【正文】 。二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲了 %,漲幅最大的集中在一、二級(jí)地段，如屬繁華地段的五里牌某小區(qū)二手房去年同期 1078 元 /平方米，今年提價(jià) 2%。住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲 %，其中普遍高層住宅漲幅最大為 %，如位于一般地段定向開(kāi)發(fā)的晚報(bào)社普遍高層住宅 ，去年同期 1300 元 /平方米，今年 5 月售價(jià)為 1400 元 /平方米，同比提價(jià) %；其次是普遍多層住宅上漲 %，如香洲名都售價(jià) 1629 元 /平方米，同比提價(jià) 5%。 d、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高。隨著市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步搞活，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自身進(jìn)入漸進(jìn)調(diào)整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。商品房銷(xiāo)售面積上升，空置面積明顯下降，岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求處于良性狀態(tài)。受商品房銷(xiāo)售大幅上升的影響，岳陽(yáng)市空置房減少。自 1993年商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊， 1998 年出現(xiàn)第二次高峰， 2021 年又再次超歷史，全年商品房銷(xiāo)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額達(dá) 億元。為全面提高住宅小區(qū)的建設(shè)和管理水平 ，改善城市居民的居住環(huán)境，岳陽(yáng)市委市政府堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了規(guī)模大、品位高、起步優(yōu)的良好局面， 目前光宏商業(yè)廣場(chǎng)，匯澤商業(yè)文化廣場(chǎng)，南湖商業(yè)廣場(chǎng)等 24 個(gè)6— 28 層在建項(xiàng)目正在緊鑼密鼓施工之中，施工面積在 10 萬(wàn)平方米以上的有啟明星花園，金輝小區(qū)，香州名都，新天地，景湖灣等 7個(gè)項(xiàng)目，最大的富興康城施工面積達(dá) 14 萬(wàn)平方米；第三，建設(shè)項(xiàng)目越來(lái)越多，許多外地商家，看準(zhǔn)了岳陽(yáng)優(yōu)惠的投資環(huán)境，寬松的投資環(huán)境和獨(dú)特的地理位置。幾年來(lái)，第一，引進(jìn)項(xiàng)目越來(lái)越大。 a、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資額越來(lái)越大，市場(chǎng)越做越活。當(dāng)前房地產(chǎn)已成為新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在縣（市）、區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位初露端倪。從有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 88 家房產(chǎn)企業(yè)，實(shí)收資本已達(dá) 億元， 500— 800 萬(wàn)元的 39 家， 1000— 2021 萬(wàn)元的 22家， 3000— 5000 萬(wàn)元的 4 家， 2 億元以上的有泰和集團(tuán) 1 家；其二，全市房地產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)達(dá) 億元， 1億元以上的有華廈 菀、恒泰、匯澤、泰和、新長(zhǎng)江等 7 家企業(yè)；其三，資金總量大于開(kāi)發(fā)投資總量，增長(zhǎng)速度高于開(kāi)發(fā)投資，全年到位資金 億元，同比增長(zhǎng) %，高出上年 26 個(gè)百分點(diǎn)，其中自籌資金 億元，國(guó)內(nèi)貸款 億元，其他資金 億元，并有外商投資 億元，可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力在不斷加強(qiáng)擴(kuò)充。2021 年全市房地產(chǎn)已注冊(cè)登記的開(kāi)發(fā)企業(yè) 100 多家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員達(dá) 3000余人，是岳陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上的鼎盛時(shí)期。 ⑴ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀 a、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隊(duì)伍不斷壯大。 2021 年全年房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；商品房銷(xiāo)售面積 ，增長(zhǎng) %，商品房銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) %?？傮w上 2021 年面臨的形勢(shì)有利因素居多，要認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，趨利避害，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，保持房地產(chǎn)市 場(chǎng)快速發(fā)展，提高居民住房水平，進(jìn)一步拉動(dòng)投資，擴(kuò)大消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。