【文章內(nèi)容簡介】 散落在大城市周邊溫柔靜謐的小鎮(zhèn)往往伴隨著湖畔古堡、林間木屋、一座座小山丘、一片片葡萄園，狹窄整潔的街道，小門小戶，幾許炊煙，寥 寥數(shù)人，都凝聚了歐洲民間最典型的建筑和最純正的生活方式，安靜和諧，令人向往。 歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)光已不在是單純的自然與人文結(jié)合的載體，對于生活在快節(jié)奏環(huán)境中的人們來說，更是一種對生活回歸的態(tài)度與向往，生活在大都市的人們，十之八九都有歐洲小鎮(zhèn)情結(jié)。歐洲的古鎮(zhèn)，是整個歐洲的靈魂，那種來自生活的平常和寧靜，從最底層撥動著人的心弦。不同國家和地區(qū)的小鎮(zhèn)里幾乎沒有一座建筑的式樣是相同的，也沒有一座庭院的布置是一樣的，就連別墅門前的郵箱，也都盡顯主人的情趣和愛好，體現(xiàn)了一種純粹的生活方式。 基于這樣的一種小鎮(zhèn)情結(jié)，我們?nèi)シ治?中國的別墅市場，特別是有著非常寬廣的容納胸襟和吸納能力的南京市場，加上我們青龍山項目用地的素質(zhì)和資源條件，很自然便產(chǎn)生了對于一個長三角甚至國內(nèi)來時都有代表性的高端風(fēng)情小鎮(zhèn)的遐想。對照歐洲的小鎮(zhèn)，它是一個群體在繁華的城市生活中內(nèi)心向往的一片去所，時而繁華時而靜謐、尺度怡人、修身養(yǎng)性、平和健康成為小鎮(zhèn)的精神，同時小鎮(zhèn)是一種復(fù)合的生活模式，容納復(fù)合的社會圈層，又是一種持續(xù)性的產(chǎn)業(yè)和資源經(jīng)營模式。旅游人口、短期居住人口、常住人口在小鎮(zhèn)中自然融合，正是基于這樣才有小鎮(zhèn)、才有風(fēng)情、才有市場、才有繁榮。 青龍山的開發(fā)不僅 僅是一個樓盤的開發(fā)，是一種能夠資源的經(jīng)營，我們不是烏托邦式的虛無的理想，我們的出發(fā)點是將青龍山這個項目規(guī)劃好、建設(shè)好、運營好，取得最大的效益。青龍山具備這樣的資源，目前的幾個從常規(guī)住宅項目開發(fā)區(qū)理解的項目瑕疵也可以通過努力去解決，關(guān)鍵在于我們的思想，我們的開發(fā)理念，我們能帶來一個什么樣產(chǎn)品。 青龍山距離城區(qū)遠(yuǎn)，沒有生活配套，但自然資源特別是一些可以激發(fā)城市上流人群欲望的資源非常豐富，我們可以將這些資源做成產(chǎn)業(yè)，做成一個有持續(xù)市場支撐的產(chǎn)業(yè)，我們可以建設(shè)一個一定規(guī)模的旅游小鎮(zhèn)，以森林、氧吧、負(fù)離子、山、水、 溫泉甚至高爾夫等概念吸引南京甚至長三角的城市精銳和上流人士，提供度假酒店、特色商業(yè)、短期居住、健康養(yǎng)身、自然體驗、運動休閑等等服務(wù)和場所，成為家庭短途度假目的地，通過旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)解決好居住區(qū)配套不足和配套區(qū)建設(shè)和經(jīng)營成本昂貴又不能有效經(jīng)營的問題，這樣才能保證項目主體的住宅產(chǎn)品開發(fā)設(shè)想的實現(xiàn)。 