【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 首選之所，負(fù)離子、氧吧、生態(tài)、靜謐是這個(gè)綜合 景觀資源的優(yōu)勢(shì)提煉。 坡地資源： 項(xiàng)目除了山水植被以外 ，優(yōu)美的坡地資源也是在開發(fā)中值得重點(diǎn)稱道的，坡地大都比較平緩，符合建筑規(guī)劃要求，結(jié)合坡度，產(chǎn)品的形態(tài)上空間非常大，內(nèi)部功能的設(shè)置也更豐富。下沉式庭院、坡地庭院、半地下室、開放型地下空間、地下功能空間等都利用坡度巧妙布置，在豐富產(chǎn)品內(nèi)容的同時(shí)大大提升了產(chǎn)品的附加值，可以形成產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 林 地 和水體 租賃，建設(shè)用地靈活布置的即期政策優(yōu)勢(shì)也演化成項(xiàng)目的主要資源： 基于 “ 人居森林 ” 工程是南京市政府為了創(chuàng)新林業(yè)投入機(jī)制、做大森林面積進(jìn)行的人工造林計(jì)劃，項(xiàng)目前 期要求新造以生態(tài)、景觀效益為主的公益林， 3 年后允許進(jìn)行 適度開發(fā)，開發(fā)類型 僅 限于旅游、休閑、度假以及低密度住宅建設(shè) 的政策優(yōu)勢(shì)和土地掛牌中的約定，可以靈活搭配建設(shè)用地和租賃用地，使得項(xiàng)目規(guī)劃特別是在空間效果和產(chǎn)品資源占用上有無比的優(yōu)勢(shì)，從而給產(chǎn)品的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)作提供了 寬闊的想象和效益空間。 四、 項(xiàng)目規(guī)劃 思想 提煉 （一）、高端旅游小鎮(zhèn) 作為項(xiàng)目啟動(dòng)核和住宅產(chǎn)品支撐 概念的形成 和居住主體、旅游小鎮(zhèn)配合的新型資源型復(fù)合產(chǎn)品思路的定型。 目前國內(nèi)絕大多數(shù)別墅項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上都采用歐美建筑理念，但由于地理環(huán)境、人文 資源、項(xiàng)目局限等種種因素，往往只能做到形似，而非神似。 那些散落在大城市周邊溫柔靜謐的小鎮(zhèn) 往往伴隨著 湖畔古堡、林間木屋、一座座小山丘 、 一片片葡萄園，狹窄整潔的街道，小門小戶，幾許炊煙，寥寥數(shù)人，都凝聚了歐洲民間最典型的建筑和最純正的生活方式 ， 安靜和諧 ， 令人向往。 歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)光已不在是單純的自然與人文結(jié)合的載體，對(duì)于生活在快節(jié)奏環(huán)境中的人們來說，更是一種對(duì)生活回歸的態(tài)度與向往 ，生活在大都市的人們，十之八九都有歐洲小鎮(zhèn)情結(jié)。歐洲的古鎮(zhèn)，是整個(gè)歐洲的靈魂，那種來自生活的平常和寧靜，從最底層撥動(dòng)著人的心弦。 不同國家和 地區(qū)的 小鎮(zhèn)里幾乎沒有一座建筑的式樣是相同的，也沒有一座庭院的布置是一樣的，就連別墅門前的郵箱，也都盡顯主人的情趣和愛好， 體現(xiàn)了 一種純粹的生活 方式。 17 基于這樣的一種小鎮(zhèn)情結(jié)，我們?nèi)シ治鲋袊膭e墅市場(chǎng)，特別是有著非常寬廣的容納胸襟和吸納能力的南京市場(chǎng)，加上我們青龍山項(xiàng)目用地的素質(zhì)和資源條件，很自然便產(chǎn)生了對(duì)于一個(gè)長(zhǎng)三角甚至國內(nèi)來時(shí)都有代表性的高端風(fēng)情小鎮(zhèn)的遐想。