【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 05年，累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入突破2500億元。高新區(qū)歷年?duì)I業(yè)收入柱狀圖（億）2．工業(yè)增加值2005年，濟(jì)南高新區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值162億元，自1998年至2005年，累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值532億元。高新區(qū)歷年工業(yè)增加值柱狀圖（億元）3．利稅2005年濟(jì)南高新區(qū)實(shí)現(xiàn)利稅56億元，自1991年建區(qū)至2005年，累計(jì)實(shí)現(xiàn)利稅235億元。高新區(qū)歷年利稅額柱狀圖（億元）4．出口創(chuàng)匯，自1991年建區(qū)至2005年。高新區(qū)歷年出口額柱狀圖（億美元） 2005年完成固定資產(chǎn)投資32億元，增長(zhǎng)78%。新開工項(xiàng)目70項(xiàng)，新開工建筑面積121萬平米，新竣工建筑面積101萬平米，實(shí)施各類科技計(jì)劃項(xiàng)目73項(xiàng)，其中國(guó)家級(jí)火炬計(jì)劃項(xiàng)目12項(xiàng)。5．人力資源目前，高新區(qū)內(nèi)擁有高校 13所，每年普通高校畢業(yè)生約11萬人，并呈逐年增長(zhǎng)勢(shì)頭；各類科研機(jī)構(gòu)126所， 其中 53個(gè)省級(jí)科研院所，有10個(gè)國(guó)家級(jí)實(shí)驗(yàn)室和25個(gè)省級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室；有高新區(qū)博士后科研工作站、高科技人才市場(chǎng)和5個(gè)勞動(dòng)力就業(yè)合作基地， 各類科技專業(yè)人員 35萬人， 博士、碩士 1000余人。6．入駐企業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)擁有各類企業(yè) 3000多家，高新技術(shù)企業(yè)二百多家，其中，產(chǎn)值過億元的有41家，過5億元的14家，過10億元的7家，15家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶。部分企業(yè)公司名錄：252。 浪潮集團(tuán)有限公司252。 濟(jì)南久榮水處理公司252。 山東正大福瑞達(dá)制藥252。 山東山大華天軟件252。 濟(jì)南輕騎鈴木摩托車有限公司（鈴木汽車）252。 山東浪潮樂金信息系統(tǒng)有限公司（韓國(guó)LG）252。 濟(jì)南百事可樂公司（百事可樂）252。 山東松下映像產(chǎn)業(yè)有限公司（松下電器）252。 濟(jì)南魯源電力工程有限公司（西門子）252。 山東愛美聲電子科技有限公司（美國(guó)艾默生）252。 山東魯能積成電子股份有限公司252。 天辰集團(tuán)252。 山東松下電子信息有限公司252。 魯能軟件252。 山東潤(rùn)豐化工有限公司252。 山東勝利生物股份有限公司252。 齊魯制藥集團(tuán)252。 中魯通信252。 中創(chuàng)軟件252。 大陸機(jī)電…… …… ……第二章 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2005年濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)。，%。，%，其中：，%，%。房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。2006年前五個(gè)月，全市商品住房登記5392套，登記成交均價(jià)2969元/平米，%、%%。其中，高價(jià)位、大戶型的商品住房增長(zhǎng)幅度大大超過中低價(jià)位和中小戶型。其中面積超過150平米的大戶型登記成交量同比增長(zhǎng)了七成以上，增長(zhǎng)幅度令人吃驚。大戶型住宅產(chǎn)品受到市場(chǎng)青睞，成交量增長(zhǎng)較大。（一）綜合分析基于對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)的考察了解及重點(diǎn)個(gè)案樓盤項(xiàng)目的調(diào)研分析，得出以下相關(guān)結(jié)論。東、西部區(qū)域樓盤價(jià)格差異明顯從調(diào)查的樓盤中看出，東部樓盤的價(jià)格超過5000元/平方米的樓盤數(shù)量明顯多與西部，而大舜天成的房?jī)r(jià)更是高達(dá)8900/平方米，創(chuàng)造濟(jì)南房?jī)r(jià)的最高值。