【正文】 面積 90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20％ 的規(guī)定； ? 凡購房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的， 銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅； ? 今后各地居住用地供應(yīng)量須七成用于中低價位中小套型。 ? 本地居民房地產(chǎn)消費(fèi)特征 ? 事實上， 本地的消費(fèi)者們絕大多數(shù)都?xì)w于首次置業(yè)隨著近兩三年來本地房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，小區(qū)生活的優(yōu)越性普遍被人認(rèn)同，很多人在經(jīng)濟(jì)上已顯得較為富裕，更換和改善居住環(huán)境成為他們的迫切需求，但他們并無成熟的購房經(jīng)驗，在樓盤簡單的廣告賣點(diǎn)轟炸和直觀感覺情況下，多數(shù)人都缺乏理性選擇，只簡單認(rèn)為位置、交通、環(huán)境和戶型就足夠，而對子女教育、物業(yè)服務(wù)、飲食、購物、醫(yī)療、休閑及運(yùn)動等生活配套設(shè)施是否完善及便利缺乏深入的考慮，現(xiàn)時更趨向一種具有姿彩的、活力的、個性的、闊落的、文明和諧的、高尚及有品味的樓盤社區(qū)生活。這些，大多數(shù)消費(fèi)者都不清楚或不知道，這說明優(yōu)秀樓盤的營銷水平低下，沒有很好地導(dǎo)引他們消費(fèi)。某些客戶雖然明白誰優(yōu)誰劣，但當(dāng)產(chǎn)品價格超出他們預(yù)算外，他們不得不放棄選擇而另購。 ? 本縣縣城地方狹小，樓盤多建于近郊，主要在東北面和東南面。 ? 東北面是新行政中心區(qū)域，政府大多數(shù)職能部門都遷址該處，與東南面相比距離城區(qū)稍遠(yuǎn)，部分人認(rèn)為該區(qū)域是新的縣城中心，對未來的發(fā)展較認(rèn)可，但本縣外出兩條交通主干道穿插其間，噪音和空氣污染較厲害，車輛繁忙車速較快，出入安全顯得較為擔(dān)心，區(qū)域中心其他部分均為私人住宅，建設(shè)高低凌亂且區(qū)域空心化突出。 ? 東南面一河之隔分為舊城區(qū)及新建樓盤，河西邊舊城區(qū)這邊原為縣城人民居住集中地域， 周圍生活配套成熟， 有市場、醫(yī)院、學(xué)校、商場及眾多商業(yè)經(jīng)營。 ? 河?xùn)|邊新建樓盤規(guī)模大，規(guī)劃及建筑均優(yōu)美，自建商業(yè)氣氛漸好，空氣清新且環(huán)境清靜。 ? 兩區(qū)比較，應(yīng)該是東南區(qū)域遠(yuǎn)勝東北區(qū)域，但實際上人們?nèi)杂邪霐?shù)選擇東北區(qū)域，這說明本縣人民對區(qū)域選擇并沒有較多偏向，決定取向的有多種因素，例如產(chǎn)品及價格。 ? 項目 SWOT分析 ? 項目優(yōu)勢分析 ? 公司開發(fā)經(jīng)驗豐富，具有一定的品牌積淀，在人們心中具有很高的美譽(yù)度，所開發(fā)的項目具有先天的號召力。 ? 項目地理位置屬縣城新區(qū)發(fā)展中心，發(fā)展前景潛力較好。 ? 地塊形狀較為規(guī)整，有利于規(guī)劃。 ? 地塊位于次干道邊，與主干道咫尺相連，交通方便。 ? 鄰近一中，教育賣點(diǎn)較好。城北市場新址在附近，生活較為利便。 ? 項目劣勢分析 ? 項目雖位于新區(qū)中心，但現(xiàn)時仍屬于開發(fā)的邊角上，感覺有些離遠(yuǎn)。 ? 一中門前路次干道還未通至項目地塊前，對項目開發(fā)有一定影響。 ? 項目區(qū)位小環(huán)境較差，外部景觀資源欠缺。 ? 附近居住氛圍較差，私宅多而人流少，區(qū)域空心化，城中村現(xiàn)象突出。 ? 項目西邊隔路正對著農(nóng)村，與項目整體反差較大，客戶因而會對銷售價格敏感。 ? 項目機(jī)會分析 ? “國六條”政策出臺，對新開樓盤的戶型面積及比例在稅收和按揭首付款方面進(jìn)行強(qiáng)力調(diào)控，本項目根據(jù)該政策而采取適應(yīng)的措施在市場空白階段搶先進(jìn)入。 ? 本項目與現(xiàn)時政府開發(fā)新區(qū)策略相呼應(yīng)，附近市政及生活配套設(shè)施正加快建設(shè)。 ? 本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人們經(jīng)濟(jì)收入提高較快。 ? 本地房地產(chǎn)行業(yè)營銷水平落后，操盤能力普遍不高。 ? 項目威脅分析 ? 