【正文】 產(chǎn)品上要與整個(gè) 興化 新區(qū)的規(guī)劃上做到相吻合。 項(xiàng)目附近嘉鴻豪庭、時(shí)代嘉園、尚未開發(fā)的恒大置業(yè)和熱晨置業(yè)，項(xiàng)目規(guī)模大，有多層、小高層、公寓洋房，產(chǎn)品品質(zhì)高且豐富。 項(xiàng)目前期，我們力求從產(chǎn)品上、小區(qū)景觀設(shè)計(jì)上、物業(yè)管理上創(chuàng)新，提高項(xiàng)目的附加值。市場(chǎng)形成初期整體為多業(yè)態(tài)的市場(chǎng)，市場(chǎng)吃穿用休閑為一體，一樓步行街、臨街店不分業(yè)態(tài)，來(lái)滿足區(qū)域性、全齡程、全客程消費(fèi)，各環(huán)境的成熟逐個(gè)發(fā)展。項(xiàng)目產(chǎn)品豐富，多層、小高層、公寓洋房。每幢住宅均有相對(duì)獨(dú)立的景觀綠化空間，戶戶均有舒適安靜的環(huán)境，并共享小區(qū)中央花園與周邊生態(tài)景觀。 小區(qū)景觀做的好，水系景觀做到及致， 屋頂空中花園，獨(dú)享自然之景；小區(qū)主入口寬廣的弧形廣場(chǎng)，成為休閑的樂園；規(guī)模宏大 。為本項(xiàng)目帶來(lái)一定的人流量。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目在新老城區(qū)交匯處，銷售入市時(shí)機(jī)較早。項(xiàng)目開盤后，立即得到了消費(fèi)者的認(rèn)可和青睞。宣傳媒體主要以 宣傳 DM 單頁(yè)、戶外 、橫幅、沿街羅馬旗、為主。據(jù)了解，這種主流戶型也是目前最暢銷的戶型。 ? 城市缺乏核心產(chǎn)業(yè)支持，整體消費(fèi)能力不高 根據(jù)興化的整體產(chǎn)業(yè)支持，興化缺乏整體經(jīng)濟(jì)能力高的、影響力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，城市發(fā)展受到一定的制約。天水華庭、九洲城中城、溫州國(guó)際大酒店（停建狀態(tài)）、恒大、熱晨置業(yè)（ 500 畝待建）、城投國(guó)際，總開發(fā)面積約 200 萬(wàn)平方米。廣電事業(yè)較快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了有線電視 “村村通 ”。 東北片 ——以居住工業(yè)為主的綜合片區(qū)．工業(yè)宜以紡織工業(yè)為主。城市綠化覆蓋率達(dá) 40%，森林覆蓋率達(dá) 20%。三次產(chǎn)業(yè)比為 ： ： ，二、三產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值比重提高到 %。 三、興化國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人均 GDP 概況： 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得了新的進(jìn)展。境內(nèi)水陸交通便利，投資環(huán)鏡優(yōu)越，創(chuàng)業(yè)氣氛濃烈，垛田文化事業(yè)繁榮，是泰州地區(qū)唯一被省命名的 39。不銹鋼之鄉(xiāng) 39?，F(xiàn)轄 34 個(gè)行政村，總?cè)丝? 萬(wàn)人。 江蘇興化五里東路住宅項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 精誠(chéng)合作先后獲得省百家名鎮(zhèn)，科技、體育先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、蘇中百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、新型示范鎮(zhèn)和文明鄉(xiāng)鎮(zhèn)等先進(jìn)稱號(hào)，全國(guó) 500 家現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)之一，被譽(yù)為 “興化第一鎮(zhèn) ”。 江蘇百家名鎮(zhèn)之一 —— 昭陽(yáng) 鎮(zhèn) 為市政府所在地，是 全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，行政轄區(qū)面積 平方公里，總?cè)丝? 萬(wàn)人，轄 4個(gè)街道辦事處， 24 個(gè)社區(qū)居委會(huì)、 12 個(gè)行政村。民間藝術(shù)之鄉(xiāng) ”。實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %（可比價(jià)增幅，下同），其中：第一產(chǎn)業(yè) 億元，增長(zhǎng) 2%，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資 13560元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 4904元，增長(zhǎng) %。