【正文】 建議盡快操作實施。 本 項目 開發(fā)地塊的對面，今年上半年漢沽區(qū)通過招拍掛程序拍出了兩塊地，這兩個項目的定位和銷售情況對本項目影響較大，密切關(guān)注這兩個項目的進展情況，制定有差異化的產(chǎn)品策略并適時開工，借助周邊樓盤已形成的人氣，在此區(qū)域內(nèi)推出與周邊樓盤定位不同的高性價比住宅，滿足不同客戶的需求。因此，努力創(chuàng)造條件，盡快達到開工條件是防范風險最重要的措施。 三、防范對策： 從目前情況看，本項目開發(fā)條件已經(jīng)成熟。 ６、以較少的投入，取得較大面積土地的開發(fā)權(quán)，解決了較長時期內(nèi)公司的開發(fā)項目和土地儲備不足問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五、稅費說明 （當?shù)囟愘M種類及 征收標準） 六、現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率 （以上四 六項內(nèi)容待補充） 第八部分：綜合分析與建議 一、項目優(yōu)勢 本項目地價成本比周邊樓盤低約 500～ 600 元 /㎡，其他費用也低 100～ 200 元 /㎡。 2 萬㎡ 7,000 元 /㎡ =14,000(萬元 ) （ 3）銷售收入合計： 183,200(萬元 ) 項目開發(fā)部分的總利潤為：總銷售收入－總成本 183,200－ 115,506=67,694(萬元 ) 另外預(yù)計每年還有 300400 萬元的租賃或經(jīng)營收入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 可售面積： 49 萬平方米； 二、項目成本測算 土地成本： 500 元 /㎡（容積率按 計） 規(guī)費： 50 元 /㎡ 工程費用： 1230 元 /㎡ （ 1）三通一平、圍墻 20 元 /㎡ （ 2）規(guī)劃、設(shè)計、勘探費 30 元 /㎡ （ 3）建安工程費 850 元 /㎡ （ 4）小區(qū)配套工程（水、電、氣、暖等） 200 元 /㎡ （ 5）小區(qū)道路排水、綠化工程等 100 元 /㎡ (6)建設(shè)管理費 30 元 /㎡ 管理費用： 50 元 /㎡ 財務(wù)費用： 30 元 /㎡ 銷售費用： 50 元 /㎡ 稅金： 400 元 /㎡ 不可預(yù)見費： 30 元 /㎡ 其他費用（維修基金、交易費、登記費等） 30 元 /㎡ 合計： 2,370 元 /㎡ 項目總成本為 （ ）萬㎡ 2,370 元 /㎡ =115,506(萬元 ) （其中 4 萬平方為還建房， 萬平方為政府配套的小學及幼兒園） 三、項目銷售收入及利潤測算 銷售收入指標： （ 1）住宅（一、二期按均價 3,600 元 /㎡計）銷售收入為： 47 萬㎡ 3,600 元 /㎡ =169,200(萬 元 ) （ 2）商鋪（按均價 7,000 元 /㎡，只銷售 2 萬㎡，其余 萬㎡可租賃經(jīng)營或建一座星級酒店）則銷售收入為： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 24 小時連接至管理處。既維護了社區(qū)的安全管理，又使得住戶生活得更加從容。 單元入口都將裝設(shè) IC 卡感應(yīng)門系統(tǒng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “一卡通”系統(tǒng)：所有業(yè)主及家人都將擁有一張“住戶 IC 卡”，組團大門、停車場、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。社區(qū)可通過局域網(wǎng)發(fā)布社區(qū)電子公告欄，加強與住戶之間的 聯(lián)系，及時提供周到的服務(wù)。住戶的生活垃圾通過物業(yè)公司上門收集，集中運往垃圾中轉(zhuǎn)站。 住宅環(huán)保節(jié)能及新產(chǎn)品新技術(shù)的運用： 采用成熟的節(jié)能手段，綜合應(yīng)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。道路設(shè)計貫徹“通而不暢，順而不穿”的原則，以限制區(qū)內(nèi)車速、噪音，確保小區(qū)內(nèi)的安靜及交通安全。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型比、戶型面積： 2 房 2 廳 65~70% 70~90 ㎡ 3 房 2 廳 20% 90~130 ㎡ 4 房 2 廳 5~10% 130~160 ㎡ 復式或錯層： 5% 160~200 ㎡ 商業(yè)及配套設(shè)施： 沿大豐路和小區(qū)內(nèi)主要市政道路布置商業(yè)設(shè)施和會所。在建筑物及停車場的出入口及公眾廣場中將配以特色鋪裝材料，這樣既能滿足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀。植物材料將采用適合當?shù)厣L的植物做多層次的密集種植，并布置于住宅與車道之間，以減少噪音、遮擋不良的視野。并利用具有特色的植物材料、花壇、鋪地材料、水景、裝飾墻及基座等，作以點綴，以突出 豪華、自然或溫馨等主題氣氛。此外，各主題花園的布局或設(shè)計將充分考慮人流、景觀及噪音等各方面因素。 環(huán)境的設(shè)計對私人空間、半私人空間和公共空間將進行不同的處理。各組團的建筑風格統(tǒng)一，通過色彩的變化和局部的立面變化增加可識別性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由于小區(qū)的規(guī)模較大，在物業(yè)管理上通過總體規(guī)劃布局形成以半開敞半封閉的小區(qū)道路將小區(qū)劃分為幾個居住組團，以組團為單位進行封閉式管理的居住模式。