而西部樓盤中均價(jià)最高的三箭如意苑均價(jià)為5100/平方米與大舜天成房?jī)r(jià)相差幾乎接近一倍的價(jià)格。造成東、西部區(qū)域樓盤價(jià)格差異的原因：1）經(jīng)濟(jì)影響：東部經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好于西部經(jīng)濟(jì)。西部經(jīng)濟(jì)多為工礦型企業(yè)，物流批發(fā)業(yè)，而東部金融商務(wù)、事業(yè)機(jī)關(guān)單位較多經(jīng)濟(jì)發(fā)展快于西部。地價(jià)的成本高于西部同地段水平。2）環(huán)境影響：西部自然環(huán)境較差，當(dāng)前陽光100、世紀(jì)佳園所在區(qū)域，歷史上存在較多工礦企業(yè)如東方紅水泥廠、機(jī)床二廠等污染較重企業(yè)，導(dǎo)致西部區(qū)域自然環(huán)境較差。而東部多是科教文衛(wèi)單位，自然環(huán)境好，更適宜人的居住。此外，西部區(qū)域流動(dòng)人口較多，社會(huì)治安難度大，東部人口素質(zhì)較高。3）文化心理影響：由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡以及自然環(huán)境的差異，形成了一定時(shí)期的社會(huì)居住文化，即濟(jì)南人所流傳的“住南不住北、住東不住西”的居住區(qū)域觀念。4）產(chǎn)品品質(zhì)的塑造影響：東部區(qū)域如大舜天成所打造的高端產(chǎn)品可以滿足商住兩用，小區(qū)雖小，但配套完善，引領(lǐng)濟(jì)南樓市。高新區(qū)的悉尼花鄉(xiāng)、萊茵小鎮(zhèn)（二期）更是濟(jì)南別墅市場(chǎng)的代表項(xiàng)目，尚層e墅則是產(chǎn)品的創(chuàng)新衍生。西部區(qū)域樓盤雖然在推廣上打造時(shí)尚生活社區(qū)，但是其綠化以及小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)也相對(duì)落后，如世紀(jì)佳園，戶型設(shè)計(jì)及綠化均有可提升空間。陽光100對(duì)于濟(jì)南的房地產(chǎn)開發(fā)起到借鑒啟發(fā)作用，其產(chǎn)品定位為白領(lǐng)階層，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)。西部樓盤開發(fā)量大于東部從建筑面積規(guī)模上看，西部樓盤開發(fā)量大于東部的開發(fā)量。西部主要為城市改造的重點(diǎn)，政府側(cè)重于城市形象再造，寄希望于房地產(chǎn)開發(fā)改變西部城市形象，提升西部的發(fā)展速度。幾個(gè)超級(jí)大盤的開發(fā)拉升了西部地區(qū)開發(fā)量。其中，陽光100對(duì)于西部城市改造的成功，不僅改善了周圍的自然環(huán)境，同時(shí)改變了部分本地人對(duì)于濟(jì)南西部的看法，提升了區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的地段價(jià)值。東部老城區(qū)及近郊區(qū)域土地成本較高，大規(guī)模面積開發(fā)少，開發(fā)重點(diǎn)向高新區(qū)轉(zhuǎn)移。且郊區(qū)土地成本相對(duì)較低，但是目前配套生活設(shè)施、商業(yè)設(shè)施不完善，從而影響到進(jìn)一步的開發(fā)，升值空間較大。小高層、多層住宅為市場(chǎng)主流產(chǎn)品從建筑形式上看，濟(jì)南存在聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層住宅。其中主流產(chǎn)品為小高層、多層住宅。高層住宅為輔。別墅等低密度住宅，成為山東省政府嚴(yán)控的對(duì)象，并且停止審批用地。未來市場(chǎng)低密度住宅供應(yīng)量較小。多層住宅是消費(fèi)者喜歡的類型，主要表現(xiàn)為沒有電梯的維護(hù)成本，部分本地人對(duì)于高層、小高層入住后電梯維護(hù)等費(fèi)用較高，擔(dān)心未來物業(yè)管理服務(wù)跟不上。小高層、尤其是高層產(chǎn)品的出現(xiàn)，使得土地利用價(jià)值最大化，有助于提升空間價(jià)值，意味著城市房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)一步發(fā)展。產(chǎn)品多樣化、市場(chǎng)細(xì)分從調(diào)查的樓盤看，戶型多樣，從一居、二居、三居、四居、五居、六居到復(fù)式、躍層都有，面積區(qū)間跨度大從二、三十平方米到二、三百平方米的面積都有?？