【正文】 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 16 頁(yè) 南京別墅市場(chǎng)的成長(zhǎng)期 南京別墅市場(chǎng)的成 長(zhǎng)期具體起來說應(yīng)該是 2020— 2020 年，進(jìn)入2020 年南京的別墅市場(chǎng)生機(jī)勃勃，私人購(gòu)買物業(yè)的比例上升，導(dǎo)致更多的人追求別墅這一物業(yè)，所以這一時(shí)期南京的別墅發(fā)展較快，南京的別墅市場(chǎng)板塊發(fā)生了鮮明的轉(zhuǎn)移，別墅經(jīng)過這一階段的發(fā)展，也形成了自己鮮明的特色。憑借這些特點(diǎn)中國(guó)人家得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，銷售很順利。 2）注重園林景觀設(shè)計(jì) 這個(gè)時(shí)期的別墅項(xiàng)目開始意識(shí)到園林景觀設(shè)計(jì)對(duì)別墅本身的重要性。象美麗新世界里的別墅均價(jià)才 3000 元 /m2，、亞東的沁蘭雅筑也就 3600元 /m2 的均價(jià)、錦繡花園的獨(dú)立別墅起價(jià)才 2500 元 /m瑞景文化均價(jià) 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 24 頁(yè) 3300 元 / 4500 元 /m2。 2020 年 12 月 26 日 掛牌招標(biāo)的聚寶山地塊，位于幕府山附近，風(fēng)景優(yōu)美，屬于一級(jí)地塊，占地 。 3）政府政策 2020 年 2 月國(guó)土資源部發(fā)出緊急通知，各省市地區(qū)一律停止別墅用地供應(yīng)，這一禁令成了別墅市場(chǎng)的一大利好消息，原來對(duì)別墅物業(yè)持觀望態(tài)度的人也激起了購(gòu)買欲，原來就要結(jié)束銷售周期的別墅物業(yè)也改變了銷售策略，延長(zhǎng)銷售物業(yè)，對(duì)景觀、配套等作足文章，提升別墅的附加值，使得別墅檔次提高，別墅銷售市場(chǎng)紅火。一是區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)。浦口的九龍池也是一個(gè)有眾多優(yōu)勢(shì)的地方：前有水，后有水，而且還有溫泉這個(gè)不可復(fù)制的自然資源，交通還很便利，到南京市區(qū)只要 30 分鐘車程。上下五旗即將建設(shè)華東乃至全國(guó)最豪華的高爾夫球場(chǎng)，各種配套也很齊全，所以這里的價(jià)格比其他幾個(gè)板塊高出的不只是幾個(gè)百分點(diǎn)，而是幾倍。嚴(yán)格意義上講這不應(yīng)稱之為別墅，而是花園洋房一類的住宅。還有一個(gè)高爾夫度假村， 2020 年句容被國(guó)家旅游局評(píng)為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，目前我們正向中國(guó)旅游強(qiáng)市邁進(jìn)。所以以后開發(fā)商在這里開發(fā)別墅將變得越來越謹(jǐn)慎。人們熱忠于鍛煉身體、回歸自然，所以野外郊游成為人們?cè)诠?jié)假日最喜愛的休閑活動(dòng)，所以別墅就成了一批人在休閑度假時(shí)的居所，有這樣的消費(fèi)者所以別墅從城郊結(jié)合向遠(yuǎn)郊發(fā)展。 目前南京的別墅項(xiàng)目占地都非常大，幾千畝的樓盤比比皆是，2020 年 12 月 26 日，江蘇陽(yáng)光置業(yè)以 億元的成交價(jià)取得聚寶山地塊的土地使用權(quán)。 在 2020 年以前別墅都是富人身份的象征，中產(chǎn)階級(jí)是不敢問津的，但 2020 年末到 2020 年，南京市區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到 5000 元 /m2，而郊區(qū)的別墅均價(jià)才 3000 元 /m2。中國(guó)人家走的是中式路線。