所以，青龍山的開發(fā)從一開始就是一個復(fù)合的開發(fā)，這是一個避免不了的話題，重要的是怎樣做是有效的、經(jīng)濟(jì)的、幾何形爆發(fā)價值的，我們不要認(rèn)為青龍山是一個單純住宅產(chǎn)品，主流是造什么樣的房子，但是要指出的是房子是人住的，人需要 社會活動，需要生活，這些保證不了房子沒有條件和人結(jié)合，和市場結(jié)合。小鎮(zhèn)的建設(shè)是整體項目開發(fā)的需要，是保證目前青龍山那么多優(yōu)勢資源迸發(fā)出能量的關(guān)鍵，小鎮(zhèn)生活應(yīng)該成為我們項目的靈魂和精神，成為我們項目的特征和競爭優(yōu)勢。 我們不要回避目前祥規(guī)要求的 100000余平方米的公建，因為這正是我們成功的關(guān)鍵，是我們別墅區(qū)的真正支撐，關(guān)鍵是做一個什么樣的公建組和，持有的和銷售的、短期持有的和長期經(jīng)營的、生活功能的和旅游功能的如何來調(diào)配。遠(yuǎn)郊別墅大盤事實上規(guī)避不了復(fù)合配置的開發(fā)問題，也是我們必須要走的路。 青龍山項目是一個 嘉凱城集團(tuán)各種優(yōu)勢和項目用地本身資源優(yōu)勢結(jié)合長三角經(jīng)濟(jì)圈層特征而開啟的一個小鎮(zhèn)時代的典型產(chǎn)品，也是我們集團(tuán)資源型項目開發(fā)理念的堅實起步，必將成為我們的一個高品質(zhì)、高效益的模版。 國外代表小鎮(zhèn) 1：瑞士琉森 —— 湖景宜人 早在 1856年托爾斯泰就稱琉森是瑞士的一個最浪漫的地方。在這座 8世紀(jì)建城的古城中，中世紀(jì)的教堂、塔樓，文藝復(fù)興時期的宮廳、邸宅以及百年老店、長街古巷，比比皆是。 琉森之美在于它的湖水，也在于它的山，它的天空，它的云彩，它的建筑，和它所獨有的那么一種情調(diào)。琉森湖將城市一分為二，如水晶般瑩澈眩目 的湖水，淌著如詩似畫的景象，作曲家瓦格納在盧森湖畔的戀情，貝多芬微醺的月光曲，洋溢樂韻的寧靜城鎮(zhèn)，都離不開這一汪湖水。難怪奧黛麗赫本也選擇此處終老。 國外代表小鎮(zhèn) 2：奧地利因斯布魯克 —— 山谷之城 因斯布魯克建立于 1239年，這座美麗的小城坐落在阿爾卑斯山谷之中，旁邊流淌著因河。 奧地利的高山，就跟她的音樂一樣，是世界知名的，無論是在因斯布魯克的哪一個角落，都能見到白雪覆蓋的山巒。因為北面被山脈遮擋，所以因斯布魯克氣候宜人，是國際旅游的勝地。 當(dāng)?shù)匾云碌亟ㄖ劽?，依山傍水，建筑風(fēng)格華麗，其出名之處是建 筑物突出的陽臺上裝飾華麗的金色屋頂，整個墻面及陽臺雕梁畫棟裝飾非常講究。 國內(nèi)經(jīng)典代表 1：深圳東部華僑城 —— 文化生態(tài)旅游綜合體 東部華僑城位于深圳市東部大梅沙、三洲田片區(qū)，項目占地面積近 ，項目借助濱海山地型自然空間，度假區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中有選擇地吸取了華僑城旅游業(yè)的成功經(jīng)驗，并結(jié)合自然、生態(tài)、科普、體驗等先進(jìn)開發(fā)理念，是一個超大型、復(fù)合型和互動型的全方位生態(tài)體驗主題旅游度假區(qū)。 項目堅守“讓都市人回歸自然”的開發(fā)宗旨，在山海間巧妙規(guī)劃了大俠谷、茶溪谷和云海谷三大主題區(qū)域，體現(xiàn)了人與自然的 和諧共處。