【正文】 ，有專業(yè)的銷售策劃公司進行產品創(chuàng)新和銷售。 開發(fā)區(qū)目前正在大力建設中，新城區(qū)積聚人氣隨著新城區(qū)知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會快速發(fā)展而帶來人氣的上升，而本項目開發(fā) 周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎。 項目地塊拆遷量不大。市場位于泰州興化市，系興化市政府一號工程、泰州市重點工程。 綜述：此項目不會對本項目產生競爭影響。整體規(guī)劃結合地塊自身條件，在基地內部設計出南北向空間景觀主軸和若干西向景觀副軸，東西兩側分設主、次入口；同時基地縱向主軸與橫亙內部的弧形景觀帶交匯，形成小區(qū)景觀中心；沿西側次入口做出若干景觀平臺等親水設施，強化其景觀休閑性，提升水岸 住宅價值。 產品豐富，有多層住宅、小高層、公寓洋房。 新城樓盤入市銷售時機早，隨著一期的成功開發(fā)，建立了較好的項目形象，具有較高的知名度。 熱銷中的國際華城多少的與 此項目 有著相對 較重合的客戶群 。無論是從景觀的設計，還是從綠化的安排，每個細節(jié)之處無不充分體現了對人的關懷。 銷售現狀分析 在興化，目前典型樓盤銷售均良好（時代嘉園、嘉鴻豪庭），目前銷售情況喜人。 ☆ 主流戶型分析 目前在銷售樓盤主流戶型為三房二廳一廚一衛(wèi)，這在 興化 較具代表性。 ? 銀行房貸放貸款率較低，阻礙贛榆房地產市場發(fā)展 興化各家銀行對房地產貸款的支持力度較小，銀行對個人住房抵押貸款的條件比較苛刻，各分支機構審批權限很小。興化房地產開發(fā)集中于老城區(qū)、新城區(qū)為兩個板塊，三年來，興化經營性出讓土地 80%為 商住樓用地，可見未來三年興化土地供應量之大， 房地產市場競爭將會非常激烈，但與此同時，也證明了興化的房地產市場將回出現新的局面，可謂風險與機遇共存。醫(yī)療衛(wèi)生服務體系逐步完善，三級醫(yī)療、預防、保健網絡基本形成。 東南區(qū) ——以新市級行政中心為依托的居住、行政、商業(yè)、文化教育綜合區(qū)。期末，高中階段毛入學率達到 90%，衛(wèi)生服務體系健全率達 90%，城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險和基本醫(yī)療保險蓋面分別達 95%、 93%和 94%，新型農村合 作醫(yī)療覆蓋面維持在 85%以上。 2020年完成地 區(qū)生產總值 ，可比價增長 %；一、二、三產增加值分別增長 %、 %和 %。香港興華投資集團投資 1000 萬美元興辦的江蘇興利達齒輪有限公司生產的摩托車齒輪、新加坡 獨資的江蘇萬佳制衣公司生產的萬佳服裝以及興化海陵機械廠生產的海陵牌 dyt 型電液推桿器享譽國內外。1999 年，興化市政府在垛田鎮(zhèn)境內建設了興化市農業(yè)科技示范園，園區(qū)占地面積 10063 畝，園區(qū)內實現了路、橋、渠、水、電等達標配套建設，各項設施達到了發(fā)展現代化農業(yè)，特別是無公害蔬菜的技術要求。一條龍 39。 “ 不銹鋼之鄉(xiāng) ” —— 戴南鎮(zhèn) 位于興化市的東南部，是一座歷史悠久的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。 興化 地處揚州、南通、鹽城經濟開發(fā)區(qū)中心。