【正文】 (環(huán)鎮(zhèn)東路段 )改造、厚仁路南段、鎮(zhèn)中路、通濟(jì)路、公平路等將在今年年底完成。 集鎮(zhèn)特色 三墩地區(qū)河網(wǎng)縱橫，水系發(fā)達(dá)，“水”是三墩的主要特色之一，“水”與“綠”是三墩新城空間形態(tài)的重點(diǎn)，三墩新城應(yīng)該有與其規(guī)模、職能定位相匹配的中心公園。主要由于鄰近高教板塊加之自身區(qū)域成熟，未來的就業(yè)人口及流動(dòng)人口將急劇增加，小戶型供應(yīng)為將來的租賃市場(chǎng)做好前期鋪墊。 熱銷原因：該樓盤開盤可謂期待已久，之前市場(chǎng)預(yù)測(cè)均價(jià)將可能達(dá)到 9000 元 /㎡，因此一期 7900 元 /㎡的均價(jià)市場(chǎng)反應(yīng)之好，讓開發(fā)商直呼想不到。 第三節(jié)、市場(chǎng)供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究 一、 三墩房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析 一、區(qū)域供應(yīng)情況 2021年，三墩共有親親家園、西城年華、三墩 ?頤景園、蘭韻天城、天陽 ?美林灣、耀江 ?文鼎苑、劍橋公社、斯坦福（平方）等 8個(gè)在售樓盤，推出房源面積在 30萬㎡左右。 三墩頤景園由三個(gè)地塊組成。 29 號(hào)地塊 開發(fā)商：佳苑房產(chǎn) 建筑面積： 78358 平方米 競(jìng)標(biāo)時(shí)間： 04 年 6 月 15 日 中標(biāo)價(jià)格： 億元 地址： 西湖區(qū)三墩鎮(zhèn) 北 5 白馬尊邸 基本介紹： 白馬府邸 ——位于三墩成熟板塊，北依金家渡河，西臨厚仁路商業(yè)街，南臨頤景園，東部與親親家園隔河相望，與眾多品牌項(xiàng)目共同構(gòu)筑大城西高檔人文居住區(qū)。 交通狀況：公交 37 路可直達(dá)。而三墩拆遷 1000余戶的農(nóng)居點(diǎn)，將有高達(dá) 1000多畝的商品房用地陸續(xù)推出。消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)其的關(guān)注度將日益提升。前年的調(diào) 查結(jié)果中，雖然所選改善條件的比例很高，達(dá)到了 %(可以看出絕大部分居民購房是為了改善條件，解決人最基本的生理需求 )，但除了這個(gè)購房目的比例較高外，其他目的的比例也高于今年的調(diào)查結(jié)果，購房目的的多重性顯而易見。雖然城西仍是熱點(diǎn)區(qū)域，有 %的人選擇該項(xiàng)，總體上看，消費(fèi)者對(duì)杭州主城區(qū)住宅的需求比例減少，而對(duì)于下沙、余杭、蕭山等近郊和遠(yuǎn)郊以及近兩年來發(fā)展態(tài)勢(shì)較好的濱江區(qū)域的住宅需求比例上升。本部分主要分 析了購房者在購房目的、購房行為時(shí)間、購房面積、戶型與區(qū)位以及購房價(jià)格等方面的偏好。對(duì)配套不兌現(xiàn)的擔(dān)心其 次，均值為 ，有近一半的人選擇了 5。房價(jià)和小區(qū)的治安狀況等社會(huì)環(huán)境的重要程度基本相等，兩者的均值均為 ，但在所選重要程度分值的比例分布上略有不同。 本部分我們分別分析了消費(fèi)者購房 信息 來源情況和決策制定過程中最擔(dān)憂和最看重的因素，并將結(jié)果與 2021年的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行了對(duì)比分析。 由此可知，目前提高首付的新政對(duì)意向購房者的實(shí)際影響并不大，但提高首付和一年數(shù)次加息對(duì)意向購房者的心態(tài)將會(huì)產(chǎn)生一定影響。