【正文】 ? 9901 年，商品房和住宅施工面積分別保持在 1000 萬平米和 700 萬平米左右，波動幅度不超過 10%；今上半年大幅增長，分別達(dá)到 854萬平米 和 658萬平米 ，增長率分別為%和 %。 ② 空置面積持續(xù)下降 ? 9901年，商品房空置面積平均每年下降 4萬平米，住宅空置面積平均每年下降 8萬平米。 南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資變化4 9 .2 81119 7 .8 7 9 9 .3 4 1 6 .61 1 .71 .53 .10204060801001201999年 2021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 億元 )505101520(% )房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率 南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)變化111 0204060801001202021年 2021年 2 0 0 2 年上半年( 億元)房地產(chǎn)開發(fā)土地開發(fā)商品房住宅 南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變化 6040200204060801002021年 2021年 2 0 0 2 年上半年(%)房地產(chǎn)開發(fā)土地開發(fā)商品房住宅 需求增長大于供給、空置面積持續(xù)下降 （ 1）綜述 ① 需求增長大于供給 ? 9901 年，商品房竣工面積與銷售面積的差距由 163 萬平米減小到 98 萬平米，住宅竣工面積與銷售面積的差距由 128萬平米減小到 41萬平米。 ? 土地開發(fā)投資增長率小于商品房開發(fā) 增長 率 個百分點，主要原因在于近幾年的大量開發(fā)使市場存量土地消耗過多，而上半年新區(qū)土地凍結(jié)后，土地供應(yīng)量明顯偏少。 ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值 1154億元 ? 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 2500美元 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“二、三、一” ? 三大支柱產(chǎn)業(yè)：石化、汽車和電子 ? 實際利用外資 億美元 ? 社會消費品零售總額 466億元 ? 全社會固定資產(chǎn)投資額 465億元 ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8848元 ? 人均儲蓄存款余額 12021元 房地產(chǎn)開發(fā)（ 2021年數(shù)據(jù)）： ? 投資 ： 房地產(chǎn) 111億元 、住宅 75億元 ? 施工面積：商品房 1053萬平米、住宅 744萬平米 ? 竣工面積：商品房 403萬平米、住宅 309萬平米 ? 批準(zhǔn)上市面積：住宅 324萬平米 ? 銷售面積：商品房 305萬平米、住宅 268萬平米 ? 銷售額：商品房 106億元、住宅 83億 元 ? 空置面積：商品房 83萬平米、住宅 55 萬平米 ? 銷售均價：商品房 3486元 /平米、住宅 3093元 /平米 ? 個人購房比例： % ? 按揭貸款： 35億元 （一）市場成長狀況 投資增長加速 1999 年以來，南京 房地產(chǎn)開發(fā)投資 一直呈加速增長之勢，今年上半年增幅繼續(xù)加大，共完成 投資 ，在全國 大中城市中 排 第五位，增長 率 %， 排 第十一位。 ? 主城 面積 243平方公里 ， 人口 260萬人 ，人口密度 10700人 /平方公里。 三、總體評價 根據(jù)金色家園項目的實際操作經(jīng)驗，本項目法律風(fēng)險基本在可控范圍之內(nèi)，具備法律上的可行性。 ⑤ 市政配套 寧棲公路下面的規(guī)劃市政管線的管徑、容量和建設(shè)時間、宗地污水的排放方式和方向、以及 22 米規(guī)劃道路下面的市政管線是否由發(fā)展商自建都沒有明確，將可能增加開發(fā)成本和風(fēng)險。該項目用地面積大，地形復(fù)雜，地下是否存在古墓、文物、沖溝、暗河、軍事設(shè)施等目前未知。 ② 外部條件 宗地周邊的寧棲公路、環(huán)陵路等市政道路建設(shè)對項目施工和銷售有較大影響，具體建設(shè)時間和進(jìn)度安排目前未知。 （ 1）主要政策性風(fēng)險分析 ① 拆遷 政府負(fù)責(zé)拆遷及土地平整，但根據(jù)金色家園項目經(jīng)驗，拆遷可能無法按期完成，或?qū)嶋H交地后，出現(xiàn)拆遷居民回遷等拆遷遺留問題，對工程進(jìn)度造成影響。另外，南京公司沒有在玄武區(qū)操作項目的經(jīng)驗，對玄武區(qū)政府部門的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等了解不深，對區(qū)級稅收減免的政策規(guī)定和執(zhí)行力度不熟悉，可能存在一個適應(yīng)和磨合的過程。 ③ 開工 ? 超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)成交價款 20%以下的土地閑置費； ? 滿兩年未動工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)； ? 但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。 ? 出讓人交付的土地未能達(dá)到合同約定的土地條件的，應(yīng)視為違約。 （ 6）違約責(zé)任 ① 付款 如受讓人不能按時支付成交價款的， ? 自滯納之日起，每日按延遲支付款項的 3‰向出讓人繳納滯納金； ? 延期付款超過 6個月的，出讓 人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其它損失。 （ 5）開工時間 2021 年 3月 31日之前。 （ 2）交地時間 ? 第一期（西半部）： 2021年 7月 25日 ? 第二期（東半部）： 2021年 12月 5日 （ 3）付款條件 ? 出讓合同簽定當(dāng)日內(nèi)（ 2021年 12月 28日），付成交價款的 15%； ? 2021年 1月 10日之前，付成交價款的 15%； ? 2021年 3月 5日之前，付成交價款的 15%； ? 2021年 5月 12日之前，付成交價款的 10%； ? 2021年 7月 8日之前，付成交價款的 10%； ? 2021年 9月 4日之前，付成交價款的 15%； ? 2021年 10月 9日之前，付成交價款的 10%； ? 2021年 11月 18日之前，付成交價款的 10%。 答疑 書面答疑； 2021 年 12月 18 日下午 5： 00 之前提交； 審查具備競買資格的報名者于 2021 年 12 月 23日下午 2： 00—— 5： 00領(lǐng)取書面答復(fù)。 購買標(biāo)書 11 月 29 日起 報名 11 月 29 日 —— 12 月 23 日（工作日），以資金到帳為準(zhǔn)； 由于轉(zhuǎn)帳需 2 天時間，因此，轉(zhuǎn)帳支票支付最遲在 12 月 20 日，如 12 月 23 日支付，必須用本票。 ⑤ 簽約 競得者必須于 2021年 12 月 28 日（星期六）與市國土局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，逾期不簽的，取消競得資格，已交付的競買保證金不予退還，并負(fù)責(zé)賠償市國土局因此遭受的一切損失，包括組織該地 塊掛牌出讓支出的全部費用。 ? 在掛牌競價過程中有兩個或兩個以上競買者，土地使用權(quán)由高于底價的最高報價者得；報價相同的，先提交報價書者為競得人，但報價低于底價者除外。市國土資源局當(dāng)場宣布本次掛牌出讓競買結(jié)果，并與競得 者簽訂《國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書》。不接受電話、郵寄、口頭等報價方 式。自 2021 年 12 月 19 日起不在接受任何形式的質(zhì)疑。 ② 答疑 書面答疑。 （ 2）出讓程序 ① 報名 工作日 2021年 11月 29日至 2021年 12月 23日 （星期一）辦理報名手續(xù)，填寫報名表及提交有關(guān)報名資料，經(jīng)審查符合競買資格的，向南京市土地市場管理辦公室交付競買保證金（到帳），方可領(lǐng)取競買報價書開始報價。 項目公司的成立 競得人所持股份大于 50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項目公司。 成交價款構(gòu)成 包括土地拆遷安置補(bǔ)償費、土地掛牌出讓工作費用、政府土地收益； 不含其它稅費。 不接受電 話、郵寄、口頭等報價方式。 競買保證金 4000萬元，競買截止之日后三日內(nèi)退回（不計利息）。 底價 。 競買單位必須取得南京市建委的資質(zhì)認(rèn)定。 獨立競買、聯(lián)合競買皆可。 地塊內(nèi)一所九年一貫制十八班學(xué)校由開發(fā)企業(yè)建設(shè)，其用地不在出讓范圍之內(nèi)。 公建用地納入多層住宅用地計算。 建筑限高 多層住宅的層數(shù)不得超過五層 小高層住宅的建筑高度≤ 36米 建筑間距 多層住宅的南北向間距必須大于 1： 公建配套 一所九年制一貫制十八班的學(xué)校，占地面積不小于 15000 平米。 小高層住宅用地的面積不得超過總用地面積的 1/3。 圖 124 周邊市政管線分布圖 七、 規(guī)劃設(shè)計要求 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點，宗地總建筑面積 ，綜合容積率為 1，其中，小高層建筑面積 ，多層與公建建筑面積 ，別墅建筑面積 。 綜合分析， ? 污水排放管線及排水方向目前尚不明確； ? 電力、給水、雨水可從寧棲公路和 22米規(guī)劃道路接入或排出。 ? 寧棲公路規(guī)劃有給水、雨水、污水、電力、電信和煤氣管線， 2021 年道路拓寬時鋪設(shè)。 ? 自來水、電話、有線電視、煤氣由寧鎮(zhèn)公路接入。 原采石場處 六、市政配套 宗地內(nèi)部現(xiàn)狀 55dB 5565dB 65dB 私墳集中分布區(qū) ? 宗地內(nèi)無污水、雨水管，污水、雨水利用地勢、由東向西通過明溝排放到聚寶山西側(cè)，至今沒有發(fā)生過洪澇。 ? 原采石場處表層巖石已風(fēng)化松散，遇暴雨將有可能造成局部山體滑坡。 ⑥ 排洪與泥石流影響 ? 聚寶山目前無專門的排洪溝，雨水沿山體自然排放。 圖 123 墳?zāi)狗植紙D ⑤ 潛在危險源 ? 周邊 1公里內(nèi)廠礦企業(yè)、倉庫無輻射污染及易燃易爆物品?？傆?100個左右，絕大部分為水泥墓穴，土墳約 10 個。 ? 55dB 以下噪聲值的分布區(qū)域：后退滬寧鐵路 300米，后退繞城公路 100米，后退寧鎮(zhèn)公路 70米。 表 15 交通流量分析表 單位：輛 /分鐘 時段 分次測試 寧鎮(zhèn)公路 繞 城公路 客車 貨車 總計 客車 貨車 總計 10:00～ 12:00 1 18 12 30 19 14 33 2 23 5 28 14 14 28 3 22 9 31 15 13 28 平均 21 9 30 16 14 30 14:00～ 16:00 1 20 7 27 17 12 29 2 16 7 23 13 9 22 3 15 9 24 14 10 24 平均 17 8 25 15 10 25 ② 噪聲值 ? 白天不同時段噪聲值相近，無顯著時段差 別。 ? 繞城公路和寧鎮(zhèn)公路：同一時段車流量相似，上午 30輛 /分鐘，下午 25輛 /分鐘，晚上 17輛 /分鐘；客貨比寧鎮(zhèn)公路 2:1，繞城公路 3:2。 ? 主要污染源來自滬寧鐵路、繞城公路和寧鎮(zhèn)公路通行車輛的尾氣及粉塵污染。 ③ 農(nóng)場山 位于宗地西側(cè)，海拔較聚寶山略高，山體及植被整體形態(tài)與聚寶山相近，政府規(guī)劃建設(shè)生態(tài)公園。 聚寶山西峰（從西南側(cè)看） 聚寶山西峰（從東南側(cè)看） 聚寶山東峰（從南側(cè)看） 聚寶山東峰（從西南側(cè)看） ② 紫金山 ? 位于宗地南側(cè)， 東西長 7公里 ， 主峰 天堡峰 海拔 448米，是寧鎮(zhèn)丘陵的最高峰 。 ? 山上植被茂盛，整體景觀良好 ，山頂有小路通達(dá)。 ? 山勢東西向平緩，靠近宗地的南北向山勢陡峭，坡度 60176。 周邊環(huán)境 （ 1）四面環(huán)山，景觀資源豐富，是主城范圍內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)最好的區(qū)域 ① 聚寶山 ? 占地面積與項目總用地面積相當(dāng)，約 1000畝左右。 ? 2021 年實現(xiàn) GDP 60 億元，利稅 億元，出口創(chuàng)匯 ，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在國家級開發(fā)區(qū)中排在 13至 18位。未來的 3年內(nèi)，南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程學(xué)院、南京森林警察學(xué)校、 南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南京應(yīng)天學(xué)院 及 一批 重點中小學(xué)、幼兒園 也將陸續(xù)入駐 ，形成完善的教育產(chǎn)業(yè)鏈 。 今年， 總投資約 8億元 、 全 長 的 大學(xué)城道路 主框架全面開工 。 ? 今年 9月 6日，珠江路科技發(fā)展公司、合誠（香港）有限公司與深圳華源達(dá)公司投資組建珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園有限公司，主要負(fù)責(zé)園區(qū)一級土地開發(fā)，園區(qū)主體部分建設(shè)投資15億元，其中前 2年投資 5億元用于土地征用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，預(yù)計 2021年園區(qū)基本建成并開始全面運作，估計可容納數(shù)百家軟件企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)和近萬名軟件研發(fā)人才，目前已有10多家國內(nèi)外著名軟件企業(yè)表達(dá)了入駐意向。 ② 農(nóng)場山生態(tài)公園 農(nóng)場山和朝陽山規(guī)劃建設(shè)大型生態(tài)公園，占地面積約 4000畝，南側(cè)山腳用地已列入聚寶山項目代拆遷范圍，具體建設(shè)時間未定。 ? 南京目前有 6個高爾夫球 場，但只有 1個標(biāo)準(zhǔn)場 —— 南京昭富國 際高爾夫 俱樂部 ，27洞 ，位于 浦口珍珠 泉風(fēng)景區(qū)內(nèi)， 占地 1860畝。 圖 117 社區(qū)配套分布圖 圖 118 堯化門主要社區(qū)配套分布圖 規(guī)劃仙西 新市區(qū)