【正文】 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 4 頁 排水系統(tǒng)。仿美、仿法、仿西班牙式、仿日本式的建筑使這里成了各國住宅的 “展覽館 ”。 當時，公館區(qū)建有花園洋房９２６５幢，宮殿式官?。玻荡?。行走其間，一幢幢掩映在高墻之內(nèi)的西式洋樓映入眼簾，不 禁 使人回想到上世紀的民國時代 。 在風景秀麗的紫金山片區(qū)也存在少量的高檔別墅，例如“小紅山公館”現(xiàn)稱“美齡宮”，獨立北極閣山頭的宋子文小別墅等，這些別墅一般都是一些國民黨高級官員的休閑度假的地方。 南京這一時期的別墅大都和政府有著密切的聯(lián)系，別墅群一般都是在離政府部門比較近或 者到政府部門交通比較便利的地方。比如北極閣的宋子文小別墅和閻錫山公館；一種是一些國民黨的高級官員的府邸，比如“小紅山公館”即現(xiàn)在的美齡宮、梅園附近的別墅；第三種就是一些外交使館，比如頤和路的外交使館等。占地面積都很大，裝修用材等很奢侈，數(shù)量極少。 這里的別墅是民國別墅建筑的一個樣本。有別墅這類物業(yè)，但它又沒有形成一個市場，只是別墅市場的一個前身，所以就稱之為“朦朧期”。 目 錄 第一部分 南京別墅市場發(fā)展回顧 一 南京別墅市場朦朧期 二 南京別墅市場萌芽期 三 南京別墅市場成長期 第二部分 南京別墅市場現(xiàn)狀分析 一 別墅市場現(xiàn)狀表現(xiàn) 二 別墅市場成因分析 三 別墅市場板塊分析 四 別墅市場模式分析 五 別墅市場價格趨勢 附 件 一 典型樓盤情況匯總 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 2 頁 第一部分 南京別墅市場歷史回顧 南京別墅市場朦朧期 這個時期具體是指解放后到八十年代末這段時期。 本文根據(jù)一些具體的資料分析總結了在各個階段別墅市場的一些主要表現(xiàn)和特點，詳細敘述了各個階段別墅市場的背景、板塊劃分、成因、客戶群體，各個時期別 墅的配套、格局等特點。本文只追溯到民國時代。 南京別墅市場分析報告 2020 版 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 二 00 五年十月 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 1 頁 前 言 江南佳麗地，金陵帝王洲。南京 —— 這個六朝古都自古以來就不缺乏別墅這一物業(yè)。本文把別墅從民國時代到現(xiàn)在的發(fā)展史分為朦朧期、萌芽期、成長期、擴張期四個時期，這樣分的一個線索就是把別墅作為市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，敘述它的前身、萌芽、成長、壯大。還追根逐源分析了出現(xiàn)這些表現(xiàn)和特點的原因。為什么稱為“朦朧期”是因為這個時期的別墅 并不是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，主要就是國民黨時期的遺留產(chǎn)物。例如現(xiàn)在的 南京頤和路 公館區(qū)依然較為完好地保存著２２５幢民國 別墅建筑 ，街區(qū)的整體風貌、街巷空間尺度也基本保持著當年的格局。這一時期別墅都是出于特定的目的和 滿足特定人群的需要而建造的高檔住宅。 1． 1． 1 別墅的建造背景 這一時期的別墅的建造主要有三種背景：一種是官僚富商的府邸，這一部分的別墅比較 分散，因為它們都是自己出資修建的私家宅院，不是統(tǒng)一規(guī)劃的。 1． 1． 2 別墅的位置分布 在 1929 年 國民黨政府頒布的 《首都計劃》 中這樣對城市進行規(guī)劃：中山門外紫金山麓作為中央政治區(qū)，鼓樓以北的傅厚崗，鼓樓、五臺 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 3 頁 山一帶作為文化中心，城北設高級別墅區(qū)，頤和路設公館區(qū)。鼓樓區(qū)的中山路上有散落的官方別墅建筑群，現(xiàn)在的西康路、北京東路、頤和路、梅園等區(qū)域在當時都建有別墅區(qū)，城北有各自獨立又相互呼應的私家別墅區(qū)。 南京頤和路、西康路一帶，樹高林密，環(huán)境清凈優(yōu)雅。 