梢詽M足不同層次的消費(fèi)需求。但濟(jì)南市場(chǎng)主力戶型主要集中在二居、三居。從銷售狀況看，該兩種戶型最好銷售。通常在濟(jì)南目前市場(chǎng)上兩居室戶型在面積配比上75—95㎡為經(jīng)濟(jì)型、95—110㎡為舒適型、110—125為豪華型。三居室戶型在面積配比上100—120㎡為經(jīng)濟(jì)型、120—140㎡為舒適型、140—160㎡為豪華型。小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)是市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的表現(xiàn)。但目前濟(jì)南市場(chǎng)上小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量較少。小戶型的特征是單價(jià)高、總價(jià)低，可以作為暫時(shí)性過渡用房。濟(jì)南的第一個(gè)小戶型是青年居易，開盤銷售一年后，銷售率已達(dá)到90%。而尚層e墅則屬于濟(jì)南小戶型的提升產(chǎn)品，雖然處于尚未成熟的高新區(qū)，但是仍然受到消費(fèi)者歡迎。投機(jī)、投資性購(gòu)房比例小濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)、投資性購(gòu)房比例不大，絕大部分為自住型需求。特別是國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)投資投機(jī)打擊較大。據(jù)調(diào)查，一般中介商手中都有投資性房產(chǎn)。少則一、二套，多則十幾套，甚至幾十套。有些利薄的投資性房產(chǎn)已無利可圖，被套者或轉(zhuǎn)向出租或把售價(jià)相應(yīng)提高以避免交營(yíng)業(yè)稅帶來的收益損失。相應(yīng)抬高二手房市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)主要為濟(jì)南市本地居民消費(fèi)，外地購(gòu)房者較少濟(jì)南市區(qū)與市內(nèi)其他縣市、省內(nèi)城市及外地省份經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度不高，市域經(jīng)濟(jì)相對(duì)封閉獨(dú)立，同時(shí)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外地購(gòu)房者吸引力較弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要集中體現(xiàn)在市內(nèi)本地居民的消費(fèi)，外地購(gòu)房者相對(duì)較少，比例不高。宏觀政策對(duì)于市場(chǎng)的影響目前進(jìn)入國(guó)家宏觀調(diào)控政策期，在調(diào)研樓盤中看樓的顧客較少，宏觀調(diào)控主要目的是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。即加大中、低端產(chǎn)品的供應(yīng)，滿足老百姓真正的住房需求。 宏觀調(diào)控打擊了投資，真正需求客戶暫時(shí)持幣觀望，短期內(nèi)樓價(jià)波動(dòng)為正常市場(chǎng)現(xiàn)象。開建經(jīng)濟(jì)適用房，實(shí)行廉租住房補(bǔ)帖在國(guó)家宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，濟(jì)南市為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，陸續(xù)出臺(tái)了一系列相應(yīng)措施。目前，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)已全面啟動(dòng)，006兩年將開工158萬平方米，竣工80萬平方米；2005年5月1日，《濟(jì)南市廉租住房管理辦法》全面實(shí)施，符合條件的 “雙困戶”已于近期領(lǐng)取了廉租住房補(bǔ)貼，后續(xù)工作也正在有序進(jìn)行。隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的逐步落實(shí)，包括商品房網(wǎng)上預(yù)售和聯(lián)機(jī)備案等系統(tǒng)的建成運(yùn)行，將會(huì)給濟(jì)南廣大中低收入者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，改善居住條件帶來便利和實(shí)惠。