【正文】 大盤和復(fù)合性是我們 此次研究的重點(diǎn)，我們深知整個(gè)研究是很粗糙的，但我們也確信整體框架是復(fù)合市場(chǎng)的和該類產(chǎn)品發(fā)展的客觀要求與 趨勢(shì)的。 此項(xiàng)目是我們嘗試采用新的分析方式，通過對(duì)產(chǎn)品面臨市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品特征、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、自身項(xiàng)目素質(zhì)等的研究，通過一個(gè)相對(duì)科學(xué)的產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)思路、運(yùn)營(yíng)設(shè)想進(jìn)而進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究。同時(shí)，也能保證集團(tuán)公司資金使用的平衡和更多機(jī)會(huì)的爭(zhēng)取。 付款的節(jié)奏和款項(xiàng)構(gòu)成事關(guān)整個(gè)項(xiàng)目的自有資金效率以及集團(tuán)公司的運(yùn)營(yíng)平衡。 建設(shè)用地零星分布在林地、租用地的設(shè)想是本次研究的最大先決條件，直接關(guān)系到項(xiàng)目是否可行。 奢侈的私屬庭院、生長(zhǎng)性空間、地下空間、豐富的資源條件等的組合能力 關(guān)系到產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。 其它高附加值自然資源，如溫泉等能否開發(fā)影響青龍山項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值。 41 （二）、項(xiàng)目運(yùn)作重點(diǎn)提示 是否可以建設(shè)高爾夫體育運(yùn)動(dòng)公園影響青龍山項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值。 從 靜態(tài)分析看，項(xiàng)目進(jìn)入銷售期之后對(duì)上市公司每年提供近 280000 萬(wàn)元的銷售收入， 平均水平在 100000 萬(wàn)元左右的年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；從 動(dòng)態(tài)分析看，項(xiàng)目進(jìn)入銷售期之后對(duì)上市公司每年提供近 350000 萬(wàn)元的銷售收入， 平均水平在 150000 萬(wàn)元左右的年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 。 上述效益分 析沒有對(duì)稅收處理，特別是所得稅和土地增值稅兩個(gè)大稅作合理合法的技術(shù)處理，但從我們集團(tuán)以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和財(cái)務(wù)運(yùn)作水平，這兩塊稅收可以有比較好的規(guī)避，這個(gè)規(guī)避和我們的小鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的開發(fā)模式的實(shí)際要求能夠吻合，保守估計(jì)這個(gè)技術(shù)處理之后整體的效益水平還會(huì)有大幅的提升，靜態(tài)凈利潤(rùn)可以達(dá)到 400000 萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)凈利潤(rùn)可以達(dá)到 600000 萬(wàn)元。 從靜態(tài)分析看， 項(xiàng)目直接開發(fā)成本 708296 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售收入 1383500 萬(wàn)元，間接費(fèi)用和稅收 338718 萬(wàn)元，毛利潤(rùn) 448648 萬(wàn)元，凈利潤(rùn) 336486 萬(wàn)元，銷售毛利潤(rùn)率 %，銷售凈利潤(rùn)率 %，投資凈利潤(rùn)率 %，全投資內(nèi)部收益率 %，財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值 222093 萬(wàn)元，靜態(tài)回收期 年，動(dòng)態(tài)回收期 年。 項(xiàng)目每年對(duì)上市公司利潤(rùn)貢獻(xiàn)分析 年份 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 每年產(chǎn)生利潤(rùn) 累計(jì)產(chǎn)生利潤(rùn) 第一年 0 160815 160815 160815 第二年 337874 211047 126827 33988 第三年 337874 222186 115688 81700 第四年 337874 219054 118821 202021 第五年 337874 89133 248741 449262 第六年 337874 223645 114229 563491 注：表中數(shù)據(jù)依據(jù)參照項(xiàng)目靜態(tài)現(xiàn)金流量表。 