為了適應(yīng)一些年輕人現(xiàn)代的生活理念 —— 居家辦公一體化，聯(lián)排、雙拼別墅應(yīng)運(yùn)而生，寬闊的空間、優(yōu)美的環(huán)境既適合居住又適合辦公，同時(shí)價(jià)格上又很實(shí)惠。帝豪花園別墅一覽： 170A 180A 180B 230A 260A 260B 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 15 頁(yè) 260C 310A 木制別墅 美式別墅 價(jià)格：帝豪花園別墅現(xiàn)在的價(jià)格是 18000— 20200 元 /m2,一套別墅的總價(jià)在 350 萬(wàn) — 600 萬(wàn)之間。月牙湖小區(qū)的別墅就沒有私家車庫(kù)。左擁國(guó)際展覽中心，右抱太陽(yáng)宮廣場(chǎng)，背靠情侶園、花卉大道與玄武湖畔親密依托。 別墅的位置分布 這一時(shí)期的別墅主要分布在五大區(qū)域： 第一區(qū)域：以月牙湖為中心的月牙湖區(qū)域，主要代表樓盤有月牙湖花園，金陵御廷園。 南京出臺(tái)了《 頤和路民國(guó)公館區(qū)風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃》 ，來保護(hù)這些別墅建筑，因?yàn)樗鼈儾粌H僅是建筑，更是一種風(fēng)景、一段歷史。鼓樓區(qū)的中山路上有散落的官方別墅建筑群，現(xiàn)在的西康路、北京東路、頤和路、梅園等區(qū)域在當(dāng)時(shí)都建有別墅區(qū)，城北有各自獨(dú)立又相互呼應(yīng)的私家別墅區(qū)。南京 —— 這個(gè)六朝古都自古以來就不缺乏別墅這一物業(yè)。比如北極閣的宋子文小別墅和閻錫山公館；一種是一些國(guó)民黨的高級(jí)官員的府邸，比如“小紅山公館”即現(xiàn)在的美齡宮、梅園附近的別墅；第三種就是一些外交使館，比如頤和路的外交使館等。 1． 1． 4 別墅的發(fā)展演變 歷經(jīng)數(shù)十年風(fēng)雨洗禮，南京民國(guó)名人們的公館如今依然在實(shí)際生活中發(fā)揮著作用 ：或 作為江蘇省、南京市機(jī)關(guān)用房 ，或作為國(guó)民黨官員后裔的私宅，或作為老干部 的住宅 ，或作為文物保護(hù)單位 。 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 7 頁(yè) 南京別墅市場(chǎng)萌芽期 這個(gè)時(shí)期確切的說就是 1990 年 — 1999 年這段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)上開始出現(xiàn)別墅這類高檔住宅，但數(shù)量較少，而且顯得有那么一點(diǎn)“ 羞澀”，開發(fā)商也沒有大張旗鼓的宣傳它們，但有需求的人還是會(huì)慕名而去，所以銷售情況都很較好。 此區(qū)域主要圍繞玄武湖的水景而建，同時(shí)還可以遠(yuǎn)眺紫金山的壯闊雄姿。 其他大多數(shù)別墅在外觀設(shè)計(jì)和周邊環(huán)境設(shè)都缺乏考慮。 帝豪物業(yè)管理公司在南京率先通過 ISO9002 國(guó)家質(zhì)量認(rèn)證；帝豪花園別墅被評(píng)為 城市優(yōu)秀物業(yè)管 理園林小區(qū) 和 全省城市 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 14 頁(yè) 物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) 。但隨著大量開發(fā)商的涌入，一些不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商濫用溫泉做宣傳，失信于民，使得人們覺得這里的別墅檔次變低，由于資源的不可再生性，溫泉在房產(chǎn)開發(fā)中也被限制使用，再加上交通不便等因素，湯山別墅將失去其原有的優(yōu)勢(shì)。百家湖主要吸引城南區(qū)域的客戶。 2020 年亞東“金陵家天下”的熱銷大大刺激了南京的別墅市場(chǎng)，2020 年開發(fā)商紛紛投入到別墅的開發(fā)中去，百家湖、湯泉、紫金山的地快被慢 慢用盡，在無大塊土地可供開發(fā)。