【文章內(nèi)容簡介】 漲幅情況圖 由于今年整體市場環(huán)境較好，各盤在銷售上取得了不錯的成績，價格提升速度也相對較快，從 上表可以清晰的看出，各盤在近期價格上漲的幅度較大，除個別處于尾盤階段的項目之外，價格普遍的走高，而且從目前市場狀態(tài)看，還有繼續(xù)提升的空間。 第三章 長春市近期房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 一、 宏觀經(jīng)濟政策 ? “國六條”出臺 5 月 17 日召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，會議指出：（一） 切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、2003503000 0300100200 2001000100200300400漲幅 200 350 300 0 0 300 100 200 200南郡 萬科 長影 天琴灣 富苑 綠地 明珠 亞泰 大禹 中小套普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制訂和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。（二）進一步發(fā)展稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。（四）進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目，違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。（五）加快城市廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭地住房困難。（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明 度，全面、即使、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。 ? 實名制購房 規(guī)范市場秩序 建設(shè)部最近公布了 2020 年工作要點，其中為了遏制炒房，將落實商品房預(yù)（銷）售合同聯(lián)機備案和實名制購房制度。 ? 央行再次上調(diào)人民幣貸款基準利率 2020 年 4 月２８日起，央行上調(diào)人民幣貸款基準利率，房貸利率風(fēng)險隨之顯現(xiàn)。分析人士認為，升息是實行貨幣緊縮政策的信號，繼續(xù)調(diào)控成抑制投資反彈之必需，而眼下的房價飛漲能否因此得以抑制、緩解，關(guān)鍵不在利率上調(diào)了 個百分點的現(xiàn)實負擔(dān)，而要看市場后續(xù)“升息預(yù)期”對現(xiàn)實需求的影響程度。 盡管升息與當(dāng)前宏觀經(jīng)濟走勢的關(guān)聯(lián)度更大一些，房地產(chǎn)受到的影響仍是首當(dāng)其沖。以個人住房貸款為例，一年期貸款基準利率上調(diào)了 個百分點，由現(xiàn)行的 ％提高到 ％；５年期以上個人房貸利率下限上調(diào)為 ％，比之前的 ％增長了約 ％。4 月 28 日起，各家銀行遵照央行確定新的利率水平，相應(yīng)地調(diào)整住房貸款利率。 ? 新《長春市房地產(chǎn)交易管理條例》正式施行 從 2020 年 4 月 1 日起 ,新《長春市房地產(chǎn)交易管理條例》正式施行 .新《條例》針對 2020 年的《長春市房地產(chǎn)交易管理條例》中沒有明確的 ,以及沒有 體積的商品房預(yù)售和面積誤差等做出相應(yīng)的規(guī)定 .新《條例》實施后 ,可降低買房人在購買期間房時的風(fēng)險，以及有效地解決商品房在買賣過程中發(fā)生的面積糾紛．新《條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門申請預(yù)售許可，對未取得許可證的，不得經(jīng)營商品房預(yù)售或者以任何名目收取具有預(yù)售款性質(zhì)的費用：不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告．在工程進度要求上，３層以下（含３層）的商品房項目應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；４層以上（含４層）的商品房項目，有地下工程的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)和首層和４層結(jié)構(gòu)工程．另外對于廣告發(fā)布的要求也做出了相應(yīng) 的要求，委托代理銷售商品房的，還應(yīng)當(dāng)明示代理銷售機構(gòu)．房地產(chǎn)行政主觀部門應(yīng)當(dāng)實行商品房買賣合同網(wǎng)上備案．新《條例》規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方法．合同未作約定的，按以下原則處理：面 積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）的，據(jù)實結(jié)算房價款：面積誤差比絕對值超過３％時，買受人有權(quán)退房．