【文章內容簡介】 05年，累計實現營業(yè)收入突破2500億元。高新區(qū)歷年營業(yè)收入柱狀圖（億）2．工業(yè)增加值2005年，濟南高新區(qū)實現工業(yè)增加值162億元，自1998年至2005年，累計實現工業(yè)增加值532億元。高新區(qū)歷年工業(yè)增加值柱狀圖（億元）3．利稅2005年濟南高新區(qū)實現利稅56億元，自1991年建區(qū)至2005年，累計實現利稅235億元。高新區(qū)歷年利稅額柱狀圖（億元）4．出口創(chuàng)匯，自1991年建區(qū)至2005年。高新區(qū)歷年出口額柱狀圖（億美元） 2005年完成固定資產投資32億元，增長78%。新開工項目70項，新開工建筑面積121萬平米，新竣工建筑面積101萬平米，實施各類科技計劃項目73項，其中國家級火炬計劃項目12項。5．人力資源目前，高新區(qū)內擁有高校 13所，每年普通高校畢業(yè)生約11萬人，并呈逐年增長勢頭；各類科研機構126所， 其中 53個省級科研院所，有10個國家級實驗室和25個省級重點實驗室；有高新區(qū)博士后科研工作站、高科技人才市場和5個勞動力就業(yè)合作基地， 各類科技專業(yè)人員 35萬人， 博士、碩士 1000余人。6．入駐企業(yè)區(qū)內現擁有各類企業(yè) 3000多家，高新技術企業(yè)二百多家，其中，產值過億元的有41家，過5億元的14家，過10億元的7家，15家世界500強企業(yè)落戶。部分企業(yè)公司名錄：252。 浪潮集團有限公司252。 濟南久榮水處理公司252。 山東正大福瑞達制藥252。 山東山大華天軟件252。 濟南輕騎鈴木摩托車有限公司（鈴木汽車）252。 山東浪潮樂金信息系統(tǒng)有限公司（韓國LG）252。 濟南百事可樂公司（百事可樂）252。 山東松下映像產業(yè)有限公司（松下電器）252。 濟南魯源電力工程有限公司（西門子）252。 山東愛美聲電子科技有限公司（美國艾默生）252。 山東魯能積成電子股份有限公司252。 天辰集團252。 山東松下電子信息有限公司252。 魯能軟件252。 山東潤豐化工有限公司252。 山東勝利生物股份有限公司252。 齊魯制藥集團252。 中魯通信252。 中創(chuàng)軟件252。 大陸機電…… …… ……第二章 濟南市房地產市場概況一、濟南房地產市場現狀2005年濟南房地產業(yè)平穩(wěn)增長。，%。，%，其中：，%，%。房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。2006年前五個月，全市商品住房登記5392套，登記成交均價2969元/平米，%、%%。其中，高價位、大戶型的商品住房增長幅度大大超過中低價位和中小戶型。其中面積超過150平米的大戶型登記成交量同比增長了七成以上，增長幅度令人吃驚。大戶型住宅產品受到市場青睞，成交量增長較大。（一）綜合分析基于對濟南市房地產市場的考察了解及重點個案樓盤項目的調研分析，得出以下相關結論。東、西部區(qū)域樓盤價格差異明顯從調查的樓盤中看出，東部樓盤的價格超過5000元/平方米的樓盤數量明顯多與西部，而大舜天成的房價更是高達8900/平方米，創(chuàng)造濟南房價的最高值。而西部樓盤中均價最高的三箭如意苑均價為5100/平方米與大舜天成房價相差幾乎接近一倍的價格。造成東、西部區(qū)域樓盤價格差異的原因：1）經濟影響：東部經濟基礎好于西部經濟。西部經濟多為工礦型企業(yè)，物流批發(fā)業(yè)，而東部金融商務、事業(yè)機關單位較多經濟發(fā)展快于西部。地價的成本高于西部同地段水平。2）環(huán)境影響：西部自然環(huán)境較差，當前陽光100、世紀佳園所在區(qū)域，歷史上存在較多工礦企業(yè)如東方紅水泥廠、機床二廠等污染較重企業(yè)，導致西部區(qū)域自然環(huán)境較差。