山水美景，濃郁的少數(shù)民族特色， 5 畝地一棟別墅的概念，確實(shí)有誘人之處?！?5+2”的生活模式已經(jīng)成為一個(gè)大的趨勢(shì)，郊區(qū)別墅在人們這種生活方式的轉(zhuǎn)變下就成為了人們的一個(gè)新寵。該板塊是現(xiàn)在南京別墅市場(chǎng)的龍頭老大，沿著將軍路由北向南分布著 左岸名苑、運(yùn)盛 ?美之園、金陵翠屏、翠屏國(guó)際城、瑞景 ?文華以及愛濤 ?漪水園、盛唐藝術(shù)園等近五千畝的別墅項(xiàng)目 。一期工程投資三千萬(wàn)美元，建設(shè)具有法國(guó)情調(diào)的集旅游、休閑、娛樂、居住為一體的度假勝地 。 現(xiàn)存別墅占地面積比例圖%%%%10萬(wàn)m2以下10——20萬(wàn)m220—50萬(wàn)m2100萬(wàn)m2以上現(xiàn)在市場(chǎng)上推售 的別墅中邊城的占地面積最大，達(dá) 1000 萬(wàn)平方公里。2020 年南京的別墅價(jià)格有抬頭之勢(shì)，隨著國(guó)家停止供應(yīng)別墅用地的禁令發(fā)出后，別墅的檔次會(huì)有所提高，價(jià)格也會(huì)有所上升。金牛湖旅游度假區(qū) ， 該區(qū)為南京市風(fēng)景名勝區(qū)，是南京市 十五 規(guī)劃中重點(diǎn)旅游開發(fā)區(qū)之 一，總投資 3000 萬(wàn)美元。 1100 平方公里的溧水， 70％是坡度在 15 度左右連綿起伏的低山丘陵，簡(jiǎn)直稱得上是天然的高爾夫球場(chǎng)地形。隨著道路和水電等基礎(chǔ)配套的改善，遠(yuǎn)郊別墅的瓶頸正在慢慢解除，郊區(qū)別 墅也開始受到人們的關(guān)注。 2020 年 6 月份 的南京下關(guān)寶善地塊以底價(jià)１８億元正式掛牌出讓，此塊地實(shí)際出讓面積為約４８．５萬(wàn)平方米， 此地塊瀕臨長(zhǎng)江，人文資源豐富，交通便捷， 這種上千畝的土地出讓在溧水、六合、句容等縣區(qū)也是屢見不鮮。 目前，權(quán)威部門的一 份分析資料表明，目前南京居民住房消費(fèi)形式已由原先的 “金字塔形 ”轉(zhuǎn)變?yōu)?“橄欖型 ”，即中高檔公寓與經(jīng)濟(jì)型別墅開始成為住房消費(fèi)的主要對(duì)象。 中國(guó)人家主入口 中國(guó)人家別墅外景 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 21 頁(yè) 中國(guó)人家園林一角 中國(guó)人家園林一角 3）聯(lián)排為主 此時(shí)的別墅不再以獨(dú)立別墅為主，而是受到 TOWNHOUSE 風(fēng)的影響，以聯(lián)排、雙拼為主，獨(dú)立別墅點(diǎn)綴之中。別墅有自己的地下停車庫(kù)，一些智能化措施寬帶接入、有線電視、紅外監(jiān)控系統(tǒng)等都已配備，小區(qū)內(nèi)還配有超級(jí)市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等便民設(shè)施。板塊的變遷主要表現(xiàn)在： 一、 百家湖板塊，趨向飽和 由于這里 再無多少可供建造別墅的土地 ， 這個(gè)別墅圈漸漸向?qū)④娚揭粠U(kuò)容， 逐漸在 那里形成一個(gè)新的別墅居住區(qū)。所以當(dāng)時(shí)的高級(jí)別墅銷量都很好。 各片區(qū)別墅建筑面積列表（單位：萬(wàn)平米）515051015201月牙湖紫金山湯山玄武湖百家湖 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 11 頁(yè) 兩個(gè)圖表的對(duì)比可以明顯看出紫金山的容積率最低，居住環(huán)境最舒適。 在這 里要提的是 1999 年開始開發(fā)的“帝豪花園”，它是這個(gè)時(shí)期的頂級(jí)別墅，位于紫金山西北山麓，交通便利，私密性好，別墅區(qū)里的樹木都是在開發(fā)時(shí)原來的樹保留下來的，所以沒有人工雕琢的痕跡，更貼近自然。 