而電視作為一種常見的宣 傳方式、朋友介紹作為一種可信賴的信息傳遞方式、網(wǎng)絡(luò)以其方便、快捷的特點(diǎn)在信息傳遞中起到較大的作用，這三者一直保持較為平穩(wěn)的比例，對(duì)意向購房者影響力也日漸提升。 調(diào)查者購房的信息來源： 房交會(huì)、報(bào)紙依然是主流，電視、宣傳資料、網(wǎng)絡(luò) 等渠道的影響力日漸提升 點(diǎn)擊查看大圖 分析：從歷次的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，房交會(huì)、報(bào)紙一直是意向購房者購房信息最重要的來源；而在今年 10 月份的兩次調(diào)研中，房交會(huì)的影響力兩次均超過報(bào)紙，成為最重要的信息渠道。 4 對(duì)通勤方式和時(shí)間不太敏感。消費(fèi)者對(duì)于這兩項(xiàng)的重視程度大幅度下降。 與上一問題類似，對(duì)于購房時(shí)對(duì)某因素的看重程度我們也用 15這五個(gè)數(shù)字代表看重的不同程度，其中 1代表最不看重， 3代表一般， 5代表最看重。 在購房過程中擔(dān)心的因素問題上， 15這五個(gè)數(shù)字分別代表了擔(dān)心的不同程度，其中 1代表最不擔(dān)心， 3代表一般， 5代表最擔(dān)心。預(yù)計(jì)購房區(qū)域在市區(qū)內(nèi)的居民，則能接受的價(jià)格偏高；預(yù)計(jì)購房區(qū)域在郊區(qū)，則接受的購價(jià)偏低。而對(duì)多層住宅的需求比例下降，從 2021年的 %下降到今年的 %。另有 %的人購房為父母， %的人有其他目的。 2021年三墩區(qū)域的土地供應(yīng)主要以住宅為主。分析認(rèn)為一方面是由于旁邊的高教區(qū)塊、蔣村區(qū)塊的區(qū)域熱度共同影響需求預(yù)期提升，另一方面是自身各方面資源成熟度提升而使得供應(yīng)市場(chǎng)看好該區(qū)域。周邊規(guī)劃有銀泰購物廣場(chǎng)、沃爾瑪超市及醫(yī)療、體育相關(guān)服務(wù)中心。名都 .西雅城項(xiàng)目是杭州市大城西教育（浙大紫金港校區(qū)）、旅游（西溪濕地風(fēng)景區(qū)）、科技（西湖科技經(jīng)濟(jì)園）和三墩副商業(yè)中心重要的居住生活 配套項(xiàng)目之一。 八大賣點(diǎn)： ●親情大庭院：通過中央坡地生態(tài)庭院、鄰里院落、林蔭環(huán)道，形成錯(cuò)落圍合的鄰里親情空間 ●精裝修門廳：部分精裝修門廳、地下挑空門廳，營造精致、溫馨的 “第二客廳 ” ●陽光架空層：景觀架空層，部分挑空至 米，引入光照、綠化，營造和諧鄰里交 流空間 ●精細(xì)化空間：研究細(xì)分客戶居住習(xí)慣，考慮合理空間尺度，締造精確到毫米的生活空間 ●完善大配套：共享親親家園近 30000M2 社區(qū)商業(yè)配套，全面滿足居者休閑、娛樂、購物等日常生活所需 ●優(yōu)質(zhì)大教育：引進(jìn)綠城育華教育集團(tuán)、毗鄰浙江大學(xué)，讓孩子高一個(gè)平臺(tái)起跳 ●暢意大交通：城市公交、上塘路高架、古墩路景觀大道，攜手社區(qū)巴士、電瓶車，滿足全方位的出行需求 ●私家大公園：退古墩路 30 米設(shè)計(jì)為游步綠化帶，形成幸福里獨(dú)有的郊野公園，享受寧靜、健康和愜意鄰里交流 獲獎(jiǎng)狀況： 全國人居經(jīng)典大獎(jiǎng) 中國名盤 50 強(qiáng) 杭州最具生 活指數(shù)大盤 中國十大商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)獎(jiǎng) 2021 