【正文】 不同于一般住宅，要在日益激烈的市 場競爭中取勝絕非易事。謝靈運傳》中記載，“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美”。 2020 年，豪宅這個樓市中的奢侈品以風卷殘云之勢迅速席卷了整個房地產市場。 2020 年，隨著宏觀市場 整體萎縮，南京高端公寓 經歷了一輪減價風波。 （三）、南京別墅板塊布局和板塊特征 板塊 板塊描述 板塊資源 產品供應情況 板塊價值 紫金 獨特位置、人文沉淀，南京高端別墅集中地。 別墅產品特征小結： 南京市場聯(lián)排約占別墅總量的 70％，單套面積在 180－ 260 平方米的聯(lián)排為主力。從供銷情況來看，由于 08 年底別墅存量較高， 09 年別墅供應面積相對較少， 111 月全市別墅供應面積為 萬 平方米 ，同比下降 %。 09年南京含獨立別墅的項目 明顯增多， 較 80 年 增幅約 50%，雙拼及其他別墅類型 個別樓盤也選擇往頂級客戶靠攏 戶型面積 趨向奢侈。 獨立別墅面積主要集中在 250－ 400 平方米，私家花園占地 500 平方米 以上的獨立別墅比較受歡迎， 別墅的禁地政策對別墅市場的供應量和供應結構產生深遠的影 響，超低密度的別墅產品成為市場的稀缺品。 產品類型 現(xiàn)階段特征 未來發(fā)展機會判斷 獨立別墅 經濟型和豪華型別墅同時存在并且各自的市場份額明確、客戶構成清晰、后續(xù)的市場支撐有力。 由于市場對別墅空間和別墅生活的認識升級， 雙拼產品也面臨升級挑戰(zhàn)，一些雙拼產品的變異成為新的市場兩點， 11 低”的態(tài)勢，市場需求總價不高但是產品出眾，所以基本接近獨棟別墅的雙拼別墅成了市場追逐的熱點，市場形勢非常樂觀。項目位處珍珠泉 旅游度假區(qū)密林深處，有 10萬余畝森林公園和 1800 畝高爾夫球場環(huán)繞四周，地形坐北朝南、背山面水，風水極佳。 銷售動態(tài) 項目三期于 08 年 6 月推出 15 套別墅 ， 獨棟 400460 ㎡ ，雙拼別墅 390 ㎡ ， 當時在 600 萬 — 1300 萬 /套 ； 09 年中旬 雙拼別墅 均價漲至 20200 元 /㎡ ， 總價在 600780 萬元 /戶 ， 獨棟面積 410470 ㎡ ， 總價 13004800 萬元 /棟 ； 目前還剩余 2 套左右獨棟別墅在售，面積為 4701000 ㎡ 左右，每套價格在 1500 萬 4800 萬元 /棟 。 送地下室、每戶都帶室內電梯。下沉式庭院、坡地庭院、半地下室、開放型地下空間、地下功能空間等都利用坡度巧妙布置，在豐富產品內容的同時大大提升了產品的附加值，可以形成產品的競爭優(yōu)勢。 17 基于這樣的一種小鎮(zhèn)情結，我們去分析中國的別墅市場，特別是有著非常寬廣的容納胸襟和吸納能力的南京市場，加上我們青龍山項目用地的素質和資源條件，很自然便產生了對于一個長三角甚至國內來時都有代表性的高端風情小鎮(zhèn)的遐想。 我們不要回避目前祥規(guī)要求的 100000 余平方米的公建，因為這正是我們成功的關鍵，是我們別墅區(qū)的真正支撐， 關鍵是做一個什 18 么樣的公建組和，持有的和銷售的、短期持有的和長期經營的、生活功能的和旅游功能的如何來調配。 赫本也選擇此處終老。小鎮(zhèn)建筑風格取自中歐山地小鎮(zhèn)，建有鮮花簇擁的 “ 天籟花街 ” 商業(yè)街區(qū)、五星級溫泉度假 酒店、天然礦泉 SPA 中心、水上高爾夫練習場、網(wǎng)球場以及投資 億元興建的國內首創(chuàng)山地生態(tài)劇場。 布局上， 別墅布置圍繞湖面和小鎮(zhèn)展開， 采用多 極路網(wǎng)體系，按照地勢形成村落式的體系，設置多個組團，使得建筑完全深入到租用的坡地林地之內，最大化利用租用資源和水面資源，達到把房子植入到自然中的規(guī)劃設想。 24 MINIHOUSE 作為圍院別墅的補充， 按照萎縮板的莊園來營造，同時也提供草原、坡地、林地、湖畔等多種特色類型 。 （五） 、 花園疊排 青龍山項目中 不 建議考慮 目前市場上的花園洋房或是情景洋房等類型的產品 ， 在花園洋房的基礎上花大力氣解決庭院、露臺、輔助生長性空間等產生附加值和增加與自然景觀接觸面的營造，把一般意義的花園洋房最大限度往聯(lián)排別墅靠攏，打 造一個區(qū)別于市場的花園疊排的新型產品 。 