買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在受房人提出退房３０日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價價款利息．買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時， 面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人補足；超出３％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)產(chǎn)權(quán)歸買受人 ? 建設(shè)部要求長春等市上報空置率 近期 建設(shè)部下發(fā)緊急通知，要求長春等全國 40 個城市的房地局、規(guī)劃局、建設(shè)局、建委上報商品房供應(yīng)和空置情況有關(guān) 數(shù)據(jù)。這一措施主要是為了中央全面掌握商品房、商品住房空置情況，準確判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢。 ? 中國國土資源部發(fā)布《國土資源“十一五”規(guī)劃綱要》 中國國土資源部日前發(fā)布《國土資源“十一五”規(guī)劃綱要》，規(guī)劃綱要在總結(jié)“十五”時期主要成就、分析當(dāng)前嚴峻形勢的基礎(chǔ)上 ，提出了“十一五”時期中國國土資源工作的七個主要預(yù)期指標(biāo)和七項主要任務(wù)。 這七個主要預(yù)期指標(biāo)是 ： ? 全國耕地保有量不低于 億公頃； ? 年度供地總量中有償供地的比例達到 60%以上，招標(biāo)拍賣掛牌出 讓面積占出讓面積的比例提高到 35%； ? 完成區(qū)域地質(zhì)、地球物理、地球化學(xué)、航空遙感等基礎(chǔ)調(diào)查 330萬平方公里； ? 新增石油探明地質(zhì)儲量 45 億到 50 億噸、天然氣 2 萬億立方米到 萬億立方米、鐵礦石 50億噸、銅 2020 萬噸、鋁土礦 2 億噸、煤炭普查詳查資源儲量 1000 億噸； ? 礦產(chǎn)資源采選綜合回收率達到 35%，礦山環(huán) 境恢復(fù)治理率達到 35%以上； ? 海洋產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達到 5%以上； ? 陸地國土 1∶ 5 萬基礎(chǔ)地理信息覆蓋率達到 95%以上，年更新率爭取達到 20%。 1∶ 1 萬基礎(chǔ)地理信息實現(xiàn)必要的覆蓋，年更新率爭取超過 20%。內(nèi)海水與領(lǐng)海基礎(chǔ)地理信息覆蓋率達到 80%以上。 七項主要任務(wù)是： ? 切實鞏固全面建設(shè)小康社會的資源基礎(chǔ)； ? 積極推進資源節(jié)約集約利用； ? 完善土地市場和礦業(yè)權(quán)市場體系建設(shè)； ? 改革完善土地產(chǎn)權(quán)管理制度； ? 提高地質(zhì)災(zāi)害預(yù)警預(yù)報和防治能力； ? 建立國土資源科學(xué)技術(shù)支撐體系； 建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟要求的 國土資源管理體制。 ? 關(guān)于棚戶區(qū)改造部分政策相繼出臺 2020 年 3 月 20 日 市城鎮(zhèn)住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組下發(fā)了《關(guān)于長春市重點棚戶區(qū)改造中公有住房出售工作的實施意見》 《意見》規(guī)定：房屋承租人即居住公有住房的，購買重點棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)公有房，可享受 30%的一次性付款優(yōu)惠、 10%的建筑面積優(yōu)惠、5%的現(xiàn)住房優(yōu)惠。重點棚戶區(qū)內(nèi)已使用 30年以上的公有住房出售時，按照每年 2%的折舊率計算，低于我市公有住房最低出售限價（樓房每平方米 120 元，平房每平方米 100 元）的，按照最低限價出售。《意見》還規(guī)定，列入拆遷計劃的， 房屋承租人如能保證使用安全可以不再進行安全鑒定。這將為房屋承租人簡化手續(xù)、節(jié)約開支。 二、近期長春商品房市場現(xiàn)狀分析 ? 從 2020 年上半年長春國有土地出讓情況看，雖然今年計劃土地放量將在 2020 年的基礎(chǔ)上進一步的收縮了，但卻比去年同期有明顯的增長，整體供應(yīng)量同比上升了 個 百分點。但從全年的土地供應(yīng)計劃看，為配合今年大規(guī)模的棚改工程，政府將加大土地市場的嚴控。尤其是在今年 4 月份政府公布了新的市區(qū)基準地價后， 使得土地資源的價值得到了進一步的提升。 土地市場的變化，使得市場產(chǎn)品價格上漲趨勢比較 明顯，對下半年長春市房地產(chǎn)市場的整體走勢將產(chǎn)生較為復(fù)雜的影響。但隨后“國六條” 的出臺，進一步增加了市場的不確定性，政府在土地的供應(yīng)上也采取了謹慎的態(tài)度，所以 6 月份政 府基本停止了土地的供應(yīng)，種種跡象表明，今年政府在土地方面，供應(yīng)量將遠遠低于往年。 ? 