詹天佑大獎(jiǎng)優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎(jiǎng) 中國親情住宅示范小區(qū)等 交通狀況： 公交 30 33 84 6 k900 周邊 商鋪詳情： 主力面積： 50120 平方米的中小型商鋪 20 余間，另有一期現(xiàn)房商鋪少量 交付時(shí)間：三期 2021 年 7 月 調(diào)研日期： 20211030 2 三墩頤景園 項(xiàng)目基本介紹： 坐落于水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)三 墩鎮(zhèn)，東至通濟(jì)路，南靠董家路，古至厚仁路，地處以浙江大學(xué)紫金港校區(qū)為中心的大學(xué)城板塊，近鄰西溪風(fēng)景旅游園區(qū)。 二、 三墩 房地產(chǎn)價(jià)格變化 情況 2021年三墩板塊樓盤價(jià)格從 5200元／㎡，至 11000元／㎡，由于地段差別也導(dǎo)致各樓盤的售價(jià)差距較大。 這些樓盤的成功或不夠成功的銷售，價(jià)格是一方面因素，另一方面還在于客戶資源的積 累，以及樓盤本身如戶型、用材等細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)上，還有開發(fā)商的營銷手段等等。由于地鐵 2號(hào)線規(guī)劃的引導(dǎo)作用以及鄰近高教區(qū)塊，也使得剛性需求得到增長。 據(jù)悉，除建設(shè)沃爾瑪購物廣場(chǎng)外，該商業(yè)大樓還將引進(jìn)時(shí)代華納影城等 2 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)。 道路建設(shè)： 2021 年初三墩就啟動(dòng)了投資達(dá) 10 億元的道路建設(shè)，即“ 2117 道路工程”，擬開工建設(shè)道路 20 條。 綠地景觀圖 (點(diǎn)擊圖片可瀏覽大圖片 ) 公共配套設(shè)施 單元規(guī)劃重點(diǎn)分析與居民生活密切的設(shè)施，包括教育、社區(qū)管理、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、文化體育、醫(yī)療設(shè)施等。 [2] 第三節(jié)、杭州 三墩 城市規(guī)劃 簡(jiǎn)介 區(qū)位：三墩規(guī)劃管理單元位于杭州市 西湖區(qū)，東至古墩路環(huán)鎮(zhèn)東路，南至留祥路，西至紫金港路，北依宣杭鐵路。輕軌十字線規(guī)劃南北線設(shè)立三墩終點(diǎn)站，屆時(shí)三墩到市中心的交通時(shí)間將在 20 分鐘以內(nèi)。文鼎苑、三墩頤景園等一大批高品質(zhì)的商品房社區(qū)。 29號(hào)地塊、白馬尊邸、中海地塊。鎮(zhèn)內(nèi)有連接京杭大運(yùn)河的余杭塘河，可通 100噸級(jí)船只。 五里塘河區(qū)塊： 該區(qū)塊內(nèi)水系豐富，水網(wǎng)密布。消費(fèi)支出水平在 16 個(gè)城市中居第二位，比上年同期前移一位，與消費(fèi)水平居首位的上海 (12971 元 )相差 1752 元，比寧波 (10378 元 )高出 841 元。記者驅(qū)車從市區(qū)出發(fā)，沿莫干山路一直往北，到達(dá)浙大紫金港校區(qū)時(shí)，時(shí)間剛好用去了 22 分鐘。 游在三敦：游西溪，觀苗木 如果要用一種色彩來描述三墩，那一定是綠色的。 “ 一心：以三河公園為綠心的區(qū)級(jí)公園綠地。 規(guī)劃用地的布局注重與規(guī)劃單元周邊地區(qū)用地的協(xié)調(diào)，包括城市的用地功能布局、道路交通、景觀綠化以及城市風(fēng)貌、歷史保護(hù)等各個(gè) 方面，以其單元與周邊單元共同形成和諧統(tǒng)一的整體。 