【文章內(nèi)容簡介】 里內(nèi)廠礦企業(yè)、倉庫無輻射污染及易燃易爆物品。 ? 宗地（凈用地范圍）西側(cè) 200米處規(guī)劃一座占地面積 1 萬平米 的 22 萬伏變電站，建設(shè)時間未定。 ⑥ 排洪與泥石流影響 ? 聚寶山目前無專門的排洪溝，雨水沿山體自然排放。由于地塊地處山腳下，地勢低洼，聚寶山浮土層薄，蓄水功能差，因此，項(xiàng)目開發(fā)需修建排洪溝，以解決雨季洪澇問題。 ? 原采石場處表層巖石已風(fēng)化松散，遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。 對排洪與泥石流的影響應(yīng)做專業(yè)研究與處理。 原采石場處 六、市政配套 宗地內(nèi)部現(xiàn)狀 55dB 5565dB 65dB 私墳集中分布區(qū) ? 宗地內(nèi)無污水、雨水管，污水、雨水利用地勢、由東向西通過明溝排放到聚寶山西側(cè)，至今沒有發(fā)生過洪澇。 ? 電力線通過電線桿接入 。 ? 自來水、電話、有線電視、煤氣由寧鎮(zhèn)公路接入。 周邊道路市政管線 ? 寧鎮(zhèn)公路現(xiàn)狀只有給水、電信和煤氣管線，規(guī)劃 1條雨水管線，但沒有電力線，規(guī)劃雨水管線的實(shí)施時間未定。 ? 寧棲公路規(guī)劃有給水、雨水、污水、電力、電信和煤氣管線， 2021 年道路拓寬時鋪設(shè)。 ? 宗地南部邊緣 22 米規(guī)劃道路規(guī)劃有電力、給水和雨水管線，道路由發(fā)展商修建，但管線由誰鋪設(shè)目前未定。 綜合分析， ? 污水排放管線及排水方向目前尚不明確； ? 電力、給水、雨水可從寧棲公路和 22米規(guī)劃道路接入或排出。 ? 電信、煤氣可從寧棲公路和寧鎮(zhèn)公路接入。 圖 124 周邊市政管線分布圖 七、 規(guī)劃設(shè)計要求 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，宗地總建筑面積 ，綜合容積率為 1，其中，小高層建筑面積 ，多層與公建建筑面積 ，別墅建筑面積 。 表 17 主要規(guī)劃設(shè)計要求 指標(biāo) 規(guī)劃要求 規(guī)劃用途 一、二類居住用地（可建別墅、多層住宅、小高層住宅） 建筑形態(tài)比例 多層住宅和公建配套用地的面積不得超過總用地面積的 1/3。 小高層住宅用地的面積不得超過總用地面積的 1/3。 寧鎮(zhèn)公路 寧棲公路 22 米規(guī)劃道路 圖例 （實(shí)線為現(xiàn)狀，虛線為規(guī)劃） 電力 給水 電信 雨水 路燈 污水 煤氣 容積率（≤） 別墅≤ 、多層住宅（含公建 配套）≤ 小高層≤ 規(guī)劃布局 小高層應(yīng)放在用地的西部， A、 B、 C、 D必須建別墅，其用地不納入用地分配計算。 建筑限高 多層住宅的層數(shù)不得超過五層 小高層住宅的建筑高度≤ 36米 建筑間距 多層住宅的南北向間距必須大于 1： 公建配套 一所九年制一貫制十八班的學(xué)校，占地面積不小于 15000 平米。 一所九班幼兒園，占地面積不小于 3800平方米。 公建用地納入多層住宅用地計算。 其它 高壓線可以移位 建設(shè)要求 地塊周邊綠化帶和綠化帶內(nèi) 22米寬的道路，由開發(fā)企業(yè)自行建設(shè)。 地塊內(nèi)一所九年一貫制十八班學(xué)校由開發(fā)企業(yè)建設(shè)，其用地不在出讓范圍之內(nèi)。 表 18 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)計算的面積指標(biāo) 用地面積（萬平米） 容積率 建筑面積（萬平米） 小高層 多層（含公建） （其中，學(xué)校 ， 幼兒園） 別墅 （其中 A區(qū) 、 B區(qū) 、C區(qū) 、 D區(qū) ，合計 ） 合計 圖 125 宗地規(guī)劃要求示意 第二部分 法律風(fēng)險分析 一、土地出讓條件 出讓方式及程序 （ 1）出讓方式 競買人資格 境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。 獨(dú)立競買、聯(lián)合競買皆可。聯(lián)合競買者須提供聯(lián)合競買協(xié)議。 競買單位必須取得南京市建委的資質(zhì)認(rèn)定。 出讓方式 掛牌， 在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人主持對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場書面競價，出價最高者為競得人 。 底價 。 加價幅度 300萬元的整數(shù)倍。 競買保證金 4000萬元，競買截止之日后三日內(nèi)退回（不計利息）。 報價方式 現(xiàn)場書面報價。 不接受電 話、郵寄、口頭等報價方式。 報價幣種 人民幣。 成交價款構(gòu)成 包括土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地掛牌出讓工作費(fèi)用、政府土地收益； 不含其它稅費(fèi)。 競得人的確定 “價高者得”原則，報價低于底價為廢標(biāo)。 項(xiàng)目公司的成立 競得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項(xiàng)目公司。 