【文章內(nèi)容簡介】 屬中檔樓盤，品質(zhì)不高，普遍占地面積不大，不能形成氣候，居于高檔經(jīng)濟適用房，沒有特點。上述項目的開發(fā)主要都集中在山腳下，也就是“開元山莊”周邊。因為這里的環(huán)境好，是近年來濟南房產(chǎn)開發(fā)重點區(qū)域。所以 “開元山莊”周圍陸續(xù)開發(fā)了很多樓盤，但目前可開發(fā)的地塊已不多，除非往山上發(fā)展。另外就是這里已經(jīng)是樓市的密集點，房市成熟，房價高，可發(fā)展空間較小。單價市場這塊區(qū)域的普遍價位都較高，單價范圍26508000元不等，平均單價在40004500元左右。總價及主力總價總價范圍在40170萬，主力總價在6080萬之間，這證明了濟南市真正想買好房子的人還是有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)的，且為數(shù)不少。主力面積及主力房型這塊區(qū)域的主力面積在130170M2之間，以三房二廳二衛(wèi)為主，其中最大的是住戶一般都較重視臥室的朝向，卻忽視客廳的朝向。社區(qū)規(guī)劃調(diào)研的12個樓盤基本都是行列式的排列，沒有新意。比較典型的幾處均在千佛山、臥佛山及燕子山腳下，也許是憑借南部山區(qū)這一大優(yōu)勢，使得生態(tài)環(huán)境很好，而忽視了小區(qū)內(nèi)部的綠化。這里占地面積最大的是中創(chuàng)開元山莊，占地130畝，93年開始開發(fā)。另外一處是頤琴灣明珠花園，占地100畝是近幾年開發(fā)的樓盤，這里的綠化相對好些，但也是行列式排列，上海索爾結(jié)繩營銷代理，普遍的綠化都不是很好，沒有主題。建筑立面一般以釉面磚為建筑立面，但外觀設計都沒有特別之處，和平花園、歷東花園、東旺家園、明月華庭、文東裕華園，這幾處都類似高檔的經(jīng)濟適用房，華僑公寓外墻為涂料，只有邦泰綠苑的外觀設計比較好，屬歐式風格，但所采用的釉面磚質(zhì)地卻較差。主要建材及設備這12處樓盤大部分是磚混結(jié)構(gòu)，只有中創(chuàng)開元山莊的四幢高層，明月華庭的小高層為框架外，其它均為磚混，而廚房、衛(wèi)生間都已初步裝修。 行銷主題基本上沒有行銷主題，主要依托千佛山、臥佛山、燕子山，大部分連售樓處都沒有，只是一些辦公室及銷售科，業(yè)務員能力差，缺乏專業(yè)知識，生態(tài)環(huán)境為產(chǎn)品支撐點。五、具體案例分析頤琴灣明珠花園價位：30003400元/平方米（在此區(qū)域內(nèi)屬于中檔價位房）面積范圍：130240M2主打面積：130140M2銷售率：75%客源：80%屬自由購房，20%建委、機關(guān)單位及關(guān)系戶，自由購房客源主要來自山東航空公司、東方航空公司、華能集團員工及機關(guān)人員付款方式：主要是按揭，一次性付款很少，額度7成居多賣點：地段較好，交通便利，配套也較齊全，小區(qū)整體規(guī)劃好，房型設計較合理，三A標準，二十四小時安保，可視對講等智能化管理。邦泰綠苑價位：40608000元主力面積：120140 M2銷售率：77%客源：集體購房5% 散戶95% 主要多為教師、醫(yī)生、律師、藥業(yè)、金融等職業(yè)，收入較高付款方式：按揭為主，多為7成，一次性付款者少， 賣點：生態(tài)環(huán)境極好，臨近自然，配套較齊，交通便利總結(jié)：綜上所述，這塊區(qū)域的樓盤在濟南市來說屬于中檔偏高層次。南部一塊，地理位置優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境絕佳，這是它的量大賣點，是養(yǎng)生的好地方，雖然靠近山區(qū)，但離市中心距離不遠，周邊的配套也相對齊全，交通方面也比較便利，所以雖然售價不低，但銷售得也不錯。中部及北部檔次都不是很高，屬于中檔層次，主要賣點就是靠近中心市區(qū)，生活配套成熟，交通也很便利。以上兩部分個案目前均依賴周邊環(huán)境，大多都存在缺少優(yōu)美社區(qū)規(guī)劃及高尚產(chǎn)品品質(zhì)的問題，除南部依靠連綿起伏的山脈這一環(huán)境外，而其余產(chǎn)品一待濟南出現(xiàn)大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供市場選擇，其產(chǎn)品難以支持目前的售價。