而東部多是科教文衛(wèi)單位，自然環(huán)境好，更適宜人的居住。此外，西部區(qū)域流動人口較多，社會治安難度大，東部人口素質較高。3）文化心理影響：由于經濟發(fā)展的不平衡以及自然環(huán)境的差異，形成了一定時期的社會居住文化，即濟南人所流傳的“住南不住北、住東不住西”的居住區(qū)域觀念。4）產品品質的塑造影響：東部區(qū)域如大舜天成所打造的高端產品可以滿足商住兩用，小區(qū)雖小，但配套完善，引領濟南樓市。高新區(qū)的悉尼花鄉(xiāng)、萊茵小鎮(zhèn)（二期）更是濟南別墅市場的代表項目，尚層e墅則是產品的創(chuàng)新衍生。西部區(qū)域樓盤雖然在推廣上打造時尚生活社區(qū)，但是其綠化以及小區(qū)的規(guī)劃設計也相對落后，如世紀佳園，戶型設計及綠化均有可提升空間。陽光100對于濟南的房地產開發(fā)起到借鑒啟發(fā)作用，其產品定位為白領階層，小區(qū)規(guī)劃設計先進。西部樓盤開發(fā)量大于東部從建筑面積規(guī)模上看，西部樓盤開發(fā)量大于東部的開發(fā)量。西部主要為城市改造的重點，政府側重于城市形象再造，寄希望于房地產開發(fā)改變西部城市形象，提升西部的發(fā)展速度。幾個超級大盤的開發(fā)拉升了西部地區(qū)開發(fā)量。其中，陽光100對于西部城市改造的成功，不僅改善了周圍的自然環(huán)境，同時改變了部分本地人對于濟南西部的看法，提升了區(qū)域房地產開發(fā)的地段價值。東部老城區(qū)及近郊區(qū)域土地成本較高，大規(guī)模面積開發(fā)少，開發(fā)重點向高新區(qū)轉移。且郊區(qū)土地成本相對較低，但是目前配套生活設施、商業(yè)設施不完善，從而影響到進一步的開發(fā)，升值空間較大。小高層、多層住宅為市場主流產品從建筑形式上看，濟南存在聯排別墅、多層、小高層、高層住宅。其中主流產品為小高層、多層住宅。高層住宅為輔。別墅等低密度住宅，成為山東省政府嚴控的對象，并且停止審批用地。未來市場低密度住宅供應量較小。多層住宅是消費者喜歡的類型，主要表現為沒有電梯的維護成本，部分本地人對于高層、小高層入住后電梯維護等費用較高，擔心未來物業(yè)管理服務跟不上。小高層、尤其是高層產品的出現，使得土地利用價值最大化，有助于提升空間價值，意味著城市房地產開發(fā)的進一步發(fā)展。產品多樣化、市場細分從調查的樓盤看，戶型多樣，從一居、二居、三居、四居、五居、六居到復式、躍層都有，面積區(qū)間跨度大從二、三十平方米到二、三百平方米的面積都有?？梢詽M足不同層次的消費需求。但濟南市場主力戶型主要集中在二居、三居。從銷售狀況看，該兩種戶型最好銷售。通常在濟南目前市場上兩居室戶型在面積配比上75—95㎡為經濟型、95—110㎡為舒適型、110—125為豪華型。三居室戶型在面積配比上100—120㎡為經濟型、120—140㎡為舒適型、140—160㎡為豪華型。小戶型產品的出現是市場激烈競爭的表現。但目前濟南市場上小戶型產品供應量較少。小戶型的特征是單價高、總價低，可以作為暫時性過渡用房。濟南的第一個小戶型是青年居易，開盤銷售一年后，銷售率已達到90%。而尚層e墅則屬于濟南小戶型的提升產品，雖然處于尚未成熟的高新區(qū)，但是仍然受到消費者歡迎。投機、投資性購房比例小濟南房地產市場中投機、投資性購房比例不大，絕大部分為自住型需求。特別是國家新一輪宏觀調控政策的出臺，對房地產投資投機打擊較大。據調查，一般中介商手中都有投資性房產。少則一、二套，多則十幾套，甚至幾十套。有些利薄的投資性房產已無利可圖，被套者或轉向出租或把售價相應提高以避免交營業(yè)稅帶來的收益損失。相應抬高二手房市場價格。