無效報價 報價低于底價； 報價不高于前一輪報價； 未按加價幅度報價； 報價書未蓋單位公章； 報價書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定； 報價書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填 寫清楚； 一份報價書中有兩個或兩個以上報價； 未報名、未繳納競買保證金而參加競買的； 實(shí)際競買地塊與報名申請競買地塊不一致； 其它按規(guī)定應(yīng)屬無效的。 （ 2）出讓程序 ① 報名 工作日 2021年 11月 29日至 2021年 12月 23日 （星期一）辦理報名手續(xù)，填寫報名表及提交有關(guān)報名資料，經(jīng)審查符合競買資格的，向南京市土地市場管理辦公室交付競買保證金（到帳），方可領(lǐng)取競買報價書開始報價。未競得者的競買保證金在競買截止之日后三日內(nèi)給予退回（不計利息），競得者的競買保證金 抵作土地使用權(quán)成交價款。 ② 答疑 書面答疑。競買者必須于 2021年 12月 18日下午 5： 00之前將有關(guān)疑問以書面形式提交南京市土地市場管理辦公室，經(jīng)審查具備競買資格的報名者于 2021年 12月 23日下午 2：00—— 5： 00 到南京市土地市場管理辦公室領(lǐng)取書面答復(fù)。自 2021 年 12 月 19 日起不在接受任何形式的質(zhì)疑。 ③ 報價 ? 方式：必須采用南京市土地市場管理辦公室統(tǒng)一制作的《國有土地使用權(quán)掛牌出讓競買報價書》，進(jìn)行現(xiàn)場書面報價。不接受電話、郵寄、口頭等報價方 式。 ? 時間：工作日 2021年 11月 29日上午 8： 30至 2021年 12月 26日（星期四）下午2： 30， 2021年 12月 26日（星期四）下午 2： 30之后，按本批掛牌出讓地塊編號順序分別進(jìn)入現(xiàn)場書面競價程序：競買報價時間在每新一輪有效報價之后順延 5分鐘， 5分鐘之內(nèi)無有效報價的，掛牌競價過程結(jié)束。市國土資源局當(dāng)場宣布本次掛牌出讓競買結(jié)果，并與競得 者簽訂《國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書》。 ④ 競買結(jié)果的確定原則 掛牌競價過程結(jié)束，按照以下規(guī)定確定競買結(jié)果： ? 在掛牌競價過程中只有一個競買 者，且報價不低于底價，并符合其它出讓條件，則土地使用權(quán)由該競買者得。 ? 在掛牌競價過程中有兩個或兩個以上競買者，土地使用權(quán)由高于底價的最高報價者得；報價相同的，先提交報價書者為競得人，但報價低于底價者除外。 ? 在掛牌競價過程中無人報價或雖有報價但報價低于底價，則此次出讓不成交。 ⑤ 簽約 競得者必須于 2021年 12 月 28 日（星期六）與市國土局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，逾期不簽的，取消競得資格，已交付的競買保證金不予退還，并負(fù)責(zé)賠償市國土局因此遭受的一切損失，包括組織該地 塊掛牌出讓支出的全部費(fèi)用。 ⑥ 無效報價： ? 報價低于底價； ? 報價不高于前一輪報價； ? 未按加價幅度報價； ? 報價書未蓋單位公章； ? 報 價 書 未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理 人簽署，但委托文件不齊全或不符合 規(guī)定； ? 報 價 書 未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清 楚； ? 一 份 報 價書中有兩個或兩個以上報價； ? 未報名、 未繳納競買保證金而參加競買的； ? 實(shí) 際 競 買地塊與報名申請競買地塊不一致； ? 其 它 按 規(guī)定應(yīng)屬無效的。 購買標(biāo)書 11 月 29 日起 報名 11 月 29 日 —— 12 月 23 日（工作日），以資金到帳為準(zhǔn)； 由于轉(zhuǎn)帳需 2 天時間，因此，轉(zhuǎn)帳支票支付最遲在 12 月 20 日，如 12 月 23 日支付，必須用本票。 簽訂土地出讓合同，支付成交價款的 15% 12 月 28 日（星期六） 簽訂成交確認(rèn)書 成交當(dāng)日（ 12 月 26 日） 報價 11月 29 日上午 8： 30 至 12 月 26 日下午 2： 30（工作日），之后進(jìn)入現(xiàn)場競價程序。 答疑 書面答疑； 2021 年 12月 18 日下午 5： 00 之前提交； 審查具備競買資格的報名者于 2021 年 12 月 23日下午 2： 00—— 5： 00領(lǐng)取書面答復(fù)。 圖 21 競買流程及 主要時間節(jié)點(diǎn) 合同要點(diǎn) （ 1）交地標(biāo)準(zhǔn) 拆成自然平整， 外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。 （ 2）交地時間 ? 第一期（西半部）： 2021年 7月 25日 ? 第二期（東半部）： 2021年 12月 5日 （ 3）付款條件 ? 出讓合同簽定當(dāng)日內(nèi)（ 2021年 12月 28日），付成交價款的 15%； ? 2021年 1月 10日之前，付成交價款的 15%； ? 