【正文】 圖 32 玄武、棲霞區(qū)位圖 （ 2）歷史沿革 從公元 229年孫權(quán)遷都建鄴開始，玄武區(qū)曾是東吳、東晉和南朝宋、齊、梁、陳等六朝宮闕的所在地，明初紫禁城、太平天國天王府、孫中山臨時(shí)大總統(tǒng)府、國民黨總統(tǒng)府也在玄武 區(qū)內(nèi)。 ? 樓盤規(guī)模多在 10萬平米左右。 ? 建筑形態(tài)以別墅、多層為主，是南京主要的別墅區(qū)之一。 ? 樓盤品質(zhì)位居南京各開發(fā)片區(qū)前列。 ? 中高端市場(chǎng)定位：均價(jià) 3700元 /平米，其中，受河西新城區(qū)建設(shè)的推動(dòng)，今年上半河 西 均價(jià)： 3700 在建： 190萬 形態(tài)：多層、小高層 城 中 均價(jià)： 5000 在建： 50 萬 形態(tài)：高層 城 南 均價(jià)： 3400 在建： 150萬 形態(tài)：多層、小高層、別墅 城 東 均價(jià)： 4200 在建： 200萬 形態(tài)：多層、小高層 城 北 均價(jià)： 3000 在建： 80 萬 形態(tài)：多層 江 寧 均價(jià)： 2300 在建： 300萬 形態(tài)：多層、別墅 仙 西 均價(jià)： 3300 在建： 25 萬 形態(tài)：多層、別墅 聚寶山項(xiàng)目 年已上漲 300500元 /平米。 南京市人均可支配收入與住宅銷售價(jià)格增長率比較%%%%%%%%%%%%%%2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年人均可支配收入住宅銷售價(jià)格 ④ 外來人口帶動(dòng) 據(jù)市公安局統(tǒng)計(jì)， 1999年以來，外地人在南京購房落戶的共 17868 戶（ 36485人），占同期商品房交易總套數(shù)的 10%左右。 ? 今年上半年，全市商品房空置面積 78萬平米，同比下降 %。 ③ 地下設(shè)施 金色家園的涵管問題當(dāng)初未在用地條件中明確，以至影響了規(guī)劃設(shè)計(jì)。 圖 21 競買流程及 主要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 合同要點(diǎn) （ 1）交地標(biāo)準(zhǔn) 拆成自然平整， 外部條件（道路、水、電、氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。未競得者的競買保證金在競買截止之日后三日內(nèi)給予退回（不計(jì)利息），競得者的競買保證金 抵作土地使用權(quán)成交價(jià)款。 表 18 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)計(jì)算的面積指標(biāo) 用地面積（萬平米） 容積率 建筑面積（萬平米） 小高層 多層（含公建） （其中，學(xué)校 ， 幼兒園） 別墅 （其中 A區(qū) 、 B區(qū) 、C區(qū) 、 D區(qū) ，合計(jì) ） 合計(jì) 圖 125 宗地規(guī)劃要求示意 第二部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析 一、土地出讓條件 出讓方式及程序 （ 1）出讓方式 競買人資格 境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。 ? 電力線通過電線桿接入 。 （ 3）噪聲 影響 ① 周邊廠礦、倉庫基本無噪聲，主要噪聲來自周邊道路，鐵路尤其明顯 ? 滬寧鐵路：平均每天通車 170班，平均 8分鐘 1班，其中，白天每小時(shí)至少 6班，夜晚每小時(shí) 4～ 8班。 ? 目前已經(jīng)有南京 師范大學(xué)、 南京 財(cái)經(jīng)大學(xué) （籌）、 南京森林公安高等?？茖W(xué)校 、 南京郵電學(xué)院 和南京 中醫(yī)藥大學(xué) 5 所高校 入駐 ， 占地總面積約 10 平方公里，其中南京 師范大學(xué)和南京經(jīng)濟(jì)學(xué)院近 2萬名師生已經(jīng)入住。 ? 岔仙公路 ：通往亞東（仙林大學(xué)城），規(guī)劃拓寬為 33 米。 ? 北部的聚寶山西峰標(biāo)高 125米，東峰標(biāo)高 100米，從宗地北部開始起坡，逐步升高。 項(xiàng)目南臨紫金山，北靠聚寶山，風(fēng)景優(yōu)美，自然條件優(yōu)越，周邊可用于住宅開發(fā)的土地不多，競爭樓盤較其它區(qū)域少。 四、現(xiàn)金流量 ________________________________________ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 五、產(chǎn)品建議和目標(biāo)客戶定位 ____________________________ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) ______________________________________ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 ? 聚寶山與紫金山之間。 （ 4）樹木 宗地內(nèi)主要樹木有水杉、梧桐、楓楊、櫸木等，其中道路沿線以水杉和梧桐為主，東北部靠近用地北界有 500平米竹林，保留價(jià)值較大。 ? 項(xiàng)目與市中心以及周邊主要配套區(qū) —— “堯化門”、“花園路”和“規(guī)劃的仙西新市區(qū)中心”之間交通發(fā)達(dá)，車程在 510分鐘左右，可以解決大型和高檔次的生活配套服務(wù)問題。 周邊環(huán)境 （ 1）四面環(huán)山，景觀資源豐富，是主城范圍內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)最好的區(qū)域 ① 聚寶山 ? 占地面積與項(xiàng)目總用地面積相當(dāng)，約 1000畝左右。 ? 55dB 以下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧鐵路 300米，后退繞城公路 100米，后退寧鎮(zhèn)公路 70米。 綜合分析， ? 污水排放管線及排水方向目前尚不明確； ? 電力、給水、雨水可從寧棲公路和 22米規(guī)劃道路接入或排出。 底價(jià) 。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方 式。 （ 6）違約責(zé)任 ① 付款 如受讓人不能按時(shí)支付成交價(jià)款的， ? 自滯納之日起，每日按延遲支付款項(xiàng)的 3‰向出讓人繳納滯納金； ? 延期付款超過 6個(gè)月的，出讓 人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請(qǐng)求受讓人賠償因違約造成的其它損失。 三、總體評(píng)價(jià) 根據(jù)金色家園項(xiàng)目的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn)基本在可控范圍之內(nèi)，具備法律上的可行性。 南京市房地產(chǎn)竣工面積變化385 38340380309298314672 2 .20 .67 .71 2 .45 .11 6 .23 .85 .30501001502002503003504004501999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )1 050510152025(% )商品房竣工面積住宅竣工面積商品房增長率住宅增長率③ 批準(zhǔn)上市面積 2021年以來，南京市商品房批準(zhǔn)上市面積 穩(wěn)定在 320 萬平米 左右， 2021年略有增加，達(dá)到 324萬平米 。 南京市房地產(chǎn)銷售價(jià)格變化3366315034863066309329102780 29206 .41 .21 0 .77 .84 .76 .34 .7050010001500202125003000350040001999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )8642024681012(% )商品房銷售均價(jià)住宅銷售均價(jià)商品房增長率住宅增長率二手房日趨活躍，今年上半年首次超過新房成交量，成 為帶動(dòng)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展的重要因素 ? 成交量持續(xù)上升，今年上半年首次超過新房： 1999年以來，二手房成交量成倍增長，今年上半年成交 ，成交面積 104萬平米，首次超過新房成交量（ 102萬平米）。 ? 樓盤規(guī)模多在 10萬平米以上。 ? 年消化量占全市的三分之一左右： 80100萬平米 /年 ? 客戶特征：城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層；江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；東山本地客源（約占 20%）。 ? 供應(yīng)量約占全市的 1/6，在建樓盤 150萬平米；未開發(fā)居住用地 100萬平米左右。 ? 高端市場(chǎng)定位，均價(jià) 5000元 /平 米以上。 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施 玄武 、 棲霞地區(qū)為南京市的交通樞紐， 區(qū)域交通便捷 ： ? 公路：滬寧高速公路、寧杭公路、寧鎮(zhèn)（ 312國道 ）公路、繞城公 路、棲霞大道、堯新大道； 南京長途汽車站、漢府街長途汽車站 。 ? 樓盤整體質(zhì)量位于全市中游，主要以地段優(yōu)勢(shì)參與競爭。 ? 只有仁恒 1家知名發(fā)展商。 ? 中端市場(chǎng)定位，均價(jià) 3200元 /平米，其中，多層 2800元 /平米，別墅 3500元 /平米。 ? 供應(yīng)量在南京各大片區(qū)中僅次于江寧：在建樓盤 200 萬平米， 繞城公路邊緣約有5000畝可開發(fā)用地。 南京市個(gè)人購房比例變化%68%%98%0%20%40%60%80%100%120%1999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年 住宅金融支撐住宅市場(chǎng)快速發(fā)展 1999年以來，按揭貸款成倍增長，至 2021年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。 