附表： 項目產品 類型 、 建筑面積配比 、產品特征描述和產品市場客戶界定 物業(yè)類型 建筑面積 產品特征描述 產品市場客戶界定 莊園大宅 90000 平方米 平均建面 450 平方 （在景觀資源出眾的區(qū)域設置 600—— 800 平米的企業(yè)董事官邸、企業(yè)家莊園等） ，戶均用地 4 畝，地下可使用面南京和長三角區(qū)域企業(yè)董事官 邸、企業(yè)家公館、對別墅的理念和要求 30 積 350 平方以上，花園面積 3000 平 以上。 喜好自然、 向往田園生活的城市中產階級、企業(yè)白領、文化界人士、知識分子、 區(qū)域企業(yè) 高級 管理人員 森林俱樂部酒店 20200 平方米 主題零售街區(qū)、標準生活超市（主力店）（可設于地下一層）；家居主題零售館（主力店）；體育及健身運動用品零售館；世界風情美食街；主題西餐廳；主題酒吧；五星級家庭度假酒店式公寓；森林俱樂部度假酒店；中 型溫泉 SPA 會館；國際雙語幼教中心；社區(qū)診所；小鎮(zhèn)物業(yè)服務中心等。 項目損益表 項目 單價（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計（萬元） 銷售收入 莊園大宅 48840 90000 439560 MINIHOUSE、圍院 36620 184000 673808 雙拼別墅 24420 120200 293040 多層精裝花園洋房 18340 56000 102704 酒店 18340 20200 36680 會所 18340 10000 18340 酒店式公寓 18340 35000 64190 規(guī)模商業(yè) 24420 25000 61050 銷售收入合計 1689372 減 銷售費用 銷售收入的 3% 50681 管理費用 銷售收入的 3% 50681 財務費用 貸 240000 萬元 2 年，年利率按 8%計 38400 營銷稅費 銷售收入的 % 94605 土地增值稅 銷售收入的 2% 33787 37 開發(fā)成本 708296 銷售毛利潤 712921 銷售毛利潤率 % 銷售凈利潤 534691 銷售凈利潤率 % 稅后投資利潤率 % 注：項目自持 1萬平米區(qū)域配套設施，暫未納入銷售；項目銷售價格按年均 10%遞增 5年， 各產品銷售價格為其 5年的銷售均價。 項目 進入正常銷售期之后對于上市公司的現(xiàn)金流、年銷售收入、年實現(xiàn)利潤有著很強的支撐。 青龍山項目可利用的資源十分豐富，整個項目產品組合、規(guī)劃設計以及建筑設計的靈活度和空間很大，但是即便可以機械地羅列出目前市場上成熟的和尚屬新潮的概念，我們的團隊和外協(xié)的單位還是面臨很大的挑戰(zhàn)。盡管有這些產品定位研究的積累，但是我們面臨的產品和我們以往的開發(fā)經歷和經驗還是有比較大的差距。 如果自有資金投入在 10—— 15 億元之間，后續(xù)支付依靠產生銷售來解決，這個項目能夠有很高的自有資金利潤率和自有資金內部收益率 。 隨著高爾夫球運動的不斷普及并且成為符合功能的商務運動概念項目，特別是高端高爾夫社區(qū)的價值得到了市場的廣泛認同，青龍山 項目用地由緩坡、樹林和水面組成，很有條件打造一個高端高爾球球社區(qū)，一旦這個動作可以實現(xiàn)，整體物業(yè)的即期增值在 10%左右 ，同時市場面會更加寬泛，大大有利于提升項目盈利能力、減少資金壓力和規(guī)避相關風險。 40 七 、項目深度可行性研究結論和項目運作重點 提示 （一）、項目深度可行性研究結論 項目的效益預期十分樂觀 。 項目損益表 項目 單價（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計（萬元） 銷售收入 莊園大宅 40000 90000 360000 MINIHOUSE、圍院 30000 184000 552020 雙拼別墅 20200 120200 240000 多層精裝花園洋房 15000 56000 84000 酒店 15000 20200 30000 32 會所 15000 10000 15000 酒店式公寓 15000 35000 52500 規(guī)模商業(yè) 20200 25000 50000 銷售收入合計 1383500 減 銷售費用 銷售收入的 3% 41505 管理費用 銷售收入的 3% 41505 財務費用 貸 240000 萬元 2 年，年利率按 8%計 38400 營銷稅費 銷售收入的 % 77476 土地增值稅 銷售收入的 2% 27670 開發(fā)成本 708296 銷售毛利潤 448648 銷售毛利潤率 % 銷售凈利潤 336486 銷售凈利潤率 % 稅后投資利潤率 % 注： 項目自持 1 萬平米區(qū)域配套設施，暫未納入銷售。 