萬(wàn)元地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗比“十五”期末下降 20% 五、興化第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展： 興化 第三產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 蒸蒸日上。 昭陽(yáng)片 ——以居住為主兼容部分工業(yè)的片區(qū)，工業(yè)為興化私營(yíng)工業(yè)園。全民健身深入開展，競(jìng)技體育發(fā)展活躍。其中住宅以幸福小城、嘉鴻豪庭、時(shí)代嘉園為興化目前主流樓盤，且其規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品、配套都屬興化知名度較高樓盤。另外由于興化整體城市經(jīng)濟(jì)能力不 強(qiáng)，城市整體消費(fèi)能力不高，這也在一定的程度上制約房地產(chǎn)的發(fā)展。 ☆ 最大戶型分析 最大戶型在 130— 150 平方米左右，以四房二廳一廚二衛(wèi)和三房二廳一廚二衛(wèi)的結(jié)構(gòu)居多。 市民購(gòu)買需求調(diào)查及購(gòu)房原因 改善居 住環(huán)境為興化消費(fèi)者購(gòu)房的主要原因，占 46%。 新世紀(jì)嘉園獲得 “全國(guó)人居環(huán)境設(shè)計(jì)科技金獎(jiǎng) ” 表二、 項(xiàng) 目 名稱 金城富康花園（三期） 項(xiàng)目位置 興化市 楚水路南側(cè)，長(zhǎng)安中路西部。 本項(xiàng)目前 3 年屬于興化最大樓盤，有較高的知名度。 戶型齊全，外立面色彩、建筑模式有現(xiàn) 代感，中歐式風(fēng)格。 項(xiàng)目有 氣勢(shì)恢弘的會(huì)所，融娛樂、健身于一體，營(yíng)造安居、養(yǎng)身之佳地。住宅的戶內(nèi)空間充分體現(xiàn)出優(yōu)良的視覺和功能環(huán)境動(dòng)靜分離、食寢分區(qū)。本項(xiàng)目小區(qū)綠化率較高。到目前為止，市場(chǎng)入住商戶達(dá) 800 戶，二樓家具廣場(chǎng)商戶已全面進(jìn)駐。 項(xiàng)目西面為直港河，可利用直港河做較自然的水系景觀設(shè)計(jì)。嚴(yán)重威脅本項(xiàng)目。 應(yīng)對(duì)威脅： 根據(jù)市場(chǎng)變化，我司將針對(duì)本項(xiàng)目在項(xiàng)目案場(chǎng)配備市場(chǎng)研究員，即時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的各種變化，調(diào)整營(yíng)銷策略及銷售方式。 控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價(jià)格迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，吸引中高端客戶。 項(xiàng)目威脅（ T）： 興化 市場(chǎng)購(gòu)買力有限，且房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)兩年供應(yīng)量增大，供大于求，產(chǎn)品推陳出新。 項(xiàng)目所在地塊位置周邊住宅樓盤有較高的知名度。市場(chǎng)占地 132 畝，建筑面積 8 萬(wàn)平方米 ，總投資 2 億元 人民幣。 表三、 項(xiàng) 目 名稱 東方巴黎（正在開發(fā)中） 項(xiàng)目位置 興化市 新城區(qū) 擁綠南路 開發(fā)商 興化市宇興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營(yíng)銷策劃 新導(dǎo)向 建筑設(shè)計(jì) 建 筑 面積 110000 ㎡ 規(guī) 劃 用途 住宅 建筑形態(tài) 多層、別墅 價(jià) 格 多層均價(jià)： 2300 元 /㎡， 別墅 均價(jià)： 3000 元 /㎡ 開 盤 時(shí)間 未定 總戶數(shù) 800 戶 銷售戶數(shù) 未開盤 銷售率 一次性 30% 售樓熱線 0523 2308555 戶型 銀 行 按竭 工行 調(diào)查日期 綜合分析 本項(xiàng)目地處興化新城區(qū)住宅發(fā)展區(qū)域，項(xiàng)目周圍自然環(huán)境。設(shè)計(jì)從建筑到環(huán)境，室內(nèi)到室外，處處努力營(yíng)造親切宜人的社區(qū)氛圍，通過(guò)規(guī)劃布局，流線設(shè)計(jì)，建筑形象，園林風(fēng)格，給住戶一種 “回家的感覺 ”。 為人們提供了多樣性的置業(yè)選擇 。 項(xiàng)目緊鄰市政府投資建設(shè)的時(shí)代廣場(chǎng)，是興化市民休閑的好去處。 