南京市房地產(chǎn)銷售額變化7 4 .88 0 .11 0 6 .43 7 .38 2 .96 4 .95 1 .62 9 .93 2 .77 .11 3 .24 1 .43 2 .81 52 7 .72 5 .80204060801001201999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 萬平米 )2 01 001020304050(% )商品房銷售額住宅銷售額商品房增長率住宅增長率（ 4）需求增長的主要影響因素 ① 大規(guī)模城建與拆遷 ? 99年以來，南京市共 拆遷 居民 ，占同期商品房交易總套數(shù)的 25%左右。 ? 土地開發(fā)投資增長率小于商品房開發(fā) 增長 率 個(gè)百分點(diǎn)，主要原因在于近幾年的大量開發(fā)使市場(chǎng)存量土地消耗過多，而上半年新區(qū)土地凍結(jié)后，土地供應(yīng)量明顯偏少。另外，南京公司沒有在玄武區(qū)操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)玄武區(qū)政府部門的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等了解不深，對(duì)區(qū)級(jí)稅收減免的政策規(guī)定和執(zhí)行力度不熟悉，可能存在一個(gè)適應(yīng)和磨合的過程。 ⑤ 簽約 競得者必須于 2021年 12 月 28 日（星期六）與市國土局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，逾期不簽的，取消競得資格，已交付的競買保證金不予退還，并負(fù)責(zé)賠償市國土局因此遭受的一切損失，包括組織該地 塊掛牌出讓支出的全部費(fèi)用。 成交價(jià)款構(gòu)成 包括土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地掛牌出讓工作費(fèi)用、政府土地收益； 不含其它稅費(fèi)。 建筑限高 多層住宅的層數(shù)不得超過五層 小高層住宅的建筑高度≤ 36米 建筑間距 多層住宅的南北向間距必須大于 1： 公建配套 一所九年制一貫制十八班的學(xué)校，占地面積不小于 15000 平米。 ⑥ 排洪與泥石流影響 ? 聚寶山目前無專門的排洪溝，雨水沿山體自然排放。 聚寶山西峰（從西南側(cè)看） 聚寶山西峰（從東南側(cè)看） 聚寶山東峰（從南側(cè)看） 聚寶山東峰（從西南側(cè)看） ② 紫金山 ? 位于宗地南側(cè)， 東西長 7公里 ， 主峰 天堡峰 海拔 448米，是寧鎮(zhèn)丘陵的最高峰 。 ② 農(nóng)場(chǎng)山生態(tài)公園 農(nóng)場(chǎng)山和朝陽山規(guī)劃建設(shè)大型生態(tài)公園，占地面積約 4000畝，南側(cè)山腳用地已列入聚寶山項(xiàng)目代拆遷范圍，具體建設(shè)時(shí)間未定。其中， ? 宗地拆遷面積 968 畝（含代征道路與綠化用地），占拆遷總面積的 67%，拆遷居民400戶。 表 11 宗地面積指標(biāo) 指標(biāo) 總用地 代征道路與綠化用地 配套學(xué)校用地 凈用地 長（米） 1400 2021 —— 1200 寬（米） 450 50100 —— 400 面積（平米） 合 968畝 133132 15000 合 746畝 圖 13 宗地形狀及尺寸 宗地標(biāo)高 （ 1）宗地內(nèi)部東高西低 ? 宗地標(biāo)高 2557米，東高西低，最大高差 32米，綜合坡度 2度。依此規(guī)劃布局，南京公司應(yīng)在城東區(qū)域選擇合適的項(xiàng)目，為公司在南京的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 二、工程及銷售計(jì)劃 ___________________________________ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、一期開工時(shí)間確定 _________________________________ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 南京市未來 510年內(nèi)的重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)楹游骱统菛|，地處南京東部的 仙西 區(qū)域?qū)⒊蔀閮H次于河西的政府重點(diǎn)投資和開發(fā)區(qū)域。 一環(huán)線 二環(huán)線 圖 12 宗地四至范圍 宗地形狀 宗地東西長、南北窄、北側(cè)內(nèi)凹，形狀酷似元寶。 圖 112 宗地高壓線走向 拆遷 北側(cè)聚寶 山山凹及西側(cè)農(nóng)場(chǎng)山腳下 2 塊地列入宗地代拆遷范圍，拆遷土地總面積 1445畝，房屋總面積 ，居民 693戶、工企單位 48家，需安置勞動(dòng)力 268人，保養(yǎng)人員 148人。 另外，位于江寧谷里鎮(zhèn)的銀杏湖