【正文】 拉動的，在這個情況下，如果房地產(chǎn)行業(yè)不好，對于地方的增長來說就會造成影響，因此地方政府非常的希望房價能夠上漲，至少是不能回落，房地產(chǎn)商很自然的也希望它能夠上漲，銀行同樣如此，包括中央銀行，中央銀行是害怕房地產(chǎn)上漲了，但是同樣也是害怕下跌，如果下跌，他的貸款就有風(fēng)險了。雖然國家宏觀調(diào)控，但銀行出于自己的利益考慮，還是會向房地產(chǎn)放貸。而這一結(jié)果可能達(dá)不到對房價的宏觀調(diào)控作用，因?yàn)橐蕾囐J款的更多是普通購房者。 銀行政府方面： 通過調(diào)整貸款成數(shù)和貸款年限，達(dá)到調(diào)控樓市的目的。 開發(fā)商方面： 宏觀政策的出臺，在開發(fā)商層面來說，根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的情況有所不同，對于中低端項(xiàng)目的開發(fā)商來說，或多或少存在一定的恐慌，目前普遍處于一種觀望狀態(tài)，在市場上的動作，依然緊跟市場形式，而進(jìn)行調(diào)整。 消費(fèi)者方面： 由于近年來中央在宏觀調(diào)控方面出臺的諸多措施，針對于主要的一線城市而言，對于長春這個二級城市的房地產(chǎn)發(fā)展來說，受到的影響微乎其微，這種現(xiàn)象在一定程度上麻痹了消費(fèi)者對的宏觀政策的敏感程度，在購房時機(jī)的考慮上基本不受政策變化的影響，尤其是對于購房需求相對急迫的中低端市場。 意味著政府將調(diào)控的眼光已放得很長遠(yuǎn)和實(shí)際，無疑是一項(xiàng)長期的工作，但是由于政策細(xì)則沒有完全出臺，對于目前長春這種二線城市來說，并不可能產(chǎn)生立竿見影的效果。 ? “國六條“對長春市場造成了一定的觀望，但整體影響不大。 ? 長春政府繼續(xù)嚴(yán)控土地供應(yīng) 從政府今年土地的供應(yīng)情況看，由于受棚戶區(qū)改造影響，全年計劃土地供應(yīng)量將在 2020 年基礎(chǔ)上減少一半，從而確保棚改工程能夠順利進(jìn)行。 長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然每年都有一定幅度的遞增，但是沿海發(fā)達(dá)城市相比，經(jīng)濟(jì)水平較低。截止 6月末，商品房空置面積為 210 萬平方米，同比下降 %。房地產(chǎn)開發(fā)施工規(guī)模 570 萬平方米 ,同比增長 %。其中：住宅投資 27億元，同比增長 %。固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的拉動作用是明顯的，而且將會有 40%轉(zhuǎn)為成消費(fèi)，有效的拉動需求。 2020 年全社會固定資產(chǎn)投資總額完成 650 億元，其中房地產(chǎn)投資 億 元。 第二章 2020 年長春市房地產(chǎn)市場概要和洋房市場分析 一、 06 年長春市房地產(chǎn)市場運(yùn)行主要特點(diǎn) ? 城市宏觀經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長 2020— 2020 年 GDP 走勢圖 : 0500100015002020生產(chǎn)總值（億元）生產(chǎn)總值（億元） 1150 1338 1535 1675 18992020 年 2020 年 2020 年 2020 年2020 年上半年 固定資產(chǎn)投資方面： 長春市固定資產(chǎn)投資在近 8 年中呈現(xiàn)明顯的上漲趨勢，最低年增長率不低于 12%，去年更是達(dá)到了 42%的增長。其中房地產(chǎn)方向的投資也不斷增加。預(yù)計到 08 年，長春市固定資產(chǎn)投資將達(dá)到 1300 億元。 