【正文】 大使住宅之間的距離太近，綠化環(huán)境和園林小品設(shè)計(jì)都沒有達(dá)到原先宣傳的那樣，綠化基本都是各家住宅的私人花園，道路兩邊的公共空間的綠化帶太少，無法遮擋來自房屋周邊的視線 打擾，這讓居住舒適感有所下降，項(xiàng)目離近公路噪音給周邊的房屋帶來的干擾非常的大。涿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以北京客戶為最大消費(fèi)群體，北京客戶也促進(jìn)了涿州房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。在這種形式之下更多的北京客戶將眼光投向了涿州這個(gè)新型的居住區(qū)域。 涿州客戶， 涿州人并且在涿州長期生活、工作，經(jīng)濟(jì)收入主要來自涿州區(qū)域。 涿州周邊群體，這些人主要分布在涿州周邊的地區(qū)，包括高碑店、保定和石家莊。 從在售項(xiàng)目和二手房市場(chǎng)反饋的信息發(fā)現(xiàn)，來自北京群體一直是別墅項(xiàng)目的主要消費(fèi)者。這些購買別墅的客戶年齡都在 30— 50 歲之 間，有較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多以家庭為單位，以私營老板和企業(yè)高管居多，用于第一居所使用的主要是涿州當(dāng)?shù)刭彿咳后w以及一些有自己公司可以獨(dú)立自由支配時(shí)間的高端人群，作為第二居所和將來用于養(yǎng)老來使用的比例還是很多，投資性的購買并不是單獨(dú)的，多少還是有一定居住要求，只是暫時(shí)作為稀有資源來存儲(chǔ)， 這樣的情況在中國 現(xiàn)階段 的發(fā)展過程中將持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間。 今后的別墅市場(chǎng)肯定會(huì)成為中國中產(chǎn)階級(jí)的主力市場(chǎng)，隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長，高端人群和低端人群的比例將逐步擴(kuò)大，支撐經(jīng)濟(jì)的中堅(jiān)力量將決定了中產(chǎn)階級(jí)的重要性，這個(gè)群體對(duì)原有的生活狀態(tài)已經(jīng)發(fā)生的根本性的改變，他們不再滿足城市中的居住環(huán)境，尋求舒適、宜居、靜逸的居所將是未來中產(chǎn)階級(jí)的生活目標(biāo)，這也是今后居住理念的整體發(fā)展趨勢(shì)。開發(fā)商 靠想象力蓋房子，設(shè)計(jì)師靠想象力 畫房子，購買者也靠想象力買房子。隨后到來的便是復(fù)制階段。 中式回歸階段。 這個(gè)階段的顯著特點(diǎn)是開發(fā)商和購房者開始關(guān)注本土建筑的回歸之途，希望既能體現(xiàn)西方別墅生活的優(yōu)越性，又能在建筑中體現(xiàn)本土特點(diǎn)。 簡(jiǎn)潔、純凈、內(nèi)斂、謙虛的現(xiàn)代主義建筑形式， 將會(huì)逐步形成一種新型的別墅風(fēng)格趨勢(shì)，他 嘗試以空間而非任何物質(zhì)形態(tài)來實(shí)現(xiàn)對(duì)東方精神解讀的階段。這些現(xiàn)代主義原創(chuàng)別墅，都在努力嘗試以國際化的建筑語言，實(shí)現(xiàn)對(duì)本土的、東方精神的探求。別墅的核心價(jià)值，就在于高度風(fēng)格化、個(gè)性化的設(shè)計(jì)，而這些，是任何借鑒和模仿不能帶來的， 別墅在國內(nèi)發(fā)展到現(xiàn)階段所要體現(xiàn)的是一種個(gè)體的創(chuàng)新 。 在 2020 年偉業(yè)顧問根據(jù)涿州市場(chǎng)情況，對(duì)來自北京人群和涿州當(dāng)?shù)厝怂龅恼{(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 客戶群對(duì)各種建筑風(fēng)格沒有明顯偏好，歐式風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格略高于中式風(fēng)格。由此看來純中式風(fēng)格的建筑并暫不被中國客戶所認(rèn)可，而現(xiàn)代簡(jiǎn)約型建筑卻是現(xiàn)在和今后幾年當(dāng)中發(fā)展的方 向標(biāo)。