中產階級、高級知識分子階層以及部分中小私營企業(yè)主、城市新貴 雙拼別墅 120200 平方米 采用雙立、錯立、雙聯(lián)等形式，戶均地上建面 200 平方，戶均用地面積 1—— 畝，建筑占地 100 平方， 100 平方以上，花園面積 600 平方以上。 （六） 、 居住、旅游復合大盤配套 —— 旅游小鎮(zhèn)的功能組合 本項目公共服務配套 將以 瑞士琉森湖畔 小鎮(zhèn)為現(xiàn)實模板，利用項目特有的風景旅游資源，依山 傍 湖 布局各種建筑類型。 但從目前市場的產品看來，多聯(lián)別墅 非邊套產品在景觀占有、視線視角、功能布置等等各方面還是擺脫不了一些公寓特征，相比較邊套產品和雙拼產品處于劣勢，雖然今年也有以綠城為主的開發(fā)上創(chuàng)造了邊套兩層，中間 套三層的新產品很大程度提高了中間套產品的檔次，但始終不解決問題，邊套和雙拼認識市場追逐的熱點。 莊園式別墅是青龍山項目的產品標志之一，是定位項目檔次和銷售價格水平的中堅力量，除了占地、私家庭院、生長性功能空間 22 （地下室、下沉式花園、開放式地下室等）以外，與建筑周邊的資源緊密聯(lián)系，派生出草地莊園、湖畔莊園、坡地莊園、湖畔坡地莊園 、森林坡地莊園等不同的特色。 （一） 、 總體規(guī)劃 設想 由于項目用地是由 820 畝建設用地和 5000 畝租用地（其中林地 4000 余畝，植被特別是大型喬木豐富），用地圍繞一個規(guī)模水面的天然湖，地形以緩坡為主，起伏線條優(yōu)美，場地條件優(yōu)勢實足。 當?shù)匾云碌亟ㄖ劽郎桨ㄖL格華麗， 其出名之處是建筑物 突出的陽臺上裝飾華麗的金色屋頂，整個墻面及陽臺雕梁畫棟裝飾非常 講究。在這座 8 世紀建城的古城中，中世紀的教堂、塔樓，文藝復興時 期的宮廳、邸宅以及百年老店、長街古巷，比比皆是。青龍山具備這樣的資源，目前的幾個從常規(guī)住宅項目開發(fā)區(qū)理解的項目瑕疵也可以通過努力去解決，關鍵在于我們的思想，我們的開發(fā)理念，我們能帶來一個什么樣產品。 那些散落在大城市周邊溫柔靜謐的小鎮(zhèn) 往往伴隨著 湖畔古堡、林間木屋、一座座小山丘 、 一片片葡萄園，狹窄整潔的街道，小門小戶，幾許炊煙，寥寥數(shù)人，都凝聚了歐洲民間最典型的建筑和最純正的生活方式 ， 安靜和諧 ， 令人向往。 同時，項目地塊周邊已初步 形成三大景觀資源， 即 森林景觀、 “ 綠岸概念 ” 的水域景觀和歷史悠久的人文景觀。項目 配有 8000 ㎡雙會所， 劃地為圈配有啟蒙式馬場、 60 畝果嶺高爾夫、雙私家登山道、戶戶引入全國文明的湯山溫泉，打造南京完美養(yǎng)生大宅 。 13 鐘山美廬 項目名稱 鐘山美廬 項目地址 南京紫金山東麓金馬路 18 號 總建面積 ㎡ 容 積 率 綠 化 率 80% 產品類型 獨棟、雙拼 銷售均價 35000 元 /㎡ 裝修狀況 毛坯 主力戶型 雙拼 360— 390 ㎡ 、獨棟 410470 ㎡ 項目介紹 項目地處紫金山東麓，小龍山腳下，親臨南京國際賽馬場，毗鄰國際高爾夫球場。 疊排產品必然有一個重大的變革，變革的中心就是對這個產品類別墅生活理念的提升。 據(jù)上，通過品質革命和內環(huán)境 營造占有市場會被再此基礎上占據(jù)無敵外部資源所取代，可以預見具有一定尺度感和資源優(yōu)勢的別墅大盤中的豪華型別墅在后續(xù)市場上的優(yōu)勢會顯現(xiàn)出來。 產品更加多樣化，區(qū)位向外圍擴展 。 2020 年，綠城玫瑰園、鐘山國際高爾夫、鐘山美廬、山河水、瑪斯蘭德等一批南京高端別墅項目捷報頻傳，由于對市場看好，一 8 些開發(fā)商準備推出總價更高的別墅，但一些開發(fā)商 （包括在豪華型別墅市場已經有所斬獲的 瑪斯蘭德等項目的開發(fā)商）并沒有因為熱銷而過分樂觀，而