020040060080010001998 1999 2020 2020 20202020 2020 2020 2020固定資產(chǎn)投資總額:億元 142 194 235 285 321 390 460 650 8191998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020420510152025303540451998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020固定資產(chǎn)投資增長率% 上半年 ， 我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 35 億元 ,同比增長 %,占固定資產(chǎn)總投資的 11%。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高位運(yùn)行。其中 :住宅 464 萬平方米 , 同比增長 %。其中：住宅 萬平方米，同比下降 %。正是受長春經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，長春總體消費(fèi)能力增長緩慢，而且長春的生產(chǎn)能力雖然增加，但實(shí)際居民收入增長速度很緩慢，與之相連的也制約著房地產(chǎn)消費(fèi)能力的提升。在此基礎(chǔ)上，今年國家宏觀調(diào)控出臺的一系列措施使得地方政府在土地控制上更加嚴(yán)格，在“國六條”細(xì)則沒有出臺之前很長時間都沒有土 地出讓，可見地方政府在今年土地供應(yīng)方面的謹(jǐn)慎，綜合上半年的情況看，今年土地供應(yīng)量會繼續(xù)削減。 今年 5 月份政府為穩(wěn)定房價，調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，進(jìn)行了宏觀方面的調(diào)控，主要體現(xiàn)在“國六條”的出臺，其新政重點(diǎn)是針對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以及對稅收、信貸、土地政策有針對性地進(jìn)行調(diào)控。 現(xiàn)從購房者、開發(fā)商、銀行和政府 等方面談一談“國六條”出臺后對他們的影響。而對于中高端市場來說，由于購房者層次相對較高，思想意識比較超前，對于宏觀政策的出臺，都存在著自己一定的看法，通過對多家高檔樓盤客戶情況的跟蹤，發(fā)現(xiàn)客戶對國家控制高檔住房的供應(yīng)，并不是十分的 敏感，不急于購房的情況依然普遍存在。對于高端開發(fā)項(xiàng)目來說，國家對未來高檔住宅開發(fā)的嚴(yán)控，無疑為現(xiàn)有的高檔產(chǎn)品提供了較好的市場前景，在媒體輿論的支持下，價格上漲的趨勢比較明顯，據(jù)了解在部分高檔項(xiàng)目價格上漲之 后，銷售還是受到了一定的影響，所以多數(shù)開發(fā)商也處于觀望中，所以從宏觀調(diào)控對開發(fā)商方面的影響來說，變化也不 是十分明顯，多數(shù)開發(fā)商依然以市場變化為主要策略調(diào)整依據(jù)，對宏觀政策的影響，依然處于觀望中。其實(shí)，調(diào)高首付比例、縮短貸款年限的做法并不可能抑制高端客戶的購房行為，只會對中低收入的大眾客戶帶來影響。如果將購房貸款的最低首付比例提高到 4 成，再縮短貸款年限，銀行將有大批個人貸業(yè)務(wù)縮水。 從房地產(chǎn)的本身來看，首先在房 地產(chǎn)相干的利益集團(tuán)里面，都是希望房價上升，政府、銀行也不例外。更重要的是中國的其他的貸款的抵押 50%是用房子抵押的，如果房地 產(chǎn)價格下調(diào)，其他的貸款也有風(fēng)險，所以我們可以看到房市在很大的程度上跟當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長緊緊聯(lián)系在一起。 二、 06年長春市房產(chǎn)供銷主要數(shù)據(jù)圖表分析 ? 土地市場 2020 年上半年，長春市土地供應(yīng)量 萬平方米。招、拍、掛出讓為 萬平方米 ,占土地供應(yīng)總量的 %。有償土地出讓 1523 萬平方米，占土地供應(yīng)總量的八成。 