對(duì)照歐洲的小鎮(zhèn)，它是一個(gè)群體在繁華的城市生活中內(nèi)心向往的一片去所，時(shí)而繁華時(shí)而靜謐、尺度怡人、修身養(yǎng)性、平和健康成為小鎮(zhèn)的精神，同時(shí)小鎮(zhèn)是一種復(fù)合的生活 模式，容納復(fù)合的社會(huì)圈層，又是一種持續(xù)性的產(chǎn)業(yè)和資源經(jīng)營模式。旅游人口、短期居住人口、常住人口在小鎮(zhèn)中自然融合， 正是基于這樣才有小鎮(zhèn)、才有風(fēng)情、才有市場(chǎng)、才有繁榮。 青龍山的開發(fā)不僅僅是一個(gè)樓盤的開發(fā)，是一種能夠資源的經(jīng)營，我們不是烏托邦式的虛無的理想，我們的出發(fā)點(diǎn)是將青龍山這個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃好、建設(shè)好、運(yùn)營好，取得最大的效益。青龍山具備這樣的資源，目前的幾個(gè)從常規(guī)住宅項(xiàng)目開發(fā)區(qū)理解的項(xiàng)目瑕疵也可以通過努力去解決，關(guān)鍵在于我們的思想，我們的開發(fā)理念，我們能帶來一個(gè)什么樣產(chǎn)品。 青龍山距離城 區(qū)遠(yuǎn)，沒有生活配套，但自 然資源特別是一些可以激發(fā)城市上流人群 欲望的資源非常豐富，我們可以將這些資源做成產(chǎn)業(yè)，做成一個(gè)有持續(xù)市場(chǎng)支撐的產(chǎn)業(yè)，我們可以建設(shè)一個(gè)一定規(guī)模的旅游小鎮(zhèn)，以森林、氧吧、負(fù)離子、山、水、溫泉甚至高爾夫 等概念吸引南京甚至長(zhǎng)三角的城市精銳和上流人士，提供度假酒店、特色商業(yè)、短期居住、健康養(yǎng)身、自然體驗(yàn)、運(yùn)動(dòng)休閑等等服務(wù)和場(chǎng)所，成為家庭短途度假目的地， 通過旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)解決好居住區(qū)配套不足和配套區(qū)建設(shè)和經(jīng)營成本昂貴又不能有效經(jīng)營的問題，這樣才能保證 項(xiàng)目主體的 住宅產(chǎn)品開發(fā)設(shè)想的實(shí)現(xiàn)。 所以，青龍山的開發(fā)從一開始就是一個(gè)復(fù) 合的開發(fā)，這是一個(gè)避免不了的話題，重要的是怎樣做是有效的、經(jīng)濟(jì)的、幾何形爆發(fā)價(jià)值的，我們不要認(rèn)為青龍山是一個(gè)單純住宅產(chǎn)品，主流是造什么樣的房子，但是要指出的是房子是人住的，人需要社會(huì)活動(dòng)，需要生活，這些保證不了房子沒有條件和人結(jié)合，和市場(chǎng)結(jié)合。小鎮(zhèn)的建設(shè)是整體項(xiàng)目開發(fā)的需要，是保證目前青龍山那么多優(yōu)勢(shì)資源迸發(fā)出能量的關(guān)鍵，小鎮(zhèn)生活應(yīng)該成為我們項(xiàng)目的靈魂和精神， 成 為我們項(xiàng)目的特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 我們不要回避目前祥規(guī)要求的 100000 余平方米的公建，因?yàn)檫@正是我們成功的關(guān)鍵，是我們別墅區(qū)的真正支撐， 關(guān)鍵是做一個(gè)什 18 么樣的公建組和，持有的和銷售的、短期持有的和長(zhǎng)期經(jīng)營的、生活功能的和旅游功能的如何來調(diào)配。遠(yuǎn)郊別墅大盤事實(shí)上規(guī)避不了復(fù)合配置的開發(fā)問題，也是我們必須要走的路。 