（二）需求分析3040歲購(gòu)房群體仍為購(gòu)房主力，2630歲的購(gòu)房群體比例上升 潛在購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，40歲以下的年輕人是購(gòu)房群體主流，所占比例達(dá)73%，其中，26~30歲的購(gòu)房群體比例顯著上升，所占比例達(dá)到29%。購(gòu)房群體的年齡特征將直接影響其對(duì)住宅的戶型選擇、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求情況。 潛在購(gòu)房群體年齡結(jié)構(gòu)（%）置業(yè)行為以家庭為核心購(gòu)買力 　　購(gòu)房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導(dǎo)，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購(gòu)房群體在對(duì)房產(chǎn)的需求程度和支付能力上都略顯不足，所占比例僅為12%。 　　對(duì)于26~30歲的潛在購(gòu)房者，其家庭結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為二人世界，比例為53%；對(duì)于31~40歲的潛在購(gòu)房者，其家庭結(jié)構(gòu)是三口之家占據(jù)主流，比例為76%。 　　1）單身貴族消費(fèi)群體 　　白領(lǐng)階層的消費(fèi)意識(shí)隨著社會(huì)進(jìn)步發(fā)展迅速，單身一族對(duì)住宅物業(yè)要求日益強(qiáng)烈，對(duì)住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。其置業(yè)特征：①由于多是知識(shí)階層，所以對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)苛刻，有時(shí)愿花較多的錢，也不愿買回廉價(jià)粗糙的物業(yè)；②理性不受促銷活動(dòng)的影響，購(gòu)房群體購(gòu)買理性，冷靜而客觀。 　　2）老年消費(fèi)群體 　　當(dāng)前老年人消費(fèi)市場(chǎng)日益擴(kuò)大，其消費(fèi)心理和消費(fèi)能力與年輕人相比，更加理性，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費(fèi)力資源會(huì)比較充裕。其群體特征：①經(jīng)濟(jì)自主自立，城市里知識(shí)型老人已基本脫離要子女代勞的傳統(tǒng)，在選擇住宅物業(yè)時(shí)喜歡按自己的意志和喜好；②老年人多在金錢使用時(shí)謹(jǐn)慎小心，不會(huì)過分的奢侈。 潛在購(gòu)房群體學(xué)歷分析 潛在購(gòu)房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(zhǎng)為潛在的購(gòu)房主流，為79%；其次是具有高中（含中專、技校）學(xué)歷的人群，比例為17%，相應(yīng)的購(gòu)房者對(duì)社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。 　　具有較高學(xué)歷的群體中，多從事專業(yè)性較強(qiáng)的工作，并且多數(shù)已具有事業(yè)基礎(chǔ)，職業(yè)相對(duì)較穩(wěn)定。濟(jì)南市具有高學(xué)歷人群占城市總?cè)丝诮?0%，而這一類人多在重要的學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位及大型企業(yè)的重要崗位。還有是隨著濟(jì)南的發(fā)展，引進(jìn)了一大批外資，外地企業(yè)，在這些企業(yè)界里也擁有一大批知識(shí)分子，其職位相對(duì)較高。 　　濟(jì)南市在各類學(xué)校任職的教育工作者約有112萬，其他還有醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)等眾多事業(yè)單位。 這些高學(xué)歷的專業(yè)群體勢(shì)必對(duì)生活質(zhì)量提出更高的要求，才能產(chǎn)生心理的滿足感——幸福感。他們關(guān)注城市的生活氛圍、居住環(huán)境、居住質(zhì)量、政治環(huán)境、生活環(huán)境、治安環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、氣候環(huán)境等要素構(gòu)成。其對(duì)住宅的需求特征為：a．個(gè)性化追求：自我思想在生活氛圍的張揚(yáng)；b．私密性：家庭范圍、個(gè)人生活方面的私密不為外人所知；c．身份屬性追求：以人群分；d．自我價(jià)值追求：社會(huì)認(rèn)知感；e．自尊性的體現(xiàn)：事業(yè)成就、身份、價(jià)值的標(biāo)志年輕中職群體。 