南京大學(xué)內(nèi)的原何應(yīng)欽公館。仿美、仿法、仿西班牙式、仿日本式的建筑使這里成了各國(guó)住宅的 “展覽館 ”。有別墅這類物業(yè)，但它又沒有形成一個(gè)市場(chǎng)，只是別墅市場(chǎng)的一個(gè)前身，所以就稱之為“朦朧期”。為什么稱為“朦朧期”是因?yàn)檫@個(gè)時(shí)期的別墅 并不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，主要就是國(guó)民黨時(shí)期的遺留產(chǎn)物。 成片的官僚住宅形狀各異，各具情調(diào)，幾乎找不到一座式樣重復(fù)的建筑。這是一座中國(guó)宮殿式大屋頂建筑， 位于紫金山麓。在紫金山的盤山道上經(jīng)?？梢钥吹皆S多外國(guó)人領(lǐng)孩子悠閑的散步。湯山作為郊區(qū)別墅群占地面積也不小，說明人們開始接受環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的近郊別墅物 業(yè)。追求的是一種 實(shí)實(shí)在在的享受和收獲。 別墅的板塊轉(zhuǎn)移 總體的趨勢(shì)一個(gè)趨勢(shì)是隨著城內(nèi)可供土地的減少 ，別墅市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向風(fēng)景優(yōu)美的近郊區(qū)域，形成城郊結(jié)合的市場(chǎng)。 別墅的配套 別墅區(qū)都建有自己的會(huì)所，并且會(huì)所內(nèi)的設(shè)施很齊全。中國(guó) 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 20 頁(yè) 人家的園林設(shè)計(jì)里有假山瀑布、小橋流水， 兼收并 蓄 皇家府第宏大、嚴(yán)整、艷麗、高貴的格調(diào)，江南園林自由、精致、樸素、淡雅的風(fēng)格，追求寫意山水的意境，突出對(duì)人性的開懷，園林與宅園合一、可賞、可游、可居 。 3）客源發(fā)生一定的變化。該地塊位于紫金山腳下，風(fēng)景優(yōu)美，也將是頂級(jí)別墅的聚集地。南京前幾年郊區(qū)吸引購(gòu)房者的地方就是房?jī)r(jià)低，但基礎(chǔ)配套很不健全，所以郊區(qū)別墅市場(chǎng)遲遲熱不起來。二是具有得天獨(dú)厚的山水人文資源。 7） 六合板塊 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 第 33 頁(yè) 六合撤縣并區(qū)以后，房地產(chǎn)的前景也呈現(xiàn)良好勢(shì)態(tài)，六合也有著別人無法復(fù)制的自然資源，六合有三個(gè)旅游度假區(qū)，建有度假別墅。2020 年別墅市場(chǎng)的數(shù)量就開始有所增加，檔次有所下降，價(jià)格就跟著降低， 20 2020 兩年，經(jīng)濟(jì)型別墅的大量涌現(xiàn)，使得價(jià)格大幅滑坡。近郊的翠屏國(guó)際城也有 133 萬(wàn)平方公里。 還有一個(gè)湖叫虬山湖，是秦淮河的源頭，南京一位私營(yíng)企業(yè)家已開始開發(fā)，明年這個(gè)時(shí)候也將建成旅游、居住、餐飲為一體的度假區(qū)并對(duì)外開放。在開發(fā)之初這個(gè)區(qū)域的別墅項(xiàng)目的定位是 高檔別墅 ，但隨著眾多開發(fā) 項(xiàng)目云集 在 將軍路， 使得這里的別墅也開始魚目混珠。 2）經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入水平的增加 第一個(gè)表現(xiàn)就是汽車等交通工具已經(jīng)越來越普及， 2020 年南京的私家車以每月千輛的速度增加，只要交通便利，距離已經(jīng)不是第一制約因素。 南京滿庭房芳發(fā)展商在溧水的無想山風(fēng)景區(qū)開發(fā)了一個(gè)滿庭芳項(xiàng)目，占地 3000 畝，由澳洲五合、加拿大 CWMM 等著名建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃公司