【正文】 市政府在垛田鎮(zhèn)境內(nèi)建設(shè)了興化市農(nóng)業(yè)科技示范園，園區(qū)占地面積 10063 畝，園區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了路、橋、渠、水、電等達(dá)標(biāo)配套建設(shè)，各項(xiàng)設(shè)施達(dá)到了發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，特別是無(wú)公害蔬菜的技術(shù)要求。境內(nèi)水陸交通便利，投資環(huán)鏡優(yōu)越，創(chuàng)業(yè)氣氛濃烈，垛田文化事業(yè)繁榮，是泰州地區(qū)唯一被省命名的 39。 “興化 金東門(mén) ”—— 合陳鎮(zhèn) ， 地處興化市東部 ,與大豐市、東臺(tái)市接壤。全鎮(zhèn)面積 平方公里，三業(yè)總產(chǎn)值 10 億多元；工業(yè)產(chǎn)品主要有建筑材料、冶金鑄造、機(jī)械、紡織、外貿(mào)工藝、化工、電子、糧食加工、造紙、印刷、廣告等 25個(gè)系列 150 多種產(chǎn)品 。目前，又重新修改制定了一系列扶持發(fā)展外向經(jīng)濟(jì)，個(gè)私經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策，使得外資企業(yè)，個(gè)體工商戶(hù)和私營(yíng)企業(yè)在合陳鎮(zhèn)實(shí)惠多多。 “興化經(jīng)濟(jì)航母” —— 興化經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ， 開(kāi)發(fā)區(qū)是 一九九三年經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。預(yù)留 36 平方公里作為發(fā)展用地。到九九年底累計(jì)批準(zhǔn)進(jìn)區(qū)項(xiàng)目 81 個(gè)，項(xiàng)目總投資 11 億元，合同利用外資 6600 萬(wàn)美元。香港興華投資集團(tuán)投資 1000 萬(wàn)美元興辦的江蘇興利達(dá)齒輪有限公司生產(chǎn)的摩托車(chē)齒輪、新加坡 獨(dú)資的江蘇萬(wàn)佳制衣公司生產(chǎn)的萬(wàn)佳服裝以及興化海陵機(jī)械廠(chǎng)生產(chǎn)的海陵牌 dyt 型電液推桿器享譽(yù)國(guó)內(nèi)外。 三、興化國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人均 GDP 概況： 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得了新的進(jìn)展。 “十五”期末全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ， 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。水產(chǎn)業(yè)在洪災(zāi)后得到全面恢復(fù)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步推進(jìn)，各類(lèi)合作經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍繼續(xù)壯大，脫水蔬菜、糧飼加工、棉紡服裝等特色經(jīng)濟(jì)板塊逐步顯現(xiàn)。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)提速增效。完成工業(yè)技改投入 億元，增長(zhǎng) %，其中 500 萬(wàn)元以上技改項(xiàng)目 128 個(gè)， 2020 萬(wàn)元以上項(xiàng)目 19 個(gè)。全市億元企業(yè) 15 家，興達(dá)鋼簾線(xiàn)股份有限公司實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，利稅 億元，繼續(xù)保持翻番發(fā)展的喜人態(tài)勢(shì)。 2020年完成地 區(qū)生產(chǎn)總值 ，可比價(jià)增長(zhǎng) %；一、二、三產(chǎn)增加值分別增長(zhǎng) %、 %和 %。三次產(chǎn)業(yè)比為 ： ： ，二、三產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值比重提高到 %。總體特點(diǎn)：興化的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均在以較快速度增長(zhǎng)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在進(jìn)一步優(yōu)化，人民生活富裕程度在穩(wěn)步提高，但從人均指標(biāo)看還比 較滯后。