戶型配置 根據(jù)現(xiàn)有市場調(diào)查情況，以總價較低的二房 80~90 平方米、三房 90~110 平方米為主，戶型盡量多樣化，待銷售后看市場反映，進行調(diào)整。 臨街擬規(guī)劃配套公建及會所，使其不僅滿足小區(qū)內(nèi)居民的需要，而且服務(wù)于社會，以提高配套公建的使用效率，并于開發(fā)前期聚集人氣。針對當?shù)刈≌袌鲆?guī)模普遍較小、檔次偏低的現(xiàn)狀，適時開發(fā)出大規(guī)模、中檔精品住宅，滿足市場需求，創(chuàng)造經(jīng)濟效益。濱海新區(qū)發(fā)展機遇凸現(xiàn)，大批項目云集此地，必將帶來財富與人員的聚集，住房需求呈逐步擴大之勢，住宅價格持續(xù)攀升。 價位 初期定價為 3600 元 /平方米（均價），后期逐步上升，均價 4000~4300 元 /平方米（均價） 第五部分、規(guī)劃設(shè)計初步分析 一、規(guī)劃概念 天津作為 環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心 ，人口眾多，經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，發(fā)展前景廣闊，人民生活水平較高。 建筑類型 建議以普通多層為主，輔以部分小高層。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 學校、醫(yī)院等政府事業(yè)單位以及工商業(yè)企業(yè)機構(gòu)，公務(wù)員、事業(yè)單位職工有穩(wěn)定的收入，教師、律師、會計師、經(jīng)商人士等中等收入家庭具有較強的購買力，是主要的潛在客戶群。 四、漢沽市場目標客戶層研究和市場定位 （一）客戶層購房傾向研究：（待補充） 對購房區(qū)域的選擇方面 購房價格分析 價格與購房面積 房型與購房面積 建筑類型與房型配比 （ 1）建筑類型 （ 2）房型配比 （二）目標客戶層的判斷： 漢沽區(qū)內(nèi)及鄰近區(qū)域拆遷戶和外資企業(yè)白領(lǐng)是最直接的客戶群。 三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 以小規(guī)模、面向工薪階層的低品質(zhì)的中低檔產(chǎn)品為主，而高品質(zhì)、大規(guī)模開發(fā)的中高檔產(chǎn)品是市場空檔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其三，漢沽區(qū)建筑技術(shù)水平的提高，也 使得漢沽區(qū)的小高層建筑成為可能，達到國際標準的抗裂系數(shù)也為建筑的安全性打下了基礎(chǔ)。據(jù)專業(yè)人士分析，漢沽區(qū)新建項目以小高層為主，主要有幾個方面的原因：其一，地震陰影的淡化，使得漢沽區(qū)的消費者對于具有較高品質(zhì)的高層建筑具有了接受力。而如今走在漢沽區(qū)的街道上，五六層的多層建筑已經(jīng)并不少見，很多尚在建設(shè)中的高層也將在可以預(yù)計的未來大大改變漢沽整體的建筑面貌。購買者一般都是為了自用，用于純粹投資目的的購房者很少。 該 項目銷售人員表示，開盤以來，無論是三室的大戶型還是小一些的中小戶型，都受到了不同需 求消費者的歡迎，已經(jīng)賣出了總套數(shù)的六分之一，但是從絕對數(shù)量上來看，還是中小戶型的購買者更多一些。而位于漢沽區(qū)核心區(qū)域的高檔項目 （海尚濠庭） ，主力戶型也是 100 平方米左右的兩室小戶型，與前者不同的是，這個項目的最大戶型達到了 150 平方米左右。 戶型多樣 兩室小戶型更受 “ 偏愛 ” 各個新項目在漢沽區(qū)的相繼亮相，多元化的戶型設(shè)計，客觀上為不同階層不同需求的消費者提供了更多的選擇空間，在 我們調(diào)查 的漢沽區(qū)的幾個商品房項目中，具有的共同特點是，幾乎都是以兩室 70 平方米左右至 100 平方米左右的小戶型為主力戶型， 140至 150 平方米左右的大戶型不多，而幾十平方米的一室小戶型則更為稀缺，一般沒有或者只有少量供應(yīng)。漢沽區(qū)作為濱海新區(qū)的組成部分，很多大項目已經(jīng)或者即將入駐漢沽區(qū)，隨之而來的必然是土地的征用和原有房屋的拆遷。 價格上相對而言具有更大 的上揚空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，價格的較快上揚，大致有兩方面的原因：其一，相對于市內(nèi)六區(qū)以及開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、塘沽區(qū)，漢沽的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為滯后，起點較低，所以在 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 雖然橫向比較河東片區(qū)與河西片區(qū)商品房項目的價格有所差別，但是縱向來看，漢沽區(qū)房價呈現(xiàn)出了持續(xù)上揚的態(tài)勢。 而對于河西片區(qū)的商品房項目來說，均價為 4300 元左右，最低價格是 4000 元左右，最高價格是 4800 元左右，這顯然比河東片區(qū) 最高價格 5500 元左右低了很多。作為面向中高端客戶群的大盤項目，它在雙電梯的使用、水景花園的設(shè)置等配套方面都成了漢沽商品房高品質(zhì)樓盤的代表，其價位也較高，均價達到了 4900