【正文】 的項(xiàng)目形象，具有較高的知名度。 一期產(chǎn)品和二期產(chǎn)品外立面顏色脫位，影響本項(xiàng)目的整體，在視覺上造成本項(xiàng)目產(chǎn)品雜亂。 產(chǎn)品豐富，有多層住宅、小高層、公寓洋房。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目案名與本項(xiàng)目的建筑規(guī)模不符合，但從項(xiàng)目案名上看看不出本項(xiàng)目的恢弘氣勢(shì)。整體規(guī)劃結(jié)合地塊自身?xiàng)l件，在基地內(nèi)部設(shè)計(jì)出南北向空間景觀主軸和若干西向景觀副軸，東西兩側(cè)分設(shè)主、次入口；同時(shí)基地縱向主軸與橫亙內(nèi)部的弧形景觀帶交匯，形成小區(qū)景觀中心；沿西側(cè)次入口做出若干景觀平臺(tái)等親水設(shè)施，強(qiáng)化其景觀休閑性，提升水岸 住宅價(jià)值。小區(qū)共分二期開發(fā)，這次我們房交會(huì)推出的是一期產(chǎn)品，疊加別墅共 5 棟，面積 143 平米，聯(lián)排別墅 4 棟，面積 206 平米，雙拼別墅 9 棟，面積范圍 218229 平米。 綜述：此項(xiàng)目不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)影響。 綠化、景觀設(shè)計(jì)較好。市場(chǎng)位于泰州興化市，系興化市政府一號(hào)工程、泰州市重點(diǎn)工程。 四、項(xiàng)目周遍生活配套設(shè)施 （ 1）交通： 靠近興化汽車總站、位于興化一級(jí)公路五里東路、五里東路通往戴南等鄉(xiāng)鎮(zhèn)、高速公路路口唯一公路。 項(xiàng)目地塊拆遷量不大。與熱銷中的時(shí)代嘉園、嘉鴻豪庭有重合的客戶。 開發(fā)區(qū)目前正在大力建設(shè)中，新城區(qū)積聚人氣隨著新城區(qū)知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)快速發(fā)展而帶來人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā) 周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)”，為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略： 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)： 走品牌化、精品路線，以奇、快、高質(zhì)量服務(wù)致勝；利用自然景觀資源 及規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，走產(chǎn)品品質(zhì)化路線。 走產(chǎn)品品質(zhì)化、質(zhì)量化，利用貴司前所從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，從 施工質(zhì)量 上下功夫，有專業(yè)的銷售策劃公司進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和銷售。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年 5月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 14 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年 5月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng)透視》 20 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年 5月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 38頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年 5月鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年 3月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表 》 3頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《博思堂 2020 年 7月 12 日－ 2020 年 7 月 18 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《博思堂 2020 年 5月 10 日－ 2020 年 5 月 17 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《博思堂 2020 年 5月 3 日－ 2020年 5 月 9 日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高 檔高層）》 125 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告》 103 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年阜陽易景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 31 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 54 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年 6月 18 日宿遷市市場(chǎng)分析報(bào)告》 25 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年 2月 1日長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《中原 2020年 8 月新房市場(chǎng)周報(bào)（ 8月 13 日 — 8 月 19 日）》 1頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《世邦魏理仕 2020年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)》 24 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年 8月福州正榮潤(rùn)城市場(chǎng)周報(bào)》 167 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《 2020 年 5月佛山市 房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》 15 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《中航國(guó)際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報(bào)告 2020 年 09月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020 年福建 項(xiàng)目總體有一個(gè)案名，根據(jù)不同開發(fā)期，分別組團(tuán)命名的方式來吸引消費(fèi)者，各自不同階層的購房客戶。 