這種產(chǎn)品 有著一定得 市場(chǎng)空間，應(yīng)該受到中國中產(chǎn)階層的歡迎。目前別墅產(chǎn)品正在走向個(gè)性化與多元化，別墅作為住宅更新?lián)Q代的最高級(jí)別，更應(yīng)該重視這一點(diǎn)。 而產(chǎn)品類型方面，獨(dú)棟別墅更受歡迎， 并且在四合院方面有一部人比較認(rèn)可，說明四合院式住宅可以做，但數(shù)量做好控制。 焦點(diǎn)別墅網(wǎng) 2020 北京別墅置業(yè)需求調(diào)查 ，理想中的別墅面積 250400 平米的面積占到 64%， 400 平米以上為 21%， 200 平米以內(nèi)為 14%。 焦點(diǎn)網(wǎng) 2020 北京別墅消費(fèi)調(diào)查 您理想中別墅的面積（平方米） 是： 喜愛的別墅類型是： 200 平方米以內(nèi) 14% 250400 平方米 64% 400 平方米以上 21% 而北京近日發(fā)布的建設(shè)用標(biāo)準(zhǔn)， 將別墅的最低容積率限定在 ， 從而也就決定了 今 后 2020 年的別墅 “ 供應(yīng)量 ” 將受到國家政策的直接影響和左右。 項(xiàng)目配套 從 2020 年 5 月份 北京 別墅銷售金額 和銷售率 排行榜上可以看出，榜單前幾位的項(xiàng)目，均具有社區(qū)環(huán)境營造、建筑形態(tài)設(shè)計(jì)、庭院園林布局等方面的綜合優(yōu)勢(shì)。 涿州 2020 年在售的別墅項(xiàng)目丹佛爾濱水別墅是上半年涿州別墅市場(chǎng)銷售最好的項(xiàng)目，稀缺的高爾夫球場(chǎng)是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，綠環(huán)景觀和水系的營造設(shè)計(jì)上是涿州其他項(xiàng)目無法比擬的。 但是一個(gè)成熟的別墅項(xiàng)目必須要綜合所有的配套設(shè)施才能在市場(chǎng)當(dāng)中有競(jìng)爭(zhēng)力，才能拉開與其他同類型項(xiàng)目的區(qū)別。雖然看到涿州近年來別墅產(chǎn)品的整體是在逐步的改善和改進(jìn)當(dāng)中，從在售的別墅項(xiàng)目當(dāng)中可以發(fā)現(xiàn)開發(fā)商對(duì)景觀綠化的營造和產(chǎn)品品質(zhì)的要求也在提高，每個(gè)不同項(xiàng)目之間都有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)買點(diǎn)，但是也有很多不夠完善的方面。 社區(qū)周邊的城市 功能 、 配套、舒適與親和力才是影響人們長期居住的因素 ，也是提升產(chǎn)品本身的價(jià)值所在。 目前在房地產(chǎn)行業(yè)較為波動(dòng)的情況下 ， 滿足客戶的自住需求的好產(chǎn)品 ， 是獲得消費(fèi)者青睞的關(guān)鍵所在 ， 另一方面也看到 ， 只有持續(xù)從客戶角度出發(fā)的 產(chǎn)品， 才能在變幻莫測(cè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得長期的優(yōu)勢(shì) 。而中國古代文化的源遠(yuǎn)流長是世界聞名的。 涿州在售的別墅項(xiàng)目當(dāng)中桃源逸墅和琉璃湖別墅分別在項(xiàng)目最初的 時(shí)候做過圍繞三國文化發(fā)源地和“ 禪易山水 ”為概念，提出“禪易人生、返樸歸真”的主題，易經(jīng)大師邵雍等歷史文化優(yōu)勢(shì)來增加項(xiàng)目的新穎度、獨(dú)特處，拉開和其他項(xiàng)目之間的區(qū)別之處。 我們的項(xiàng)目要充分的挖掘涿州市當(dāng)?shù)氐臍v史、人文特色吸納到項(xiàng)目自身的營造之中，這樣復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目的生命力才會(huì)長久，以涿州的文化來帶動(dòng)我們的地產(chǎn)項(xiàng)目，用我們的地產(chǎn)項(xiàng)目來促進(jìn)涿州歷史 文化的發(fā)展。 