【正文】 182。形象定位 市場分析 市場定位 競爭性商圈的影響 182。目標(biāo)市場 182。This document was created for the exclusive use of our clients. It is not plete unless supported by the underlying detailed analyses and oral presentation. It must not be passed on to third parties except with the explicit prior consent of Hanbroad Consulting. Hanbroad Consulting—— Commerce and Space Aligned. 清河商業(yè)項目市場定位報告 漢博研究院 2023年 3月 HanBr oadCo nsult ing HanBr oadCo nsult ing1 市場定位的總體思路 各業(yè)態(tài)組合體量上限 業(yè)態(tài)組合與定位 建筑平層格局 業(yè)態(tài)平層布局 區(qū)域消費人口總量 區(qū)域消費人口結(jié)構(gòu)與質(zhì)量 區(qū)域消費者的消費習(xí)慣 區(qū)域消費需求 區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng) 空白的或未被很好滿足的 市場空間 未來商業(yè)供應(yīng) 本項目的生存空間 及發(fā)展方向 本項目的生存空間 及發(fā)展方向 消費者的意愿 主力商家反饋 項目自身優(yōu)劣勢及約束 社會化考慮 總體市場定位 租金確定 財務(wù)分析 182。目標(biāo)消費者 182。檔次定位 182。單位租金 182。出租率 2 目錄 區(qū)位分析 市場機(jī)會分析 市場定位 業(yè)態(tài)布局與規(guī)劃建議 租金分析與盈利模式建議 APPENDIX 1：成功案例：區(qū)域性商業(yè)中心 APPENDIX2：商業(yè)項目工程需求 5 26 38 132 225 3 目錄 區(qū)位分析 市場機(jī)會分析 市場定位 業(yè)態(tài)布局與規(guī)劃建議 租金分析與盈利模式建議 APPENDIX 1：成功案例：區(qū)域性商業(yè)中心 APPENDIX 2：商業(yè)項目工程需求 5 26 38 132 225 4 西三旗橋 本案 小營西路 八達(dá)嶺高速 小營橋 上清橋 信息路 雁白旗橋 清河橋 項目概況 位置 ?位于小營西路與毛紡路交匯處東南角； ?項目中心距離八達(dá)嶺高速清河橋 400多米 ,距離城鐵 13號線上地站 ,距離北五環(huán) ，距離中關(guān)村核心區(qū)約 6公里； ?東臨規(guī)劃清河鎮(zhèn)路，西臨安寧莊東路，西至城韻北路，北至小營西路（東北旺路）。 地塊現(xiàn)狀 ?項目地塊目前還處于待拆階段，地塊內(nèi)仍有大量平房待拆。 6 項目輻射商圈初步界定 根據(jù)項目所處區(qū)域的特點，以及周邊道路的通達(dá)條件，我們初步本項目的輻射商圈界定為北到西三旗橋，南到上清橋，西到信息路，東到育新南路的圍合區(qū)域，如圖，覆蓋項目周邊 域。其大部分在此居住的居民都不在此工作，更說明本商圈的作為臥城的特點，即夜間、周末及假期的消費占主力。 北側(cè)商業(yè)街主要是以五金、美容美發(fā)、餐飲等為主，面積在 3060平方米左右，以 2層店鋪形勢，其中有清河商業(yè)中心居于此商業(yè)街中心，以批發(fā)服裝為主，其繁華度較差。 餐飲、房屋中介、專業(yè)店、美容美發(fā)、便利店等，占據(jù)了總體供應(yīng)數(shù)量的 50%以上；其它 業(yè)態(tài)分布相對較為零散。 區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)分析 11 綜合來看，本區(qū)域更多住宅區(qū)的消費特性，更適合于作配套消費性商業(yè)設(shè)施 工業(yè)區(qū) 文教區(qū) 住宅區(qū) 商務(wù)區(qū) 商業(yè)區(qū) 混合區(qū) ?處于市級商圈的商業(yè)物業(yè)可以借助原有的消費人流，開發(fā)穿透性商業(yè)設(shè)施有先天條件； ?市級商圈外的商業(yè)設(shè)施最好利用項目周邊已有消費人群開發(fā)配套型商業(yè)設(shè)施比較有利； ?