東部華僑城內(nèi)建有世界頂級山地度假小鎮(zhèn) ——茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格取自中歐山地小鎮(zhèn)，建有鮮花簇?fù)淼摹疤旎[花街”商業(yè)街區(qū)、五星級溫泉度假酒店、天然礦泉 SPA中心、水上高爾夫練習(xí)場、網(wǎng)球場以及投資 元興建的國內(nèi)首創(chuàng)山地生態(tài)劇場。 （二）、項目整體定位構(gòu)思和項目產(chǎn)品定位思想 通過對于土地本身條件以及歐洲山地、湖谷、草原坡地小鎮(zhèn)的舉例，提煉一個圍繞青龍湖中心區(qū)展開，村落式路網(wǎng)和組團(tuán)布局，配合風(fēng)情小鎮(zhèn)式公共配套區(qū)域，草原別墅、坡地別墅、湖畔別墅、森林別墅等類型，產(chǎn)品包括莊園式別墅、圍院式小別墅、 MINIHOUSE、雙立、錯立、坡地聯(lián)體別墅、情景花園洋房，精裝酒店式公寓，概念精品酒店，商業(yè)系統(tǒng)等。目標(biāo)營造一個南京頂級的、全國領(lǐng)先的復(fù)合型、低密度湖谷別墅大盤，一個定義南京甚至全國豪宅市場新里程的“森林湖谷”。 五、產(chǎn)品定位說明及產(chǎn)品特色剖析 結(jié)合上述分析和數(shù)據(jù)采集，我們展開青龍山項目產(chǎn)品規(guī)劃主旨和類型構(gòu)成的思考，形成了一個相對貼合市場需求、充分利用項目用地優(yōu)勢和集團(tuán)開發(fā)能力優(yōu)勢、能夠形成產(chǎn)品特色和核心競爭力、有明顯的市場感召度的項目產(chǎn)品框架。 （一）、總體規(guī)劃設(shè)想 由于項目用地是由 820 畝建設(shè)用地和 5000 畝租用地（其中林地 4000 余畝，植被特別是大型喬木豐富），用地圍繞一個規(guī)模水面的天然湖，地形以緩坡為主，起伏線條優(yōu)美，場地條件優(yōu)勢實足。外圍交通通過寧杭高速公路二期、規(guī)劃中地鐵（據(jù)地 3公里）、省級道路解決，現(xiàn)狀交通稍有欠缺，前景交通尚可。 項目用地 820 畝，規(guī)劃容積率不大于 ，預(yù)計可見建筑面積 550000 平方米，但從土地招標(biāo)條件來看，雖然用地不足，總建面積相對于建設(shè)用地比較大，但是 5000 多畝的租用地以其茂密的植被、優(yōu)美的緩坡地形加上規(guī)模水面，使得項目在規(guī)劃設(shè)計 過程中的靈活度比較大，在延續(xù)目前建設(shè)用地可以具體分布在租用地范圍內(nèi)的政策條件，我們的青龍山項目還是具備打造一個超大尺度私家庭院空間、多層立體公共園林空間、體現(xiàn)現(xiàn)代別墅大宅生活要求、社會配套和公共服務(wù)配套韻動配合的低密度湖谷小鎮(zhèn)型別墅社區(qū)，完全顛覆目前南京甚至長三角區(qū)域低密度別墅產(chǎn)品線路，產(chǎn)品更加符合不斷發(fā)展的高端居住生活需求并且形成可持續(xù)的高端短途旅游小鎮(zhèn)和純粹的住宅開發(fā)相得益彰、互相促進(jìn)的全新運營模式。 項目布置圍繞湖面展開，南端項目主入口設(shè)置旅游小鎮(zhèn)中心，主要組合酒店、精裝酒店式公寓、小鎮(zhèn)情景商業(yè)街、小 鎮(zhèn)社會公共服務(wù)配套空間等內(nèi)容，小鎮(zhèn)中心借鑒北歐和西班牙的旅游小鎮(zhèn)的做法，親水并且完全尊重植被和坡地狀態(tài)，旨在打造一個花園式的有限服務(wù)功能區(qū)域。 