總量雖然位居周邊縣市前列，但是從人均來(lái)看，差距很大。 （ 2）地方財(cái)政一般預(yù)算收入的比 較， 2020 年興化市地方財(cái)政一般預(yù)算收入跨上一個(gè)新臺(tái)階，突破 5 億元，以 億元位居第三位。與周遍地區(qū)相比興化的富民程度還有待進(jìn)一步提高，由于興化人口基數(shù)大，離小康進(jìn)程的序時(shí)進(jìn)度已落后于周邊縣市。財(cái)政總收入和地方一般預(yù)算收入年均增長(zhǎng) 19%以上，期末分別達(dá)到 30 億元和 12 億元。 生活水平目標(biāo)： 城鎮(zhèn)在崗職工平均工資和農(nóng)村居民人均純收入年均分別增長(zhǎng) 9%和 %，期末分別達(dá)到 20800 元和 7000 元。期末，高中階段毛入學(xué)率達(dá)到 90%，衛(wèi)生服務(wù)體系健全率達(dá) 90%，城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)和基本醫(yī)療保險(xiǎn)蓋面分別達(dá) 95%、 93%和 94%，新型農(nóng)村合 作醫(yī)療覆蓋面維持在 85%以上。城市綠化覆蓋率達(dá) 40%，森林覆蓋率達(dá) 20%。全市把建設(shè)和培育市場(chǎng)作為發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略舉措。投資 2020 多萬(wàn)元的楚水招商城已成為蘇中地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)，投資 2 億元建成的江浙商業(yè)廣場(chǎng)將成 為蘇中、蘇北地區(qū)最大的浙江產(chǎn)品物流批發(fā)中心。以水鄉(xiāng)生態(tài)旅游為品牌的興化旅游業(yè)不斷發(fā)展，興化歷史上昭陽(yáng)十二景有：景苑名堂、三閭遺廟、滄浪亭館、玄武靈臺(tái)、陽(yáng)山夕照，南津煙樹(shù)、東皋雨霽、龍舌春云、勝湖秋月、木塔晴霞、十里蓮塘、兩廂瓜圃，集自然與文化為一體，融高雅情趣于觀(guān)賞之中，詩(shī)情畫(huà)意，美不勝收。著名景點(diǎn)烏巾蕩公園幽靜典雅 ,李中水上 森林生態(tài)游覽區(qū)風(fēng)景如畫(huà)、垛田千島菜花春色迷人、萬(wàn)畝大縱湖風(fēng)光旖旎，在國(guó)內(nèi)外有著廣泛影響，是都市游客回歸大自然的旅游度假勝地。人口規(guī)模 25 萬(wàn)，用地規(guī)模 25 平方千米 中期： 2020 年 —2020 年人口規(guī)模 28 萬(wàn)，用地規(guī)模 28 平方千米 遠(yuǎn)期： 2020 年 2020 年人口規(guī)模 33 萬(wàn)，用地規(guī)模 35 平方千米 遠(yuǎn)景展望 21 世紀(jì)中葉，人口規(guī)模 55 萬(wàn)。城市結(jié)構(gòu)形態(tài)仍為單中心團(tuán)塊狀結(jié)構(gòu)形態(tài)。 東南區(qū) ——以新市級(jí)行政中心為依托的居住、行政、商業(yè)、文化教育綜合區(qū)。 東北片 ——以居住工業(yè)為主的綜合片區(qū)．工業(yè)宜以紡織工業(yè)為主。 烏巾蕩風(fēng)景區(qū) ——以水鄉(xiāng)自然田園風(fēng)光為特色的風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)，濕地自然保護(hù)區(qū)。 總結(jié)概述： 興化以建設(shè)具有水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化中等城市為目標(biāo)，按照舊城改造與新區(qū)建設(shè)并舉的方針，城市建設(shè)全面推進(jìn)，城市化率達(dá) 38%，目前建成區(qū)面積達(dá) 20 平方公里，集聚人口 19 萬(wàn)。 2020 年，老城區(qū) “七路一橋 ”和新區(qū) “七路三橋 ”工程順利實(shí)施，舊城改造穩(wěn)步推進(jìn)，新區(qū)建設(shè)步伐加快。 “十五 ”期間，圍繞路橋、防洪、綠化三個(gè)重點(diǎn)，新建或拓寬改造了一批城市道路和橋梁，實(shí)施了九頃小區(qū)和新區(qū)防洪工程，增添了一批綠化景點(diǎn)，城市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，功能不斷完善。