另外，“加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)”的戰(zhàn)略為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，推行建筑 “四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地），大力發(fā)展“節(jié)能省地型住宅”，將帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式的根本轉(zhuǎn)變。首先，全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)將保持較快的發(fā)展勢(shì)頭，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加，城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)，住房消費(fèi)需求將繼續(xù)增長(zhǎng)。由于購(gòu)房貸款增長(zhǎng)緩慢，個(gè)人住房貸款違約的客戶(hù)增加，房地產(chǎn)貸款不良率有所上升，全省房地產(chǎn)信貸質(zhì)量出現(xiàn)下滑的跡象。全省商品住宅、辦公樓的 空置面積下降，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，其中空置一年至三年的 ，增長(zhǎng) 64%。全省商品房竣工面積增速低于銷(xiāo)售面積增速 個(gè)百分點(diǎn)，如果持續(xù)下去，則會(huì)出現(xiàn)有效供應(yīng)不足，住房?jī)r(jià)格上漲的壓力增大。 二、是局部地區(qū)商品房供不應(yīng)求。而張家界市、懷化市、湘西自治州三個(gè)地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全省比重不足 5%。但是也存在值得關(guān)注的問(wèn)題： 一、是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分布不均。全省商品 房空置面積 ，減少 %，其中商品住宅 萬(wàn)平方米，占 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，占 %；辦公樓 萬(wàn)平方米，占 %；其它商品房 萬(wàn)平方米，占 %。商品房平均售價(jià)為 1559 元 /平方米，上升 %，其中，商品住宅均價(jià)為 1352 元 /平方米，上升 %。商品房銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年全省商品房 銷(xiāo)售面積 ，增長(zhǎng) %，增幅回落 個(gè) 百分點(diǎn)。 住房需求恢復(fù)理性，住房?jī)r(jià)格小步上升。新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 19％，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅 ，占 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，占 14%；辦公樓 萬(wàn)平方米，占 %；其它商 品房 86 萬(wàn)平方米，占 %。受投資趨緩、土地供應(yīng)緊縮等因素的影響，商品房施工面積、開(kāi)工面積、竣工面積的增速同步放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，商品住宅占商品房的近八成，普通住宅成為市場(chǎng)的主導(dǎo)產(chǎn)品。政策性住房貸款繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，貸款余額為 ，比年初增 加 億元，增長(zhǎng) %。受升 息影響，個(gè)人購(gòu)房貸款需求減少，提前還款的客戶(hù)增加，購(gòu)房貸款增速大幅回落，貸款余額為 億元，比年初增加 億元，增長(zhǎng) %，增幅比上年回落 33 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款余額占全省貸款余額的 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年全省金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)格信貸審批條件，提高了貸款利息特別是購(gòu)房貸款的利息，房地產(chǎn)貸款仍然持續(xù)增長(zhǎng)，但增速減緩。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的均價(jià)為 402 元 /平方米（ 萬(wàn)元 /畝），比上年上漲 %。同時(shí)增加新增地的投放，出讓新增地達(dá)到 公頃，增長(zhǎng)%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的 %，比上年提高 20 個(gè)百分點(diǎn)。全省共出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 公頃，增長(zhǎng) %，占出讓土地總量的 29%， 比上年提高 ，出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地收入 ，增長(zhǎng) %，占出讓土地總收入的 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)量持平，供地結(jié)構(gòu)改善。永州市、婁底市、長(zhǎng)沙市、益陽(yáng)市、湘西自治州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求旺盛，增幅均超過(guò) 40%。投資規(guī)模居全國(guó)第 13 位，居中部地區(qū)第 3位；投資增幅居全國(guó)第7位，居中部地區(qū)第 2位。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，增速趨緩。