【正文】 地方。 如果我們能在實用與價格、區(qū)位與環(huán)境、生活方式與品味上與其他樓盤區(qū)別開來，就可以向市場發(fā)出有力的號召—— 回歸家本位！ 家有未來！ 在時下社會行為普遍短期化、不求永遠但求瞬間的風氣下，家已成為人們寄 托永恒感的難得的載體。我們的樓型與戶型的設計應盡可能向自然開放，與自然對話，與自然相通相融。要做到這一點只有從對品味和格 調的追求開始，良好的居住環(huán)境與低價位的住宅才是真正惠及購房者。在家的檔次上，豪華可能走向低俗，而高品味并不意味著高價位，高標準應當高在格調與情趣上。這正是我們的優(yōu)勢之一。 家在何方 ? 最合理的家，應該離開喧囂污濁的都市，走向自然，但又緊鄰都市，享受現(xiàn)代文明的區(qū)位。 燁隆中國 家就是家！ 回歸家本位首先意味著在經營目標上以人為本，為營造人居而開發(fā)，還家的本來面目，而不是為銷售而開發(fā)。 “以家為本”的項目總概念要貫穿景秀花園整個項目開發(fā)過程中。 三、營銷總概念 隨著住宅項目開發(fā)競爭的加劇，項目的概念也是層出不窮，但是，如果我們透過令人眼花繚亂的各色概念，我們會感到，對概念的演繹正朝著住宅本質的相反方向發(fā)展，似乎住宅已不再是人們成家立業(yè)的基礎與標志，而要承載許多看來并非住宅本質意義的東西。各階段的銷售率為： 15： 25： 35： 25。 銷售節(jié)奏的把握 我認為：本項目可分為四個銷售階段，即開盤期、強銷期、熱銷期、和續(xù)銷期（入住 3 個月內）。 物管公司的作用 隨著城市房地產開發(fā)的飛速發(fā)展，消費者顯得愈加成熟。 附 市區(qū) 部分樓盤價格表： 樓盤名稱 起價（套內） 均價（套內） 開盤日期 開盤發(fā)售時機 ： 選擇開盤發(fā)售的時機是決定項目能否順利面市的重要因素之一，具體時機要根據(jù)公司的計劃安排。 作為期房，項目的銷售價格應與施工進度、銷售動態(tài)環(huán)境相連接，建議采用 動態(tài)的價格策略，即主要由：開盤價、封頂價、竣工價、入住價組成，建議本項目開盤期起價（套內面積）： 元/m2左右； 均價： 元 /m2較為適合。 定價及價格策略 燁隆中國 定價有三種導向，即成本導向、購買者導向和競爭導向。 售樓中心 目標： 售樓部的裝修和布置不僅要體現(xiàn)出樓盤的內涵同時還應為看房客戶營造一種舒適 、閑逸的自然環(huán)境來協(xié)助銷售人員從旁達到加促購買意向的目的，其銷售道具也會銷售過程中起到舉足輕重的作用。 燁隆中國 內容： 樓盤外圍墻： 工地戶外看板： 施工公告牌： 工程全貌展示牌： 工程質量控制牌： 布 幅：各樓宇在開盤、封頂、竣工等階段掛置大型宣傳布幅包括樓宇名稱、宣傳語等。我們認為，實實在 在地做好以下幾個方面的工作是本項目在購買者心中脫穎而出的基本保證。而軟價值的判斷是一個感性過程，增加軟價值的最有效方法就是物業(yè)形象包裝和廣告促銷宣傳。 二、營銷的基本面 準確的市場定位是樓盤營銷展開的基礎；樹立良好的項目形象是市場購買信心的保障；有效的項目推廣和信息傳播是銷售時機到來的前提條件。 步驟二：研究市場動態(tài)，確定目標客戶，明確項目主要賣點及推廣主題，擬定出最佳的市場銷售策略，使銷售達到效益最大化。即形成品質完善、總價更易接受的產品基本定位。 其營銷啟動過程如下圖所示： 基 于以上 情況，我們對項目提出如下初步建議： （ 1）本項目應以中高檔物業(yè)身份立足 該區(qū)域 。 正因為本項目潛在價值大，性價比高，因此不僅適于家居，也適于投資。 一、導論 過河大橋建成，直通市區(qū)道路建成 后， 區(qū)域 的房地產開發(fā) 會 高潮迭起，本項目應充分利用 政府未來遠期規(guī)劃 的連帶效應，著力體現(xiàn)本項目將面臨的升值潛力。