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表分析 現(xiàn)金流量分析前提是項(xiàng)目各可售部分銷售額按照年環(huán)比增長(zhǎng) 10%計(jì)算；銷售總額按照五年銷售期平均實(shí)現(xiàn)；土地款支付分成 4 期，除了首期和第二期以外均用銷售收入來(lái)支付；建安等成本按照同類項(xiàng)目狀況按比例投入，在此基礎(chǔ)上 本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %；財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值 (I=10%)為 380185 萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 年，項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益極好。 35 項(xiàng)目每年對(duì)上市公司利潤(rùn)貢獻(xiàn)分析 年份 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 每年產(chǎn)生利潤(rùn) 累計(jì)產(chǎn)生利潤(rùn) 第一年 0 157145 157145 157145 第二年 276700 202728 73972 83172 第三年 276700 213867 62833 20339 第四年 276700 211193 65507 45168 第五年 276700 82190 194510 239678 第六年 276700 151092 125608 365286 注：表中數(shù)據(jù)依據(jù)參照項(xiàng)目靜態(tài)現(xiàn)金流量表 （二）、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)開發(fā)效益分析 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計(jì)（萬(wàn)元） 備注 土地成本 7272 550000 440000 含租 5000 畝土地作為花園用地使用費(fèi) 40000 萬(wàn)元 建安配套費(fèi) 550000 239550 前期工程費(fèi) 550000 16768 取建安配套費(fèi) 7%測(cè)算 不可預(yù)見費(fèi) 550000 11978 取建安配套費(fèi) 5%測(cè)算 成本合計(jì) 708296 36 注：土地租賃費(fèi) 40000 萬(wàn)元按租賃期 70 年，租用地 5000 畝，年租金 850元 /畝，每隔 5 年年租金 5%遞增測(cè)算。 33 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表分析 現(xiàn)金流量分析前提是項(xiàng)目各可售部分按照五年銷售期平均實(shí)現(xiàn)；土地款支付分成 4 期，除了首期和第二期以外均用銷售收入來(lái)支付；建安等成本按照同類項(xiàng)目狀況按比例投入，在此前提下 本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 %；財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值 (I=10%)為 222093 萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期 ，動(dòng)態(tài)投資回收期 ，項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益十分可觀 。 南京甚至長(zhǎng)三角城市精英、喜好自然、向往田園生活的城市中產(chǎn)階級(jí)、企業(yè)白領(lǐng)、文化界人士、知識(shí)分子養(yǎng)生、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)的目的地 會(huì)所 10000 平方米 區(qū)域配套設(shè)施 10000 平方米 酒店式公寓 35000 平方米 規(guī)模商業(yè) 25000 平方米 31 六、 項(xiàng)目開發(fā)效益分析 （一） 、 項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)效益分析 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平米） 建筑面積（平米） 合計(jì)（萬(wàn)元） 備注 土地成本 7272 550000 440000 含租 5000 畝土地作為花園用地使用費(fèi) 40000 萬(wàn)元 建安配套費(fèi) 550000 239550 前期工程費(fèi) 550000 16768 取建安配套費(fèi) 7%測(cè)算 不可預(yù)見費(fèi) 550000 11978 取建安配套費(fèi) 5%測(cè)算 成本合計(jì) 708296 注：土地租賃費(fèi) 40000 萬(wàn)元按租賃期 70 年，租用地 5000 畝 ，年租金 850元 /畝，每隔 5 年年租金 5%遞增測(cè)算。