五、本項(xiàng)目未來價(jià)格預(yù)測(cè) 整體價(jià)格定位分析 從近幾年別墅市場(chǎng)發(fā)展方向來看，經(jīng)濟(jì)型價(jià)格適中的別墅市場(chǎng)銷售狀況一直良好， 2020 年上半年北京新開盤別墅項(xiàng)目， 銷售率達(dá)到 7 成以上的項(xiàng)目有 2 個(gè) ， 分別是龍山新新小鎮(zhèn) 五 期 項(xiàng)目， 均價(jià) 11000 元 /平方米，總價(jià) 230500 萬 /棟 ， 和龍灣別墅四期項(xiàng)目，面積從 250343 平米，總價(jià) 750— 1100 萬 /棟。此外，高級(jí)白領(lǐng)隊(duì)伍的壯大和收入的提高，為經(jīng)濟(jì)型別墅提供了廣闊的市場(chǎng)需求空間 。已經(jīng)在涿州或者準(zhǔn)備在涿州購房的人群多是北京的中階層，他們是 具有剛性需求的購房者 ，希望改善和享受到新的居住環(huán)境，如果北京的高檔住宅對(duì)他們的經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一定壓力，在其他條件允許的情況下他們就會(huì)關(guān)注涿州別墅住宅項(xiàng)目，這部分人對(duì)價(jià)格有一定的敏感度。 涿州在售的別墅總價(jià) 300 萬 /套以上的項(xiàng)目有慢城、琉璃湖別墅以及丹佛爾濱水別墅，但是這些項(xiàng)目中 300 萬 /套的所占據(jù)的數(shù)量畢竟很少，整體價(jià)位都保持在 180280萬 /套。 2020 涿州別墅在售項(xiàng)目： 項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 稱稱 竹竹 語語 堂堂 慢慢 城城 .26 島島 嶼嶼 丹丹 佛佛 爾爾 灣灣 濱濱 水水 別別 墅墅 琉琉 璃璃 湖湖 別別 墅墅 桃桃 源源 逸逸 墅墅 樓盤市場(chǎng)形象及宣傳訴求 新中式宅院別墅群落 弘揚(yáng)族群居住文化 美式坡地風(fēng)格別墅群落 慢節(jié)奏的島嶼生活 在球場(chǎng)上打高爾夫 在別墅中體驗(yàn)高爾夫人生 簡(jiǎn)約法國南部田園風(fēng)格 將建筑融入到湖林之中 北美風(fēng)格 景觀特征 步入式園林 通聯(lián)的人造島嶼、湖泊 利用高爾夫球場(chǎng)環(huán)境，打造親水住宅 人工島嶼與采摘園 無 區(qū)域環(huán)境特征 地屬開發(fā)區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施 完善 地屬影視城范疇，周邊高 檔項(xiàng)目較多，環(huán)境較好 地屬影視城范疇，周邊高檔項(xiàng)目較多，項(xiàng)目內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅 位于 107 國道交通方便，內(nèi)部環(huán)境安逸 桃園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)完善 內(nèi)部生活配套 會(huì)所 會(huì)所、大型商業(yè)街 高爾夫球場(chǎng)、多功能會(huì)所 會(huì)所 無 小區(qū)設(shè)計(jì)及規(guī)劃 圍合式布局，堂院、合院、聯(lián)院形成多個(gè)居住組團(tuán) 湖泊島嶼邊的 獨(dú)棟別墅 建筑隱藏在球場(chǎng)之中，打造蘇格蘭風(fēng)格住宅 銷售價(jià)格 獨(dú)棟 79008300 元 /平方米 連排 48005000 元 /平方米 雙拼 6000 元 /平方米 均價(jià) 7100— 7800 元 /平方米 均價(jià) 7000— 10000 元 /平方米 獨(dú)棟 7000— 8300 元 /平方米 雙拼 6000 元 /平方米（售完） 聯(lián)排 獨(dú)棟 5888 元 /平方米 雙拼 5500 元 /平方米 聯(lián)排 5500 元 /平方米 項(xiàng)目開盤時(shí)間 2020 年 3 月 2020 年 9 月 一期： 2020 年 10 月 二期： 2020 年 9 月 一期： 2020 年 10 月 二期： 2020 年 5 月 2020 年下半年 主力戶型 獨(dú)棟 280317 平方米 獨(dú)棟 353403 平方米 