【文章內容簡介】 2 年 19 月 份 河 東 區(qū) 住 宅 市 場 供 給 量 是 504357 平 米 ， 占 市 內 六 區(qū) 總 供 給 量 的 %。 經 濟 較 繁 榮 的 和 平 和 河 西 區(qū) 主 要 以150 平 米 以 上 的 大 戶 型 供 給 為 主 ， 而 河 東 區(qū) 則 以 平 均 100 平 米 以 下 的 中 小 戶 型 供 給 為 特 色 。（ 3） 新 開 路 板 塊 供 給 量新 開 路 板 塊 位 于 河 東 區(qū) ， 東 至 王 串 場 一 號 路 ， 西 至 京 山 鐵 路 、 海 河 ， 南 至 十 一 經 路 、 衛(wèi) 國 道 ， 北 至 獅 子 林 大 街 、 金 鐘 河 大 街 ， 本 板 塊 是 河東 區(qū) 的 繁 華 地 段 ， 商 業(yè) 氣 氛 較 為 濃 厚 。 配 套 成 熟 ， 交 通 便 捷 ， 區(qū) 域 升 值 潛 力 較 大 。 此 板 塊 的 位 置 如 圖 藍 色 區(qū) 域 所 示 ：新開路板塊示意圖綜 合 評 價 ：? 新 開 路 板 塊 自 2022 年 以 來 共 開 發(fā) 了 12 個 住 宅 類 項 目 ， 住 宅 類 總 供 給 量 為 萬 平 米 ， 其 中 普 通 住 宅 供 給 量 為 萬 平 米 ， 占總 供 給 量 的 %； 公 寓 供 給 量 為 萬 平 米 ， 占 總 供 給 的 %。 本 板 塊 無 經 濟 適 用 房 供 給 。? 北 斗 星 城 自 2022 年 8 月 8 日 開 盤 以 來 銷 售 良 好 ， 目 前 仍 在 銷 售 中 ； 遠 洋 新 天 地 二 期 即 將 開 盤 ， 其 余 樓 盤 的 銷 售 周 期 均 不 超 過 2 年 。? 通 過 對 新 開 路 的 踏 勘 ， 發(fā) 現 新 開 路 附 近 有 兩 塊 土 地 尚 處 于 拆 遷 中 ， 一 塊 在 華 北 醫(yī) 院 附 近 ， 另 一 塊 在 巨 福 園 北 。? 新 開 路 板 塊 基 本 已 經 拆 遷 重 建 完 畢 ， 地 塊 供 應 量 不 大 。（ 4） 天 津 市 成 交 狀 況 分 析 ：從 圖 中 我 們 可 以 看 出 自 2022 年 3 月 天 津 住 宅 成 交 量 盤 升 到 70 萬 平 米 /月 以 后 ， 成 交 量 一 直 在 70 萬 平 米 /月 附 近 徘 徊 。 住 宅 成 交 總 體 趨 于平 穩(wěn) 。（ 5） 新 開 路 板 塊 成 交 狀 況 及 價 格 走 勢 分 析 ：? 成 交 狀 況 ：2022 年 110 月 份 新 開 路 板 塊 實 現 銷 售 套 數 1118 套 ， 成 交 面 積 達 到 萬 平 方 米 ， 月 均 成 交 面 積 為 萬 平 米 ， 成 交 均 價 6793 元/平 方 米 。? 新 開 路 均 價 走 勢 分 析 ：從 成 交 價 格 來 看 ， 在 2022 年 ， 成 交 均 價 從 年 初 的 6000 元 /平 米 ， 經 過 5 個 月 的 時 間 迅 速 攀 升 到 7400 元 /平 米 后 ， 一 直 維 持 在 6900 元 /平 米 以 上 。 隨 著 該 區(qū) 域 政 策 的 利 導 ， 商 業(yè) 的 繁 榮 及 住 宅 需 求 的 強 勁 和 供 應 量 的 下 滑 ， 預 計 均 價 將 進 一 步 盤 升 。 可比項目分析（ 1） 按 區(qū) 位 匯 總 的 可 比 性 項 目 ：表 1 附 近 樓 盤 基 本 信 息 對 比 表樓 盤 裝 修 狀 況 價 格 （ 元 /平 開 盤 時 間項 目 米 ）非 常 公 館 精 裝 7300 海 河 新 天 地 毛 坯 7200 美 震 時 區(qū) 毛 坯 6200 萬 春 美 鉆 時 代 毛 坯 6200 北 斗 星 城 毛 坯 6300 個 案 初 步 評 價 ：? 