燁隆中國 景秀花園項目市場營銷策劃報告 第一部分 本項目營銷整體思路 本項目營銷總體思路是： 充分把握區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢，并充分利用它們深遠的市場影響力，體現(xiàn)本項目強勁的潛在價值空間；同時，充分展示本項目中等偏上的產品品質與較低的價格優(yōu)勢，使本項目較高水平的性價比在目標客戶群中得到更廣泛的認同，通過這兩者的綜合效應，逐步使目標客戶群深刻認識到本項目在不遠的將來將得到更大的增值空間；深刻認識到本項目現(xiàn)階段的有關劣勢將在很短的時間內得到充分改善；深刻認識到本項目不僅適宜居家，而且具有很大的投資潛力。使目標客戶群對本項目的前 景感到樂觀，以此吸引本項目目標客戶群。 應充分將本項目較高的性價比優(yōu)勢迅速對目標客戶群展開訴求。 燁隆中國 本項目綜合素質高 通過一系列的營銷整合措施，使本項目得到更多消費者的關注，達到銷售目的。 （ 2）本項目的樓盤質素應確立為替目標客戶打造 中檔價位的 精品住宅。 在市場推廣策略上，大致分為三個步驟： 步驟一：根據(jù)市場情況，結合項目的具體特點，選擇滿足市大橋效應 道路效應 項目定位 本項目潛在價值大 本項目產品品質 目前本區(qū)域房地產市場現(xiàn)狀 本項目價值空間讓利于消費者 本項目價 格較合理 目標客戶群心理特征 目標客戶群圖便宜 消費者獲得更大利益而采取購房行動 燁隆中國 場需求的經營理念，制定合理的銷售價格。 步驟三：擬定詳細的整個市場推廣計劃，包括：報紙、媒體及戶外廣告的計劃安排；發(fā)布 時間的配合；制定目標客戶名單；市場推廣及預算。物業(yè)的價值可以分為“硬價值”和“軟價值”兩個部分，硬價值就是成本加利潤，沒有彈性。 由于項目的開發(fā)規(guī)模較小，廣告宣傳費用的投入空間不是太大，所以這就迫使我們思考如何把力使在“刀刃”上，用有限的投入而獲得最大的傳播效果。 工地包裝 目的：提升樓盤品位，表現(xiàn)樓盤內涵，獲取買家認可從而促成銷售。 看樓指示牌： 路旗及小彩旗：可在臨近主干道設置，小彩旗可置于圍墻上或售樓中心來營造氣氛。 內容： 銷控臺、展板（廣告板、效果圖、平面示意圖、說明圖等）、整體模型、戶型模型、銷售進度表、樓書、企業(yè)形象展示位以及其它辦公用具。考慮到公司長期的發(fā)展前景、項目特性和目標市場的購買承受能力，建議項目的訂價策略應以“購買者導向”訂價策略為主，結合競爭導向訂價低開高走。隨后的銷售階段售價可根據(jù)實際銷售狀況和工程進度逐步向上調整。我認為：項目應抓住秋冬季節(jié)來臨前的銷售旺季實現(xiàn)大規(guī)模的銷售，避開在夏天炎熱銷售淡季對銷售的不良影響 。他們不僅對樓盤的建筑質量、綠化環(huán)境、社區(qū)配套等硬件設施有較高的要求同時也非常重視開發(fā)商的物業(yè)管理水平，因此，本項目燁隆中國 可考慮選擇一家有市場品牌號召力的物管公司或者成立一家自身的物管公司作為合作伙伴來提升產品的服務附加值。整個工程實施分 兩 期進行，其中，二期工程在項目強銷期開工，在熱銷期入市。最 終目標是在入住以前達到 75%以上的銷售率，當然，具體銷售節(jié)奏還要根據(jù)市場的狀況和工程進度作相應的調整 ?；诒卷椖康膶嶋H情況和我對當?shù)刭彿空咝枨笮睦淼陌盐眨岢觯罕卷椖康?總概念為 “ 以家為本，品質為先” 。要 保持景秀花園項目總概念的持續(xù)連貫性，要讓“以家為本，品質為先”成為經營開發(fā)體系和全體工作人員的行動準則，即讓這一總概念 CIS 化，就需要對現(xiàn)代社會的 “ 家 ” 進行深刻的認識。 （ 1）不片面追求豪華，但求舒適、寬松、和諧； （ 2）不片面追求高檔，但求品質、格調、情趣； （ 3）不片面追求華麗，但求實惠、方便、合理； 家是生活！ 我們賣給業(yè)主的不僅僅是房子和環(huán)境，更重要的是生活；既是高品位的生活空間 ，也是高質量的一輩子甚至兩輩子的生活時間。既要夠遠，足以避亂，又要夠近，進入繁華鬧市的車程不超過 10 分鐘。 家有品味！ 家不是星級酒店，不是夜總會，不是高檔材料的堆砌與華麗裝飾的炫耀。因此，從設計到選材，我們提倡的是：“高檔不高價，低價不低檔” — 盡量迎合廣大購房者的理想。