潛在購(gòu)房者工作單位多為私營(yíng)企業(yè) 　　潛在購(gòu)房者的工作單位多為私營(yíng)企業(yè)，其次為事業(yè)單位，年收入在6~10萬元間的購(gòu)房者的工作單位中私營(yíng)企業(yè)居首位，年收入在10萬元以上的潛在購(gòu)房者工作單位以事業(yè)單位為首。 市中區(qū)、歷下區(qū)潛在購(gòu)房需求較高 　　潛在購(gòu)房者來自市中區(qū)的需求最多，比例為31%，其次為歷下區(qū)，所占比例為27%。分析表明，購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)在住房最大的不滿意是面積和戶型。 公交車是主要出行工具 　　潛在購(gòu)房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車，所占比例為44%，相應(yīng)的，購(gòu)房者對(duì)于公交汽車站的關(guān)注程度也較強(qiáng)。其次為自行車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購(gòu)房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。 潛在購(gòu)房者的消費(fèi)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資需求 　　潛在購(gòu)房者的置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購(gòu)房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購(gòu)房者所占的比例為6%。 結(jié)合潛在購(gòu)房者的住房性質(zhì)分析，%，自有住房、%%，%。濟(jì)南商品房擁有比例較低， 伴隨著城市居民購(gòu)房置業(yè)升級(jí)換代的需求,濟(jì)南市商品房開發(fā)銷售擁有較大的市場(chǎng)空間?！　⑹袌?chǎng)需求簡(jiǎn)單概括為四類：拆遷帶來的需求、外來人口解決居住的需求、主動(dòng)改善居住條件的需求和投資需求。通常將主動(dòng)改善居住條件的需求作為消化樓市的第一動(dòng)力，因此這一部分需求顯得尤為關(guān)鍵。影響主動(dòng)改善型需求的因素較多，主要體現(xiàn)為當(dāng)前的購(gòu)買力以及對(duì)未來行情的預(yù)期兩點(diǎn)，自己改善居住條件的購(gòu)房者預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)將小幅上漲的比例為50%，基本持平的比例為27%，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將大幅上漲的比例為10%。較高的房?jī)r(jià)預(yù)期將削減或延緩當(dāng)前部分有改善居住條件的欲望但購(gòu)買力不足的人群的需求，即引起該類需求的縮水。 8．潛在購(gòu)房者偏愛東部區(qū)域 　　潛在購(gòu)房者中有40%選擇在東部購(gòu)房，選擇南部區(qū)域的比例為22%，選擇西部區(qū)域的比例為19%。 　　潛在購(gòu)房者在選擇購(gòu)房居住區(qū)域時(shí)，考慮的主要因素有交通方便、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)文化、工作方便。 　　交通便利是購(gòu)房者最關(guān)注的因素，調(diào)查表明，購(gòu)房者不希望為居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購(gòu)房者在對(duì)將來生活區(qū)域的配套設(shè)施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達(dá)到21%。事實(shí)上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，那么購(gòu)房者對(duì)交通因素的極大關(guān)注也就說明了地理位置對(duì)一個(gè)樓盤項(xiàng)目的重要作用，樓盤的地段依舊在很大程度上影響著購(gòu)房者的選擇。因此對(duì)開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項(xiàng)目時(shí)，仍要精心選擇地理位置。 　　除此之外，對(duì)自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)文化的關(guān)注程度也較高，以上3項(xiàng)因素與人們的生活息息相關(guān)，購(gòu)房者對(duì)此關(guān)注程度較高，可以看出，