房地產市場主要為濟南市本地居民消費，外地購房者較少濟南市區(qū)與市內其他縣市、省內城市及外地省份經濟關聯度不高，市域經濟相對封閉獨立，同時濟南房地產市場對外地購房者吸引力較弱，房地產市場需求主要集中體現在市內本地居民的消費，外地購房者相對較少，比例不高。宏觀政策對于市場的影響目前進入國家宏觀調控政策期，在調研樓盤中看樓的顧客較少，宏觀調控主要目的是規(guī)范房地產市場，對于產品進行結構性調整。即加大中、低端產品的供應，滿足老百姓真正的住房需求。 宏觀調控打擊了投資，真正需求客戶暫時持幣觀望，短期內樓價波動為正常市場現象。開建經濟適用房，實行廉租住房補帖在國家宏觀調控政策指導下，濟南市為調整住房供應結構、增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應，陸續(xù)出臺了一系列相應措施。目前，經濟適用房建設已全面啟動，006兩年將開工158萬平方米，竣工80萬平方米；2005年5月1日，《濟南市廉租住房管理辦法》全面實施，符合條件的 “雙困戶”已于近期領取了廉租住房補貼，后續(xù)工作也正在有序進行。隨著各項調控措施的逐步落實，包括商品房網上預售和聯機備案等系統(tǒng)的建成運行，將會給濟南廣大中低收入者了解房地產市場信息，改善居住條件帶來便利和實惠。（二）需求分析3040歲購房群體仍為購房主力，2630歲的購房群體比例上升 潛在購房者的年齡結構趨于年輕化，40歲以下的年輕人是購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體比例顯著上升，所占比例達到29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選擇、建筑風格、社區(qū)配套等的需求情況。 潛在購房群體年齡結構（%）置業(yè)行為以家庭為核心購買力 　　購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據主導，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產的需求程度和支付能力上都略顯不足，所占比例僅為12%。 　　對于26~30歲的潛在購房者，其家庭結構主要表現為二人世界，比例為53%；對于31~40歲的潛在購房者，其家庭結構是三口之家占據主流，比例為76%。 　　1）單身貴族消費群體 　　白領階層的消費意識隨著社會進步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學歷的單身者。其置業(yè)特征：①由于多是知識階層，所以對物業(yè)的要求相對苛刻，有時愿花較多的錢，也不愿買回廉價粗糙的物業(yè)；②理性不受促銷活動的影響，購房群體購買理性，冷靜而客觀。 　　2）老年消費群體 　　當前老年人消費市場日益擴大，其消費心理和消費能力與年輕人相比，更加理性，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會比較充裕。其群體特征：①經濟自主自立，城市里知識型老人已基本脫離要子女代勞的傳統(tǒng)，在選擇住宅物業(yè)時喜歡按自己的意志和喜好；②老年人多在金錢使用時謹慎小心，不會過分的奢侈。 潛在購房群體學歷分析 潛在購房者中具有大專和本科學歷的人群已經成長為潛在的購房主流，為79%；其次是具有高中（含中專、技校）學歷的人群，比例為17%，相應的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學歷的人群僅占4%。 　　具有較高學歷的群體中，多從事專業(yè)性較強的工作，并且多數已具有事業(yè)基礎，職業(yè)相對較穩(wěn)定。濟南市具有高學歷人群占城市總人口近70%，而這一類人多在重要的學校、醫(yī)院等事業(yè)單位及大型企業(yè)的重要崗位。