近年來他們大力調優(yōu)大宗品種，調新經濟作物，調大水產業(yè)規(guī)模，調多養(yǎng)禽業(yè)，使農業(yè)發(fā)展取得了明顯成效。天時、地利、人和 39?，F有 27 個行政村， 1 個居委會，總人口近 6 萬人。農業(yè)結構不斷優(yōu)化，全市糧經比達 58： 42。 2020 年興化市主要經濟指標與周邊地區(qū)的比較表： 地區(qū)總 人口 地區(qū)生產總值 人均 GDP 地方財政收入 在崗職工平均工資 農民人均 純 收入 興 化 9744 13560 4907 大 豐 17364 13050 5505 姜 堰 14911 14416 4965 指 標 縣 市 寶 應 10703 13028 4900 高 郵 12671 14211 4928 東 臺 14453 13625 5655 （ 1）地區(qū)生產總值、人均 GDP 的比較，興化市 2020 年地區(qū)生產總值 億元，僅次于東臺市居于周邊六個縣市中的第二位，高于寶應縣 億元，高于高郵市 億元。已建成英武、馬橋、長安商業(yè)一和街和商業(yè)大廈、大興商廈、精品商城、糧貿大廈、興國道超市、蘇果超市等檔次較高的購物中心。 垛田生態(tài)區(qū) ——以垛田特色、田園風光為主的生態(tài)保護 區(qū)。扎實開展文明創(chuàng)建活動，獲得省級文明城市創(chuàng)建工作先進市稱號，張郭鎮(zhèn)建成全國文明鎮(zhèn)，戴南鎮(zhèn)成為全國文明創(chuàng)建工作先進鎮(zhèn)。按開發(fā)周期算，恒大和熱晨置業(yè)前期不會對本項目產生競爭，時代嘉園、嘉鴻豪庭、城投國際將會對本項目產生激烈的競爭狀態(tài)。 ? 房地產的有效需求量也將持續(xù)增加。 綠化分析 ☆ 綠化率較高的樓盤 大多數開發(fā)商普遍對綠化很重視。 市民購房需求調查綜述 （ 1）大多數消費者購房是為了改善居住環(huán)境。設計風格 “源于歐洲，尊重個性 ”，建筑外墻材質采用以天然巖石為基座，清雅外墻涂料裝飾線腳，為當地的最有價值樓盤，被當地市民認作是高檔樓盤代表 。 項目劣勢： 因本項目銷售入市時機 較早，與新開個案相比現產品檔次老化。 銷售策劃做的較好，前期有專業(yè)的銷售代理公司，因此項目整體形象較高，產品質感高，有檔次化。 項目生活配套設施建設齊全，有獨立的商業(yè)樓宇、商鋪。戶型設計借鑒國外高級公寓的居住理念，以明確清晰的流線確保生活私密，減少行為干擾。 建筑單體外觀設計追求典雅、簡潔的形態(tài)，具有強烈的現代感，大大提高了住宅的檔次和品位。 第第 三三 部部 分分 項項 目目 地地 塊塊 分分 析析 及及 整整 體體 定定 位位 一、本項目區(qū)位分析 本項 目地塊位于興化市新區(qū)五里東路北側，西面與正在開發(fā)的時代嘉園項目一河相接。 項目體量較大，開發(fā)周期長。那時，本項目還是具有一定競爭威脅性。 大大提升建筑品質 ，重視施工質量。 抓住機會： 營造一個健康、生態(tài)、休閑的養(yǎng) 身之地，吸引注重提高生活質量的置業(yè)者。 在銷售策劃上下功夫，加大銷售執(zhí)行力，主動 銷售出擊。 項目規(guī)模較大，可打造生態(tài)花園住宅概念。 商業(yè)樓盤表一： 項目名稱 江浙商業(yè)廣場 開發(fā)公司 興化市江浙房地產開發(fā)有限公司 開盤時間 2020 年 銷售價格 均價 5600 元 /㎡ 銷售率 50% 招商定位 商業(yè)批發(fā)市場 建筑面積 80000 ㎡ 商鋪數量 3000 間 綜合分析 江浙商業(yè)廣場一期工程以輻射蘇中、蘇北的小商品批發(fā)集散地定位，按國家商業(yè)市場法規(guī)建設，由政府與開發(fā)商聯手，著力打造的與國際接軌的大型商品批發(fā)市場。 