布局上，別墅布置圍繞湖面和小鎮(zhèn)展開，采用多極路網(wǎng)體系，按照地勢形成村落式的體系，設(shè)置多個組團(tuán)，使得建筑完全深入到租用的坡地林地之內(nèi)，最大化利用租用資源和水面資源，達(dá)到把房子植入到自然中的規(guī)劃設(shè)想。 建筑上，利用村落式的多組團(tuán)的布局和開闊的場地條件，靈活安排各組團(tuán)的建筑風(fēng)格，結(jié)合組團(tuán)資源豐富創(chuàng)造草原、森林、湖畔、坡地等等特色產(chǎn)品。 輔助空間營造上，將私家庭院、開放式 地下空間、地下空間等發(fā)揮到極致，全方位滿足現(xiàn)代別墅功能空間要求并時刻體現(xiàn)出奢侈的感官感受和內(nèi)心感覺，利用超值的豪華空間享受作為產(chǎn)品的主要賣點。 （二）、莊園式別墅 考慮到南京頂級市場目前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，適當(dāng)控制大型別墅的數(shù)量，設(shè)置莊園式別墅 200幢，總建筑面積 90000 平方米，戶均地上建筑面積 450 平方米，戶均用地 4 畝，建筑占地 200平方米，地下可使用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開放式建筑面積和庭院臨時建筑地下面積） 350平方米以上，花園面積 3000平方米以上。 莊園式別墅是青龍山項目的產(chǎn)品標(biāo)志之一，是 定位項目檔次和銷售價格水平的中堅力量，除了占地、私家庭院、生長性功能空間（地下室、下沉式花園、開放式地下室等）以外，與建筑周邊的資源緊密聯(lián)系，派生出草地莊園、湖畔莊園、坡地莊園、湖畔坡地莊園、森林坡地莊園等不同的特色。 強調(diào)庭院的配置和裝修水平，按照不同的莊園特色設(shè)計私家庭院的方案，結(jié)合現(xiàn)代別墅生活的要求配置庭院活動設(shè)施，全面考慮室外戲水池、游泳池、功能亭廊等功能設(shè)施，并且在這些功能設(shè)施中強調(diào)情趣性，爭取在庭院和室外活動空間中創(chuàng)造幾個吸引市場追捧的概念。 （三）、圍院別墅與 MINIHOUSE 考慮到頂 級別墅市場近年來的發(fā)展態(tài)勢，公館、常居所、第二居所、完全私人空間、 MOHO型別墅等在同樣的產(chǎn)品層次和單價檔次都可以有效共融，同時利用青龍山項目地幅較大和村落實布局的規(guī)劃設(shè)想打開的空間尺度，結(jié)合南京市場對別墅總價的相對抗性和中小型別墅在全國市場目前興起的潮流，靈動布局地上建筑面積在 200—— 300 平方米之間的圍院別墅和MINIHOUSE，目的在于在不降低業(yè)主層次的前提下適當(dāng)放低項目的準(zhǔn)入門檻，豐富產(chǎn)品序列，拓展市場面，推動項目開發(fā)進(jìn)程和降低風(fēng)險。 圍院別墅由于注重內(nèi)環(huán)境可以放置在相對局促的區(qū)域或是外環(huán)境對產(chǎn)品 品質(zhì)有影響的區(qū)域，提高用地的經(jīng)濟(jì)性和效率，建筑形態(tài)涵蓋一層、一層半、兩層，和莊園一樣強調(diào)庭院和庭院的功能性，同時開發(fā)退臺產(chǎn)生的可生長空間和灰空間，豐富室外活動場所為業(yè)主提供與自然的接觸面，解決好主體建筑外觀的封閉性和內(nèi)部庭院和功能空間的開放性的結(jié)合問題。 MINIHOUSE 作為圍院別墅的補充，按照萎縮板的莊園來營造，同時也提供草原、坡地、林地、湖畔等多種特色類型。 