這里曾是 當時 南京的高級住宅區(qū)和使館區(qū)，舊官僚 和權貴曾在這里大興土木 。 成片的官僚住宅形狀各異，各具情調，幾乎找不到一座式樣重復的建筑。國民黨高級官員如陳誠、閻錫山等以及后來的美國總統(tǒng)特使馬歇爾等都曾住在這里?；▓@洋房每戶 平均占地４００平方米，室內(nèi)水電衛(wèi)生冷暖設施齊全。 濃厚的異國風情和貴族氣息得到了當時人們的認可。如 “李宗仁公館 ”現(xiàn)為一所幼兒園，孫科公館 現(xiàn)在為“ 東苑賓館 ” ， “小紅山官邸 ”如今被稱為美齡宮，是全國重點文物保護單位。 南京出臺了《 頤和路民國公館區(qū)風貌保護規(guī)劃》 ，來保護這些別墅建筑，因為它們不僅僅是建筑，更是一種風景、一段歷史。 1949 年以前為菲律賓公使館，建筑物為三層磚混結構，現(xiàn)由南京軍區(qū)管理使用 ，位于頤和路?，F(xiàn)為南京軍區(qū)老干 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 6 頁 部活動室 ，位于頤和路。這是一座中國宮殿式大屋頂建筑， 位于紫金山麓。現(xiàn)在是南京大學的辦公用房。當年 “西安事變 ”后張學良曾在這里被軟禁，現(xiàn)在是一家小型賓館?，F(xiàn)在是一處老干部活動中心。 別墅建造的背景 長江三角洲一直是中國經(jīng)濟發(fā)展的領頭兵，南京作為長江三角洲的重要城市，南京的改革開放政策推行的比較早，所以到了九十年代南京的改革開放的力度已經(jīng)很大，跨國企業(yè)入住南京，港商、臺商來南京投資辦企業(yè)，私營企業(yè)也開始增多和壯大，人均收入大幅度增加，國外的管理人員入住甚至定居南京。 別墅的位置分布 這一時期的別墅主要分布在五大區(qū)域： 第一區(qū)域：以月牙湖為中心的月牙湖區(qū)域，主要代表樓盤有月牙湖花園，金陵御廷園。像 1994 年 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 8 頁 開始開發(fā)的月牙湖花園就是別墅和公寓是混合在一起開發(fā)的，小區(qū)的主干道以西是會所、幼兒園和別墅區(qū)： 以東是公寓區(qū)，月牙湖里的別墅都是獨立別墅，規(guī)劃的錯落有秩，彼此之間不會遮擋視線，每一棟別墅都能一覽無余的欣賞月牙湖的美景。 紫金山的優(yōu)美自然環(huán)境是別墅的最上之選，環(huán)境幽靜，綠樹郁郁蔥蔥，這里歷來都是頂級人物的首選之地，像現(xiàn)在的旅游景點“美齡宮”就是當時宋美齡和將介石的行宮。在紫金山的盤山道上經(jīng)?？梢钥吹皆S多外國人領孩子悠閑的散步。 第三區(qū)域：江寧湯山鎮(zhèn)的湯山風景區(qū)，主要代表樓盤有龍泉山莊、碧水華庭。對人的健康很有益處 , 蔣介石有一個別墅公館在此地，這也是人們愿意在此購買別墅的一個原因。 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 9 頁 第四區(qū)域：點綴在玄武湖邊上，圍繞玄武湖興建的別墅群， 代表樓盤有盛世華庭、金陵御花園。金陵御花園坐落在太平門街，北有玄武湖的水氣滋潤，東有紫金山的靈氣熏陶，明城墻入一條龍一樣蜿蜒穿過，周邊還有九華山公園、白馬湖公園等優(yōu)美的環(huán)境，這些都成就了它高級別墅的美譽。左擁國際展覽中心，右抱太陽宮廣場，背靠情侶園、花卉大道與玄武湖畔親密依托。但這兩個樓盤占地都不是太大，而且容積率較高。 主要景觀就是百家湖和將軍山的優(yōu)美環(huán)境，樓盤體量都比較大，所以容易設計有自己特色的樓盤。湯山作為郊區(qū)別墅群占地面積也不小，說明人們開始接受環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的近郊別墅物 業(yè)。此外湯山和百家湖的容積率也比較低，但月牙湖和玄武湖周邊片區(qū)的容積率比較高，這主要原因就是樓盤所在的區(qū)域不同，郊區(qū)的樓盤占地面積就大，容積率小，而市區(qū)可開發(fā)的土地面積量少，所以容積率就高，略顯擁擠。別墅的格局形式和檔次在當時都是最上流的，時隔十年重新來看這些當時的高級住宅還是有良莠之分的。帝豪花園是全歐式建筑，共有 100幢別墅， 15 種款式，盡顯高貴氣派。