項目劣勢： 縣級市純別墅樓盤，市場需求度有限。距興化市知名學校 ——正文學校僅 100 米的距離 ，小 區(qū)由 31 幢雙拼別墅、 27 幢聯排別墅、 6 幢疊加別墅、 3 幢多層公寓樓、會所、沿街商鋪及配套公建設施組成。周邊住宅小區(qū)設施、周邊綠化環(huán)境優(yōu)美，便于人居住。 項目優(yōu)勢： 本項目位于興化新城中心地段，位置佳，項目周邊生活配套設施比新區(qū)其它住宅樓盤全（長途車站、銀行）。所以項目是處于新老城區(qū)的交界位置，配套 相 對不夠老城區(qū)成熟 。浙江新世紀開發(fā)公司要為興化人營造一個詩意般的家園。另一類為 30歲左右，通常事業(yè)初成，開始考慮住房問題。 戶型分析 在戶型設計上，各大樓盤普遍傾向中等戶型，銷售也較好。市場的極度不規(guī)范將阻礙 興化 房地產市場的發(fā)展。目前興化房地產開發(fā)企業(yè)共有 45 家，其中具有 2 級開發(fā)資歷為 3 家，且大部分開發(fā)公司均為外地開發(fā)公司。中小學布局調整穩(wěn)步推進，各類教育事業(yè)協(xié)調發(fā)展。又以主要河流劃分八個片區(qū)： 中心城區(qū) ——以商貿、金融、旅游、文化居住為主，是傳統(tǒng)的商貿、金融、文化、體育中心。 社會進步目標： 科技經費支出占 GDP 比重達 4%左右。新增私營個體工業(yè)企業(yè) 1301 家，同比增長 37%，私營個體工業(yè)產值占全部工業(yè)的 %。臺灣頂新國際集團獨資 2020 萬美乓興辦的興化頂芳脫水食品有限公司， 已成為亞洲最大的脫水蔬菜食品加工企業(yè)。的美稱。已形成了產供銷 39。 一、 興化行政區(qū)域簡介： 興化行政區(qū)域劃分為 張郭鎮(zhèn)、昭陽鎮(zhèn)、垛田鎮(zhèn)、合陳鎮(zhèn)、戴南鎮(zhèn)、省級經 濟開發(fā)區(qū) 等 5 鎮(zhèn)、 1 個 經濟開發(fā)區(qū)。東與東臺、大豐為界，南與江都、姜堰毗接，西與高郵、寶應接壤，北與鹽城隔河相望。 2020 年實現農業(yè)總產值 億元，糧食產量 萬噸，棉花、油料產量 2300 多噸，水產品 1540 多噸，農業(yè)商品率達 70％以上。 “水鄉(xiāng)明珠 ”—— 張郭鎮(zhèn) 地處南通、鹽城、興化交匯帶，鎮(zhèn)域 平方公里，人口 萬人 ， 鎮(zhèn)域內河網縱橫，水域面積廣大，素有 “水鄉(xiāng)明珠 ”、“里下河地區(qū)的金鳳凰 ”之美譽。全鎮(zhèn)面積 平方公里，三業(yè)總產值 10 億多元；工業(yè)產品主要有建筑材料、冶金鑄造、機械、紡織、外貿工藝、化工、電子、糧食加工、造紙、印刷、廣告等 25個系列 150 多種產品 。水產業(yè)在洪災后得到全面恢復?？偭侩m然位居周邊縣市前列，但是從人均來看，差距很大。投資 2020 多萬元的楚水招商城已成為蘇中地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場，投資 2 億元建成的江浙商業(yè)廣場將成 為蘇中、蘇北地區(qū)最大的浙江產品物流批發(fā)中心。 