地上建筑面積 100000 平方米，地下建筑面積和灰空間 50000 平方米。 1 躍 2 戶型強(qiáng)調(diào)庭院和下沉式家庭院落空間， 3 躍 4 戶型采用私家電梯。毛坯交付，花園精裝修。毛坯交付，花園精裝修。毛坯交付，花園精裝修。 商業(yè)部分將不但等滿足住戶的日常生活購(gòu)物需要，還將兼顧旅游度假人群休 閑養(yǎng)身需求，不求高檔與奢侈，但求唯美 也精致，圍繞餐飲、養(yǎng)身、度假等特色型商業(yè)為主 ，初步設(shè)想商業(yè)部分建設(shè)成湖濱街坊式商業(yè)街區(qū)，融入水街和坡地立體建筑群落的概念，山水結(jié)合；功能上結(jié)合城市上流人士度假的實(shí)際需要和基于別墅區(qū)配套的基本要求布置中型 超市，精品購(gòu)物店， 酒吧、咖啡屋、茶館、休閑餐飲為主的體驗(yàn)式風(fēng)情街 等等。 項(xiàng)目共配有 100000 平方米的 風(fēng)情 小鎮(zhèn) 服務(wù)配套，其中一所 森林湖畔概念 度假酒店總建筑面積 20200 平方米，主要利用湖畔資源及生態(tài)氧吧 、待開發(fā)的溫泉資源 等特色資源，針對(duì) 南京甚至是長(zhǎng)三角區(qū)域的 短途自駕 休閑養(yǎng)生、度假旅游的游客；三個(gè)會(huì)所主要針對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)服務(wù)住戶需求設(shè)計(jì)， 以運(yùn)動(dòng) （往高爾夫球主題公園會(huì)所方向） 、養(yǎng)身 （ SPA 會(huì)所）、高端別墅區(qū)服務(wù)會(huì) 28 所 為三大主題， 會(huì)所地上 總建筑面積 10000 平方米 ，依據(jù)地勢(shì)和資源條件充分開發(fā)半地下空間、夾層空間、開放型地下空間、地下功能空間 等生長(zhǎng)型灰空間， 灰空間總建筑面積在 10000—— 15000 平方米之間， 特別是高爾夫球會(huì)所方向和 SPA 方向的兩個(gè)主題型會(huì)所，這個(gè)空間開發(fā)更需 落實(shí)，一個(gè)目的是通過減少成本和建設(shè)指標(biāo)占用來(lái)營(yíng)造兩個(gè)主題會(huì)所常規(guī)需要的面積規(guī)模，另一個(gè)目的是主題定會(huì)所有的功能空間對(duì)于隱私、濕度、溫度等的要求適合在類似的空間來(lái)處理 。 花園疊排 400 戶 ， 總建筑面積 56000 平方米， 戶均地上建筑面積 約 150平方米 左右 ， 戶均占有花園和平臺(tái)面積在 100 平方米左 右， 地下室可用面積戶均在 50 平方米以上 。 27 建筑采用 4 層帶頂， 1 躍 2 和 3 躍 4 帶頂兩個(gè)基本戶型， 1 躍 2 強(qiáng)調(diào)前后花園、露臺(tái)、下沉式庭院組成的庭院空間； 3 躍 4 帶頂強(qiáng)調(diào)空中花臺(tái)、露臺(tái)和樓頂天臺(tái)組成的庭院空間，在室外空間的占有上可以和目前市場(chǎng)上普遍的聯(lián)排產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。 26 雙立、錯(cuò)立、雙聯(lián)別墅 300 幢， 600 戶，戶均地上建筑面積 200 平方米，總建筑面積120200 平方米，戶均用地面積 1—— 畝，建筑占地 100 平方米，地下可使用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開放式建筑面積和庭院臨時(shí)建筑地下面積） 100 平方米以上，花園面積 600 平方米以上。 所以在聯(lián)排產(chǎn)品的配置堅(jiān)持純雙拼的原則，并且在雙拼產(chǎn)品的基礎(chǔ)上突破和創(chuàng)造，通過之間的入戶通道形成雙立別墅，通過前后錯(cuò)位形成錯(cuò)立別墅，通過原始坡度形成坡地雙聯(lián)，使得雙別別墅在一定的成程度上具備了獨(dú)立別墅的特征。從這個(gè) 25 意義上考慮，梯次替補(bǔ)獨(dú)立別墅的聯(lián)排產(chǎn)品我們也需要把它作為一個(gè)重點(diǎn)部分，這也符合南京市場(chǎng)的實(shí)際需求。 圍院別墅和 MINIHOUSE 共 800 幢，戶均 地上建筑面積 230 平方米，總建筑面積 184000 平方米，戶均占地 2畝，建筑占地 150 平方米，地下可使用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開放式建筑面積和庭院臨時(shí)建筑地下面積） 120 平方米以上，花園面積 1200 平方米以上。 