在三墩外圍，連接古墩路與莫干山路的申花路已完成建設(shè)，作為城市道路改造的留祥路工程已經(jīng)于去年年底完工，上塘高架已經(jīng)建成，石祥立交完成后三墩到市中心的行程將縮短到15~20 分鐘左右。中心公園的建設(shè)應(yīng)盡可能地傳承三墩古鎮(zhèn)的歷史文脈，體現(xiàn)古 鎮(zhèn)歷史風(fēng)貌，使之成為城區(qū)居民游憩休閑的好去處。該類面積適應(yīng)初次置業(yè)者資金承受能力范圍內(nèi)的需求，同時(shí)吸引了部分租賃投資客購買。其中 11 號(hào)樓由于臨街，銷售情況不如 1 19 號(hào)樓。加上 05年的存留房源，整年的住宅總供應(yīng)在 35萬㎡以上。整個(gè)地塊的建筑群體形成南低北高的走勢(shì)。項(xiàng)目北側(cè)與東側(cè)臨河，構(gòu)成獨(dú)特雙水岸人居。 配套狀況： 小區(qū)內(nèi)部配套 :西城商街、業(yè)主服務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)、架空層等 中小學(xué) :九年一貫制保叔塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校分校、幼兒園 幼兒園 :規(guī)劃中的銀泰百貨、富強(qiáng)商業(yè)廣場(chǎng)等 建筑技術(shù)： 結(jié)構(gòu) :剪力墻 外墻 :高檔外墻涂料 電梯 :日立品牌電梯 門窗 :斷橋隔熱、中空玻璃、內(nèi)開內(nèi)倒窗 調(diào)研時(shí)間： 2021111 3 華立 [2021]11 號(hào)地塊 地址： 西湖區(qū)，東至規(guī)劃豐潭路，南至規(guī)劃長江路，西至規(guī)劃南泉路，北至三墩鎮(zhèn)工業(yè)總公司 出讓面積： 34465 容積率： 中標(biāo)價(jià)格： 萬元 三墩樓盤市調(diào)： （ 五里塘河區(qū)塊） 1 天陽以下 07年三墩將推出的部分土地詳細(xì)資料 : 樓面地價(jià)走勢(shì) 注：該數(shù)據(jù)為住宅用地樓面地價(jià)。 第四部分 三墩住宅 市場(chǎng) 的消費(fèi)特點(diǎn) 第 一 節(jié)、 2021年杭州居民住宅消費(fèi)狀況調(diào)查分析 一、 購房需求分析 3年內(nèi)購房 在購房時(shí)的時(shí)間上，調(diào)查結(jié)果顯示， %的人預(yù)計(jì)在 1年內(nèi)購房， %的人認(rèn)為自己可能在 23年內(nèi)購房。 、面積為 90130平方米之間 本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者在對(duì)住宅面積的偏好上主要有以下特征 (圖 .3)：對(duì)中等和中等以上面積需求的比例最高，而對(duì)面積較小和過大有需求人的比例較小。對(duì)下沙和濱江區(qū)域需求的比例分別從 2021年的 %和 %上升到今年的 6%和 %。 在購房目的方面，對(duì)于大部分杭州的購房者來說，改善居住條件仍是其購房的首要目的，此結(jié)果與 2021 年的調(diào)查結(jié)果相同。對(duì)宣傳失真的擔(dān)心程度均值也達(dá)到了 。對(duì)于治安等社會(huì)環(huán)境因素，選擇 4和 5分值的比例為 %；而住宅價(jià)格因 素中，這一數(shù)字比社會(huì)環(huán)境因素略低 %，為 %。 在 信息 傳遞的有效性方面，兩次調(diào)查的結(jié)果均顯示，開發(fā)商品牌和聲譽(yù)的傳播是消費(fèi)者最主要的 信息 來源。 調(diào)查者的購房目的：一次置業(yè)成為購房主流，與二次置業(yè)比例差距日益加大。 