東北區(qū)調(diào)查報告一、范圍歷山路以東，解放路以北，鐵道線以南二、區(qū)域印象歷山路是劃分市區(qū)與市核心區(qū)重要界線，此區(qū)域由二環(huán)東路為界可劃分為二大部分。環(huán)內(nèi)地區(qū)：歷山路鐵道線二環(huán)東路解放路圍合部分（即內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間地帶），屬市區(qū)部分；環(huán)外地區(qū)：二環(huán)東路以東部分，屬市郊部分。其中市區(qū)部分盡管區(qū)別于市核心區(qū)，但受地緣位置上輻射影響，因而配套豐富齊全，人口密集，尤其文教醫(yī)療設施集中，故也是房產(chǎn)開發(fā)的集中所在；市郊部分因為交通弊端等原因，人文基礎(chǔ)、配套條件均明顯薄弱，目前仍處房產(chǎn)開發(fā)初期。三、環(huán)境分析商業(yè)l 以洪樓廣場為中心，東關(guān)大街花園路是東北區(qū)商業(yè)網(wǎng)點最集中，生活設施最齊全的地帶，如有肯德基、新華書店、小商品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)集市、大潤發(fā)倉儲式大賣場等，其輻射范圍整個東北區(qū)。l 以山大路及山大南路構(gòu)成的濟南高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，利用周邊高校人才優(yōu)勢，以電腦、電子為主的科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已初具規(guī)模。交通縱向道路系統(tǒng)：歷山路（內(nèi)環(huán)）、將軍路二環(huán)東路（外環(huán)）、山大路、洪家樓南路閔子騫路橫向道路系統(tǒng)：東關(guān)大街花園路、山大南路、解放路構(gòu)成整個東北區(qū)的交通網(wǎng)絡，總體面言路況較好，公交線路多集中在以上地段。地勢上南高北低，東高西低。公交集散點：洪樓廣場：77K98歷山路與解放路口：44K5488K5K91文教集中在解放路一線：濟南鐵道職業(yè)技術(shù)學院、鐵路黨校、七中洪家樓地區(qū)：山東大學（東校）、山大附中、歷城三中、濟南聯(lián)合大學藝術(shù)中專部山大南路一線：山大新校、山東大學、糧食干校、計劃學校醫(yī)療集中在環(huán)內(nèi)市區(qū)范圍，散布在解放路、歷山路及山大路區(qū)域：市中心醫(yī)院、榮軍醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、歷下二院、山大二院四、市場分析 開發(fā)地段及開發(fā)量環(huán)內(nèi)地區(qū)：金閣花園（），洪西花園（），恒泰花園（），大學南苑（5000方），建鑫小區(qū)（9萬方），綠景嘉園（10萬方），環(huán)外地區(qū)：齊魯世紀園（），百花小區(qū)（15萬），雅居園（16萬）環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地區(qū)未形成大開發(fā)態(tài)勢，新建個案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個案，有一定社區(qū)規(guī)劃。 價格區(qū)間分類（20003000元/M2）：齊魯世紀園、恒泰、大學南苑、百花小區(qū)——多屬于環(huán)外個案，或為規(guī)劃品質(zhì)較落后的環(huán)內(nèi)個案。（30004000元/ M2）：洪西花園、金泰花園、綠景嘉園、雅居園——多屬環(huán)內(nèi)個案，且相對規(guī)劃起點較高。 主力面積與主力單價、總價分析（30004000元/ M2）二房面積110120 M2，33003500元/m2，三房面積140160 M2，33003500元/m2，（20003000元/ M2）二房面積90110 M2，22002500元/m2， 三房面積110130 M2，22002500元/m2， 社區(qū)規(guī)劃與建筑立面除綠景家園、百花小區(qū)、雅居園大規(guī)模社區(qū)均有較完善社區(qū)規(guī)劃，包括集中綠化、社區(qū)會所、物業(yè)形態(tài)也趨于多樣化，注重外立面的設計風格，追求高品質(zhì)社區(qū)形象外，其余個案均為行列式排布，外立面平凡，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，且受規(guī)模所限，無環(huán)境規(guī)劃。 