水利、電力和通信設(shè)施等一批工程的順利實(shí)施，進(jìn)一步提高了我市基 礎(chǔ)設(shè)施配套水平?？萍冀ㄔO(shè)取得成效，興化特種合金材料及制品產(chǎn)業(yè)基地成為國(guó)家特色產(chǎn)業(yè)基地， 2020 年全市獲得國(guó)家級(jí)科技計(jì)劃項(xiàng)目 5 項(xiàng)、省級(jí) 11 項(xiàng)，被省政府命名為 “質(zhì)量興市 ”先進(jìn)市。醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系逐步完善，三級(jí)醫(yī)療、預(yù)防、保健網(wǎng)絡(luò)基本形成。廣電事業(yè)較快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了有線(xiàn)電視 “村村通 ”。積極爭(zhēng)創(chuàng)省人口與計(jì)劃生育工作示 范市，加強(qiáng)耕地保護(hù)和復(fù)墾整理，全市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到鞏固。統(tǒng)計(jì)、審計(jì)、物價(jià)、外事僑務(wù)、史志檔案、人民武裝、婦女兒童、老齡、殘疾人、未成年人思想道德建設(shè)等工作得到加強(qiáng)。金融、稅務(wù)、工商、質(zhì)監(jiān)、藥監(jiān)等在服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中取得新成績(jī)。加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)和村民自治，完成了 “四五 ”普 法任務(wù)。扎實(shí)推進(jìn) “平安興化 ”創(chuàng)建，被省委、省政府命名為社會(huì)治安安全市 。 2020 年第一家外地開(kāi)發(fā)商介入興化樓市，致始興化進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)狀態(tài)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入活躍發(fā)展期。興化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中于老城區(qū)、新城區(qū)為兩個(gè)板塊，三年來(lái)，興化經(jīng)營(yíng)性出讓土地 80%為 商住樓用地，可見(jiàn)未來(lái)三年興化土地供應(yīng)量之大， 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈，但與此同時(shí)，也證明了興化的房地產(chǎn)市場(chǎng)將回出現(xiàn)新的局面，可謂風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇共存。天水華庭、九洲城中城、溫州國(guó)際大酒店（停建狀態(tài)）、恒大、熱晨置業(yè)（ 500 畝待建）、城投國(guó)際，總開(kāi)發(fā)面積約 200 萬(wàn)平方米。（下文將會(huì)對(duì)上述樓盤(pán)進(jìn)行針對(duì)性分析） 據(jù)調(diào)查了解時(shí)代嘉園二期基本已預(yù)售完畢，三期產(chǎn)品以多層住宅為主，嘉鴻豪庭一期多層住宅以銷(xiāo)售完，目前主要銷(xiāo)售二期的公寓、別墅，城投國(guó)際即將開(kāi)始建設(shè)。 一 房地產(chǎn)發(fā)展有利因素： ? 興化經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)及城市規(guī)劃有利于房地產(chǎn)的發(fā)展 根據(jù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 分析，興化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)連續(xù) 3 年超 10％，整體經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)入高速發(fā)展期，有力的支持和推動(dòng)住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)總量高 速提升，城市消費(fèi)觀(guān)念正在轉(zhuǎn)變 從兩年前房地產(chǎn)成交量分析來(lái)看，興化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了很大的變化，成交量出現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，消費(fèi)客戶(hù)群體由城區(qū)居民為主力購(gòu)買(mǎi)上升為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)。