本地房地產(chǎn)市場競爭激烈，消費(fèi)人群增長有限，隨著樓盤的增多，未來競爭將會加劇。 ? 恒輝新邨同盤先推搶占同類型客戶，對項目有一定銷售壓力。 ? 項目總體定位 ? 根據(jù)上述本地市場情況及國家現(xiàn)時政策，結(jié)合本項目地理地塊特征我們認(rèn)為本項目的總體定位是： ? 中檔中價、中小面積戶型的，適合主流大眾消費(fèi)的，本土優(yōu)美自然園林的，精致時尚、色彩明朗的自然健康活力家園生活小區(qū)。 ? 一、項目的目標(biāo)客戶定位 ? 目標(biāo)客戶職業(yè)特征 ： ? 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位員工、教職員工、個體戶及小私營業(yè)主、商業(yè)服務(wù)人員、自由職業(yè)者、老年退休人員及拆遷戶等。 ? 目標(biāo)客戶收入特征 ? 家庭月收入在 2500元左右，年收入在 25000元以上，能接受房子總價在 1218萬元之間，以銀行 7成 15年按揭計， 能承受首付款在 47萬元，月供款在 7001000元的額度上。 ? 目標(biāo)客戶的家庭結(jié)構(gòu) ? 以三口之家和三代同堂的五口之家為主，部分為初婚人士及退休獨(dú)住老人。 ? 目標(biāo)客戶的年齡特征 ? 以 26 — 40歲為主。 ? 目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理需求 ? 認(rèn)同該區(qū)域，追求小區(qū)生活，喜歡有綠化環(huán)境和休閑活動空間，享受安全的物業(yè)管理服務(wù)，而又買得起的小區(qū)房子。 二、項目價格定位 價格定位的依據(jù)是： 本項目以美觀實用的景觀環(huán)境、獨(dú)具現(xiàn)代特色的建筑造型、先進(jìn)的小區(qū)智能化設(shè)施、完善的小區(qū)配套等作為小區(qū)價格定位基礎(chǔ)。除小區(qū)自身建設(shè)成本 ,也充分考慮到了本地房地產(chǎn)市場行情，居民消費(fèi)水平等綜合因素。 我們根據(jù)本地房地產(chǎn)狀況和本項目地理特征，結(jié)合競爭樓盤的銷售價格，以項目效益最大化原則，建議銷售成交均價控制在 1680元 /m2， 面價在 1880— 1730元 /m2之間。 采用低開高走策略，先買有優(yōu)惠，促進(jìn)銷售氣氛， 且讓客戶感覺物業(yè)升值迅速。 三、項目套型面積比例建議 根據(jù)現(xiàn)時的政策，我們設(shè)計套內(nèi)建筑面積 90m2為上限的，加上 1015m2公共分?jǐn)偯娣e，銷售的建筑面積在 100105m2之間戶型為主。 項目約有三成的是建筑面積在 95m2以下，主要考慮的是在適當(dāng)?shù)目們r情況下執(zhí)行小面積較高單價的策略，使項目取得較高的效益。 而我們定位的目標(biāo)消費(fèi)客戶中也多數(shù)以三口之家為主。所以設(shè)計比例有一定的針對性。另戶型設(shè)計種類要多。 四、項目形象定位 ? 建筑風(fēng)格 ? 建筑風(fēng)格必須要經(jīng)得起時間的考驗。 ? 建議項目整個建筑設(shè)計應(yīng)是時尚、現(xiàn)代及簡略、明快、亮麗的，尤其在外立面色彩、窗戶、線條及園林等方面下功夫，個性要明朗而俊雅。 ? 園林綠化 ? 在園林方面，實行精品綠化，提高樓盤的附加值，注意要將園林觀賞性與實 用性相結(jié)合，讓住戶有更多的活動和公共空間，銷售賣點(diǎn)更強(qiáng)。 ? 配套設(shè)施 ? 除左周邊首層商鋪外，小區(qū)內(nèi)還應(yīng)設(shè)置運(yùn)動場所（如籃球場、羽毛球場），不要以為樓盤小就不用設(shè)置，別人沒有我們有才是最大賣點(diǎn)。 ? 物業(yè)管理 ? 電子安防智能系統(tǒng)及親善品牌服務(wù)，多姿多彩的小區(qū)文化組織活動，建立健康、清雅和諧的小區(qū)氛圍。 項目的命名 ? … 朗景苑 “朗”字帶有心情陽光和心境闊落的意思； “景”，美麗才成景，意 指是優(yōu)美的地方； “朗景”相合，就是心情陽光和心境闊落的優(yōu)美方。 ? … 匯景雅苑 “匯景”意思是集中、匯聚美麗景色； “雅”，是雅致、優(yōu)雅；全句意 思是匯聚美麗景色的雅致地方。 ? … 百合名苑 “百合”是一種美麗的花，純字意思在字義上有百事皆好匯合一起的 意思，與前面“ … ”有承接啟合作用。全句意思是百事順利皆好，連續(xù) 不斷的來的出名地方。 項目名稱詮釋： “ …☆☆☆”，用意在為公司品牌作戰(zhàn)略鋪墊?！?…” 作為一個品牌名稱， 下面是項目名稱，可給人印象是品牌引伸下的項目多樣、多元化，更 顯品牌強(qiáng)大。 演講完畢，謝謝觀看！