外觀單調；私家花園都比較小，一般是圍在別墅周邊種些花草，有的甚至沒有自己的私家花園，像月牙湖花園里的別墅都沒有私家花園；此時期的別墅應該說還是有自己獨特的風格的，因為畢竟這是當時數(shù)量不多的高級住宅，美式、歐式別墅在當時是多數(shù)，但現(xiàn)在看起來都有一些保守和單調，但這些別墅都是在南京風景最優(yōu)美的、最適合建別墅的地方聚集，所以現(xiàn)在依然散發(fā)著高貴的氣息。月牙湖小區(qū)的別墅就沒有私家車庫。 別墅的主要客源 1）外國人，他們?yōu)榭鐕髽I(yè)的中高級管理人員；這些人中有一部分喜歡中國的文化和歷史，愿意定居于此，也看中別墅的增值價值，愿意自 己花錢買別墅；還有一部分人的家庭也跟著來到中國，他們的公司愿意買一棟別墅供他們住，來代替住高檔酒店。 3）大部分還是中國先富起來的有錢人，由于 90 年代以前的住宅戶型大都不合理，而且小區(qū)也很擁擠，他們很希望有一棟舒適而且能夠象征身份的物業(yè)來滿足自己的要求。追求的是一種 實實在在的享受和收獲。 別墅典型案例 項目介紹： 帝豪 花園是這個時期最頂級的別墅，位于南京的東郊風景區(qū)，這里有天蘊神秀的紫金山，有參差婆娑的古木，有碧波蕩漾 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 13 頁 的水庫。 帝豪花園總平面圖 配套： 帝豪會所位于帝豪花園的中心，紫金湖畔，綠陰環(huán)抱，景色怡人，建筑宏偉。內(nèi)有室內(nèi)恒溫游泳館、桑拿浴室、中西餐廳、酒吧、桑拿按摩、美容美發(fā)、棋牌室、健身房、司諾克、兒童樂園 (活動室 )、舞廳、卡拉 OK 廳、超市、會議室、商務中心、標準房、商務套房、總統(tǒng)套房等 ，會所低層有一個恒溫游泳池。 帝豪花園的對面的上下五旗正在進行拆遷，規(guī)劃將要建造大型的高爾夫球場和高檔別墅區(qū)。帝豪花園別墅一覽： 170A 180A 180B 230A 260A 260B 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 15 頁 260C 310A 木制別墅 美式別墅 價格：帝豪花園別墅現(xiàn)在的價格是 18000— 20200 元 /m2,一套別墅的總價在 350 萬 — 600 萬之間。 自第一批客戶入住以來，已有三十余批來自十一個國家和地區(qū)的中外客戶相繼入住。 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 第 16 頁 南京別墅市場的成長期 南京別墅市場的成 長期具體起來說應該是 2020— 2020 年，進入2020 年南京的別墅市場生機勃勃，私人購買物業(yè)的比例上升，導致更多的人追求別墅這一物業(yè)，所以這一時期南京的別墅發(fā)展較快，南京的別墅市場板塊發(fā)生了鮮明的轉移，別墅經(jīng)過這一階段的發(fā)展，也形成了自己鮮明的特色。 別墅的板塊轉移 總體的趨勢一個趨勢是隨著城內(nèi)可供土地的減少 ，別墅市場逐漸轉向風景優(yōu)美的近郊區(qū)域，形成城郊結合的市場。 在此期間開發(fā)的樓盤有佳湖綠島、中國人家、頤和美地、江南文樞苑等純別墅和含別墅項目的樓盤。這一地區(qū)的亞東花園城、聽泉山莊和金陵家天下等項目在南京別墅中都具有相當?shù)闹?。早期的開發(fā)商本著這個定位，投入大量的人力、物力、精力，十分努力打造樹立這個品牌。 別墅的格局形式 別墅市場以中高檔為主，面積適中，裝修和材料講究實用和美觀，不追求豪華。為了適應一些年輕人現(xiàn)代的生活理念 —— 居家辦公一體化，聯(lián)排、雙拼別墅應運而生，寬闊的空間、優(yōu)美的環(huán)境既適合居住又適合辦公，同時價格上又很實惠。開始出現(xiàn)一些特色樓盤。憑借這些特點中國人家得到了市場的認可，銷售很順利。 別墅的配套 別墅區(qū)都建有自己的會所，并且會所內(nèi)的設施很齊全。像室內(nèi)恒溫游泳池、網(wǎng)球場、兒童樂園、老年活動中心等大型體育健身設施開始出現(xiàn)。 第一個主要特征就是南京人購買別墅是作為第一居所，而外地人購買別墅是作為投資，外籍人士一般是作為辦公住所用，海歸派一般是作為一種身份的象征。不同