青龍山項(xiàng)目是一個(gè)嘉凱城集團(tuán)各種優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目用地本身資源優(yōu)勢(shì)結(jié)合長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈層特征而開啟的一個(gè)小鎮(zhèn)時(shí)代的典型產(chǎn)品，也是我們集團(tuán)資源型項(xiàng)目開發(fā)理念的堅(jiān)實(shí)起步，必將成為我們的一個(gè)高品質(zhì)、高效益的模版。 國外 代表小鎮(zhèn) 1： 瑞士 琉森 —— 湖景宜人 早在 1856年托爾斯泰就稱琉森是瑞士的一個(gè)最浪漫的地方。在這座 8 世紀(jì)建城的古城中，中世紀(jì)的教堂、塔樓，文藝復(fù)興時(shí) 期的宮廳、邸宅以及百年老店、長(zhǎng)街古巷，比比皆是。 琉森之美在于它的湖水，也在于它的山，它的天空，它的云彩，它的建筑，和它所獨(dú)有的那么一種情調(diào)。琉森湖將城市一分為二，如水晶般瑩澈眩目的湖水，淌著如詩似畫的景象，作曲家瓦格納在盧森湖畔的戀情，貝多芬微醺的月光曲，洋溢樂韻的寧靜城鎮(zhèn)，都離不開這一汪湖水。難怪奧黛麗 赫本也選擇此處終老。 國外 代表小鎮(zhèn) 2：奧地利 因斯布魯克 —— 山谷之城 19 因斯布魯克建立于 1239 年 ， 這座美麗的小城坐落在阿爾卑斯山谷之中，旁邊流淌著因河。 奧地利的高山，就跟她的音樂一樣，是世界知名的 ， 無論是在因斯布魯克的哪一個(gè)角落，都能見到白雪覆蓋的山巒。因?yàn)楸泵姹簧矫}遮擋，所以因斯布魯克氣候宜人，是國際旅游的勝地。 當(dāng)?shù)匾云碌亟ㄖ劽?，依山傍水，建筑風(fēng)格華麗， 其出名之處是建筑物 突出的陽臺(tái)上裝飾華麗的金色屋頂，整個(gè)墻面及陽臺(tái)雕梁畫棟裝飾非常 講究。 國內(nèi)經(jīng)典 代表 1： 深圳東部華僑城 —— 文化生態(tài)旅游綜合體 東部華僑城 位于 深圳市東部大梅沙、三洲田片區(qū)，項(xiàng)目占地面積近 平方公里， 項(xiàng)目 借助濱海山地型自然空間，度假區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中有選擇地吸取了華僑城旅游業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自然、生態(tài)、科普、體驗(yàn)等先進(jìn)開發(fā)理念，是一個(gè)超大型、復(fù)合型和互動(dòng)型的全方位生態(tài)體驗(yàn)主題旅游度假區(qū)。 項(xiàng)目堅(jiān)守 “ 讓都市人回歸自然 ” 的開發(fā)宗旨，在山海間巧妙規(guī)劃了大俠谷、茶溪谷和云海谷三大主題區(qū)域，體現(xiàn)了人與自然的和 20 諧共處。 東部華僑城內(nèi)建有世界頂級(jí)山地度假小鎮(zhèn) —— 茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格取自中歐山地小鎮(zhèn)，建有鮮花簇?fù)淼?“ 天籟花街 ” 商業(yè)街區(qū)、五星級(jí)溫泉度假 酒店、天然礦泉 SPA 中心、水上高爾夫練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)以及投資 億元興建的國內(nèi)首創(chuàng)山地生態(tài)劇場(chǎng)。 （二）、項(xiàng)目整體定位構(gòu)思和項(xiàng)目產(chǎn)品定位思想 通過對(duì)于土地本身?xiàng)l件以及歐洲山地、湖谷、草原坡地小鎮(zhèn)的舉例，提煉一個(gè)圍繞青龍湖中心區(qū)展開，村落式路網(wǎng)和組團(tuán)布局，配合風(fēng)情小鎮(zhèn)式公共配套區(qū)域，草原別墅、坡地別墅、湖畔別墅、森林別墅等類型，產(chǎn)品包括莊園式別墅、圍院式小別墅、 MINIHOUSE、雙立、錯(cuò)立、坡地聯(lián)體別墅、情景花園洋房，精裝酒店式公寓，概念精品酒店，商業(yè)系統(tǒng)等。