表四、 項(xiàng) 目 名稱 國(guó)際華城 項(xiàng)目位置 興化市 昭陽(yáng)西路北側(cè)、經(jīng)一路西側(cè) 開發(fā)商 興化市華盈置業(yè)有限公司 營(yíng)銷策劃 無(wú) 建筑設(shè)計(jì) 泰州市建筑設(shè)計(jì)有限公司 建 筑 面積 230000 ㎡ 規(guī) 劃 用途 商住樓 建筑形態(tài) 多層、別墅、 價(jià) 格 多層價(jià)格： 2300—— 2400 元 /㎡；別墅總價(jià)： 80 萬(wàn) —— 90 萬(wàn)， 開 盤 時(shí)間 2020 年 總戶數(shù) 800（限多層） 銷售戶數(shù) 650 戶 銷售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 0523 3273270 戶型 125 ㎡ 銀 行 按竭 工行 調(diào)查日期 綜合分析 國(guó)際華城 由興化市華盈置業(yè)有限公司投資開發(fā)的 ，項(xiàng)目開發(fā)地址 位于昭陽(yáng)西路北側(cè)、經(jīng)一路西側(cè)，西鄰?fù)猸h(huán)公路，東鄰楚水實(shí)驗(yàn)學(xué)校，占地 267 畝，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，其中有沿街精品商鋪、布局合理的公寓樓、獨(dú)立完善的別墅區(qū)、得天獨(dú)厚的自然水景以及沿河休閑商業(yè)廣場(chǎng)。該園內(nèi) “九龍珠 ”景觀別具一格，文化氛圍營(yíng)造得恰到好處，整個(gè)小區(qū)就是一個(gè)可 “居 ”可 “游 ”的詩(shī)意家園。 營(yíng)銷推廣分析 在樓盤的宣傳上，個(gè)性化樓盤不多， 整體推廣 整合性、宣傳力度 較強(qiáng) 。面積在 110— 140 之間較多。外地人口在興化購(gòu)房無(wú)法辦理按揭手續(xù)，直接影響興化房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，興化房地產(chǎn)市場(chǎng)要得到長(zhǎng)足的發(fā)展，銀行必須加大信貸支持力度，增加貸款額度尤其是個(gè)人住房貸款，將房地產(chǎn)信貸的重心轉(zhuǎn)移到個(gè)人住房消費(fèi)貸款上，刺激房地 產(chǎn)的有效需求，才能保證房地產(chǎn)信貸資金得到良性循環(huán)。目前興化 在售或在建新樓盤有： 瑞景藍(lán)灣、新世紀(jì)嘉園、金城富康花 園、 漪瀾寶邸 、蘇源小區(qū)、幸福小城、金泰家園、國(guó)際華城、上海楓情、金港 — 公元國(guó)際、香港城、都市華庭、盛福苑、金花園、時(shí)代嘉園、錦潤(rùn)嘉園、嘉鴻豪庭、東方巴黎、江浙商業(yè)廣場(chǎng)、寶都國(guó)際商貿(mào)城、香緹別墅、佳豪文化遺產(chǎn)得到保護(hù)，成功舉辦了三屆鄭板橋藝術(shù)節(jié)。 西南區(qū) ——以一、二類工業(yè)為主的工業(yè)區(qū) 西北片 ——以居住、工業(yè)為主的綜合片區(qū)，工業(yè)宜以二類工業(yè)為主。 生態(tài)環(huán)境目標(biāo)： 全市環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)達(dá)到 。全年財(cái)政總收入完成 ，增長(zhǎng) %；其中地方一般預(yù)算收入 ，增長(zhǎng) %。 開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為全市對(duì)外開放的窗口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。園區(qū)年蔬菜種植面積可達(dá) 3 萬(wàn)畝以上，蔬菜總產(chǎn)量 10 萬(wàn)多噸，年產(chǎn)值 億元，該園區(qū)已列為省級(jí)優(yōu)質(zhì)蔬菜生產(chǎn)基地 ， 垛田鎮(zhèn) 在 加快發(fā)展工業(yè)的同時(shí)，不斷加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)。成為全國(guó)聞名的 39。境內(nèi)水網(wǎng)交錯(cuò)河道縱橫，寧鹽一級(jí)公路和寧靖鹽高速公路穿鎮(zhèn)而過(guò)，水陸交通十分便利。共享成功 第一部分 項(xiàng)目所在城市背景分析 一、 興化市概況： 興化在江蘇省位置 興化市位于江蘇省中部、長(zhǎng)江三角周經(jīng)濟(jì)開發(fā)地帶，下轄張郭鎮(zhèn)、 昭陽(yáng)鎮(zhèn)、垛田鎮(zhèn)、合陳鎮(zhèn)、戴南鎮(zhèn)等 34 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，全市總面積 2393 平方公里，人口 155 萬(wàn)。 戴南現(xiàn)有 79267 畝耕地， 82038 個(gè)農(nóng)業(yè)人口。世紀(jì)之交的新時(shí)期，全鎮(zhèn)財(cái)政收入 4000 萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)總量 15 億元，城區(qū)建設(shè)日新月異，市政設(shè)施日臻完善，服務(wù)功能不斷增強(qiáng)，環(huán)境、資源、物產(chǎn)優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，可謂 39。 “興化 金東門 ”—— 合陳鎮(zhèn) ， 地處興化市東部 ,與大豐市、東臺(tái)市接壤。 “十五”期末全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ， 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展?？傮w特點(diǎn)：興化的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均在以較快速度增長(zhǎng)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在進(jìn)一步優(yōu)化，人民生活富裕程度在穩(wěn)步提高，但從人均指標(biāo)看還比 較滯后。全市把建設(shè)和培育市場(chǎng)作為發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略舉措。 烏巾蕩風(fēng)景區(qū) ——以水鄉(xiāng)自然田園風(fēng)光為特色的風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)，濕地自然保護(hù)區(qū)。積極爭(zhēng)創(chuàng)省人口與計(jì)劃生育工作示 范市，加強(qiáng)耕地保護(hù)和復(fù)墾整理，全市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到鞏固。（下文將會(huì)對(duì)上述樓盤進(jìn)行針對(duì)性分析） 據(jù)調(diào)查了解時(shí)代嘉園二期基本已預(yù)售完畢，三期產(chǎn)品以多層住宅為主，嘉鴻豪庭一期多層住宅以銷售完，目前主要銷售二期的公寓、別墅，城投國(guó)際即將開始建設(shè)。 二、 未來(lái)幾年的房地產(chǎn)預(yù)測(cè) ? 住宅的投資和供應(yīng)量將持續(xù)增長(zhǎng)。 ☆ 最小戶型分析 最小戶型在 60— 90 平方米左右，一般是二房二廳一廚一衛(wèi)。其次為給孩子買，占 24%，結(jié)婚用房、投資、其他因素分別占 11%、 7%、 7%，為父母買比例最小，僅為 4%。 開發(fā)商 興化市金城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營(yíng)銷策劃 無(wú) 建筑設(shè)計(jì) 建 筑 面積 30000 ㎡ 規(guī) 劃 用途 商住樓 建筑樓層 5 層 平 均 單價(jià) 2550 元 /㎡ 單 價(jià) 范圍 25002700元 /㎡ 主力總價(jià) 30 萬(wàn) 開 盤 時(shí)間 （二期） 總戶數(shù) 300（二期） 銷售戶數(shù) 200 戶 銷售率 70% 一次性 30% 售樓熱線 05233259088 主 力 戶型 127 ㎡ 銀 行 按竭 中行 調(diào)查日期 綜合分析 富康花園總體 占地面積 66880 平方米，開發(fā)多層住宅及商業(yè)房，計(jì) 10 萬(wàn)平方米。 本項(xiàng)目緊鄰楚水實(shí)驗(yàn)學(xué)校，興化人比較重視教育。產(chǎn)品有一定的新鮮感。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的寬敞主干道和充足停車位，為社區(qū)的商業(yè)、公共配套設(shè)施預(yù)留了發(fā)展空間。南北通透，采光充足，視野開闊。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位置較好，為興化市未來(lái)居住區(qū)發(fā)展區(qū)域，居住環(huán)境佳。 商業(yè)樓盤表二： 項(xiàng)目名稱 寶都國(guó)際商貿(mào)城 開發(fā)公司 興化市寶都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤時(shí)間 2020 年 銷售價(jià)格 均價(jià) 3600 元 /㎡ 銷售率 10% 招商定位 蘇中、蘇北建材批發(fā)市場(chǎng) 建筑面積 商鋪數(shù)量 綜合分析 寶都國(guó)際商貿(mào)城商業(yè)定位為 蘇中、蘇北建材批發(fā)市場(chǎng)，單從該項(xiàng)目所處位置看，該項(xiàng)目需用五年時(shí)間初步形成市場(chǎng)。 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W）： 周圍缺乏相應(yīng)的生活配套設(shè)施。 興化 市場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測(cè)算，一 旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“品質(zhì)性”的重要性或迅速模仿。 項(xiàng)目總體有一個(gè)案名，根據(jù)不同開發(fā)期，分別組團(tuán)命名的方式來(lái)吸引消費(fèi)者，各自不同階層的購(gòu)房客戶。 走產(chǎn)品品質(zhì)化、質(zhì)量化，利用貴司前所從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，從 施工質(zhì)量 上下功夫