商品房市場 今年多數(shù)項目均有大量的新產(chǎn)品上市，市場供應(yīng)量的增大，有效的帶動了整個消費市場的購買欲望，從而對銷售也產(chǎn)生了一定的帶動作用，從各項目的銷售情況看，均取得的不錯的成績。在推出的產(chǎn)品中，主力產(chǎn)品面積多處于 100130 ㎡ 之間，市場需求量較大，銷售 都比較理想，在整個產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，各戶型產(chǎn)品分配比較合理，多數(shù)沒有滯銷產(chǎn)品。由于今年市場回暖較早，各盤去年剩余產(chǎn)品去化速度普遍較快，對新產(chǎn)品的銷售阻礙較小，所以使得各項目在推盤上均比較理性，從而促進了市場的有序發(fā)展，綜合以上情況，到目前為止今年長春市中高檔產(chǎn)品市場狀況比較理想，市場走勢也比較樂觀。 市場總結(jié)分析 ? 宏觀政策對長春房地產(chǎn)市場起到了一定的催化作用，尤其對中高檔住宅，價格上漲較為明顯 ? 整體市場環(huán)境較好，各類型產(chǎn)品市場空間均較大 ? 目前長春洋房市場競爭壓力不大，上半年市場供應(yīng)量較小，下半年將有所增加。 ? 對 土地的嚴控將進一步促進現(xiàn)有產(chǎn)品市場的銷售。 第四章 競爭對手價格及營銷狀況分析 一、 重點可比性樓盤價格及銷售跟蹤 價格跟蹤 【融創(chuàng)上城】 ? 該項目 2020年初至今的價格變化 價格變更時間 價格水平 一直保持在 5000 元 /平方米（毛坯房價格）左右。 價格有微量上調(diào)，上漲 100 元 /平方米左右。 在此上調(diào) 200 元 /平方米 ? 洋房產(chǎn)品的價格變化 該項目的洋房產(chǎn)品為 158—— 185 平方米的電梯多參，是該項目中銷售速度最慢產(chǎn)品 ，從 2020 年 10 月至今僅消化 40％左右，由于此類房源價格偏高，受自身疊加別墅沖擊較大，但在項目整體銷售情況較好的情況下價格基本變化不大，均價處于 4400 元 /平方米。 ? 近期營銷動態(tài) 該項目由于目前別墅產(chǎn)品剩余量較小，所以在 8—— 10月份將主銷目前剩余量較大的洋房產(chǎn)品。 【天安第一城】 ? 該項目 2020年初至今的價格變化 價格變更時間 價格水平 2020 年 6 月 為迎合市場大趨勢，二期剩余產(chǎn)品整體價格上調(diào) 300 元平方米 ? 該項目洋房產(chǎn)品的價格變化 在市場上其他可比項目價格上漲比較明顯的情況下，對價格進行了 一定的調(diào)整，上漲近 300 元 /平方米。 ? 目前在售房源 由于其三期項目由于資金問題，始終無法上市，所以目前基本以消化二期剩余房源為主，目前二期剩余洋房產(chǎn)品約 20套左右。 ? 近期推盤預(yù)測 項目可能在下半年再推出三期房源，目前三期客戶處于排號階段，三期將以別墅和洋房為主，其中洋房為 161套。 【萬科上東區(qū)】 ? 該項目 2020 年初至今的價格變化 該項目四期已于 2020 年 5 月正式開盤，銷售均價為 3750元 /平米左右。 時間 具體價格水平 2020 年 6 月初 在開盤熱銷后不久價格上調(diào) 150 元 /平方米 2020 年 7 月 再次價 格上調(diào) 200 元 /平方米 【南郡水云天】 ? 該項目 2020年初至今的價格策略變化 時間 具體價格水平 2020 年 6 月 對一期產(chǎn)品首次進行了上調(diào)，上漲近 300 元 /平方米，目前一期均價為 4600 元 /平方米。 去化跟蹤 項目名稱 2020 年去化情況 近期去化情況 備注 南郡水云天 項目截至 06 年 7月底去化 100 套房源。 目前一期銷售達95％，二期于 將正式開盤。 二期目前排號達 230號。 萬科上東區(qū) 項目截至 06 年 7月底去化 200 套房源。 目前四期產(chǎn)品以推部分消化近 70％ 現(xiàn)處于尾盤階段 ，剩余產(chǎn)品主要以高層未主。 天安第一城 項目截至 06 年 7月底去化 10 余套房源。 由于其項目自身運作問題，導(dǎo)致三期無法上市，二期剩余產(chǎn)品抗性較大，所以銷售十分不理想 三期產(chǎn)品處于排號中， 融創(chuàng)上城 項目截至 06 年 7月底去化 190 套房源。 目前別墅剩余 20多套。 后期聯(lián)排別墅將于 10月之后上市。 重點競爭樓盤整體價格情況 項目名稱 目前整體均價 目前主推房源 南郡水云天 4600 元 /平米 主推二期產(chǎn)品，主力面積在 130 平方米和 190 平方米 萬科上東區(qū) 3750 元 /平米 主推高層產(chǎn)品，主力面 積 160 平方米 天安第一城 5000 元 /平米 三期別墅產(chǎn)品，和洋房產(chǎn)品。洋房面積130— 260 平方米 融創(chuàng)上城 5200 元 /平米 別墅產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品面積在 158— 185平方米 小 結(jié) ? 從今年長春高檔住宅市場的情況看，受宏觀因素影響較大，在價格方面體現(xiàn)的最為明顯，以上各盤在價格方面上漲幅度較大，此種趨勢在下半年還將有所延續(xù)。 ? 根據(jù)市場表現(xiàn)來看，品牌開發(fā)商在對價格進行調(diào)整后，對銷售的