非 常 公 館 推 出 5070 平 米 的 公 寓 ， 此 項 目 的 優(yōu) 勢 優(yōu) 勢 在 于 物 業(yè) 方 面 增 加 了 酒 店 式 服 務 ， 深 度 市 場 細 分 ， 深 度 挖 掘 小 戶 型 的 中 高 檔 需 求 人 群 。? 海 河 新 天 地 位 于 河 東 區(qū) 河 東 內 環(huán) 新 開 路 與 華 捷 道 交 口 ， 椐 了 解 一 期 已 基 本 售 完 ， 二 期 即 將 開 盤 。 本 項 目 銷 售 狀 況 良 好 。? 北 斗 星 城 位 于 河 北 區(qū) 新 開 路 與 金 鐘 河 大 街 交 口 ， 其 和 海 河 新 天 地 針 對 的 都 是 中 高 檔 人 群 ， 但 北 斗 星 城 由 于 區(qū) 位 原 因 在 平 均 價 格 上 比 遠 洋 天地 低 900 元 。? 美 震 時 區(qū) 位 于 李 公 樓 立 交 橋 華 昌 大 街 與 新 兆 路 交 口 ， 與 位 于 河 東 區(qū) 華 龍 道 與 新 開 路 交 口 的 萬 春 美 鉆 時 代 在 平 均 價 格 上 基 本 一 致 。綜 合 上 述 資 料 可 以 看 出 ， 周 邊 可 比 樓 盤 均 以 中 高 檔 人 群 為 目 標 客 戶 ， 且 銷 售 狀 況 均 好 ， 驗 證 了 中 高 檔 人 群 對 于 此 區(qū) 域 內 高 檔 項 目 有 很 大 需 求 。（ 2） 典 型 項 目 研 究 ： 海 河 新 天 地 —遠 洋 天 地海 河 新 天 地 是 由 中 遠 房 地 產 開 發(fā) 公 司 在 天 津 投 資 開 發(fā) 的 集 住 宅 、 商 業(yè) 、 寫 字 樓 為 一 體 的 項 目 ， 項 目 位 于 河 東 區(qū) 河 東 內 環(huán) 新 開 路 與 華 捷 道 交 口 。其 中 ， 海 河 新 天 地 的 高 檔 住 宅 部 分 ——遠 洋 天 地 ， 占 地 面 積 約 11 萬 平 米 ， 建 筑 面 積 約 23 萬 平 米 ， 共 有 建 筑 22 幢 ， 分 割 為 東 西 南 北 以 及 中 心區(qū) 5 個 部 分 。 此 項 目 一 期 已 經 銷 售 完 畢 ,二 期 即 將 開 盤 。 遠 洋 天 地 已 成 為 此 板 塊 最 具 吸 引 力 的 樓 盤 。 遠 洋 天 地 在 一 期 銷 售 過 程 中 受 整 體 房 產 價格 走 勢 及 河 東 區(qū) 的 發(fā) 展 規(guī) 劃 及 市 政 配 套 建 設 等 因 素 影 響 下 ， 成 交 均 價 一 路 攀 升 。 如 圖 ： 本案與周邊項目價格比較? 住 宅 價 格 ：表 2 價 格 修 正 表　 合 計區(qū)位區(qū) 域認 知景觀區(qū) 域發(fā) 展項 目整 體產 品特 點產 品技 術品牌現 售價 格價 格 修 正權 重 100% 20% 5% 20% 20% 10% 10% 10% 5%元 /平 方元 /平 方 米米非 常 公 館 10 10 9 11 9 12 10 9 7200 7164遠 洋 天 地 11 12 10 11 10 9 11 12 7300 7019美 震 時 區(qū) 10 10 7 11 8 8 7 9 6200 6851萬 春 美 鉆 時代 9 9 8 10 8 9 9 10 6200 6927北 斗 星 城 9 8 10 8 10 9 10 12 6300 6774本 項 目 10 10 10 10 10 10 10 10 10 　 6947? 本 案 同 檔 次 物 業(yè) 的 特 征? 平 均 售 價 ： 7000 元 /平 米? 開 發(fā) 規(guī) 模 ： 20 萬 平 方 米? 