2021年 3月 5日之前，付成交價款的 15%； ? 2021年 5月 12日之前，付成交價款的 10%； ? 2021年 7月 8日之前，付成交價款的 10%； ? 2021年 9月 4日之前，付成交價款的 15%； ? 2021年 10月 9日之前，付成交價款的 10%； ? 2021年 11月 18日之前，付成交價款的 10%。 （ 4）土地出讓年限 居住份額用地 70年，其它份額用地按法定最高出讓年限，自交付首期土地之日起算。 （ 5）開工時間 2021 年 3月 31日之前。不能按期開工的，應(yīng)提前 30日向出讓人提出延建申請，延建時間最長不得超過一年。 （ 6）違約責(zé)任 ① 付款 如受讓人不能按時支付成交價款的， ? 自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的 3‰向出讓人繳納滯納金； ? 延期付款超過 6個月的，出讓 人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其它損失。 ② 交地 如出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人對本合同項(xiàng)下宗地占有延期的， ? 每延期一日，出讓人按受讓人已經(jīng)支付的土地成交價款的 3‰向受讓人給付違約金； ? 延期交付超過 6個月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地成交價款的其它部分，受讓人并可請求出讓人賠償因違約造成的其它損失。 ? 出讓人交付的土地未能達(dá)到合同約定的土地條件的，應(yīng)視為違約。受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī) 定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。 ③ 開工 ? 超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)成交價款 20%以下的土地閑置費(fèi)； ? 滿兩年未動工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)； ? 但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。 二、項(xiàng)目的風(fēng)險點(diǎn)、風(fēng)險可能性預(yù)測及控制風(fēng)險的手段 主要風(fēng)險及控制手段 從金色家園項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)程來看，政府對于已經(jīng)答應(yīng)的條件和政策，由于領(lǐng)導(dǎo)變更等原因，在實(shí)際執(zhí)行過程中會出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，政府可信度存在一定風(fēng)險。另外，南京公司沒有在玄武區(qū)操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對玄武區(qū)政府部門的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等了解不深，對區(qū)級稅收減免的政策規(guī)定和執(zhí)行力度不熟悉，可能存在一個適應(yīng)和磨合的過程。 綜合分析，對于政府招投標(biāo)項(xiàng)目，主要風(fēng)險來自于政策性風(fēng)險。 （ 1）主要政策性風(fēng)險分析 ① 拆遷 政府負(fù)責(zé)拆遷及土地平整，但根據(jù)金色家園項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，拆遷可能無法按期完成，或?qū)嶋H交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問題，對工程進(jìn)度造成影響。因此，有必 要明確拆遷和交地時間表、實(shí)際交地后受讓人的管理權(quán)限、解決拆遷遺留問題的責(zé)任人和時間要求等問 題。 ② 外部條件 宗地周邊的寧棲公路、環(huán)陵路等市政道路建設(shè)對項(xiàng)目施工和銷售有較大影響，具體建設(shè)時間和進(jìn)度安排目前未知。 ③ 地下設(shè)施 金色家園的涵管問題當(dāng)初未在用地條件中明確，以至影響了規(guī)劃設(shè)計。該項(xiàng)目用地面積大，地形復(fù)雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設(shè)施等目前未知。 ④ 規(guī)劃控制要求 根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，政府對各建筑形態(tài)的用地 比例和容積率都作了具體規(guī)定，但從規(guī)劃部門了解，只要保證整個項(xiàng)目綜合容積率不變，各建筑形態(tài)的用地比例可以自由調(diào)整，如果不在規(guī)劃要點(diǎn)中加以明確的話，項(xiàng)目開發(fā)過程中可能會遇到政府在具體執(zhí)行過程中出現(xiàn)變化所帶來的風(fēng)險。 ⑤ 市政配套 寧棲公路下面的規(guī)劃市政管線的管徑、容量和建設(shè)時間、宗地污水的排放方式和方向、以