圍院別墅由于注重內(nèi)環(huán)境 可以放置在相對(duì)局促的區(qū)域或是外環(huán)境對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有影響的區(qū)域，提高用地的經(jīng)濟(jì)性和效率， 建筑形態(tài)涵蓋一層、一層半、兩層，和莊園一樣強(qiáng)調(diào)庭院和庭院的功能性，同時(shí)開發(fā)退臺(tái)產(chǎn)生的可生長(zhǎng)空間和灰空間，豐富室外活動(dòng)場(chǎng)所為業(yè)主提供與自然的 接觸面，解決好主體建筑外觀的封閉性和內(nèi)部庭院和功能空間的開放性的結(jié)合問題。 強(qiáng)調(diào)庭院的配置和裝修水平，按照不同的莊園特色設(shè)計(jì)私家庭院的方案，結(jié)合現(xiàn)代別墅生活的要求配置庭院 活動(dòng)設(shè)施，全面考慮室外戲水池、游泳池、功能亭廊等功能設(shè)施，并且在這些功能設(shè)施中強(qiáng)調(diào)情趣性，爭(zhēng)取在庭院和室外活動(dòng)空間中創(chuàng)造幾個(gè)吸引市場(chǎng)追捧的概念。 （二） 、 莊園式別墅 考慮到南京頂級(jí)市場(chǎng)目前的 發(fā)展?fàn)顟B(tài)，適當(dāng)控制大型別墅的數(shù) 量，設(shè)置 莊園式別墅 200 幢， 總建筑面積 90000 平方米， 戶均地上建筑面積 450 平方米，戶均 用 地 4 畝 ，建筑占地 200 平方米，地下可使用面積 （包括別墅地下建筑面積 、半地下開放式建筑面積 和庭院臨時(shí)建筑地下面積） 350 平方米以上，花園面積 3000 平方米 以上。 建筑上， 利用村落式的多組團(tuán)的布局和開闊的場(chǎng)地條件，靈活安排各組團(tuán)的建筑風(fēng)格，結(jié)合組團(tuán)資源豐富創(chuàng)造草原、森林 、湖畔、坡地等等特色產(chǎn)品。 項(xiàng)目布置圍繞湖面展開，南端項(xiàng)目主入口設(shè)置 旅游 小鎮(zhèn)中心，主要組合酒店、精裝酒店式公寓、小鎮(zhèn)情景商業(yè)街、小鎮(zhèn)社會(huì)公共服務(wù)配套空間等內(nèi)容，小鎮(zhèn)中心借鑒北歐和西班牙的旅游小鎮(zhèn)的做法，親水并且完全尊重植被和坡地狀態(tài)，旨在打造一個(gè)花園式的有限服務(wù)功能區(qū)域。外圍交通 通過寧 杭 高速公路二期、規(guī)劃中地鐵（據(jù)地 3 公里）、省級(jí)道路解決，現(xiàn)狀交通稍有欠缺，前景交通尚可。 五、 產(chǎn)品定位說(shuō)明及產(chǎn)品特色剖析 結(jié)合上述分析和數(shù)據(jù)采集，我們展開青龍山項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃主旨和類型構(gòu)成的思考，形成了一個(gè)相對(duì)貼合市場(chǎng)需求、充分利用項(xiàng)目用地優(yōu)勢(shì)和集團(tuán)開發(fā)能力優(yōu)勢(shì)、能夠形成產(chǎn)品特色和核心競(jìng)爭(zhēng)力、有明顯的市場(chǎng)感召度的項(xiàng)目產(chǎn)品框架。 （二）、項(xiàng)目整體定位構(gòu)思和項(xiàng)目產(chǎn)品定位思想 通過對(duì)于土地本身?xiàng)l件以及歐洲山地、湖谷、草原坡地小鎮(zhèn)的舉例，提煉一個(gè)圍繞青龍湖中心區(qū)展開，村落式路網(wǎng)和組團(tuán)布局，配合風(fēng)情小鎮(zhèn)式公共配套區(qū)域，草原別墅、坡地別墅、湖畔別墅、森林別墅等類型，產(chǎn)品包括莊園式別墅、圍院式小別墅、 MINIHOUSE、雙立、錯(cuò)立、坡地聯(lián)體別墅、情景花園洋房，精裝酒店式公寓，概念精品酒店，商業(yè)系統(tǒng)等。 東部華僑城內(nèi)建有世界頂級(jí)山地度假小鎮(zhèn) —— 茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)。 國(guó)內(nèi)經(jīng)典 代表 1： 深圳東部華僑城 —— 文化生態(tài)旅游綜合體 東部華僑城 位于 深圳市東部大梅沙、三洲田片區(qū)，項(xiàng)目占地面積近 平方公里， 項(xiàng)目 借助濱海山地型自然空間，度假區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中有選擇地吸取了華僑城旅游業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自然、生態(tài)、科普、體驗(yàn)等先進(jìn)開發(fā)理念，是一個(gè)超大型、復(fù)合型和互動(dòng)型的全方位生態(tài)體驗(yàn)主題旅游度假區(qū)。因?yàn)楸泵姹簧矫}遮擋，所以因斯布魯克氣候宜人，是國(guó)際旅游的勝地。 國(guó)外 代表小鎮(zhèn) 2：奧地利 因斯布魯克 —— 山谷之城