建材與設備百花小區(qū)——采用建設部推薦“四新”技術(shù)成果建材標準及智能化設施配置。雅居園——全國康居示范社區(qū)，采用新型環(huán)保節(jié)能型建材。綠景家園——引入智能化系統(tǒng)、防盜、INTERNET通訊及物業(yè)管理設施。金泰花園——初裝修房，廚、衛(wèi)裝修送三件套，客廳鋪好面磚。 客源分析 由于地處市區(qū)范圍內(nèi)，原住人口密集，客源范圍多為區(qū)域性客源，本區(qū)文教科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達，區(qū)域客源特征明顯，因而客源中教師、IT業(yè)人士、醫(yī)生、醫(yī)藥商人占一定比例，另外個人購房中相當部分為私營業(yè)主。 行銷主題大多個案仍緊扣地段概念為訴求要點，或是主打“洪樓地區(qū)”配套商圈或是主打山大路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的高尚人文氣息，但也有個案緊扣自身產(chǎn)品上賣點的。綠景家園——“東情西韻中國心”，主打社區(qū)內(nèi)園林規(guī)劃雅居園——“冠軍家園”，意指業(yè)主中有奧運冠軍，突出名人效應。百花小區(qū)——主打社區(qū)內(nèi)新型建材及智能化設施?？偨Y(jié)區(qū)域市場以下特征： 環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地區(qū)未形成大開發(fā)態(tài)勢，新建個案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個案，有一定社區(qū)規(guī)劃。 物業(yè)價格主要由地段價值決定，而同類地段上則由物業(yè)品質(zhì)區(qū)分，總體而言，外環(huán)內(nèi)外物業(yè)差價在500700元/M2之間。區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)以多層為主，但存在整體規(guī)劃落伍，多為行列式布局，無集中綠化環(huán)境。區(qū)域市場物業(yè)多存在以下共性弊端：l 外立面設計風格雷同，缺乏細部處理，歐陸化標識不明；l 社區(qū)公共部分建材標準低檔；l 現(xiàn)代物業(yè)管理模式尚屬空白；規(guī)?；鐓^(qū)、大型集中綠化環(huán)境以及智能化設施配套逐漸成為發(fā)展趨勢，環(huán)保節(jié)能型建材成為亮點。中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報告一、范圍：歷山路從西，緯二路以東，鐵路線以南。二、整體感覺： 此地塊以大明湖、泉城廣場、千佛山風景區(qū)和南部山區(qū)四部分組成。是濟南的中心城區(qū)，屬于第一流的地區(qū)。也是配套最完善，房價最高的高檔地段。三、環(huán)境分析：商業(yè)： 該地區(qū)是濟南商業(yè)最集中的區(qū)域，主要分布以下地區(qū)：（1）大明湖周圍。此處為市中心的老城廂，盡管商業(yè)配套不上檔次，但非常齊全。如緯北、北坦，長盛小區(qū)。（2）泉城路和泉城廣場周圍。商家林立，如貴和、銀座、百貨大樓等等，檔次最高，類似于上海的人民廣場，南京路商業(yè)街。（3）東八里地區(qū)。以東八里農(nóng)貿(mào)市場為核心，解決近幾年動遷至此的居民的生活配套。（4）玉函小區(qū)周圍。最主要解決玉函社區(qū)（動遷小區(qū)）的生活配套。交通。 該區(qū)除泉城廣場市中心區(qū)，交通便利之外，主要有以下公交集散點：（1）濟南東站（大明湖以北）。333341終點站。（2）東八里洼地區(qū)。443642終點站。（3）玉函小區(qū)。7343終點站。文教。 該區(qū)的文教設施分布以下幾塊：（1）省委附近。如省實驗中學、濟南外國語學校、回民學校、鐵中等。（2）文化西街以南、千佛山以北。如山東大學、二中、山東畫院、山東醫(yī)科大學等。此處是濟南市高教集中區(qū)域。醫(yī)療。 濟南市醫(yī)療設施比較分散，基本集中在居民聚集區(qū)內(nèi)。