但是由于城市整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不雄厚、缺乏外來(lái)消費(fèi)人口的支撐，行業(yè)發(fā)展相對(duì)比較緩慢。但從今年下半年的土地供應(yīng)趨勢(shì)及現(xiàn)有項(xiàng)目的供應(yīng)量來(lái)看，土地供應(yīng)呈現(xiàn)規(guī)?；?、區(qū)域 化 ，各區(qū)域樓盤(pán)的售價(jià)也符合市場(chǎng)化。 一 房地產(chǎn)發(fā)展不利因素： ? 興化房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢 興化房 地產(chǎn)市場(chǎng)自 2020 年起開(kāi)始發(fā)展場(chǎng)整體市場(chǎng)度不夠高，市場(chǎng)中還存在未領(lǐng)取房屋預(yù)銷(xiāo)證件的前提下就開(kāi)始接受定金的現(xiàn) 象 。 ? 銀行房貸放貸款率較低，阻礙贛榆房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 興化各家銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的支持力度較小，銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的條件比較苛刻，各分支機(jī)構(gòu)審批權(quán)限很小。 ? 城市缺乏核心產(chǎn)業(yè)支持，整體消費(fèi)能力不高 根據(jù)興化的整體產(chǎn)業(yè)支持，興化缺乏整體經(jīng)濟(jì)能力高的、影響力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展受到一定的制約。 二、 未來(lái)幾年的房地產(chǎn)預(yù)測(cè) ? 住宅的投資和供應(yīng)量將持續(xù)增長(zhǎng)。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格可保持大體上的穩(wěn)定或有緩慢增幅。 ? 高品質(zhì)樓盤(pán)在良 好的性?xún)r(jià)比下，其樓盤(pán)個(gè)性將成為吸引購(gòu)房者的重要因素。 ? 城鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)將成為興化樓盤(pán)主要消費(fèi)群體。鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)戶(hù)占多數(shù)，已成為興化樓市不可忽視的客戶(hù)群體； 1 新城區(qū)開(kāi)發(fā)小區(qū)相對(duì)比較重視 物業(yè)管理，但小區(qū)智能化配置有待提高； 1 銷(xiāo)售的手段之一是首付在 30%， 70%余款可以全額按揭； 1 開(kāi)發(fā)商對(duì)售樓處的樣板房及樣板區(qū)設(shè)置概念不足； 1 市場(chǎng)購(gòu)房考慮因素：地段、價(jià)格、環(huán)境、配套等。 四、在售樓盤(pán)現(xiàn)狀分析： 4．． 在在 售售 樓樓 盤(pán)盤(pán) 狀狀 況況 售樓處分析 興化 售樓處中，比較注重形象的多為外省開(kāi)發(fā)商，并且均由代理公司進(jìn)行銷(xiāo)售，售樓處比較寬敞、整潔、明亮，售樓人員形象也較好，熱情程度較高，相形之下，其它樓盤(pán)售樓處環(huán)境形象一般，有的甚至沒(méi)有專(zhuān)業(yè)售樓處，售樓人員相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、對(duì)樓 盤(pán)了解程度、對(duì)待客戶(hù)熱情程度等都相對(duì)較差。 ☆ 主流戶(hù)型分析 目前在銷(xiāo)售樓盤(pán)主流戶(hù)型為三房二廳一廚一衛(wèi)，這在 興化 較具代表性。據(jù)了解，這種主流戶(hù)型也是目前最暢銷(xiāo)的戶(hù)型。 ☆ 最小戶(hù)型分析 最小戶(hù)型在 60— 90 平方米左右，一般是二房二廳一廚一衛(wèi)。高 檔樓盤(pán)綠化率都比較高，綠化率都在 30%以上。 a、一般的樓盤(pán)都有庭前地面綠化。 配套分析 一般高、中、低檔次的樓盤(pán)，基本配套有水、電表、有線(xiàn)電視，稍有檔次的多配備防盜對(duì)講機(jī)、寬帶。