重點(diǎn)成交地塊情況： 區(qū)域 地塊位置 出讓 方式 出讓面積 （㎡） 成交總價 （萬元） 成交單價 （元 /㎡） 競得單位 控制規(guī)劃 使用年限 凈月區(qū) 規(guī)劃路以東、丙十三路以南、臨河街以西、規(guī)劃路以北 拍賣 254993 28900 吉林省盛榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃總建筑面積 平方米，其中規(guī)劃住宅建筑面積 183968平 方 米 ，規(guī) 劃 公建 建 筑面 積，規(guī)劃容積率 ，規(guī)劃綠化率 38％ 50 年 南關(guān)區(qū) 空軍第二航空學(xué)院用地以東，以南，亞泰大街以西，繁榮路以北 拍賣 出讓：147486 劃撥： 20200 26200 和記黃埔地產(chǎn)（長春）有限公司 供地總面積 167486 平方米，教育用地（規(guī)劃中學(xué)）劃撥 17000 平方米，公共基礎(chǔ)設(shè)施用地（規(guī)劃消防站）劃撥 3000平方米；其中居住用地分?jǐn)偯娣e 125363平方米，商業(yè)用地分?jǐn)偯娣e 22123 平方米，規(guī)劃總用地面積 205700 平方米，住宅建筑面積占總建筑面積 85％、公建建筑面積占建筑面積 15％。建筑控制高度＜ 40 米。 50 年 二道區(qū) 二道區(qū)規(guī)劃伊通河以東、新開河以南、金錢路以西、北環(huán)城以北 掛牌 1180847 8900 長春建筑工程公司 規(guī)劃總用地面積 1330000 平方米，容積率 綠地率大于等于 35% 50 年 經(jīng)開區(qū) 珠海路以北、蘇州南街以東、會展大街以西。 住宅：50 年 商業(yè)：40 年 從長春市共交易土地情況看，交易區(qū)域?yàn)橹行钠珫|南，其中既有較大規(guī)模交易（ 25 萬平米），也有大開發(fā)商交易（合記黃埔），土地市場較為活躍。但從全年的土地供應(yīng)計劃看，為配合今年大規(guī)模的棚改工程，政府將加大土地市場的嚴(yán)控。 土地市場的變化，使得價格上漲趨勢比較明顯，對下半年長春市房地產(chǎn)市場的整體走勢將產(chǎn)生較為復(fù)雜的影 響。 在累計可售商品住宅中 :90 平方米以下中小戶型占總量的 %,比上期下降 個百分點(diǎn)。而 144 平方米以上的大戶型占總量的 %，比上期提高 個百分點(diǎn)。 累計可售商品住宅比例圖： 90㎡ 以下90144㎡144㎡ 以上 上半年 ，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬平方米，其中 :住宅 萬平方米。而 144 平方米以上的大戶型占總量的 25%,比上期下降 個百分點(diǎn)。 20203000 元 /平方米的住宅占總量的 %,比上期提高 個百分點(diǎn)。 由此可見今年上半年大戶型產(chǎn)品上市量較大，從長春市場產(chǎn)品情況看“國六條”的出臺將對長春市場后期的影響較大，使供需層面的觀望態(tài)度更加明顯。其中：住宅 126 萬平方米，同比下降 %。通過 2020 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，長春產(chǎn)品市場的整體容積率在 左右，相對于其他省會城市來說，土地利用率較低，低層、低密度產(chǎn)品形式在市場中處于主流地位，消費(fèi)者也習(xí)慣傾向于此類物業(yè)的購買。這種現(xiàn)象直接體現(xiàn)在產(chǎn)品市場 的物業(yè)供應(yīng)類型上，即高層、小高層產(chǎn)品供應(yīng)量有所增加，從而也將對市場整體價格走勢產(chǎn)生一定的上揚(yáng)。 ? 成交情況： 成交量 市場總量運(yùn)行情況：總體成交量下降（主要是存量房的下降），價格略有上升。 價格方面 050010001500202025003000均價（元/平方米）均價（元 / 平方米） 2240 2373 2146 2111 2225 2409 22202020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年注：特指商品房市場 從 2020 年上半年長春市商品住宅的成交 價格情況看，雖然有所走低，但預(yù)計隨著銷售旺季的到來，新品供應(yīng)量的增加，價格將走勢將會有明顯回升。 