在商圈日益割據(jù)化、封閉化發(fā)展的北京商業(yè)市場，市級商圈外開發(fā)穿透性商業(yè)的難度越來越大，必須依靠 等高等級運輸條件或者利用項目自身獨一無二的特點來建立影響力，擴(kuò)大滲透力； 商業(yè)物業(yè) 產(chǎn)業(yè)商業(yè) 消費商業(yè) 配套消費商業(yè) 穿透消費商業(yè) 12 可視性： 由于東側(cè)距離八達(dá)嶺高速僅 300多米，且在八達(dá)嶺高速和地塊之間為清河農(nóng)副產(chǎn)品交易市場中心，建筑較矮，故可視性較好；北側(cè)、東南側(cè)和南側(cè)有天潤置地和力度家園等小區(qū)阻隔，可視性稍差；西側(cè)為華潤置地橡樹灣項目，高層住宅阻隔，未來可視性也會稍差。 周邊環(huán)境 力度家園 天潤置地 本案 華潤置地項目(橡樹灣) 力度家園 華潤置地項目 14 公交可達(dá)性 項目地塊北側(cè)小營西路有一個公交車站 ——清河小營橋西站，東側(cè)沿八達(dá)嶺高速輔路有一個公交車站 ——清河小營橋南站； 經(jīng)過項目周邊公交車站的公交線路共有 26條； 項目地塊周邊的主要道路為清河北路、安寧莊東路、小營西路（東北旺路）、北五環(huán)和八達(dá)嶺高速輔路，為本項目提供了較好的通達(dá)性；這些道路除北五環(huán)外交通壓力較大，路面較窄。 從城鐵 13號線上地站出來，向南沿清河北路轉(zhuǎn)安寧莊東路（毛紡路），向北沿小營西路（東北旺路）可達(dá)本項目，通過換乘將為項目帶來一定人流，同時增強(qiáng)本項目的可達(dá)性。 17 本項目 SWOT分析 STRENTH WEAKNESS THREAT OPPORTUNITY 交通條件較好 ； 區(qū)域正在發(fā)展改造，居民消費力正在提升； 熱點開發(fā)區(qū)域之一，消費人口基數(shù)會越來越大； 具備較優(yōu)越的地理位置和商務(wù)開發(fā)機(jī)會； 項目可視性一般，不利于商業(yè)穿透力的形成； 項目周邊環(huán)境較差，這將限制項目的檔次； 區(qū)域居民基數(shù)目前還不足，這將限制項目的商業(yè)體量； 區(qū)域正在更新改造，區(qū)域居民新老更替所帶來更多、更高的消費力，帶來區(qū)域商業(yè)升級換代的需求； 北京的商業(yè)發(fā)展處在高速擴(kuò)張期； 項目周邊區(qū)域內(nèi)有大量市場型商業(yè)物業(yè)設(shè)施，并將有進(jìn)一步的供應(yīng)上市； 上清板塊商業(yè)高速發(fā)展擴(kuò)張期下的競爭壓力； 未來有較大量的商業(yè)進(jìn)行開發(fā)，市場競爭會很激烈； 清河商業(yè)項目 18 優(yōu)勢剖析： 清河區(qū)域發(fā)展前景 區(qū)位優(yōu)越 清河堪稱京北典型的“黃金三角區(qū)”， 以清河橋為中心輻射周邊。“三足鼎立”而成的大區(qū)域，正逐步成為一個科技、人文、奧運科技為主的多元化新城市中心。東臨奧運主題公園與萬畝國家森林公園。 19 交通優(yōu)越： 項目緊鄰八達(dá)嶺高速，周邊網(wǎng)羅 30余條公交線路，輕松連通城市各繁華地段；暢達(dá)的交通奠定區(qū)域升值的基礎(chǔ)，而未來體驗和繁華盛景皆觸手可及。周邊中小學(xué)有二十中、清河第一小學(xué)、強(qiáng)佑清河新城小區(qū)小學(xué)等。 20 清河地區(qū)北至西三旗 。該區(qū)域位于海淀區(qū)東北部，總面積 。 上清板塊總?cè)丝趯⒔?18萬人，常住人口 16萬，外來人口是 3至 5萬左右， 后期規(guī)劃是 40萬。 未來人口優(yōu)勢 21 清河臨近 亞奧板塊 ，而 上地 是中關(guān)村的“后花園”，這兩個區(qū)域發(fā)展的背后都有著強(qiáng)有力的支撐。 本項目主要 為 IT界的精英白領(lǐng)，周邊社區(qū)長住人群，購房人群等，追求較高的生活舒適度和交通便利，未來的商業(yè)開發(fā)打下了堅實的客戶基礎(chǔ)。 但隨著該地區(qū)各個項目的入住，來自亞奧和中關(guān)村 上地區(qū)域人群，將帶來新的消費格局。 橡樹灣、清河新城、 THE HOUSE、富力桃園、兩限房等大型樓盤的開發(fā)入住，將給本項目商業(yè)金融地塊的開發(fā)提供有利的契機(jī)。 本項目、橡樹灣、清河新城等在該區(qū)域?qū)⑿纬扇愣α⒌膽B(tài)勢。 而隨著橡樹灣、清河新城、 THE HOUSE、富力桃園等大型樓盤的開發(fā)，“上清”在區(qū)域氣質(zhì)、商業(yè)配套等方面將大為獲益 —— 強(qiáng)佑清河新城、橡樹灣與本項目共同將形成新的區(qū)域商業(yè)中心，也將解決“上清” 購物、娛樂、休閑的難題。