加強(qiáng)物業(yè)管理這一塊，邀請(qǐng)知名物業(yè)管理公司入駐管理。 興化 市場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測(cè)算，一 旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“品質(zhì)性”的重要性或迅速模仿。 熱銷中的時(shí)代嘉園、商業(yè)航母江浙商業(yè)廣場(chǎng) 對(duì)此地段的宣傳工作也給項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì) ，興化市民對(duì)此地塊有較高的認(rèn)知感。 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W）： 周圍缺乏相應(yīng)的生活配套設(shè)施。 五、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 基地面積： 115029 平方米 總建筑面積： 184007 平方米 住宅： 168980 平方米 商業(yè)及公建建筑面積： 15027 平方米 建筑密度： 22% 容積率： 1。 商業(yè)樓盤表二： 項(xiàng)目名稱 寶都國(guó)際商貿(mào)城 開發(fā)公司 興化市寶都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時(shí)間 2020 年 銷售價(jià)格 均價(jià) 3600 元 /㎡ 銷售率 10% 招商定位 蘇中、蘇北建材批發(fā)市場(chǎng) 建筑面積 商鋪數(shù)量 綜合分析 寶都國(guó)際商貿(mào)城商業(yè)定位為 蘇中、蘇北建材批發(fā)市場(chǎng)，單從該項(xiàng)目所處位置看，該項(xiàng)目需用五年時(shí)間初步形成市場(chǎng)。 項(xiàng)目宣傳策劃沒有體現(xiàn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)，單純的居住概念宣傳。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位置較好，為興化市未來居住區(qū)發(fā)展區(qū)域，居住環(huán)境佳。 項(xiàng)目有會(huì)所，商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。南北通透，采光充足，視野開闊。 綜述：此項(xiàng)目也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售有激烈競(jìng)爭(zhēng)。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的寬敞主干道和充足停車位，為社區(qū)的商業(yè)、公共配套設(shè)施預(yù)留了發(fā)展空間。按照做足 “水 ”文章，挖掘 “人文 ”底蘊(yùn)，做大 “生態(tài) ”品牌的總體要求，以建設(shè)水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化中等城市為目標(biāo)， 2020 年，興化市編制了第四輪城市總體規(guī)劃，嘉鴻豪庭正是按照這一總體規(guī)劃的要求，以 “興化首席人文經(jīng)典社區(qū) ”高起點(diǎn)定位，全面革新興化原有住宅模式，力求呈現(xiàn)給興化人民一座既充滿現(xiàn)代氣息又蘊(yùn)含豐富人文內(nèi)涵的高尚水文化社區(qū)。產(chǎn)品有一定的新鮮感。 隨著 時(shí)代嘉園 一期工程的成功開發(fā)，二期、三期工程現(xiàn)已全面啟動(dòng)，將會(huì)以更加優(yōu)美、完善、人性化形象矗立于興化市高檔、品牌住宅之林。 本項(xiàng)目緊鄰楚水實(shí)驗(yàn)學(xué)校，興化人比較重視教育。 產(chǎn)品豐富多樣。 開發(fā)商 興化市金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營(yíng)銷策劃 無 建筑設(shè)計(jì) 建 筑 面積 30000 ㎡ 規(guī) 劃 用途 商住樓 建筑樓層 5 層 平 均 單價(jià) 2550 元 /㎡ 單 價(jià) 范圍 25002700元 /㎡ 主力總價(jià) 30 萬 開 盤 時(shí)間 （二期） 總戶數(shù) 300（二期） 銷售戶數(shù) 200 戶 銷售率 70% 一次性 30% 售樓熱線 05233259088 主 力 戶型 127 ㎡ 銀 行 按竭 中行 調(diào)查日期 綜合分析 富康花園總體 占地面積 66880 平方米，開發(fā)多層住宅及商業(yè)房，計(jì) 10 萬平方米。 興化主要信息媒體： ☆ 興化當(dāng)?shù)厝俗钕矏劭吹氖恰稉P(yáng)子晚報(bào)》、其次是《興化信息報(bào)》、信息發(fā)布媒體《時(shí)代商情》。其次為給孩子買，占 24%，結(jié)婚用房、投資、其他因素分別占 11%、 7%、 7%，為父母買比例最小，僅為 4%。在興化，政府部門公務(wù)員、企事業(yè)領(lǐng) 導(dǎo)人和私營(yíng)業(yè)主 、城鄉(xiāng)居民 的收入相對(duì)較高，是買房的主要社會(huì)群體。 ☆ 最小戶型分析 最小戶型在 60— 90 平方米左右，一般是二房二廳一廚一衛(wèi)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買戶占多數(shù)，已成為興化樓市不可忽視的客戶群體； 1 新城區(qū)開發(fā)小區(qū)相對(duì)比較重視 物業(yè)管理，但小區(qū)智能化配置有待提高； 1 銷售的手段之一是首付在 30%， 70%余款可以全額按揭； 1 開發(fā)商對(duì)售樓處的樣板房及樣板區(qū)設(shè)置概念不足； 1 市場(chǎng)購房考慮因素：地段、價(jià)格、環(huán)境、配套等。 二、 未來幾年的房地產(chǎn)預(yù)測(cè) ? 住宅的投資和供應(yīng)量將持續(xù)增長(zhǎng)。但從今年下半年的土地供應(yīng)趨勢(shì)及現(xiàn)有項(xiàng)目的供應(yīng)量來看，土地供應(yīng)呈現(xiàn)規(guī)?；^(qū)域 化 ，各區(qū)域樓盤的售價(jià)也符合市場(chǎng)化。（下文將會(huì)對(duì)上述樓盤進(jìn)行針對(duì)性分析） 據(jù)調(diào)查了解時(shí)代嘉園二期基本已預(yù)售完畢，三期產(chǎn)品以多層住宅為主，嘉鴻豪庭一期多層住宅以銷售完，目前主要銷售二期的公寓、別墅，城投國(guó)際即將開始建設(shè)。扎實(shí)推進(jìn) “平安興化 ”創(chuàng)建，被省委、省政府命名為社會(huì)治安安全市 。積極爭(zhēng)創(chuàng)省人口與計(jì)劃生育工作示 范市，加強(qiáng)耕地保護(hù)和復(fù)墾整理，全市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到鞏固。水利、電力和通信設(shè)施等一批工程的順利實(shí)施，進(jìn)一步提高了我市基 礎(chǔ)設(shè)施配套水平。 烏巾蕩風(fēng)景區(qū) ——以水鄉(xiāng)自然田園風(fēng)光為特色的風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)，濕地自然保護(hù)區(qū)。人口規(guī)模 25 萬，用地規(guī)模 25 平方千米 中期： 2020 年 —2020 年人口規(guī)模 28 萬，用地規(guī)模 28 平方千米 遠(yuǎn)期： 2020 年 2020 年人口規(guī)模 33 萬，用地規(guī)模 35 平方千米 遠(yuǎn)景展望 21 世紀(jì)中葉，人口規(guī)模 55 萬。全市把建設(shè)和培育市場(chǎng)作為發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略舉措。財(cái)政總收入和地方一般預(yù)算收入年均增長(zhǎng) 19%以上，期末分別達(dá)到 30 億元和 12 億元。總體特點(diǎn)：興化的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均在以較快速度增長(zhǎng)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在進(jìn)一步優(yōu)化，人民生活富裕程度在穩(wěn)步提高，但從人均指標(biāo)看還比 較滯后。完成工業(yè)技改投入 億元，增長(zhǎng) %，其中 500 萬元以上技改項(xiàng)目 128 個(gè)， 2020 萬元以上項(xiàng)目 19 個(gè)。 “十五”期末全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ， 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。預(yù)留 36 平方公里作為發(fā)展用地。 “興化 金東門 ”—— 合陳鎮(zhèn) ， 地處興化市東部 ,與大豐市、東臺(tái)市接壤。垛田歷史上就以種植蔬菜為主， 50 年代曾有 “垛田油菜，全國(guó)掛帥 ”之譽(yù)。世紀(jì)之交的新時(shí)期，全鎮(zhèn)財(cái)政收入 4000 萬元，經(jīng)濟(jì)總量 15 億元，城區(qū)建設(shè)日新月異，市政設(shè)施日臻完善，服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，環(huán)境、資源、物產(chǎn)優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，可謂 39。戰(zhàn)略，累計(jì)投入 4 億多元用于技術(shù)創(chuàng)新 ，開發(fā)新品 100 多個(gè)，其中 70％屬于高科技產(chǎn)品，現(xiàn)有 5 個(gè)產(chǎn)品填補(bǔ)國(guó)內(nèi)空白， 3 個(gè)產(chǎn)品替代進(jìn)口， 2 個(gè)項(xiàng)目被列為國(guó)家火炬計(jì)劃， 1 個(gè)項(xiàng)目被列為國(guó)家星火計(jì)劃， 18 個(gè)產(chǎn)品獲得國(guó)家專利。 戴南現(xiàn)有 79267 畝耕地， 82038 個(gè)農(nóng)業(yè)人口。興化是水網(wǎng)地區(qū)，風(fēng)光秀美，是國(guó)家生態(tài)示范市。共享成功 第一部分 項(xiàng)目所在城市背景分析 一、 興化市概況： 興化在江蘇省位置 興化市位于江蘇省中部、長(zhǎng)江三角周經(jīng)濟(jì)開發(fā)地帶，下轄張郭鎮(zhèn)、 昭陽鎮(zhèn)、垛田鎮(zhèn)、合陳鎮(zhèn)、戴南鎮(zhèn)等 34 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，全市總面積 2393 平方公里，人口 155 萬。境內(nèi)地勢(shì)平坦，河流縱橫，是一個(gè)匯聚平川之秀色、匯江河之便利， 擁有耕地 192 萬畝，水面 68 萬畝，灘地 17 萬畝。境內(nèi)水網(wǎng)交錯(cuò)河道縱橫，寧鹽一級(jí)公路和寧靖鹽高速公路穿鎮(zhèn)而過，水陸交通十分便利。 主要工業(yè)產(chǎn)品有不銹鋼制品、汽車用子午輪胎鋼簾線、自行車配件（鏈輪曲柄）、汽車配件（軟軸軟管）、勞保用品（浸塑手套、勞保服裝）、棉紡織品（棉紗、帆布）等。成為全國(guó)聞名的 39。小城鎮(zhèn)建設(shè)累計(jì)投入 億元，初步形成城鎮(zhèn)功能定位準(zhǔn)確，水鄉(xiāng)人文內(nèi)涵突出，生活生態(tài)環(huán)境和諧、綜合集聚優(yōu)勢(shì)明顯的 “水鄉(xiāng)都市 ”格局。園區(qū)年蔬菜種植面積可達(dá) 3 萬畝以上，蔬菜總產(chǎn)量 10 萬多噸，年產(chǎn)值 億元，該園區(qū)已列為省級(jí)優(yōu)質(zhì)蔬菜生產(chǎn)基地 ， 垛田鎮(zhèn) 在 加快發(fā)展工