調(diào)查者購房最看重的因素： 房價(jià)影響力回歸，成為主導(dǎo)購房的首位影響因素 分析：從歷次調(diào)研的情況看，在影響購房的眾多因素中，房價(jià)和地段一直是意向購房者 最關(guān)心的兩個(gè)因素。在杭州主城區(qū)多層住宅日漸稀缺的今天，甚至連小高層也不多見的時(shí)候，意向購房者對(duì)高層物業(yè)類型的接受度也日益增加；而今后杭州高層住宅供應(yīng)日益增多，意向購房者對(duì)高層住宅的接受度也將必然隨之有所提高。 2 受教育的程度較高，大學(xué)本科及以上的學(xué)歷占到 90% 3 具有一定收入背景。在自然環(huán)境和配套設(shè)施方面，本次調(diào)查的重視程度遠(yuǎn)低于上 次調(diào)查結(jié)果。對(duì)數(shù)據(jù)的分析結(jié)果，我們通過表 2表示出來。題目均采用量表形式。通過相關(guān)分析得出，預(yù)計(jì)價(jià)格與購房區(qū)域間存在顯著相關(guān)性。 、小高層住宅需 求增加 從住房類型上，消費(fèi)者更傾向于對(duì)高層和小高層住宅，對(duì)兩者的需求比例有增加的趨勢(shì)，分別由 2021年的 %和 %上升到今年的 %和 %。而購房是為了漲價(jià)后 出售 這類消費(fèi)者的比例為 %，購買后用于 出租 的比例為%。 2021年是一個(gè)住宅土地出讓的空白年，唯一的一塊地為商業(yè)金融用地。但 2021年計(jì)劃供應(yīng)土地達(dá)到歷年最高，是 0 04年的 一倍之多。西城年華 基本介紹： 廣宇 .西城年華由浙江省房地產(chǎn)企業(yè)八強(qiáng)之一的廣宇集團(tuán)鼎力打造， “廣宇 ”被認(rèn)定為浙江省著名商標(biāo)、知名商號(hào)，項(xiàng)目位于豐潭路與申花路交匯處，西接九年一貫制的保叔塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校分校，浙大紫金港校區(qū)前約 800 米，南鄰政苑小區(qū)和規(guī)劃中的省廳局機(jī)關(guān)辦公區(qū)，東與 60 萬平方米生態(tài)控制區(qū)僅一路之隔。 各階段預(yù)售許可證： 杭售許字 (2021)第 0052 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0071 號(hào) ,杭售字 (2021)第 0104 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0099 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0030 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0072 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0108 號(hào) ,杭 售許字 (2021)第 0129 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0121 號(hào) ,杭售許字 (2021)第 0138 號(hào) 配套狀況： 中小學(xué) :三墩中心小學(xué)、蔣村中心小學(xué)、杭州西溪實(shí)驗(yàn)學(xué)校、三墩中學(xué) ,幼兒園 :有 9 班幼兒園 ,綜合商場(chǎng) :銀泰、沃爾瑪、世紀(jì)聯(lián)華祥符購物中心、華潤萬家大賣場(chǎng) ,郵局 :三墩郵政局 ,銀行 :四大國有銀行及商業(yè)銀行 ,醫(yī)院 :浙大醫(yī)學(xué)中心、第九醫(yī)院 建筑裝修技術(shù)： 結(jié)構(gòu)