總結概述： 興化以建設具有水鄉(xiāng)特色的現代化中等城市為目標，按照舊城改造與新區(qū)建設并舉的方針，城市建設全面推進，城市化率達 38%，目前建成區(qū)面積達 20 平方公里，集聚人口 19 萬。統(tǒng)計、審計、物價、外事僑務、史志檔案、人民武裝、婦女兒童、老齡、殘疾人、未成年人思想道德建設等工作得到加強。 一 房地產發(fā)展有利因素： ? 興化經濟持續(xù)穩(wěn)定增長及城市規(guī)劃有利于房地產的發(fā)展 根據經濟數據 分析，興化經濟增長連續(xù) 3 年超 10％，整體經濟狀況進入高速發(fā)展期，有力的支持和推動住宅建設和房地產業(yè)的發(fā)展。 ? 房地產價格可保持大體上的穩(wěn)定或有緩慢增幅。高 檔樓盤綠化率都比較高，綠化率都在 30%以上。 （ 2）目前興化人以公交車為主要交通工具的很少，一般以自行車和摩托車為主。 表三、 項 目 名稱 幸福小城 項目位置 興化市 昭陽西路 南 側、經一路西側 開發(fā)商 興化市星海置業(yè)有限公司 營銷策劃 龍行地產 建筑設計 泰州市建筑設計有限公司 建 筑 面 330000 ㎡ 規(guī) 劃 用 商住樓 建筑形態(tài) 多層、別墅、 積 途 價 格 多層： 1822 萬一套；別墅： 3040 萬一套 多層單價： 23002400（沒有最終確定） 開 盤 時間 多層待定 總戶數 320（限多層） 銷售戶數 280 戶 銷售率 80% 一次性 30% 售樓熱線 05233277222 戶型 70 ㎡ —— 130 ㎡ 銀 行 按竭 中行 調查日期 綜合分析 幸福小城是由興化市星海置業(yè)有限公司投資建設，該項目客戶定位準確，價格定位適中。 一期新開別墅，銷售期過長，直接影響二期多層住宅開發(fā)進程及銷售入時時機。 售樓處有背景音樂，裝修風格與本項目風格相吻合。 小區(qū)規(guī)劃做的好，建筑品質較高。戶型豐富多樣，體現了齊全的使用功能和高尚的生活品質。 項 目有會所，商業(yè)配套設施建設。 二、本項目地塊現狀 本項目地塊呈方形，地塊平整。開發(fā)過程中有許多不確定因素，風險增加。 本項目綜合分析： 從市場調研結果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。 提高產品附加值，增強市場競爭力。 分期開發(fā)，在開發(fā)過程中總結開發(fā)經驗，也可在開發(fā)過程中調整不適當的銷售策劃理念。力求最大限度的爭取城鄉(xiāng)購買客戶，和二次換房客戶。 周邊自然景觀資源豐富，視野開闊，無污 染源，空氣質量佳。 表四、 項 目 名稱 城投國際（正在開發(fā)中） 項目位置 興化市 新城區(qū) 開發(fā)商 興化市 城投 投資有限公司 營銷策劃 建筑設計 建 筑 面積 100000 ㎡ 規(guī) 劃 用途 住宅 + 商業(yè) 建筑形態(tài) 多層、商業(yè)街 價 格 未定 開 盤 時間 未定 總戶數 銷售戶數 銷售率 一次性 30% 售樓熱線 戶型 銀 行 按竭 工行 調查日期 綜合分析 本項目地處興化新城區(qū)商業(yè)發(fā)展中心，未來升值潛力巨大，項目包含多層住宅和商業(yè)街。 綠化、景觀設計較好。目前在建設中的興臨路建成后為雙向 4 機 2 非機動車道，是興化市未來的主要干道之一，今年下半年將建成通車，因此交通非常方便。 項目優(yōu)勢： 嘉鴻豪庭位于興化市城南新區(qū)，是城市發(fā)展的核心地帶 。緊靠小區(qū)的市重點工程之一 “時 代廣場 ”，更是廣大市 民 休閑、娛樂、購物的好去處 。新規(guī)劃的