最近一兩年一些大財(cái)團(tuán)、大房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)投資可紛紛進(jìn)入武漢、長(zhǎng)沙甚至岳陽(yáng)，預(yù)示著湖南、長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)和汨羅的房地產(chǎn)業(yè)即將走上一條快速發(fā)展的軌道。另一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的廣大內(nèi)陸地區(qū)和二、三線(xiàn)城市一 直保持理性或者說(shuō)是偏冷的狀態(tài)。 其二、由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡造成房地產(chǎn)業(yè)在地區(qū)之間差別巨大。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。四是完善城鎮(zhèn) 廉租住房 制度，保障最低收入家庭基本住房需求。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。最近國(guó)務(wù)院舉行了專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由溫總理主持的的工作會(huì)。在按揭貸款方面，增長(zhǎng)率也十分迅速。觀點(diǎn)不同的主要原因在于人們計(jì)算方法的不一和對(duì)空置率理解的差異。全國(guó)商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng) %，增幅比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 15759億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年回落了 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長(zhǎng) %。人均 GDP 取得歷史性突破，達(dá)到 12408 元。岳陽(yáng)市城市綜合服務(wù)功能比較齊全，連續(xù)多次評(píng)為國(guó)家及省級(jí)衛(wèi)生城市。岳陽(yáng)有儲(chǔ)量豐富的金、銀、銅、鋅、鈾、獨(dú)居石、白云石、高嶺土、花崗巖等礦產(chǎn)資源。京廣鐵路縱貫境內(nèi)三縣（市）二區(qū)；公路有京珠高速和 10 107 兩條國(guó)道平行穿越；水路通江 達(dá)海，有長(zhǎng)江岸線(xiàn) 163公里，城陵磯是長(zhǎng)江八大良港之一。岳陽(yáng)是一座歷史悠久的文化古城，距今已有 2500 多年歷史，是全國(guó)對(duì)外開(kāi)放甲級(jí)旅游城市，人文景觀十分豐富，有岳陽(yáng)樓、屈子祠等名勝古跡 193處。 51′之間。 9′北緯 28176。 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景與市場(chǎng)分析 ㈠ 經(jīng)濟(jì)與地理環(huán)境 項(xiàng)目區(qū)概況 岳陽(yáng)市位于湖南省東北部，地處東經(jīng) 112176。 根據(jù)以上各個(gè)方面研究的成果，經(jīng)過(guò)綜合評(píng)估，認(rèn)定項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位條件優(yōu)越，具有商貿(mào)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力，具有抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，資金籌措基本到位，市政府有關(guān)部門(mén)的高度重視和 鼎力支持。自有資金基本到位。 項(xiàng)目的前期工作比較扎實(shí)，支持項(xiàng)目順利建設(shè)的法律文件和手續(xù)等基礎(chǔ)資料齊全。 ㈣ 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見(jiàn)表 11） 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 平方米 2 占地面積 平方米 1754 3 總建筑面積 平方米 32021 商業(yè)建筑面積 平方米 5100 住宅建筑面積 平方米 22655 地下層建筑面積 平方米 2265 4 道路面積 平方米 400 5 綠化面積 平方米 1000 6 停車(chē)車(chē)位 個(gè) 70 地下車(chē)庫(kù) 7 總投資 萬(wàn)元 5120 8 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 銷(xiāo)售額 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率 % 所得稅后 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 % 所得稅后 盈虧平衡點(diǎn) % (五 )結(jié)論 通過(guò)對(duì)建設(shè)場(chǎng)地的區(qū)位、項(xiàng)目建設(shè)必要性、建設(shè)條件、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、資金籌措方式等的深入調(diào)查研究結(jié)論如下： 項(xiàng)目是在岳陽(yáng)市繁華地段南湖 大道開(kāi)發(fā)建設(shè)的商業(yè)黃金鋪面，有利于加快岳陽(yáng)市南湖大道街區(qū)的規(guī)范和發(fā)展，有利于優(yōu)化岳陽(yáng)市商業(yè)、服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)和布局，給岳陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展理念，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)推進(jìn)岳陽(yáng)市城市建設(shè)具有極積的作用。 ㈢ 工可研究范圍與工作概況 １、本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制范圍包括：岳陽(yáng)市云峰花園的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)的條件、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、效益分析等。 建設(shè)規(guī)模： 項(xiàng)目總用地面積 平方米，占地地積 1754 平方米，總建筑面積 32021 平方米（含地下層 2265 平 方米），其中商業(yè) 建筑 5100 平方米，住宅 22655 平方米，空中會(huì)所 1980 平方米，地下層 2265 平方米，道路面積 400 平方米，綠化面積 1000 平方米。 一、總 論 ㈠ 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)與承辦單位 項(xiàng)目名稱(chēng)： 岳陽(yáng)市云峰花園 項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)： 岳陽(yáng)市南湖大道 項(xiàng)目承辦單位： 岳陽(yáng)安得置業(yè)有限公司成立于 1996 年，注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元，是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，具有國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)。 建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及資金來(lái)源 建設(shè)內(nèi)容： 本項(xiàng)目為集商業(yè)、服務(wù)、住宅為一體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)。 ㈡ 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) １、關(guān)于編制岳陽(yáng)市云峰花園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書(shū)； ２、 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)辦投資 [2021]15號(hào)印發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； ３、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)投 [1993]530號(hào)關(guān)于“印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知” ４、岳陽(yáng)市城市建設(shè)總體規(guī)劃； ５、國(guó)家有關(guān)建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和 標(biāo)準(zhǔn)； ６、項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。 ２、可行性研究工作概況 根據(jù)委托，我公司組織相關(guān)工程技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)情況進(jìn)行了調(diào)查，分析了有關(guān)資料，依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制要求及項(xiàng)目地的地理、水文、氣象、交通、水電等基本情況，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件、建設(shè)方案、建設(shè)規(guī)模及綜合效益進(jìn)行了 研究與論證，在滿(mǎn)足技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)上完成了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。 項(xiàng)目建設(shè)的場(chǎng)地周?chē)鞘信涮谆A(chǔ)設(shè)施齊全，有利于提供經(jīng)濟(jì)可靠的水電、通訊、交通、消防安全等建設(shè)條件，營(yíng)造方便、安全、舒適、高效的商務(wù)、購(gòu)物環(huán)境。 資金籌措和來(lái)源基本上落實(shí)。 項(xiàng)目建設(shè) 的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等指標(biāo)，均滿(mǎn)足國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)的可行研究技術(shù)參數(shù)的要求。因此項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 18′～ 114176。 25′～ 29176。岳陽(yáng)市現(xiàn)有行政區(qū)域包括四區(qū)（岳 陽(yáng)樓區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)、屈原管理區(qū)）、四縣（岳陽(yáng)、華容、湘陰、平江）、二市（臨湘、汩羅），東鄰湖北省通城縣和江西省銅鼓縣、修水縣，西抵沅江縣、南縣和湖北省石首市，北接湖北省監(jiān)利縣、洪湖市、赤壁市，南接長(zhǎng)沙和瀏陽(yáng)市、望城縣，土地面積 ，占全省土地面積的 %， 2021年全市期末總?cè)丝跒? 萬(wàn)人。 岳陽(yáng)是湖南唯一臨江口岸，是長(zhǎng)江沿岸對(duì)外開(kāi)放城市 ，岳陽(yáng)地處一湖（洞庭湖）、三線(xiàn)（京廣鐵路、京珠高速、 107 國(guó)道）、三省（湘、鄂、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點(diǎn)上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通十分便利。 岳陽(yáng)是新興的工業(yè)城市，是中南地區(qū)最大的石化基地，全市已形成石化、電力、造紙、紡織、機(jī)械、建材、食品、飼料等幾大支柱產(chǎn)業(yè)。 岳陽(yáng)市氣候溫和，