目標(biāo)營造一個(gè)南京頂級(jí)的、全國領(lǐng)先的復(fù) 合型、低密度 湖谷別墅 大盤， 一個(gè)定義南京甚至全國豪宅市場(chǎng)新里程的“森林 湖谷”。 五、 產(chǎn)品定位說明及產(chǎn)品特色剖析 結(jié)合上述分析和數(shù)據(jù)采集，我們展開青龍山項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃主旨和類型構(gòu)成的思考，形成了一個(gè)相對(duì)貼合市場(chǎng)需求、充分利用項(xiàng)目用地優(yōu)勢(shì)和集團(tuán)開發(fā)能力優(yōu)勢(shì)、能夠形成產(chǎn)品特色和核心競(jìng)爭(zhēng)力、有明顯的市場(chǎng)感召度的項(xiàng)目產(chǎn)品框架。 （一） 、 總體規(guī)劃 設(shè)想 由于項(xiàng)目用地是由 820 畝建設(shè)用地和 5000 畝租用地（其中林地 4000 余畝，植被特別是大型喬木豐富），用地圍繞一個(gè)規(guī)模水面的天然湖，地形以緩坡為主，起伏線條優(yōu)美，場(chǎng)地條件優(yōu)勢(shì)實(shí)足。外圍交通 通過寧 杭 高速公路二期、規(guī)劃中地鐵（據(jù)地 3 公里）、省級(jí)道路解決，現(xiàn)狀交通稍有欠缺，前景交通尚可。 項(xiàng)目用地 820 畝，規(guī)劃容積率不大于 ，預(yù)計(jì)可見建筑面積 550000 平方米，但從土地招標(biāo)條件來看，雖然用地不足，總建面積相對(duì)于建設(shè)用地比較大，但是 5000 多畝的租用地以其茂密的植被、優(yōu)美的緩坡地形加上規(guī)模水面，使得項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中的靈 21 活度比較大，在延續(xù)目前建設(shè)用地可以具體分布在租用地范圍內(nèi)的政策條件，我們的青龍山項(xiàng)目還是具備打造一個(gè)超大尺度私家庭院空間、多層立體公共園林空間、體現(xiàn)現(xiàn)代別墅大宅生活要求、社會(huì)配 套和公共服務(wù)配套韻動(dòng)配合的低密度湖谷小鎮(zhèn) 型別墅社區(qū) ，完全顛覆目前南京甚至長(zhǎng)三角區(qū)域低密度別墅產(chǎn)品線路， 產(chǎn)品 更加符合不斷發(fā)展的高端居住生活 需求 并且形成可持續(xù)的 高端短途旅游 小鎮(zhèn)和純粹的住宅開發(fā)相得益彰、互相促進(jìn) 的 全新 運(yùn)營模式。 項(xiàng)目布置圍繞湖面展開，南端項(xiàng)目主入口設(shè)置 旅游 小鎮(zhèn)中心，主要組合酒店、精裝酒店式公寓、小鎮(zhèn)情景商業(yè)街、小鎮(zhèn)社會(huì)公共服務(wù)配套空間等內(nèi)容，小鎮(zhèn)中心借鑒北歐和西班牙的旅游小鎮(zhèn)的做法，親水并且完全尊重植被和坡地狀態(tài)，旨在打造一個(gè)花園式的有限服務(wù)功能區(qū)域。 布局上， 別墅布置圍繞湖面和小鎮(zhèn)展開， 采用多 極路網(wǎng)體系，按照地勢(shì)形成村落式的體系，設(shè)置多個(gè)組團(tuán)，使得建筑完全深入到租用的坡地林地之內(nèi)，最大化利用租用資源和水面資源，達(dá)到把房子植入到自然中的規(guī)劃設(shè)想。 建筑上， 利用村落式的多組團(tuán)的布局和開闊的場(chǎng)地條件，靈活安排各組團(tuán)的建筑風(fēng)格，結(jié)合組團(tuán)資源豐富創(chuàng)造草原、森林 、湖畔、坡地等等特色產(chǎn)品。 輔助空間營造上， 將私家庭院、開放式地下空間、地下空間等發(fā)揮到極致，全方位滿足現(xiàn)代別墅功能空間要求并時(shí)刻體現(xiàn)出奢侈的感官感受和內(nèi)心感覺，利用超值的豪華空間享受作為產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)。 （二） 、 莊園式別墅 考慮到南京頂級(jí)市場(chǎng)目前的 發(fā)展?fàn)顟B(tài)，適當(dāng)控制大型別墅的數(shù) 量，設(shè)置 莊園式別墅 200 幢， 總建筑面積 90000 平方米， 戶均地上建筑面積 450 平方米，戶均 用 地 4 畝 ，建筑占地 200 平方米，地下可使用面積 （包括別墅地下建筑面積 、半地下開放式建筑面積 和庭院臨時(shí)建筑地下面積） 350 平方米以上，花園面積 3000 平方米 以上。 莊園式別墅是青龍山項(xiàng)目的產(chǎn)品標(biāo)志之一，是定位項(xiàng)目檔次和銷售價(jià)格水平的中堅(jiān)力量，除了占地、私家庭院、生長(zhǎng)性功能空間 22 （地下室、下沉式花園、開放式地下室等）以外，與建筑周邊的資源緊密聯(lián)系，派生出草地莊園、湖畔莊園、坡地莊園、湖畔坡地莊園 、森林坡地莊園等不同的特色。 強(qiáng)調(diào)庭院的配置和裝修水平，按照不同的莊園特色設(shè)計(jì)私家庭院的方案，結(jié)合現(xiàn)代別墅生活的要求配置庭院 活動(dòng)設(shè)施，全面考慮室外戲水池、游泳池、功能亭廊等功能設(shè)施，并且在這些功能設(shè)施中強(qiáng)調(diào)情趣性，爭(zhēng)取在庭院和室外活動(dòng)空間中創(chuàng)造幾個(gè)吸引市場(chǎng)追捧的概念。 23 （三） 、 圍院 別墅 與 MINIHOUSE 考慮到頂級(jí)別墅市場(chǎng)近年來的發(fā)展態(tài)勢(shì)，公館、常居所、第二居所、完全私人空間、 MOHO 型別墅等在同樣的產(chǎn)品層次和單價(jià)檔次都 可以 有效共融 ，同時(shí)利用青龍山項(xiàng)目地幅較大和村落實(shí)布局的規(guī)劃設(shè)想打開的空 間尺度， 結(jié)合南京市場(chǎng)對(duì)別墅總價(jià)的相對(duì)抗性和中小型別墅在全國市場(chǎng)目前興起的潮流， 靈動(dòng)布局地上建筑面積在 200—— 300 平方米之間的圍院別墅和 MINIHOUSE，目的在于在不降低業(yè)主層次的前提下適當(dāng)放低項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻，豐富產(chǎn)品序列，拓展市場(chǎng)面，推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程 和降低風(fēng)險(xiǎn) 。 圍院別墅由于注重內(nèi)環(huán)境 可以放置在相對(duì)局促的區(qū)域或是外環(huán)境對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有影響的區(qū)域，提高用地的經(jīng)濟(jì)性和效率， 建筑形態(tài)涵蓋一層、一層半、兩層，和莊園一樣強(qiáng)調(diào)庭院和庭院的功能性，同時(shí)開發(fā)退臺(tái)產(chǎn)生的可生長(zhǎng)空間和灰空間，豐富室外活動(dòng)場(chǎng)所為業(yè)主提供與自然的 接觸面，解決好主體建筑外觀的封閉性和內(nèi)部庭院和功能空間的開放性的結(jié)合問題。 24 MINIHOUSE 作為圍院別墅的補(bǔ)充， 按照萎縮板的莊園來營造，同時(shí)也提供草原、坡地、林地、湖畔等多種特色類型 。 圍院別墅和 MINIHOUSE 共 800 幢，戶均 地上建筑面積 230 平方米，總建筑面積 184000 平方米，戶均占地 2畝，建筑占地 150 平方米，地下可使用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開放式建筑面積和庭院臨時(shí)建筑地下面積） 120 平方米以上，花園面積 1200 平方米以上。 （四） 、