獨(dú)棟 220280 平方米 獨(dú)棟 200— 300 平方米 戶型面積全部一樣 2020— 2020年涿州開盤別墅項(xiàng)目： 連排 205220 平方米 雙拼 255 平方米 主要優(yōu)勢(shì) 位處高速出 口，交通便捷，享受城市基礎(chǔ)設(shè)施 近鄰影視城，市場(chǎng)、環(huán)境成熟，交通便捷，通達(dá)性好 成熟的區(qū)域及社區(qū)環(huán)境 位于高速，交通便捷，內(nèi)部環(huán)境成熟 享受城市基礎(chǔ)設(shè)施 主要劣勢(shì) 近鄰高速路，環(huán)境易污染，項(xiàng)目內(nèi)景觀綠化較少，建筑密度較大 建筑密度大，景觀綠化較少，別墅面積較大，總價(jià)高 每次開盤的數(shù)量較少，選擇范圍有限 均價(jià)較高 整體檔次低 項(xiàng)目名稱 銀都花園 華陽別墅 國富家園 名流別墅 玫瑰花園 溫莎假日 項(xiàng)目開盤時(shí)間 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 3 月 2020 年 2020 年 項(xiàng)目類型 獨(dú)棟、連排、板樓 獨(dú)棟（ 50 套以內(nèi)） 疊加 獨(dú)棟、連排、板樓 獨(dú)棟、連排 獨(dú)棟、雙拼（ 116 棟） 2020 年銷售價(jià)格 獨(dú)棟 6300— 6400 元 /平方米 連排 5480 元 /平方米 獨(dú)棟 4500 元 — 元 /平方米 3300— 3600 元 /平方米 獨(dú)棟 6300— 6400 元 /平方米 連排 5000 元 /平方米 獨(dú)棟 4000— 5500 元 /平方米 連排 3600 元 /平方米 獨(dú)棟 5300— 6000 元 /平 方米 2020 年北京別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量同比上漲較大，但銷售情況有所下降，整體均價(jià)卻逐步上漲，今后總體預(yù)測(cè)較為樂觀。 2020— 2020年 開盤了 7 個(gè)別墅項(xiàng)目截止到 2020 年下半年已經(jīng)全部銷售完畢，市場(chǎng)消化時(shí)間在 3 年之內(nèi)。 2020 年涿州市場(chǎng)新開盤了四個(gè)別墅項(xiàng)目，竹語堂 3 月份開盤，琉璃湖別墅二期 5 月份開盤，慢城 .26 島嶼 7 月份開盤（簽訂意向客戶階段），丹佛爾灣濱水別墅（東京都二期） 9 月開盤。 2020 年上半年暫無新別墅項(xiàng)目入市銷售， 2020 年上半年涿州市在售的別墅項(xiàng)目都是以 2020 年和 2020 年開盤的項(xiàng)目為主。從 2020 年 7 月到 2020 年 7 月份在售別墅項(xiàng)目的均價(jià)同比上漲 8001500 元之間。 開盤價(jià)格：連排 1980 元 /平米起價(jià)、獨(dú)棟 2180 元 /平米起價(jià) 開盤價(jià) 格： 雙拼 2980 元 /平米起價(jià)、獨(dú)棟 3180 元 /平米起價(jià) 項(xiàng)目區(qū)域 政法街 東興街與環(huán)城北路交匯口 政法街 華陽北路 玫瑰大街 影視城北門口 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門?。?貨到付款?。。? 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2020 年以及 2020 年網(wǎng)站更新的資料 如對(duì)目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系 1323556639 驗(yàn)證！ 內(nèi)容簡(jiǎn)介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商 業(yè)設(shè)計(jì)師的精華設(shè)計(jì)源文件 ! 完全矢量化 CDR 格式 ,高質(zhì)量源文件 ,張張為經(jīng)典之作 ! 內(nèi)容豐富、針對(duì)性高 .是造型與色彩都設(shè)計(jì)得新穎、震撼、大方 ! 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