產 品 形 式 ： 多 層 、 小 高 層 ；? 平 均 消 化 率 ： 95％ ；? 平 均 容 積 率 ： ；從 上 述 分 析 可 以 看 出 ， 本 案 受 周 邊 項 目 及 宏 觀 政 策 等 各 項 因 素 影 響 ， 均 價 制 定 在 7000 元 左 右 較 為 合 適 。 考 慮 到 開 盤 至 銷 售 周 期 結 束 的 時 間 節(jié)點 ， 我 們 建 議 項 目 銷 售 起 至 銷 售 周 期 結 束 的 價 格 區(qū) 間 為 7000 元 —8000 元 。? 商 業(yè) 價 格 ：我 們 針 對 新 開 路 社 區(qū) 商 業(yè) 進 行 了 調 查 。 新 開 路 底 商 目 前 售 價 范 圍 在 10000 元 —15000 元 之 間 。 考 慮 到 項 目 的 區(qū) 位 和 交 通 對 商 業(yè) 的 影 響 以 及未 來 項 目 預 期 ， 我 們 認 為 ， 項 目 底 商 價 格 初 步 定 為 在 13000 元 左 右 較 為 合 理 。 項目 SWOT 分析S：? 該 地 塊 處 于 天 津 市 內 環(huán) 中 心 區(qū) ， 屬 河 東 區(qū) 核 心 地 塊 ， 地 段 優(yōu) 勢 不 可 復 制 。? 緊 鄰 新 開 路 商 業(yè) 街 ， 配 套 設 施 非 常 成 熟 ， 且 有 濃 厚 的 商 業(yè) 氣 氛 。? 周 邊 諸 多 老 社 區(qū) 和 近 年 新 盤 駐 入 ， 該 區(qū) 域 已 聚 集 很 高 的 居 住 人 氣 。? 地 塊 離 天 津 站 只 有 10 分 鐘 車 程 ， 且 有 多 條 公 交 線 路 通 過 ， 交 通 十 便 利 。? 通 過 津 濱 大 道 到 達 濱 海 新 區(qū) 十 分 便 捷 。? 地 塊 所 在 區(qū) 域 有 地 鐵 2 號 線 停 靠 ， 地 鐵 2 號 線 是 東 西 向 貫 通 ， 可 以 解 決 居 住 者 的 外 向 型 交 通 ， 即 為 居 住 者 向 城 市 外 圍 區(qū) 域 出 行 提 供 便利 。W：? 該 地 塊 呈 三 角 形 狀 ， 加 大 了 設 計 、 利 用 難 度 ， 同 時 提 高 了 單 位 開 發(fā) 成 本 。? 緊 鄰 鐵 路 、 高 架 橋 ， 有 噪 音 污 染 ， 同 時 影 響 地 塊 景 觀 和 視 覺 效 果 。1． O：? 國 家 宏 觀 政 策 的 扶 持 ， 天 津 向 國 際 化 都 市 靠 攏 ， 將 首 先 帶 動 該 區(qū) 域 的 發(fā) 展 ， 為 該 區(qū) 域 提 供 高 端 人 群 。? 地 塊 河 東 區(qū) 規(guī) 劃 的 三 條 商 務 樓 宇 發(fā) 展 帶 之 一 ， 加 大 商 業(yè) 發(fā) 展 前 景 ；? 規(guī) 劃 中 的 新 開 路 嘉 華 商 業(yè) 聚 集 區(qū) 距 項 目 地 塊 步 行 僅 5 分 鐘 ， 增 大 地 塊 的 商 業(yè) 潛 力 ；? 地 塊 將 處 于 河 東 區(qū) 規(guī) 劃 的 中 心 商 務 區(qū) （ CBD） 輻 射 區(qū) 域 ， 和 平 路 商 圈 均 近 在 咫 尺 ， 區(qū) 域 內 商 務 、 商 業(yè) 氛 圍 十 分 濃 厚 。? 天 津 市 規(guī) 劃 的 多 條 地 鐵 線 在 未 來 都 將 貫 通 ， 將 縮 短 中 心 區(qū) 與 郊 區(qū) 的 距 離 。? 部 分 地 鐵 線 在 天 津 站 匯 合 （ 2 號 線 、 3 號 線 、 9 號 線 ） ， 新 開 路 距 天 津 站 只 有 一 站 ， 未 來 交 通 和 轉 乘 都 更 將 方 便 。?