(jīng)營性公建配套、防護(hù)綠帶等用地。華明鎮(zhèn)現(xiàn)狀華明新家園是華明鎮(zhèn)未來規(guī)劃建設(shè)的重點區(qū)域。同期開工面積之大、建設(shè)速度之快創(chuàng)造了我市城市住宅建設(shè)之最。華明示范小城鎮(zhèn)建設(shè)項目是天津市實施以“宅基地?fù)Q房”的第一個重點示范工程。華明鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃目前可以分為兩大側(cè)重點，一為已于今年6月份竣工建成的華明示范小城鎮(zhèn)地塊，目前正在辦理相關(guān)入住，另一部分為正在規(guī)劃建設(shè)中的華明新家園地塊分為四個區(qū)：村民安置區(qū)、華明經(jīng)濟(jì)功能區(qū)、商務(wù)區(qū)、商品房區(qū)。地塊西部和東北部擁有東麗湖旅游風(fēng)景區(qū)、南淀風(fēng)景區(qū)等良好的自然景觀資源。 項目多集中在中心大道兩側(cè)空港國際貿(mào)易中心遠(yuǎn)洋新干線皇冠國際廣場空港國際中心心金融中心 皇冠國際廣場 金融中心 空港國際貿(mào)易中心 空港國際中心 遠(yuǎn)洋新干線 空港內(nèi)部環(huán)境 園區(qū)內(nèi)各種業(yè)態(tài)分布以及供應(yīng)量 在售項目上市量和分布項目名稱皇冠國際廣場金融中心遠(yuǎn)洋新干線空港國際 貿(mào)易中心空港國際中心合計建筑功能酒店、酒店式精裝公寓、寫字樓商務(wù)辦公寫字樓普通住宅、寫字樓、商務(wù)別墅商務(wù)辦公寫字樓精裝商務(wù)公寓、寫字樓，酒店總建筑面積15萬平米45萬6萬平米住宅上市量//37萬平米//37萬酒店上市量///寫字樓上市量6萬平米公寓上市量約3萬平米/// 未上市項目上市量名稱建筑面積（萬平米）容積率產(chǎn)品類別未上市空港城餐飲、配套、住宅萬順溫泉公寓酒店、公寓萬通空港28酒店式公寓凱華商業(yè)25大型購物中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施和以辦公和商務(wù)活動為主，現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、品牌專賣區(qū)、國際風(fēng)情區(qū)和餐飲文化區(qū)未出讓地塊白領(lǐng)公寓15 一期8萬酒店式公寓分單人間、雙人間和套房，1期項目剛啟動，08年底完2期09年初啟動，工期一年半，總計2400戶酒店名稱天津圣光快捷假日酒店天津空港白云酒店地址天津市空港加工區(qū)汽車園南路1號天津市空港物流加工區(qū)西二道90號配套服務(wù)設(shè)施商務(wù)中心、租車、票務(wù)、洗衣房、商場、停車場、按摩、美容美發(fā)、會議室（可容納3060人），免費寬帶美容、桑拿、按摩、足浴、專線上網(wǎng)、商務(wù)中心、打印機(jī)、快遞、傳真 會議室、洗衣熨衣、出租車餐廳風(fēng)格中餐、西餐中餐（粵菜、魯菜）、西餐客房共211間，標(biāo)件面積23㎡共120間客房費用標(biāo)準(zhǔn)單人（含早餐）門市價：338預(yù)定價：298標(biāo)準(zhǔn)間588豪華間1738標(biāo)準(zhǔn)雙人（含早餐）門市價：338預(yù)定價：298豪華間215884華明鎮(zhèn)區(qū)域概況 華明鎮(zhèn)現(xiàn)狀華明鎮(zhèn)西鄰中心城區(qū)，南側(cè)為正在快速發(fā)展建設(shè)中的空港物流加工區(qū)及天津濱海國際機(jī)場，規(guī)劃的地鐵二號線由南側(cè)穿過，周邊有外環(huán)線、機(jī)場大道、津漢快速路、楊北公路、赤海路，對外交通極其便捷。 公寓多集中在50120平米之間216。 大多為寫字樓或酒店式公寓類的商用物業(yè)216。 在售項目酒店檔次較高，多集中在星級以上的，配套設(shè)施較高216。入住時間購房即入住216。一期480畝，建筑面積35萬㎡，其中：國際展覽中心15000㎡，進(jìn)口大阪標(biāo)準(zhǔn)物流車間150000㎡，建材庫房：50000㎡，保稅倉庫：50000㎡，寫字樓30000㎡，酒店：10000㎡，其它商業(yè)配套：50000㎡。三期：集批發(fā)、零售、生活配套服務(wù)為一體的商城，位于東麗區(qū)的大畢莊鎮(zhèn)，項目已完成征地、圍擋和規(guī)劃設(shè)計，2007年11月開工。一、二期：即中國北方五金城，中國正泰集團(tuán)、德嘉西集團(tuán)、中國人民電器集團(tuán)等700多家國內(nèi)外知名企業(yè)已經(jīng)陸續(xù)入駐，輕工商貿(mào)城將成為目前中國北方建筑面積和經(jīng)營規(guī)模最大的五金銷售批發(fā)市場。建成后可入駐4800多家廠商，年交易能力達(dá)60億元，可為當(dāng)?shù)亟鉀Q13500個就業(yè)崗位。天津國際輕工商貿(mào)城：，占地1000畝，建筑面積66萬㎡，是一個集批發(fā)、期貨交易、零售、生活配套服務(wù)為一體的新概念市場，內(nèi)設(shè)五金電器、服飾鞋革兩大專業(yè)市場及輕紡產(chǎn)品、文具禮品、印刷包裝產(chǎn)品三大交易中心。溫州城：新溫州城落戶天津市東麗區(qū)徐莊附近，總投資1億元，經(jīng)營面積13萬平方米，新溫州城擴(kuò)展了服裝以外的新業(yè)務(wù)，下屬兩個商貿(mào)城，包括天津溫州服裝城和天津金溫電動自行車商城。天津市金鐘農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場包括（金鐘蔬菜市場、金鐘糧油批發(fā)市場、民權(quán)門綜合批發(fā)交易市場三個批發(fā)市場、和天津市金鐘農(nóng)副產(chǎn)品有限公司）占地面積為 400 畝，其中包括蔬菜交易區(qū) 8 萬平方米 、水果交易區(qū) 2 萬平方米 、水產(chǎn)品交易區(qū) 1 萬平方米 、糧油交易區(qū) 3. 5 萬平方米 、副食品交易區(qū) 5 萬平方米 。目前東麗各專業(yè)市場由于消費的目的性相當(dāng)明確，對位置和區(qū)域的要求不高，客戶群相對比較穩(wěn)定