還有是隨著濟南的發(fā)展，引進了一大批外資，外地企業(yè)，在這些企業(yè)界里也擁有一大批知識分子，其職位相對較高。 　　濟南市在各類學校任職的教育工作者約有112萬，其他還有醫(yī)院、政府機關等眾多事業(yè)單位。 這些高學歷的專業(yè)群體勢必對生活質量提出更高的要求，才能產生心理的滿足感——幸福感。他們關注城市的生活氛圍、居住環(huán)境、居住質量、政治環(huán)境、生活環(huán)境、治安環(huán)境、經濟環(huán)境、氣候環(huán)境等要素構成。其對住宅的需求特征為：a．個性化追求：自我思想在生活氛圍的張揚；b．私密性：家庭范圍、個人生活方面的私密不為外人所知；c．身份屬性追求：以人群分；d．自我價值追求：社會認知感；e．自尊性的體現：事業(yè)成就、身份、價值的標志年輕中職群體。 潛在購房者工作單位多為私營企業(yè) 　　潛在購房者的工作單位多為私營企業(yè)，其次為事業(yè)單位，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。 市中區(qū)、歷下區(qū)潛在購房需求較高 　　潛在購房者來自市中區(qū)的需求最多，比例為31%，其次為歷下區(qū)，所占比例為27%。分析表明，購房者對現在住房最大的不滿意是面積和戶型。 公交車是主要出行工具 　　潛在購房者的主要出行工具表現為公交車，所占比例為44%，相應的，購房者對于公交汽車站的關注程度也較強。其次為自行車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購房者的私家車擁有數量不容忽視。 潛在購房者的消費需求遠遠大于投資需求 　　潛在購房者的置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。 結合潛在購房者的住房性質分析，%，自有住房、%%，%。濟南商品房擁有比例較低， 伴隨著城市居民購房置業(yè)升級換代的需求,濟南市商品房開發(fā)銷售擁有較大的市場空間?！　⑹袌鲂枨蠛唵胃爬樗念悾翰疬w帶來的需求、外來人口解決居住的需求、主動改善居住條件的需求和投資需求。通常將主動改善居住條件的需求作為消化樓市的第一動力，因此這一部分需求顯得尤為關鍵。影響主動改善型需求的因素較多，主要體現為當前的購買力以及對未來行情的預期兩點，自己改善居住條件的購房者預計未來房價將小幅上漲的比例為50%，基本持平的比例為27%，預計房價將大幅上漲的比例為10%。較高的房價預期將削減或延緩當前部分有改善居住條件的欲望但購買力不足的人群的需求，即引起該類需求的縮水。 8．潛在購房者偏愛東部區(qū)域 　　潛在購房者中有40%選擇在東部購房，選擇南部區(qū)域的比例為22%，選擇西部區(qū)域的比例為19%。 　　潛在購房者在選擇購房居住區(qū)域時，考慮的主要因素有交通方便、自然環(huán)境、經濟文化、工作方便。 　　交通便利是購房者最關注的因素，調查表明，購房者不希望為居住地點至工作地點的不便的交通所困擾，因此，絕大多數購房者在對將來生活區(qū)域的配套設施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達到21%。事實上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標，那么購房者對交通因素的極大關注也就說明了地理位置對一個樓盤項目的重要作用，樓盤的地段依舊在很大程度上影響著購房者的選擇。因此對開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項目時，仍要精心選擇地理位置。 　　除此之外，對自然環(huán)境和經濟文化的關注程度也較高，以上3項因素與人們的生活息息相關，購房者對此關注程度較高，可以看出，