三、市場分析開發(fā)地段及開發(fā)量現(xiàn)將該地區(qū)作以下細分：（1）大明湖以東、以西，鐵路線沿線地區(qū)。代表樓盤：緯北、北坦、長盛小區(qū)。此類物業(yè)屬于老式居民區(qū)，多建于80年代左右。物業(yè)較為破爛，但區(qū)域內(nèi)配套齊全，生活方便。是一塊開發(fā)有潛力的地區(qū)。（2）大明湖周圍地區(qū)。代表樓盤：金冠花園和大明翠庭。此類物業(yè)為大明湖周圍新開的高檔住宅小區(qū)。但規(guī)模均較小：金冠花園建筑面積5萬平方米。（3）市中心和千佛山地區(qū)。代表樓盤。三箭銀苑、皇冠山莊、四季花園和舜華園。此類物業(yè)是目前濟南房市中地段最好，品質(zhì)最高和價格最貴的公寓小區(qū)。開發(fā)量較大：三箭銀苑：7萬平方米；四季花園：；皇冠山莊：4萬平方米；舜華園：。（4）南部山區(qū)。 代表樓盤：舜玉小區(qū)、玉函小區(qū)和舜湖社區(qū)。其中舜玉小區(qū)和玉函小區(qū)為最近幾年的動遷小區(qū)、物業(yè)都比較新，區(qū)域內(nèi)配套比較完善。舜湖社區(qū)是目前濟南開發(fā)量最大的社區(qū)，總建面達到267萬平方米。（5）別墅項目。代表樓盤：加州花園。該小區(qū)是濟南目前唯一的純別墅類項目。處于仲宮鎮(zhèn)，離市區(qū)車程30分鐘。但開發(fā)量不大。結(jié)論：該區(qū)的物業(yè)分布為：老式小區(qū)在大明湖以北，鐵路線沿線；南部為新建動遷小區(qū)；高檔住宅集中在市中心區(qū)和千佛山地區(qū)。單價市場：（1）大明湖周圍：39305500元/平方米，其中大明翠庭為全裝修房。（2）市中心和千佛山地區(qū)：600011000元/平方米。（3）南部動遷房：15002200元/平方米。（4）舜湖社區(qū)：30904890元/平方米。（5）加州花園：45576382元/平方米?？們r和主力總價：（1）大明湖周圍：36萬125萬。 主力總價：5080萬。（2）市中心和千佛山地區(qū)：75萬250萬。 主力總價：80137萬。（3）舜湖社區(qū)：。 主力總價：6580萬。（4）加州花園：139217萬。 主力總價：200217萬。主力面積及主力房型：（1）大明湖周圍：100140平方米。 主力房型：二房和三房均勢。（2）市中心和千佛山地區(qū)：125200平方米。 主力房型：三房二廳。（3）舜湖社區(qū)：。 主力房型：三房。（4）加州花園：320340平方米。 單幢別墅。社區(qū)規(guī)劃： 本地區(qū)個案除皇冠山莊和金冠花園屬于兵營式排列，無社區(qū)規(guī)劃外。其余均有較好的社區(qū)規(guī)劃，包括圍合花園，完善的會所設施和體育休閑設施。 舜湖社區(qū)甚至是造城運動、包括學校、幼兒園、醫(yī)院、商場等等應有盡有。 三箭銀苑、舜華園個案的社區(qū)規(guī)劃相當不錯。建筑立面： 除動遷房外，本區(qū)的個案建筑立面歸納為兩種：歐陸式和現(xiàn)代式。多數(shù)使用面磚。其中三箭銀苑和舜華園是現(xiàn)代式的代表之作。主要建材與設備：（1）本區(qū)所有個案均為砼現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)；（2）多數(shù)采用塑鋼門窗，大廳和走道均經(jīng)過處理、裝修；但多數(shù)比較粗糙。（3）均以中央冷暖空調(diào)作為采暖設備，而且多數(shù)的奉送；（4）除金冠花園和皇冠山莊外，其余均為全裝修房或廚衛(wèi)裝修。但裝修明顯不夠檔次。（5）均有智能化設施。INTERNET接口入戶?？驮捶治觯?本區(qū)域樓盤為濟南 目前最昂貴的物業(yè)，因此客源多數(shù)為濟南的私營業(yè)主，大企業(yè)的老總，外地來省城購房者，歸國的香港、新加坡人士和政府官員。行銷主題：（1）大明湖地區(qū)：主要依托大明湖公園，生態(tài)型社區(qū)。（2）千佛山和南部山區(qū)：生態(tài)型綠色社區(qū)。（濟南人對此區(qū)域的生態(tài)形環(huán)境深 信不疑）和智能化社區(qū)。（3）三箭銀苑和舜華園：商務互動，SOHO家庭辦公、智能化住宅（三箭——住宅進化論）。注：生態(tài)型社區(qū)概念和智能化為主要行銷主題?？偨Y(jié)：綜上所述，該區(qū)域樓盤有以下特征：檔次高，地段佳，規(guī)劃好的社區(qū)，有不錯的銷售