為區(qū)域內(nèi)提供一個高品質(zhì)、高品位、高需求滿足的場所。 商業(yè)競爭分析 24 從區(qū)位和地塊的分析看，該地塊適合于開發(fā)配套性商業(yè)設(shè)施，但由于交通的優(yōu)勢，同時也具備開發(fā)穿透性商業(yè)設(shè)施如大型餐飲休閑娛樂等的一些條件 約束條件 現(xiàn)狀 對商業(yè)的影響或啟發(fā) 區(qū)域?qū)傩? 住宅區(qū) 更適合于作配套性商業(yè)設(shè)施 可視性 一般 不適合大穿透性商業(yè) 周邊環(huán)境 較差，未來逐漸好轉(zhuǎn) 不適合高端商業(yè)物業(yè) 交通條件 公路交通較好 具備作穿透性商業(yè)的可能 區(qū)域現(xiàn)存未來商業(yè) 體量大，多為 B2B市場型和社區(qū)商業(yè) 借勢或避開直接競爭 項目發(fā)展方向：中或中高端配套性商業(yè) 為主 + 穿透性主題性商業(yè)業(yè)態(tài)為輔 25 目錄 區(qū)位分析 市場機(jī)會分析 市場定位 業(yè)態(tài)布局與規(guī)劃建議 租金分析與盈利模式建議 APPENDIX 1：成功案例：區(qū)域性商業(yè)中心 APPENDIX2：商業(yè)項目工程需求 5 26 38 92 171 26 從前一部分的分析來看，本項目最好作成配套性消費商業(yè)，當(dāng)然借助區(qū)位交通，發(fā)展成穿透性特色主題商業(yè)亦有可能，配套性商業(yè)比較容易存活，但卻受到市場空間的嚴(yán)格限制 配套性方向 區(qū)域配套商業(yè)機(jī)會分析 配套性商業(yè)發(fā)展前景 27 市場空間 —— 商圈內(nèi)居民餐飲，娛樂消費支出 餐飲 中餐 西餐 /東南亞餐 快餐店 /茶餐廳 /小吃 休閑餐飲 休閑娛樂 KTV 迪廳 電影院 養(yǎng)生美容 桑拿洗浴 網(wǎng)吧臺球 運動健身 零售 超市 百貨、服飾專賣店 手機(jī)通訊店 文化娛樂用品店 建材家具家居飾品店 家電專業(yè)店 藥店 家庭服務(wù)設(shè)施 基于左表所列消費支出結(jié)構(gòu)作對商業(yè)業(yè)態(tài)的靜態(tài)需求分析： ? 對商業(yè)地產(chǎn)的需求（平米） = 相關(guān)商業(yè)消費的支出消費人口數(shù)/商業(yè)坪效 計算假設(shè)： ? 總消費人口： ； ? 商圈覆蓋：為調(diào)查所示圍合區(qū)域，不考慮需求滲透和需求外漏； ? 支出結(jié)構(gòu)：如左表（來源于區(qū)域消費者調(diào)查統(tǒng)計，黃色部分根據(jù)北京消費支出結(jié)構(gòu)類推）； ? 商業(yè)坪效：為各個業(yè)態(tài)的市場平均值，考慮到本區(qū)域特性予以調(diào)整； 28 本區(qū)域消費力屬于北京的中端，具備較強(qiáng)的消費能力 通過常住消費者調(diào)查，區(qū)域消費者的消費能力高于北京市平均水平，屬于中高端消費者，購物支出屬于較高收入一檔，餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)消費支出近北京市最高一檔的水平； 項 目 區(qū)域人年均 全市人年均 低 收 較 低 中 間 較 高 高 收 入 戶 收入戶 收入戶 收入戶 入 戶 20% 20% 20% 20% 20% 購物 8294 餐飲 娛樂 加總 7780 4566 6349 7263 8901 12737 29 北京消費統(tǒng)計 項 目 全市平均 低 收 較 低 中 間 較 高 高 收 入 戶 收入戶 收入戶 收入戶 入 戶 20% 20% 20% 20% 20% 購物支出 食品支出 服飾支出 手機(jī) 文化娛樂用品 建材裝修料 家電 家具家居飾品 日雜用品 OTC藥品 /保健品 外出就餐支出 休閑娛樂支出 服務(wù)支出 培訓(xùn) 家庭服務(wù) 商業(yè)性消費支出 7780 4566 6349 7263 8901 12737 其它消費支出 4420 2829 3661 3852 5006 7233 醫(yī)療支出（扣減 OTC部分） 1021 574 940 937 1378 1387 交通支出 809 387 483 449 689 2196 通訊服務(wù) 598 393 500 606 736 812 教育 862 722 849 836 944 994 住房及水電氣 668 559 575 634 697