圍院別墅和 MINIHOUSE共 800幢，戶均地上建筑面積 230平方米，總建筑面積 184000平方米，戶均占地 2畝，建筑占地 150平方米，地下可使 用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開放式建筑面積和庭院臨時建筑地下面積） 120平方米以上，花園面積 1200平方米以上。 （四）、雙立、錯立、雙聯(lián)別墅 聯(lián)體別墅一直在中國的別墅市場上扮演別墅的輔助和梯次替代的交色，一直在整個市場份額中占有較大比例，由于政策原因別墅用地被控制之后，聯(lián)排產(chǎn)品更是成為了低密度住宅產(chǎn)品的大頭，派生出了綠城御園等高層公寓組合聯(lián)排的新產(chǎn)品模式并且成為市場熱點。從這個意義上考慮，梯次替補獨立別墅的聯(lián)排產(chǎn)品我們也需要把它作為一個重點部分，這也符合南京市場的實際需求。 但從目前市場的產(chǎn)品看 來，多聯(lián)別墅非邊套產(chǎn)品在景觀占有、視線視角、功能布置等等各方面還是擺脫不了一些公寓特征，相比較邊套產(chǎn)品和雙拼產(chǎn)品處于劣勢，雖然今年也有以綠城為主的開發(fā)上創(chuàng)造了邊套兩層，中間套三層的新產(chǎn)品很大程度提高了中間套產(chǎn)品的檔次，但始終不解決問題，邊套和雙拼認(rèn)識市場追逐的熱點。 所以在聯(lián)排產(chǎn)品的配置堅持純雙拼的原則，并且在雙拼產(chǎn)品的基礎(chǔ)上突破和創(chuàng)造，通過之間的入戶通道形成雙立別墅，通過前后錯位形成錯立別墅，通過原始坡度形成坡地雙聯(lián)，使得雙別別墅在一定的成程度上具備了獨立別墅的特征。 同時利用空間和周邊資源的優(yōu)勢，極力 打造一個其它樓盤的聯(lián)排產(chǎn)品無法比擬的競爭優(yōu)勢，就是聯(lián)排的私屬庭院空間，每戶聯(lián)排的用地面積要求做到 1—— 畝，并且通過地下等輔助空間營造大幅提升聯(lián)排的實際可使用面積。 雙立、錯立、雙聯(lián)別墅 300幢， 600戶，戶均地上建筑面積 200平方米，總建筑面積 120200平方米，戶均用地面積 1—— 畝，建筑占地 100 平方米，地下可使用面積（包括別墅地下建筑面積、半地下開放式建筑面積和庭院臨時建筑地下面積） 100平方米以上，花園面積600平方米以上。 （五）、花園疊排 青龍山項目中不建議考慮目前市場上的花園洋房 或是情景洋房等類型的產(chǎn)品，在花園洋房的基礎(chǔ)上花大力氣解決庭院、露臺、輔助生長性空間等產(chǎn)生附加值和增加與自然景觀接觸面的營造，把一般意義的花園洋房最大限度往聯(lián)排別墅靠攏，打造一個區(qū)別于市場的花園疊排的新型產(chǎn)品。 建筑采用 4層帶頂， 1躍 2和 3躍 4帶頂兩個基本戶型， 1躍 2強調(diào)前后花園、露臺、下沉式庭院組成的庭院空間； 3躍 4帶頂強調(diào)空中花臺、露臺和樓頂天臺組成的庭院空間，在室外空間的占有上可以和目前市場上普遍的聯(lián)排產(chǎn)品競爭。同時兩個基本戶型在建筑設(shè)計上都考慮占地上建筑面積 30%以上的地下空間，特別建議在 3躍 4帶頂 戶型設(shè)置家用電梯，進(jìn)一步提升產(chǎn)品檔次和附加值。 花園疊排 400 戶，總建筑面積 56000 平方米，戶均地上建筑面積約 150 平方米左右，戶均占有花園和平臺面積在 100平