成交地段 單位：百分比四級地段, 3 五級地段, 2 三級地段, 1 一、二級地段,四級地段 五級地段 三級地段 一、二級地段注：特指增量住宅 從上表情況看，四、五級地段成交量較大，達(dá)到了總量的 ％，由于此類地段土地級別相對較低，區(qū)域市場整體房價略低，是中、低檔產(chǎn)品開發(fā)的主要 區(qū)域，受價格影響市場需求量較大，所以在各級別 中占有絕對比例。所以成交主要集中在 4— 6 月份，市場產(chǎn)品供應(yīng)的情況在一定程度上抑制了價格的上行趨勢，但仍有小幅上揚(yáng)；另一方面雖然宏觀政策、開發(fā)成本提高等條件影響，今年房價的上漲趨勢較為明顯，但是由于市場需求變化的不明朗，致使多數(shù)開發(fā)商在價格方面呈觀望態(tài)度，對于價格的提升相對比較謹(jǐn)慎。 ? 客戶需求方面： 從 2020 年情況看，在長春商品住宅市場，個人購房比例占總量的 94％，表明個人購房是長春商品住宅的消費(fèi)主體。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度長春商品住宅市場的普通住宅和高檔住宅產(chǎn)品的交易比例分別是 79％和 21％，普通住宅在市 場中的主導(dǎo)地位明顯。出于對投資性客戶群體 的投機(jī)心里、經(jīng)濟(jì)實(shí)力及抗風(fēng)險能力的考慮，受市場大環(huán)境趨勢影響明顯。也正是投資性買家的介入，對普通住宅市場產(chǎn)生了一定的拉動作用。由于今年長春市在城市規(guī)劃方面大規(guī)模的棚改政策，使得下半年經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量的增大，將對普通住宅市場產(chǎn)生一定的沖擊，影響了普通住宅產(chǎn)品在價格方面的攀升。但這種機(jī)會主要體現(xiàn)在市場供應(yīng)層面上，從市場需求上看，現(xiàn)階段高檔住宅市場的客戶群體結(jié)構(gòu)比較簡單，多以自住型為主，相對固定的買家群體，代表著市場容量的局限性，在一定程度上弱化了市場給予高檔住宅產(chǎn)品的機(jī)會點(diǎn)。 三、長春房地產(chǎn)市 場區(qū)域板塊分析 房地產(chǎn)板塊成因簡析： 以目前長春的地產(chǎn)格局來看，板塊趨勢明顯，各個板塊之間具有一定共性，也具有一定差異性。 地產(chǎn)板塊劃分： 按照目前長春的地產(chǎn)格局，從宏觀層面上劃分，主要為以下板塊： ? 西部板塊 ? 西南板塊（高新區(qū)板塊） ? 南湖板塊 ? 南部板塊 ? 東南板塊 ? 凈月板塊 ? 東部板塊 ? 鐵北板塊 ? 中心區(qū)板塊 各板塊現(xiàn)狀簡析 板塊 代表性樓盤 板塊定位 發(fā)展走勢 西部板塊 ? 綠地 ? 天嘉水晶城 ? 新奧藍(lán)城 ? 中檔板塊 ? 結(jié)構(gòu)復(fù)雜，檔次逐漸清晰 ? 中高檔項(xiàng)目逐漸增多，但速度慢 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一 ? 價格有一定上升趨勢 西南板塊 ? 天安第一城 ? 融創(chuàng)上城 ? 怡眾名城 ? 高檔板塊 ? 高檔項(xiàng)目為主 ? 發(fā)展速度較快 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富 ? 價格上升較快 南湖板塊 ? 南郡水云天 ? 長影世紀(jì)村 ? 富苑華城 ? 大禹城邦 ? 高檔板塊 ? 高檔項(xiàng)目為主 ? 發(fā)展速度較快 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對單一 ? 價格上升速度快 南部板塊 ? 長春明珠 ? 中高檔板塊 ? 中高檔項(xiàng)目居多 ? 發(fā)展速度快 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一 ? 價格上