在興化，政府部門(mén)公務(wù)員、企事業(yè)領(lǐng) 導(dǎo)人和私營(yíng)業(yè)主 、城鄉(xiāng)居民 的收入相對(duì)較高，是買(mǎi)房的主要社會(huì)群體。他們通常比較關(guān)心孩子的上學(xué)問(wèn)題。 銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析 在興化，目前典型樓盤(pán)銷(xiāo)售均良好（時(shí)代嘉園、嘉鴻豪庭），目前銷(xiāo)售情況喜人。宣傳媒體主要以 宣傳 DM 單頁(yè)、戶(hù)外 、橫幅、沿街羅馬旗、為主。其次為給孩子買(mǎi)，占 24%，結(jié)婚用房、投資、其他因素分別占 11%、 7%、 7%，為父母買(mǎi)比例最小，僅為 4%。 （ 2）目前興化人以公交車(chē)為主要交通工具的很少，一般以自行車(chē)和摩托車(chē)為主。 （ 4）興化人偏愛(ài)大面積的房子，一般要求一間衛(wèi)生間，希望有獨(dú)立的客廳。 （ 6）價(jià)格 是真正購(gòu)房者最關(guān)心的因素，購(gòu)房考慮中檔樓盤(pán)比較多。 興化主要信息媒體： ☆ 興化當(dāng)?shù)厝俗钕矏?ài)看的是《揚(yáng)子晚報(bào)》、其次是《興化信息報(bào)》、信息發(fā)布媒體《時(shí)代商情》。 五、興化在售樓盤(pán)調(diào)查表： 表 一、 項(xiàng)目名稱(chēng) 新世紀(jì)嘉園 項(xiàng)目位置 興化城北新村 開(kāi)發(fā)商 興化市新世紀(jì)嘉園房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 營(yíng)銷(xiāo)策劃 無(wú) 建筑設(shè)計(jì) 揚(yáng)州是建筑設(shè)計(jì)院 建筑面積 50000 ㎡ 規(guī) 劃 用途 商住樓 建筑樓層 5 層 平均單價(jià) 2400 元 /㎡ 單 價(jià) 范 23002600 主力總價(jià) 28 萬(wàn) 圍 元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 （二期） 總戶(hù)數(shù) 230（二期） 銷(xiāo)售戶(hù)數(shù) 180 戶(hù) 銷(xiāo)售率 90% 一次性 30% 售樓熱線(xiàn) 05233255333 主力戶(hù)型 120 ㎡ 銀 行 按竭 中行 調(diào)查日期 綜合分析 新世紀(jì)嘉園由興化市新世紀(jì)嘉園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于 2020 年投資建設(shè)， 新世紀(jì)嘉園一露面便引起當(dāng)?shù)貥I(yè)界不小的震動(dòng)。無(wú)論是從景觀(guān)的設(shè)計(jì)，還是從綠化的安排，每個(gè)細(xì)節(jié)之處無(wú)不充分體現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)懷。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，立即得到了消費(fèi)者的認(rèn)可和青睞。 開(kāi)發(fā)商 興化市金城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 營(yíng)銷(xiāo)策劃 無(wú) 建筑設(shè)計(jì) 建 筑 面積 30000 ㎡ 規(guī) 劃 用途 商住樓 建筑樓層 5 層 平 均 單價(jià) 2550 元 /㎡ 單 價(jià) 范圍 25002700元 /㎡ 主力總價(jià) 30 萬(wàn) 開(kāi) 盤(pán) 時(shí)間 （二期） 總戶(hù)數(shù) 300（二期） 銷(xiāo)售戶(hù)數(shù) 200 戶(hù) 銷(xiāo)售率 70% 一次性 30% 售樓熱線(xiàn) 05233259088 主 力 戶(hù)型 127 ㎡ 銀 行 按竭 中行 調(diào)查日期 綜合分析 富康花園總體 占地面積 66880 平方米，開(kāi)發(fā)多層住宅及商業(yè)房，計(jì) 10 萬(wàn)平方米。 表三、 項(xiàng) 目 名稱(chēng) 幸福小城 項(xiàng)目位置 興化市 昭陽(yáng)西路 南 側(cè)、經(jīng)一路西側(cè) 開(kāi)發(fā)商 興化市星海置業(yè)有限公司 營(yíng)銷(xiāo)策劃 龍行地產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì) 泰州市建筑設(shè)計(jì)有限公司 建 筑 面 330000 ㎡ 規(guī) 劃 用 商住樓 建筑形態(tài) 多層、別墅、 積 途 價(jià)